Решение от 10 августа 2020 г. по делу № А73-24091/2019

51/2020-110653(1)

Арбитражный суд Хабаровского края г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-24091/2019
г. Хабаровск
10 августа 2020 года
Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи - Букиной Е.А., при ведении протокола помощником судьи –Миловановой А.С. при участии в судебном заседании : –

от истца - представитель не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие,

от ответчика – ФИО1 (представитель по доверенности), после перерыва не явилась,

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального образования Комсомольский муниципальный район в лице администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, 681070, Хабаровский край, Комсомольский район, с. Пивань)

к обществу с ограниченной ответственностью «Ручьи» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 682711, Хабаровский край, Солнечный р- н, <...>)

о взыскании платежей за пользование земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование Комсомольский муниципальный район в лице администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к ООО «Ручьи» о взыскании задолженности за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...>, с кадастровым номером 27:07:0050109:8 за период с 07.06.2018 по 31.10.2019 в размере 155 896 руб. 28 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2018 по 31.10.2019 в размере 9 654 руб. 04 коп.

Определением суда от 25.03.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Хабаровского краевого суда по делу № М-18/2020.

Решением Хабаровского краевого суда от 07.05.2020 по делу № М-18/2020 удовлетворен административный иск ООО «Ручьи», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:07:0050109:8 площадью 21 423 кв.м., расположенного по адресу: <...>, признана равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 1 242 534 руб. Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 23.12.2019.

Решение вступило в законную силу 16.06.2020.

К судебному заседанию после перерыва от истца поступило заявление об уточнении исковых требований – просит взыскать основной долг за период с 07.06.2018 г. по 31.12.2018 г. 2018 г. в сумме 61 750 руб. 66 коп., пеня за период с 21.06.2018 г. по 31.12.2019 г. в сумме 7 541 руб. 41 коп.

Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК.

Так же в заявлении от 30.07.2020 г. истцом заявлено о взыскании основного долга в качестве арендной плате, о взыскании штрафных санкций в качестве пени, что расценивается судом как изменение основания иска (ране было заявлено неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами).

Изменение оснований принято судом в порядке ст. 49 АПК.

Представитель ответчика до объявления перерыва в судебном заседании поддержала позицию изложенную в отзыве.

Заслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.05.2018 г. ОАО «Дальлеспром» (продавец» и ООО «Ручьи» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества – АБЗ по адресу пос. Снежный Комсомольского района, ул. Заветная, д.11.

Согласно выписке из ЕГРН, право на земельный участок по данному адресу зарегистрированы за Комсомольским муниципальным районом 28.01.2015 г.

Правоотношения по поводу земельного участка сторонами спора не оформлены.

Согласно ч.1 ст. 65 ЗК, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Ответчиком доказательств внесения платежей за спорный период не представлено.

Возражая против иска, ответчик указывает, что истец неверно рассчитывает основной долг исходя из всей площади земельного участка в размере 21 423 кв.м. По мнению ответчика, плата должна взиматься за площадь земельного участка, исходя из площади здания в размере 3 285, 4 кв.м., поскольку в 2018 г. ответчик зданием фактически не пользовался.

Согласно п.3 ст. 552 ГК, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу положений п.1 ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, ст. 552 ГК содержит только формулировку «на тех же условиях, что и продавец недвижимости», а ст. 35 ЗК содержит более обширную формулировку «на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

Условия – это вид права пользования земельным участком, а объем – это площадь земельного участка.

Согласно п.1 ст. 2 ЗК, земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Следовательно, суд руководствуется положениями ст. 35 ЗК.

Кроме того, согласно п.2 ст. 271 ГК, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Как следует из договора купли-продажи, передаваемый объект расположен на земельном участке общей площадью 21 423 кв.м. с кадастровым номером 27:07:0050109:8, предоставленном по договору аренды земельного участка от 27.05.2014 г. № 07-14-18.

Согласно выписке из ЕГРН, арендной в пользу ОАО «Дальлеспром» был обременен весь земельный участок.

В силу положений пп. 5 п.1 ст.1 ЗК, одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 указано, что о смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Из договора аренды, заключенного с ОАО «Дальлеспорм» от 27.05. 2014 г. следует, что в аренду был предан земельный участок площадью 21 423 кв. м.

На основании изложенного данный довод ответчика отклоняется судом.

Возражая против иска, ответчик ссылается на незаконность начисления арендной платы за 2018 г. исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка 11 646 828 руб. 18 коп. в то время как Решением Хабаровского краевого суда от 07.05.2020 по делу № М-18/2020 удовлетворен административный иск ООО «Ручьи», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:07:0050109:8 площадью 21 423 кв.м., расположенного по адресу: <...>, признана на основании

отчета оценщика равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в размере 1 242 534 руб.

Согласно п.1 ст. 424 ГК, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно ст.39.7 ЗК, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно ч.7 ст.39.7 ЗК, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно разъяснениям, данным в п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения

регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Следовательно, арендная плата по данному договору является регулируемой.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 г. № 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (действовало до 31.12. 2019 г.).

В соответствии с формулой, указанной в данном Положении, кадастровая стоимость участка положена в основу расчета размера арендной платы.

Следовательно, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно ст. 24.18 ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно ч.5 ст. 24.20 ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пленум ВС РФ в своем Постановлении от30.06.2015 г. № 28 разъяснил судам, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

Соответственно, истец, который обратился в комиссию с заявлением 23 декабря 2019 г., вправе предъявлять требования о перерасчете арендной платы с 01.01.2019 г.

За 2019 г. истцом произведен перерасчет арендной платы, за этот период ответчик осуществил оплату.

На основании изложенного доводы ответчика о незаконности расчета арендной платы за 2018 г. отклоняются судом.

Возражая против иска в части пени, ответчик так же ссылается на то обстоятельство, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, в связи ч ем, истцом не обоснована начальная дата начисления пени.

Как было указано выше, в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 указано, что о смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Пунктом 3.2. договора аренды установлен срок внесения платежей – до 20го числа каждого месяца.

На основании изложенного данный довод отклоняется судом.

В своих возражениях ответчик так же указывает, что пен может начисляться только с 20.10.2019 г., поскольку расчет арендной платы был направлен ответчику истцом 09.10.2019 г. и получен им 20.10.2019 г.

Между тем, в силу положений вышеуказанных норм и разъяснений, ответчик с момента перехода к нему права собственности на объект недвижимости обязан к внесению платежей за земельный участок.

Действуя в гражданском обороте добросовестно (п.3 ст. 1 ГК) и на основании ст. 210 ГК, ответчик самостоятельно должен был принять к получению сведений о размере арендных платежей за землю.

В отношении ходатайства ответчика о применении ст. 333 ГК суд приходит к следующему.

Согласно ст. 333 ГК, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Пленум ВС РФ в Постановлении № 7 от 24.03.2016 г. (п. 73, 75) разъяснил судам, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Согласно разъяснениям, данным в п.3, 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 г. № 17, для того чтобы применить указанную статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В Определении Конституционного Суда РФ № 263-О от 21.12.2000 г. указано следующее : «предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции Российской Федерации.

В данном случае судом принимается незначительный размер неустойки (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки), соотношении размера основного долга к размеру арендной платы, значительный период просрочки, полное отсутствие платежей за 2018 г.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для применения ст. 333 ГК.

Руководствуясь требованиями п.1, 3 ст. 110 АПК, суд находит необходимым взыскать с ответчика государственную пошлину в федеральный бюджет пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Ручьи» в пользу муниципального образования Комсомольский муниципальный район в лице администрации Комсомольского муниципального района Хабаровского края в счет задолженности по арендной плате - 61 750 руб. 66 коп., в счет пени - 7 541 руб. 41 коп., всего – 69 292 руб. 07 коп.

Взыскать с ООО «Ручьи» государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 2 772 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного

департаментаДата 18.06.2020 6:05:35

Кому выдана Букина Елена Анатольевна