Решение от 23 июля 2025 г. по делу № А76-26086/2023

Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-26086/2023
г. Челябинск
24 июля 2025 года
Судья Арбитражного суда Челябинской области Васягина А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Самсоновой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Синклос», ОГРН <***>, г. Златоуст к Комитету по управлению имуществом Златоустовского городского округа, ОГРН <***>, г. Златоуст, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, акционерного общества «ЗЛАТМОЛОКО», ОГРН <***>, г. Златоуст, о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Синклос» (далее – истец), обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Златоустовского городского округа (далее – ответчик), о признании за открытым акционерным обществом «Синклос» право собственности на следующий объект недвижимого имущества: нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, площадью 48,6 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 74:25:0310401:145.

Определением суда от 09.02.2024 дело принято к рассмотрению по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание.

Протокольным определением от 21.11.2023 суд, в соответствии с ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству.

От истца поступили пояснения (т.1, л.д.78-82).

От ответчика поступил отзыв на иск, согласно которому Комитет оставляет на усмотрение суда рассмотрение иска (т.1, л.д.97-97).

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области поступило мнение на иск (т.1, л.д.99-100).

Определением суда от 18.06.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «ЗЛАТМОЛОКО», ОГРН <***>, г. Златоуст.

Определением суда от 05.09.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли объект «нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, площадью 48,6 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 74:25:0310401:145 на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0310401:631» градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам?

2) Не нарушает ли вышеуказанный объект капитального строительства права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

3) Эксплуатируется ли вышеуказанный объект капитального строительства в настоящее время для размещения ГРП?

От истца поступили дополнительные документы.

В материалы дела 09.06.2025 поступило заключение эксперта № 2737/5-3 от 30.05.2025.

Протокольным определением суда от 15.07.2025 производство по делу возобновлено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом в соответствии со ст. 123  АПК РФ, а также  данная информация размещена на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определениях суда. Дело рассмотрено в отсутствие их представителей по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 15.07.2025 был объявлен перерыв до 24.07.2025. Информация о перерыве размещена в сервисе «Картотека арбитражных дел», ссылка на который имеется на сайте суда в сети «Интернет».

После объявленного судом перерыва, лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по рассмотрению заявления.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, В октябре 1998г. ОАО «Синклос» был построен объект недвижимости: нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, площадью 48,6 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 74:25:0310401:145. Объект недвижимости: нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, площадью 48,6 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 74:25:0310401:145 (далее – Здание), ранее зарегистрировано не было.

Строительство здания осуществлялось ОАО «Синклос» в комплексе всего газоснабжения (газопровода) мясокомбината, который был приобретен ОАО «Синклос» на основании Плана приватизации Златоустовского мясокомбината, утвержденного Решением Челябинского областного Комитета по управлению государственным имуществом №7 от 29.01.1993г. В соответствии с техническим паспортом Здание было поставлено на технический инвентаризационный учет 27.11.2008г. В техническом паспорте указано, что Здание было введено в эксплуатацию 1998г. В соответствии с выпиской ЕГРН Здание находится на кадастровом учете с 10.12.2011г. и ему присвоен кадастровый номер 74:25:0310401:145. В настоящее время данная информация является актуальной и не аннулирована. В данной выписке ЕГРН указано, что год завершения строительства Здания 1998г. Также в ней указаны инвентарный номер, площадь здания, его адрес, которые полностью совпадают с аналогичными данными, указанными в техническом паспорте.

Здание было поставлено на технический инвентаризационный и кадастровый учеты на основании двух актов о приемке законченного строительством объекта системы газоснабжения от октября 1998г. В 1998г. в данной ситуации на здание отдельно разрешение на ввод его в эксплуатацию не выдавалось. Здание является составной частью, одним из обязательных элементов всего газоснабжения (газопровода) мясокомбината, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, что подтверждается проектной документацией. В 1998г. для такого объекта недвижимости разрешением на ввод объекта в эксплуатацию являлись акты акта о приемке законченного строительством объекта системы газоснабжения. Отдельный актна здание в тот период не выдавался.

Отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на возведенный объект явилось основанием для обращения с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 №101-О и от 27.09.2016 № 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Как указано в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44), право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд.

Пункт 43 постановления № 44 гласит, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Приведенные выше разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения. При этом указанные разъяснения не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Подобное прочтение пункта 43 постановления Пленума № 44 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

Определением суда от 05.09.2024 по делу назначена судебная экспертиза, производство экспертизы поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы.

Согласно заключению судебной экспертиз№ 2737/5-3 от 30.05.2025 эксперт пришла к следующим выводам.

По первому вопросу:

Соответствует ли объект «нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, площадью 48,6 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 74:25:0310401:145 на земельном участке с кадастровым номером 74:25:0310401:631» градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам?

Нежилое здание ГРП, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, в части технического состояния конструктивных элементов строения, соответствует требованиям безопасности, строительным нормам и правилам, в том числе 384-ФЗ от 30 декабря 2009 г. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений.

Нежилое здание ГРП, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, в части наличия необходимых коммуникаций, их работоспособности, в части конфигурации помещений, соответствует требованиям санитарных норм.

Нежилое здание, ГРП, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, в части доступа к зданию для обеспечения возможности ликвидации возгорания, соответствует противопожарным нормам и требованиям.

Конструктивные характеристики и функциональное назначение нежилого здания ГРП, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, соответствует градостроительным требованиям норм и не противоречит виду разрешенного использования территориальной зоны земельного участка.

По второму вопросу:

Не нарушает ли вышеуказанный объект капитального строительства права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

Конструктивные характеристики и функциональное назначение нежилого здания ГРП, расположенного по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, соответствует градостроительным требованиям норм и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Нежилое здание ГРП, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, в части технического состояния конструктивных элементов строения, соответствует требованиям безопасности, строительным нормам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По третьему вопросу:

Эксплуатируется ли вышеуказанный объект капитального строительства в настоящее время для размещения ГРП?

Исследуемое нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, на момент исследования, эксплуатировалось для размещения ГРП.

Оценив заключение эксперта ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Экспертное заключение принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

Лицами, участвующими в деле, ходатайство о назначении по делу дополнительной/повторной судебной экспертизы не заявлено.

Судом также установлено, что истцом предпринимались меры по получению разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта, однако администрация в письме от 02.07.2019 в выдаче соответствующего разрешения отказала, ввиду несоответствия проектной документации.  

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Суд учитывает то, что согласно выписке из ЕГРИП, возведение спорного объекта осуществлялось на земельном участке, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка (для сельскохозяйственного производства).

Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ лица, не являющиеся собственниками участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа, что позволяет арендатору использовать такой участок для строительства.

Поскольку возведение объекта осуществлено в границах земельного участка, принадлежащего истцу на законном основании, с учетом полученных разрешений на строительство, предпринятых мер по вводу объекта в эксплуатацию, обращений с внесением изменений в разрешение на строительство и с учетом проведенной судом государственной экспертизы и выводам о соответствии объекта целевому использованию, о безопасности для дальнейшей эксплуатации, суд полагает заявленные требования обоснованными.

С момента приватизации истцом бывшего Златоустовского мясокомбинат до 28.12.2009г. земельный участок под ним находился у Истца на праве аренды. Истец приобрел в собственность земельный участок под бывшем Златоустовским мясокомбинатом на основании договора купли-продажи земельного участка №102-зем от 29.10.2009г. под кадастровым номером 74:25:0310401:2 общей площадью 54 224 кв.м., о чем осуществлена запись о государственной регистрации в ЕГРН от 28.12.2009г., что подтверждается свидетельством о праве собственности. Затем указанный земельный 26.06.2012 был разделен на три земельных участка площадями: 2 769 кв.м., 16 745 кв.м., 34 710 кв.м., что подтверждается межевым планом от 26.06.2012. Земельные участки с площадями 2 769 кв.м. и 34 710 кв.м. остались в собственности у истца и им были присвоены кадастровые номера: 74:25:0310401:567 и 74:25:0310401:565, что подтверждается свидетельствами о праве собственности.

В последующем 09.03.2016 земельный участок 74:25:0310401:567 площадью 34 710 кв.м. был разделен ещё на несколько земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 74:25:0310401:638, 74:25:0310401:632, 74:25:0310401:631, 74:25:0310401:639. Земельный участки с кадастровыми номерами 74:25:0310401:632, 74:25:0310401:631 остались в собственности у истца. Два других участка с кадастровыми номерами 74:25:0310401:638, 74:25:0310401:639 были переданы другим лицам.

Между ОАО «Синклос» и Комитетом по управлению имуществом Златоустовского городского округа были заключены следующие договоры аренды земли: №117 от 22.05.2000г., №118 от 22.05.2000г., №151 от 14.06.2000г., №152 от 14.06.2000г., №203 от 17.08.1995г., №74 от 23.04.1999г., №75 от 23.04.1999г., №73 от 23.04.1999г., №72 от 23.04.1999г., №71 от 23.04.1999г., №203 от 03.06.1998г., №101 от 03.06.1998г., №276 от 21.07.2000г., №920 от 16.05.2001г., №1007 от 20.06.2001г., №968/1 от 06.06.2001г., №966 от 06.06.2001г., №964 от 06.06.2001г., №965 от 06.06.2001г., №963 от 06.06.2001г., №962 от 06.06.2001г., №961 от 06.06.2001г., №960 от 06.06.2001г., №967/1 от 06.06.2001г., №1492 от 04.04.2002г.

Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства, в том числе заключение эксперта, и надлежащим образом оценив их по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу, что спорный объект соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц в ходе его эксплуатации.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что спор о праве на объект недвижимого имущества между истцом и ответчиком отсутствует, Комитет не имеет правопритязаний на объект недвижимого имущества.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 47 Постановления № 44 судебные расходы, понесенные истцом в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, если не установлены факты нарушения или оспаривания прав истца ответчиком или третьим лицом, в том числе путем совершения процессуальных действий (например, подачи встречного искового заявления, апелляционной (кассационной) жалобы).

Истцом за рассмотрение иска чеком от 16.08.2023 уплачена госпошлина в размере 13 484 руб.

В связи с чем, судебные расходы по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы не подлежат распределению между сторонами.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности за открытым акционерным обществом «Синклос» на нежилое здание – нежилое здание ГРП, находящееся по адресу: Россия, Челябинская область, город Златоуст, ул. Садовая, дом №1, площадью 48,6 кв. м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 74:25:0310401:145.

Возвратить открытому акционерному обществу «Синклос» государственную пошлину в размере 7 484 руб. по чеку от 16.08.2023.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья                                                                                                                       А.А. Васягина


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru  или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.