Решение от 1 ноября 2017 г. по делу № А46-2227/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2227/2017
02 ноября 2017 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 02 ноября 2017 года.


Арбитражный суд Омской области в составе: судьи Воронова Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва - помощником судьи Усенко Е.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску прокурора Омской области в интересах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице Администрации города Омска

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (ИНН <***>), о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, обязании возвратить имущество, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «БМ-Банк» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Банка ВТБ (публичное акционерное общество) (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2,                    


в заседании приняли участие:

от прокурора Омской области – Марченко Т.В. (по служебному удостоверению);

от Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 10.07.2017 №исх-АГ/03-3006;

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО4 по доверенности от 09.06.2017 №8932; после перерыва – ФИО5 по доверенности от 24.07.2017 №Исх-ДИО/12122;

от ООО ТД «Омский Ювелир» - ФИО6 по доверенности от 16.01.2017 №25; ФИО7 по доверенности от 16.01.2017 №26;

от ООО «Медицинский центр «На Бударина» - не явились, извещены; после перерыва – конкурсный управляющий ФИО8 (по паспорту);

от Банка ВТБ 24 (ПАО) – ФИО9 по доверенности от 11.02.2016 №350;

от Банка ВТБ (ПАО) – не явились, извещены; после перерыва – ФИО9 по доверенности от 14.06.2016 №2562;

от АО «БМ-Банк» - не явились, извещены; после перерыва ФИО9 по доверенности от 06.05.2016 №496;

от ФИО2 – не явились, извещены

У С Т А Н О В И Л :

прокурор Омской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Омской области в интересах муниципального образования городской округ город Омск Омской области в лице Администрации города Омска с иском к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «На Бударина», обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (далее - Департамент, ООО «Медицинский центр «На Бударина», ООО ТД «Омский Ювелир», ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи №171 от 27.02.2014, заключенного между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина» и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде:

- признания недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014, заключенного между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир»;

- обязания ООО ТД «Омский Ювелир» вернуть Департаменту нежилое помещение 1П площадью 155,8 кв.м., номера на поэтажном плане 1-11, 13-15 на 2 этаже; нежилое помещение 7П площадью 6,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 8, 10 на 1 этаже; нежилое помещение 11П площадью 16,5 кв.м. на 1 этаже;

- обязания Департамента возвратить ООО «Медицинский центр «На Бударина» 6 418 020 рублей 00 копеек;

- обязания ООО «Медицинский центр «На Бударина» возвратить ООО ТД «Омский Ювелир» 6 418 020 рублей 00 копеек.

Определением от 03.03.2017 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением от 18.05.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «БМ-Банк», Банк ВТБ (публичное акционерное общество) и Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее - АО «БМ-Банк», Банк ВТБ (ПАО), Банк ВТБ 24 (ПАО), третьи лица).

Воспользовавшись правом, предоставленным статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор уточнил предмет исковых требований, просит:

- признать недействительным договор купли-продажи №171 от 27.02.2014, заключенный между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина»;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно:

- признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014, заключенный между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир»;

- признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) с условием о судебном порядке обращения взыскания, заключенный 27.06.2014 между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» и ООО ТД «Омский Ювелир»;

- обязать ООО ТД «Омский Ювелир» вернуть Департаменту нежилое помещение 1П площадью 155,8 кв.м., номера на поэтажном плане 1-11, 13-15 на 2 этаже; нежилое помещение 7П площадью 6,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 8, 10 на 1 этаже; нежилое помещение 11П площадью 16,5 кв.м. на 1 этаже;

- обязать Департамент возвратить ООО «Медицинский центр «На Бударина» 6 418 020 рублей 00 копеек;

- обязать ООО «Медицинский центр «На Бударина» возвратить ООО ТД «Омский Ювелир» 6 418 020 рублей 00 копеек.

Определением от 06.07.2017 уточнение исковых требований принято судом.

Определением от 20.07.2017 Банк ВТБ 24 (ПАО) привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

Определением от 31.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 – эксперт ООО «ЭКОРС» (далее - ФИО2, третье лицо).

В судебном заседании, открытом 17.10.2017, объявлялся перерыв до 24.10.2017, после окончания которого судебное разбирательство было продолжено.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена судом надлежащим образом применительно к положениям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, руководствуясь пунктом 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО2

Прокурор поддержал заявленные требования (с учетом их уточнения).

Администрация города Омска поддержала позицию прокурора.

Департамент поддержал доводы отзыва.

ООО «Медицинский центр «На Бударина» просило удовлетворить исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014, заключенный между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир». При этом договор купли-продажи №171 от 27.02.2014, заключенный между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина», по мнению ответчика, недействительной сделкой не является.

ООО ТД «Омский Ювелир» и Банк ВТБ 24 (ПАО) против удовлетворения исковых требований возражали по основаниям, изложенным в отзывах.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд установил следующие обстоятельства.

10.06.2013 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (арендатор) заключен договор №41732/3 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: <...> (нежилое помещение 1П, номера на поэтажном плане 2-го этажа: 1-11, 13-15 площадью 155,8 кв.м.; нежилое помещение 7П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 8, 10 площадью 6,2 кв.м.; нежилое помещение 8П, номера на поэтажном плане 1-го этажа: 9, 11, 12 площадью 16,5 кв.м.; литер А), индивидуализированное согласно приложению №2 к договору, целевое назначение: медицинские услуги.

Общая площадь сдаваемых помещений составляет 178,5 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет 12 285 478 рублей 00 копеек на основании отчета о рыночной оценке от 04.06.2013 №МК-ОМ2-148.

Срок действия данного договора аренды был определен его сторонами с 15.06.2013 по 10.06.2014.

12.11.2013 директор ООО «Медицинский центр «На Бударина» ФИО10 обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.

Распоряжением Администрации города Омска от 25.02.2014 №47-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества города Омска» Департаменту в срок до 10.03.2014 поручено организовать продажу арендуемого муниципального недвижимого имущества и предоставить преимущественное право ООО «Медицинский центр «На Бударина» - субъекту малого предпринимательства на приобретение нежилых помещений № 1П, 7П, 11П (литера А) площадью 178,5 кв.м., находящихся в нежилом строении, расположенном по адресу: <...>.

27.02.2014 между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента (продавец) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 171 (далее - договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014), по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель покупает нежилые помещения (объект) № 1П площадью 155,8 кв. м, № 7П, площадью 6,2 кв. м, № 8П, площадью 16,5 кв. м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: <...>.

Согласно пункту 4.1 договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 цена за приобретаемый объект составляет сумму в размере 6 418 020 рублей.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 предоставлена рассрочка оплаты за объект в течение трех лет со дня подписания договора.

21.04.2014 между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента (продавец) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (покупатель) заключено соглашение к договору купли-продажи от 27.02.2014 №171, которым уточнено описание объекта купли-продажи: вместо помещения №8П указано помещение №11П той же площади.

Платежными поручениями №39 от 24.03.2014, №41 от 25.04.2014, №44 от 29.04.2014 ООО «Медицинский центр «На Бударина» произведен расчет по договору купли-продажи № 171 от 27.02.2014.

07.05.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Медицинский центр «На Бударина» на спорные нежилые помещения.

19.03.2014 между ООО «Медицинский центр «На Бударина» (продавец) и ООО ТД «Омский ювелир» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений (далее - предварительный договор от 19.03.2014), в соответствии с которым продавец обязался приобрести в собственность нежилые помещения № 1П площадью 155,8 кв. м, № 7П, площадью 6,2 кв. м, № 11П, площадью 16,5 кв. м, находящиеся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: <...>, после чего передать в собственность покупателю, а покупатель обязался их принять и оплатить на условиях, установленных договором.

Пунктом 4 предварительного договора от 19.03.2014 установлено, что стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 рублей.

Порядок оплаты нежилых помещений оговорен сторонами в пункте 5 предварительного договора от 19.03.2014:

- первый платеж в размере 190 850 рублей перечисляется покупателем на расчетный счет продавца не позднее дня, следующего за днем подписания договора;

- второй платеж в размере 193 000 рублей перечисляется покупателем на расчетный счет продавца не позднее 25.04.2014;

- окончательный расчет между сторонами производится не позднее 29.04.2014 путем перечисления покупателем денежных средств на расчетный счет продавца.

Впоследствии между ООО «Медицинский центр «На Бударина» (продавец) и ООО ТД «Омский ювелир» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014 (далее - договор купли-продажи от 07.05.2014), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять о оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение 1П, площадью              155,8 кв. м, номера на поэтажном плане: 1-11, 13-15. Этаж 2; нежилое помещение 7П, площадью 6,2 кв. м, номера на поэтажном плане: 8, 10. Этаж 1; нежилое помещение 11П, площадью 16,5 кв. м Этаж 1.

По соглашению сторон стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 рублей, является окончательной и изменению не подлежит (пункт 3 договора купли-продажи от 07.05.2014).

07.05.2014 сторонами подписан акт приема-передачи спорных нежилых помещений.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 14.05.2014 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО ТД «Омский ювелир» на спорные нежилые помещения.

Также судом установлено, что 29.04.2014 между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (кредитор) и ООО ТД «Омский ювелир» (заемщик) заключен кредитный договор <***>.

Разделом 9 данного договора предусмотрено обеспечение обязательств заемщика.

Дополнительным соглашением №1 от 27.06.2014 к кредитному договору <***> от 29.04.2014 раздел 9 договора дополнен пунктом 9.1.12, согласно которому обязательство обеспечивается в том числе залогом недвижимого имущества согласно договору об ипотеке №00070/18/017-МБ-9 от 27.06.2014, заключенному между кредитором и ООО ТД «Омский ювелир», выступающим в качестве залогодателя.

В соответствии с пунктом 1.2 договора  об ипотеке №00070/18/017-МБ-9 от 27.06.2014 в целях надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору залогодатель передает в ипотеку залогодержателю недвижимое имущество, указанное в приложении №2 к настоящему договору.

Согласно приложению №2 к договору об ипотеке в залог передано спорное имущество по настоящему иску.

Полагая договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014 ничтожной сделкой, прокурор обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в защиту публичных интересов в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что выкупная стоимость объекта была существенно занижена ввиду выполнения отчета об определении стоимости помещений с нарушениями норм законодательства, а также квалифицировав  договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014 в качестве притворной сделки, заключенной с целью прикрыть другую сделку – отчуждение муниципального имущества ООО ТД «Омский ювелир» без проведения торгов.

Оценив представленные доказательства, доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходит из следующего.

Прокурор полагает, что договор купли-продажи №171 от 27.02.2014, заключенный между муниципальным образованием город Омск в лице Департамента (продавец) и ООО «Медицинский центр «На Бударина» (покупатель), является ничтожной сделкой на основании пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) и пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, из материалов дела следует, что при заключении договора купли-продажи №171 от 27.02.2014 ООО «Медицинский центр «На Бударина», как субъектом малого и среднего предпринимательства, было реализовано его право на преимущественное приобретение в собственность поименованных выше нежилых помещений.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

-  сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 2 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из материалов дела 12.11.2013 ООО «Медицинский центр «На Бударина» обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого по договору №41732/3 от 10.06.2013 нежилого помещения.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ  при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ).

Из указанного следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным Федеральным законом №159-ФЗ критериям, в заключении договора купли-продажи имущества; заключение договора с таким субъектом является обязательным для органа местного самоуправления.

Во исполнение возложенных на них Федеральным законом №159-ФЗ обязанностей уполномоченными органами муниципального образования городской округ город Омск произведена оценка рыночной стоимости спорных нежилых помещений; заявление ООО «Медицинский центр «На Бударина» о реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества рассмотрено Администрацией города Омска; в пределах полномочий руководителем муниципального образования город Омск – мэром города Омска ФИО11 принято решение о передаче нежилых помещений 1П, 7П, 8П (позже заменено на 11П) в собственность ООО «Медицинский центр «На Бударина» по цене 6 418 020 рублей, что подтверждается изданием соответствующего распоряжения Администрации города Омска от 25.02.2014 №47-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» с приложением, которое впоследствии было изменено распоряжением Администрации города Омска от 18.04.2014 №111-р в части смены нумерации объекта 8П на 11П; заключен договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014; недвижимое имущество передано покупателю, а от покупателя принято исполнение по обязательству по оплате стоимости имущества.

Прокурор полагает, что выкуп арендуемого по договору №41732/3 от 10.06.2013 нежилого помещения осуществлен по заниженной, не соответствующей рыночной, цене, что является нарушением положений статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ и в силу пункта 1 статьи 6 названного Федерального закона влечет ничтожность сделки – договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014.

Так, рыночная стоимость отчуждаемых нежилых помещений была определена на основании оценки, подготовленной ООО «ЭКОРС» в соответствии с муниципальным контрактом №2013.179492 от 22.10.2013. В соответствии с отчетом ООО «ЭКОРС» №702-12/13 от 27.12.2013 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 13.12.2013 составила 6 418 020 рублей с учетом НДС 18%.

Вместе с тем, 29.06.2015 СУ СК РФ по Омской области возбуждено уголовное дело №345758 по признакам преступления, предусмотренного частью 1 статьи 286 Уголовного кодекса Российской Федерации , в отношении неустановленных лиц.

В ходе предварительного следствия ООО «Эксперт» 14.10.2015 проведена независимая оценка и экспертиза. Согласно выводам данной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений 1П, 7П, 8П площадью 178,5 кв.м., расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 13.12.2013 составляет 10 580 000 рублей.

Также в рамках названного уголовного дела проведена комиссионная нормативно-методическая и оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 14.03.2016 №03-16-03-05, подготовленному некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Южно-Сибирская Организация Профессиональных оценщиков и экспертов», отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.12.2013 №702-12/13 ООО «ЭКОРС» составлен с нарушением используемых методик, с арифметическими ошибками.

В договоре аренды №41732/3 от 10.06.2013, заключенном с ООО «Медицинский центр «На Бударина» рыночная стоимость помещений определена в размере 12 285 478 рублей.

Кроме того, в соответствии с заключением эксперта № 20/16 от 10.05.2016, подготовленным ООО «ОМЭКС» в рамках проведения судебной экспертизы по делу №А46-10619/2014, по состоянию на 07.05.2014 рыночная стоимость спорных объектов составила: при хорошем состоянии внутренней отделки объектов исследования - 10 040 000 рублей; при удовлетворительном состоянии – 7 890 000 рублей; при неудовлетворительном состоянии – 6 800 000 рублей.

Таким образом, в зависимости от состояния внутренней отделки нежилых помещений рыночная стоимость этих помещений, по мнению ООО «ОМЭКС», определена в диапазоне цен от 6 800 000 рублей до 10 040 000 рублей.

Указанные отчеты исследовались в качестве письменных доказательств при рассмотрении настоящего дела.

Вместе с тем, как установлено статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ приобретение имущества субъектом малого предпринимательства производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. То есть, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, данная оценка является для них обязательной.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Распоряжением Администрации города Омска от 25.02.2014 № 47-Р определены условия приватизации помещений по адресу: <...>, цена продажи установлена 6 418 020 рублей.

Таким образом, достоверность величины стоимости объекта оценки могла быть оспорена в рамках отдельного самостоятельного спора Департаментом или                             ООО «Медицинский центр «На Бударина» до момента заключения договора, либо в суд мог быть передан преддоговорной спор о цене выкупаемого имущества, чего сделано не было.

При этом суду представляется очевидным, что практическая реализация субъектами малого и среднего предпринимательства предусмотренного пунктом 2 части 8 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ права на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, будет иметь место только в случае предполагаемого завышения такой стоимости

Предположение, что субъекты малого и среднего предпринимательства могут (и уж тем более должны) обжаловать достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в ситуации, когда такая стоимость предположительно занижена, лишено всякого смысла.

Следовательно, контроль за достоверностью величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, с точки зрения недопущения занижения такой цены, возлагается на продавца и, по мнению суда, не может быть вменен в обязанность покупателю, в том числе для целей оценки добросовестности последнего.

Из материалов дела следует, что в структуре Администрации города Омска при подготовке договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 возникло противоречие по вопросу формирования рыночной стоимости отчуждаемых объектов, однако до направления договора купли-продажи для подписания покупателю продавец не счел необходимым уточнить рыночную стоимость путем проведения повторной оценки либо оспаривания достоверности произведенной оценки рыночной стоимости отчуждаемых объектов.

Напротив, осведомленность Администрации города Омска и Департамента о существенных расхождениях в размере рыночной стоимости нежилых помещений, определенной в договоре аренды №41732/3 от 10.06.2013 и на основании отчета ООО «ЭКОРС» №702-12/13 от 27.12.2013, не стала препятствием к заключению оспариваемой сделки и определения ее условий продавцом, что подтверждается последовательными действиями продавца, свидетельствующими о его прямом волеизъявлении заключить сделку на известных условиях, как то: принятие Координационным советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (создан на основании Распоряжения Мэра города Омска от 01.10.2008 №304-р), решения о рекомендации предоставить ООО «Медицинский центр «На Бударина» преимущественное право выкупа арендуемых объектов муниципальной собственности; заключение муниципального контракта №2013.179492 от 22.10.2013 Департаментом на оказание услуг по подготовке отчетов о рыночной стоимости по отчуждаемым объектам муниципальной собственности с ООО «ЭКОРС»; принятие Администрацией города Омска распоряжения от 25.02.2014 №47-р о предоставлении ответчику преимущественного права на приобретение арендуемого помещения; не сообщение покупателю о наличии каких-либо препятствий к реализации отчуждаемых объектов муниципальной собственности по стоимости, установленной независимым оценщиком ООО «ЭКОРС» ФИО2 в отчете №702-12/13 от 27.12.2013; заключение договора купли-продажи №171 от 27.02.2014 в отношении спорных объектов недвижимости по установленной оценщиком стоимости.

После принятия оценки покупателем продавец утрачивает право на оспаривание оценки, иное противоречит принципу стабильности гражданского оборота.

Однако даже если исходить из того, что указанные выше обстоятельства являются основанием для  признания договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 заключенным с нарушением требований статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ, выразившемся в приобретении ООО «Медицинский центр «На Бударина» арендуемого имущества по цене, ниже его рыночной стоимости, то, по мнению суда, в данном случае подлежат применению положения части 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений частью 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно разъяснениям абзаца 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, норма части 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой и отражает влияние принципа добросовестности на оздоровление порочной сделки, и указанная норма может применяться только в целях защиты исключительно добросовестной стороны.

Поведение публично-правового образования в лице уполномоченных органов - Администрации города Омска и Департамента после заключения договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014, а именно: заключение дополнительного соглашения к договору о замене нумерации объекта недвижимости с 8П на 11 П; принятие оплаты по договору от ООО «Медицинский центр «На Бударина»; снятие залога в отношении нежилых помещений, установленного пунктом 2.6 договора купли-продажи; отсутствие возражений против регистрации перехода права собственности на нежилые помещения к покупателю на основании договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 давало основание другим лицам (как ООО «Медицинский центр «На Бударина», так и ООО ТД «Омский ювелир») полагаться на действительность сделки.

Прокурор в арбитражном процессе является процессуальным, а не материальным истцом, поскольку обращается в суд в интересах публично-правового образования.

Между тем, в рамках настоящего дела прокурором не обосновано наличие права или интереса, в защиту которого он выступает, в том смысле, что применительно к положениям части 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации муниципальное образование город Омск, являющееся продавцом по оспариваемому договору купли-продажи № 171 от 27.02.2014, дав основание другим лицам полагаться на действительность оспариваемой сделки, тем самым не вправе заявлять о недействительности договора купли-продажи.


Также прокурор, заявляя требование о признании договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 недействительным, квалифицирует его в качестве притворной сделки, заключенной с целью прикрыть другую сделку – отчуждение муниципального имущества ООО ТД «Омский ювелир» без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Для признания сделки притворной, прокурору следовало доказать, что:

- ООО «Медицинский центр «На Бударина», инициировав процедуру выкупа арендуемого по договору №41732/3 от 10.06.2013 недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ, фактически намерения приобрести объекты муниципальной собственности не имело, а было намерено участвовать в сделке, прикрывающей сделку купли-продажи между Департаментом и ООО ТД «Омский ювелир»;

- ООО ТД «Омский ювелир», заключая с ООО «Медицинский центр «На Бударина» сначала предварительный договор купли-продажи от 19.03.2014, а впоследствии и основной договор купли-продажи от 07.05.2014, совершало эти сделки исключительно с целью прикрыть сделку купли-продажи между Департаментом и ООО ТД «Омский ювелир»;

- Департамент, заключая сделку в феврале 2014 года, знал о том, что фактический выкуп нежилых помещений будет производиться не субъектом малого предпринимательства, а ООО ТД «Омский ювелир» - лицом, не обладающим правом на приобретение муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ, и был согласен с этим, а также осведомлен о наличии между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский ювелир» договоренностей о приобретении имущества фактически, и за счет ООО ТД «Омский ювелир».

Соответствующие доказательства в материалы дела не представлены. Наличие таких намерений ответчиками отрицается.

В договоре купли-продажи № 171 от 27.02.2014 отражено, что договор заключен на основании заявления покупателя о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства установленным законодательством (преамбула договора).

В соответствии с пунктами 1.2, 1.3 договора объект обременен договором аренды от 10.06.2013 года № 41732/3. С 01.07.2010 по 10.06.2013 объект использовался покупателем на условиях договора аренды №35197/3 от 17.10.2007. Задолженность по договору аренды отсутствует.

Предварительный договор ООО «Медицинский центр «На Бударина» и                         ООО ТД «Омский ювелир» заключен в марте 2014 года, после заключения договора с Департаментом.

Департамент в представленном отзыве на иск пояснил, что осуществляя реализацию спорного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом №159-ФЗ, не располагал сведениями о намерениях ООО «Медицинский центр «На Бударина» заключить договор купли-продажи с ООО ТД «Омский ювелир».

Данное утверждение Департамента прокурором не опровергнуто.

Относительно причин, побудивших ООО «Медицинский центр «На Бударина» заключить договор купли-продажи спорных нежилых помещений с ООО ТД «Омский ювелир», следует указать, что, как установлено арбитражным судом при рассмотрении дела №А46-10619/2014 (определение Арбитражного суда Омской области от 30.05.2017)  ООО «Медицинский центр «На Бударина» лицензии на осуществление медицинской деятельности не выдавались.

При этом лицензии на осуществление медицинской деятельности выдавались обществу с ограниченной ответственностью «Клиника «На Бударина», с которым должником (ООО «Медицинский центр «На Бударина») был заключен договор о совместной деятельности от 12.04.2012, предусматривающий совместное использование имущества должника для оказания медицинских услуг населению.

Таким образом, самостоятельное осуществление ООО «Медицинский центр «На Бударина» медицинской деятельности в приобретенных им нежилых помещениях было исключено ввиду отсутствия лицензии.

Из протокола допроса свидетеля ФИО10 от 25.02.2015 по уголовному делу №345758, исследованного судом в качестве письменного доказательства, следует, что последний, являясь директором ООО «Медицинский центр «На Бударина», произведя расчет возможного дохода от сдачи в аренду спорных нежилых помещений, приобретенных по договору № 171 от 27.02.2014, и затрат на приобретение этих помещений, пришел к выводу об отсутствии финансовой выгоды при определенной договором выкупной стоимости объекта взять кредит, произвести оплату по договору купли-продажи и в последующем сдавать помещения в аренду, в связи с чем ФИО10 принял решение предложить выкупить объект лицам, арендующим площади по соседству. Предложение о продаже нежилых помещений было принято ООО ТД «Омский ювелир», с которым были заключены предварительный и впоследствии основной договоры купли-продажи.

Следует также отметить, что ООО «Медицинский центр «На Бударина», подписав договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014, не имело возможности отказаться от его исполнения, поскольку в соответствии с пунктом 5.1 договора, это явилось бы основанием для выплаты продавцу - Департаменту штрафа в размере 20% от цены продажи объекта.

Таким образом, объективными доказательствами не подтверждено, что воля Департамента при реализации спорного объекта ООО «Медицинский центр «На Бударина» не была направлена на установление реальных правоотношений по отчуждению объекта недвижимости субъекту малого предпринимательства, а ООО «Медицинский центр «На Бударина», обращаясь с заявлением о выкупе помещений в ноябре 2013 года и подписывая договор в феврале 2014 года с Департаментом, намеревался, по соглашению с ответчиками, продать помещения ООО ТД «Омский ювелир».

Из указанного следует вывод о том, что фактически имели место две самостоятельные сделки: договор купли-продажи от 27.02.2014 между Департаментом и ООО «Медицинский центр «На Бударина» и договор купли-продажи от 07.05.2014 между ООО «Медицинский центр «На Бударина»  и ООО ТД «Омский ювелир».

Следовательно, оснований для признания сделки недействительной по пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.


Предъявляя настоящий иск прокурор просил суд применить следующие последствия недействительности договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014:

- признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений от 07.05.2014, заключенный между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО ТД «Омский Ювелир»;

- признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) с условием о судебном порядке обращения взыскания, заключенный 27.06.2014 между Акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» и ООО ТД «Омский Ювелир»;

- обязать ООО ТД «Омский Ювелир» вернуть Департаменту нежилое помещение 1П площадью 155,8 кв.м., номера на поэтажном плане 1-11, 13-15 на 2 этаже; нежилое помещение 7П площадью 6,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 8, 10 на 1 этаже; нежилое помещение 11П площадью 16,5 кв.м. на 1 этаже;

- обязать Департамент возвратить ООО «Медицинский центр «На Бударина» 6 418 020 рублей 00 копеек;

- обязать ООО «Медицинский центр «На Бударина» возвратить ООО ТД «Омский Ювелир» 6 418 020 рублей 00 копеек.

Учитывая, что отсутствуют основания для признания договора купли-продажи от 07.05.2014 недействительным, суд отказывает также в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки как они сформулированы прокурором.

Также суд считает необходимым отметить, что заявляя требования о применении последствий недействительности договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014 прокурор не учел правовую позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16».

Согласно данной позиции, изложенной в пунктах 3.1 – 4 Постановления, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

Между муниципальным образованием город Омск в лице Администрации города Омска либо Департамента и ООО ТД «Омский Ювелир» отсутствуют договорные отношения, наличие прикрываемой сделки по купле-продаже муниципального имущества между данными лицами прокурором не доказано.

При этом прокурор просит суд, помимо прочего, обязать ООО ТД «Омский Ювелир» вернуть Департаменту нежилые помещения 1П, 7П, 11П в качестве применения последствий недействительности договора купли-продажи № 171 от 27.02.2014, что противоречит приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации.

С учетом всех изложенных выше обстоятельств суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Государственная пошлина при подаче настоящего искового заявления не уплачивалась.

ООО ТД «Омский Ювелир» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, с целью определения рыночной стоимости по состоянию на 27.02.2014, с учетом технического состояния указанных помещений, объектов недвижимости, находящихся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: <...>.

Для оплаты экспертизы ООО ТД «Омский Ювелир» на депозитный счет Арбитражного суда Омской области внесены денежные средства в размере 30 000 рублей 00 копеек (платежное поручение №956 от 15.06.2017).

Впоследствии ООО ТД «Омский Ювелир» заявило отказ от ходатайства о назначении судебной экспертизы, в связи с чем ходатайство судом по существу не рассматривалось.

Таким образом, имеются основания для возврата ООО ТД «Омский Ювелир» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30000 рублей 00 копеек, перечисленных по платежному поручению №956 от 15.06.2017.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Омский Ювелир» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 30000 рублей 00 копеек, перечисленных по платежному поручению №956 от 15.06.2017.


Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.



Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья                                                                                                         Т.А. Воронов