Решение от 14 февраля 2020 г. по делу № А41-106622/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-106622/19
14 февраля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 04.02. 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 14.02.2020 г.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гриневой А. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Домодедово" (142030 Московская область город Домодедово <...> эт/пом/ком 2/I/16, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.02.2018, ИНН: <***>)

к Администрации городского округа Домодедово Московской области (142000, Московская область город Домодедово площадь 30-летия победы (центральный мкр.) 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2002, ИНН: <***>)

третьи лица: ИП ФИО2 (8. Санкт-Петербург, пр. Ветеранов, дом 5, корп. 1, кв. 102), ФИО3 (<...>)

о признании условия Соглашения недействительным,

при участии в судебном заседании согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Домодедово" (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Домодедово Московской области (далее – Администрация, ответчик) о признании недействительным абзаца 5 пункта 4.1 Соглашения от 29 июня 2018 в части, предусматривающей обязательство Общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест и признании незаключенным Соглашения от 29 июня 2018 в части абзаца 5 пункта 4.1, предусматривающего обязательство Общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест.

В обоснование заявленных требований истец указал, что оспариваемый пункт соглашения, является недействительным в силу статьи 168, пункта 1 статьи 209 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи ЗК РФ, поскольку истец не имеет полномочий собственника земельного участка и не мог им распоряжаться. Кроме того, истец считает, что в оспариваемом пункте сторонами Соглашения не согласованы объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче и, следовательно, Соглашение в оспариваемой части является незаключенным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, иск не признал.

В материалах дела имеются доказательства направления определения о принятии настоящего искового заявления к производству в адрес третьих лиц. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что третьи лица извещены надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между собственниками земельного участка площадью 87 303 кв.м. с кадастровым номером 50:280050105:2461 с видом разрешенного использования: для комплексной многоэтажной жилой застройки с объектами социальной и инженерной инфраструктуры, ФИО2 и ФИО3 (далее – третьи лица, собственники земельного участка) и истцом заключен договор № АР2018/04/16 от 16.04.2018 аренды указанных земельных участков для осуществления строительства.

29 июня 2018 года между истцом и ответчиком заключено Соглашение о реализации Инвестиционного проекта по строительству и передаче объектов недвижимости по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с. Домодедово (далее —Соглашение).

В соответствии с пунктом 1 указанного Соглашения, его предметом является реализация Сторонами инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса с сопутствующей инфраструктурой в составе:

- четырнадцать 17-этажных жилых домов ориентировочной общей площадью 301 216 кв.м, в том числе площадью квартир 188 677 кв.м.

- дошкольное образовательное учреждение на 240 мест;

- общеобразовательная школа на 950 мест;

- улично-дорожная сеть (с элементами обустройства);

- плоскостные парковки;

- внутриквартальные сети теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения;

- объекты электроснабжения;

- сети ливневой канализации;

- очистные сооружения ливневой канализации;

- системы освещения улично-дорожной сети; » объекты благоустройства, в том числе малые архитектурные формы: _ объекты и сети связи, радиовещания и телевидения;

- объектовые сегменты системы технологического обеспечения ' региональной общественной безопасности и оперативного управления «Безопасный регион» (системы видеонаблюдения).

В рамках реализации проекта, в соответствии с Выпиской из Протокола № 21 Заседания Градостроительного совета Московской области от 05 июня 2018 года, Застройщик также обязуется:

- завершить строительство блока общеобразовательной школы на 275 учащихся (1 очередь строительства общеобразовательной школы на 1100 мест) кадастровый номер 50:28:0050105:1481, строительство которой начато Закрытым акционерным обществом «Капитал Б», в рамках реализации Социального соглашения №3-44/67 от 01.08.2014года, заключенных между Администрацией и ЗАО «Капитал Б»;

- осуществить строительство дошкольного образовательного учреждения на 250 мест (часть земельного участка с кадастровым номером 50:28005010561489);

Строительство осуществляется на земельных участках, принадлежащих третьим лицам, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:280050105:2461.

Согласно абзацу 5 пункта 4.1 Соглашения, в рамках реализации инвестиционного проекта Застройщик обязался передать в муниципальную собственность общеобразовательную школу на 950 мест, а также земельный участок под ней (часть земельного участка с кадастровым номером 50:280050105:2461).

В силу пункта 4.3. Соглашения земельный участок под объектом, передаваемым в муниципальную собственность, переходит в муниципальную собственность путем подачи собственником (Застройщиком) земельного участка заявления об отказе от права собственности на земельный участок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обязанности ответчика установлены в пунктах 2.2.1 – 2.2.8 Соглашения и не содержат какого-либо встречного исполнения обязательств, кроме исполнения им функций органа местного самоуправления.

Cстроительство многоквартирных жилых домов осуществляется истцом на земельных участках, арендованных им у их собственников, а не предоставленных ответчиком.

На момент рассмотрения дела, Инвестиционный контракт между сторонами не подписан, здание школы на 950 мест не построено, разрешение на строительство на него не получено.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 ”О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа”), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Суд оценивает Соглашение о реализации Инвестиционного проекта по строительству и передаче объектов недвижимого имущества по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с.Домодедово от 29.06.2018 в части обязательств истца установленных в части абзаца 5 п. 4.1 Соглашения, предусматривающего обязательство Общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461, общеобразовательную школу на 950 мест как безвозмездный договор.

Пунктом 1 статьи 6 ГК РФ и частью 6 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что в случаях, если спорные правоотношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела, исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Поскольку указанный Договор не является возмездным, правоотношения по нему по аналогии регулируются главой 32 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 532 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Как разъяснено в абзацах 2, 4 пунктов 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно абзацу 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

Пункт 4.1. Соглашения, не содержит каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки подлежащего возведению в будущем объекта недвижимого имущества (площадь, этажность, материал изготовления, площадь застройки.

С учетом площади земельного участка с кадастровым номером 50:280050105:2461 - 87 303 кв.м., невозможно установить и место его нахождения.

Таким образом, указанное Соглашение в этой части является незаключенным.

Учитывая изложенное, суд считает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате государственной пошлины суд в соответствии с нормами статьей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать незаключенным Соглашение о реализации Инвестиционного проекта по строительству и передаче объектов недвижимости по адресу: Московская область, городской округ Домодедово, с. Домодедово от 29 июня 2018 в части абзаца 5 пункта 4.1, предусматривающего обязательство Общества передать в муниципальную собственность часть земельного участка с кадастровым номером 50:28:0050105:2461 и общеобразовательную школу на 950 мест

Взыскать с Администрации городского округа Домодедово Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Град Домодедово" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья А.В. Гринева