Решение от 20 ноября 2018 г. по делу № А32-15644/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-15644/2018

20.11.2018

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.09.2018

Мотивированное решение изготовлено 20.11.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

предпринимателя ФИО2, г. Сочи (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>),

к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

к администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 на основании доверенности от 14.03.2018

от ответчиков: ФИО4 на основании доверенностей от 14.12.2017 и 21.12.2017

Предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд Краснодарского края и просит:

признать недействительным пункт 3.2 договора аренды от 27.03.2015 №4900009784.

внести изменения в п. 3.2 договора аренды №4900009784 от 27.03.2015 земельного участка площадью 67 772 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402012:5935, изложив п. 3.2 договора в редакции: «Размер годовой арендной платы за участок составляет 2 021 977,62 руб.»

обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи произвести перерасчет арендных платежей за период с 27.02.2015 по 27.02.2017;

зачесть переплаченную сумму в размере 9 220 220 (девять миллионов двести двадцать тысяч двести двадцать) рублей в счет платежей будущих периодов по договору аренды от 27.02.2015 № 4900009784.

Требования мотивированы тем, что договор аренды в оспариваемой части содержит подход, иной по сравнению с тем, как он императивно установлен законом.

Ответчики против удовлетворения требований возражают, сообщили суду, что договор подписан сторонами и должен исполняться в соответствии с его условиями.

Представителем истца заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела для изменения предмета иска. Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку суд вышел за пределы установленного законом срока рассмотрения дела, с момента предыдущего судебного заседания прошло более двух месяцев. Указанный срок суд считает достаточным для приведения требований в соответствие с действительной волей истца.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Департаментом имущественных отношении администрации города Сочи и ФИО5 27.02.2015 подписан договор № 4900009784 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:5935 общей площадью 67 772 кв. м, имеющего адрес: г. Сочи, р-н Адлерский, по улицам Изумрудной, Цитрусовой и Троицкой, сроком действия до 31.05.2022.

Договором уступки от 06.05.2015 права и обязанности арендатора перешли к ФИО2.

Договоры последовательно регистрировались уполномоченным органом.

Исчисление арендной платы, согласно договору о передаче прав и обязанностей от 06.05.2015 устанавливается с 28.02.2015 по 31.05.2022.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность, на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В пункте 3.2 договора аренды указано, что размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 03.02.2015 № 1-51/03-2014 и составляет 6 632 087 руб.

Размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежал расчету исходя из его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком с учетом анализа нормативных актов, регламентирующих порядок расчета арендной платы за спорный земельный участок (в том числе постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), суд считает подлежим применению постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50) и постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210 для расчета арендной платы должна использоваться ставка в размере 1,5% от рыночной стоимости, установленная постановлением N 50.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:5935 составляет 134 798 508 рублей.

Исходя из нормативно установленного подхода, расчет годовой арендной платы на 2015 представляет собой следующее:

134 798 508 руб. х 1,5% = 2 021 977, 62 руб.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах требование истца о признании пункта 3.2 договора аренды недействительным следует удовлетворить.

Истец просит внести в этот пункт изменения, изложив его в следующей редакции: размер годовой арендной платы за участок составляет 2 021 977,62 руб.

Суд указанное требование также удовлетворяет, дополнив его указанием на то, что эта стоимость устанавливается на 2015 год.

Истец просит суд обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи:

осуществить перерасчет арендных платежей за период с 27.02.2015 по 27.02.2017;

зачесть переплаченную сумму в размере 9 220 220 руб. в счет платежей будущих периодов.

Указанные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Суд может обязать ответчика совершить определенное действие, когда такая обязанность возложена на него законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Истец не представил суду доказательства того, что в его взаимоотношениях с местным самоуправлением последнее обязано совершать указанные действия единовременно или на постоянной основе – периодически.

Статьей 410 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из смысла приведенной нормы следует, что зачет осуществляется волеизъявлением одной из сторон спорных правоотношений. Согласия другой стороны на его проведение (акцепта) не требуется.

Суд стороной спорных правоотношений не является, ему право на осуществление зачета между сторонами сделки аренды законом не предоставлено.

Расходы по государственной пошлине суд относит на Департамент, как на сторону договора аренды в части удовлетворенного требования.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Ходатайство истца об отложении рассмотрения дела оставить без удовлетворения.

Признать недействительным пункт 3.2 договора аренды от 27.03.2015 №4900009784.

Внести изменения в п. 3.2 договора №4900009784 от 27.03.2015 аренды земельного участка площадью 67 772 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402012:5935, изложив п. 3.2 договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок на 2015 год составляет 2 021 977,62 руб.»

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в пользу предпринимателя ФИО2, г. Сочи (ИНН: <***> ОГРНИП: <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья М. М. Данько