Решение от 23 декабря 2020 г. по делу № А07-37784/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-37784/2019
г. Уфа
23 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 16.12.2020

Полный текст решения изготовлен 23.12.2020

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Шамсутдинова Э. Р., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зайнетдиновой Д.Ш., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "КАСКАД ИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании изменить условия договора путем заключения дополнительного соглашения

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО1 по доверенности от 04.10.2020 г.

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 18.11.2020 г.

от третьего лица - не явились, извещены.

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "КАСКАД ИНВЕСТ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании изменить условия договора путем заключения дополнительного соглашения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, судом привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Истец в процессе рассмотрения дела уточнил требования. Судом уточнение исковых требований принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено с учётом уточнения.

Ответчик позицию по иску изложил в отзыве, требования признал частично.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте его проведения уведомлено надлежащим образом, в том числе путем публичного размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица по правилам ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно доводов искового заявления, Постановлением Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 3752 от 28.07.2009г. принято решение о развитии застроенной территории и проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории по ул. Правды (на пересечении с ул. П.Морозова) в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

В сентябре 2009 г. проведен аукцион по продаже права на заключение договора о развитии указанной застроенной территории. По результатам аукциона данное право предоставлено ООО «Каскад Инвест», с которым Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан 23.09.2009 г. заключила договор № 7-РТ о развитии застроенной территории по ул. Правды (на пересечении с ул. П.Морозова) в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее договор № 7-РТ от 23.09.2009 г.).

Согласно п.1.1 договора № 7-РТ от 23.09.2009 г. предметом договора является предоставление ответчиком истцу права на заключение договора о развитии застроенной территории, а истец, получая указанные права, принимает на себя обязательства в установленные разделом 3 договора сроки своими силами и за свой счет (или с привлечением сил и средств третьих лиц) выполнить указанные в разделе 3.1 договора обязательства по развитию вышеуказанной территории (далее - застроенная территория), в том числе разработать и утвердить в установленном порядке проект планировки и проект межевания застроенной территории, оформить права на земельные участки в границах застроенной территории и осуществить строительство объектов капитального строительства в соответствии с утвержденной проектной документацией, а ответчик обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств истцом. Площадь застроенной территории-ориентировочно 1,05 га.

Истец в соответствии с п. 3.1.1. договора 7-РТ от 23.09.2009 г. досрочно оплатил цену права на заключение договора о развитии застроенной территории.

Пунктом 3.1.3 договора № 7-РТ от 23.09.2009 г. предусмотрено, что в качестве компенсации за снос аварийного здания бани по ул. Правды, 24а предусмотреть проектом и по окончании строительства передать безвозмездно в муниципальную собственность нежилые помещения ориентировочной площадью 900 кв.м., расположенные на 1 и 2 этажах жилого дома.

Также истец (застройщик) и ответчик заключили Договор№ 1634-С от 27.07.2015 г. с целью определить сроки и порядок взаимодействия по реализации договора № 7-РТ от 23.09.2009 г. (далее - договор № 1634 - С).

Пункт 2.1.1. договора № 1634-С закрепил обязанность Истца осуществить выполнение строительно-монтажных работ и ввод в эксплуатацию:

секция А, Б (I очередь строительства) в срок до 30.12.2015 г.

секция В (II очередь строительства) в срок до 30.06.2016 г.

секция Г, Д, Е (III очередь строительства) в срок до 22.10.2016.

Пунктом 2.1.3 договора № 1634-С стороны установили, что во исполнение п. 3.1.3. договора 7-РТ т 23.09.2009 г. в качестве компенсации за снос отдельно стоящего здания бани по ул. Правды, 24а застройщик обязуется передать в муниципальную собственность квартиры общей проектной площадью 796,09 кв.м, в течение двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию соответствующей секции «Многоэтажного жилого дома по ул. Правды на пересечении от ул. Новороссийской до ул. П.Морозова со встроено- пристроенными помещениями и подземной автостоянкой в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан»: квартиры №№ 1, 2, 57, 59, 62 - секция А; № 99 - секция Б; № 172 -секция Г, № 216, 218 - секция Д; 238, 243, 246, 250, 252, 254 - секция Е; и нежилое помещение 107,4 кв.м, по адресу: <...> .

Пунктом 2.1.2 договора № 7-РТ от 23.09.2009 г. определен перечень 7 объектов, находящихся на застроенной территории и подлежащих сносу: улица П. Морозова, дома № № 35, 37, 39, 41; улица Станционная, дома № № 42, 44; улица Правды, дом №24 а.

Пункт 3.1.4 договора № 7-РТ от 23.09.2009 г. закрепляет обязанность застройщика осуществить в течение 24 месяцев с момента заключения договора о развитии застроенной территории выкуп и взнос жилых и нежилых объектов, расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и находящихся в собственности граждан и юридических лиц.

Данной обязанности Истца соответствует и обусловлена завершением исполнения обязанности Ответчика, закрепленная в п. 3.2.2. договора № 7-РТ от 23.09.2009 г. - принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости и земельных участков в течение 4-х месяцев со дня получения соответствующего обращения.

Истец пояснил, что письмами № 30 от 05.11.2009 г., № 21 от 20.04.2010 г. обращался в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с просьбой принять решение об изъятии объектов, подлежащих сносу. Однако ответчиком постановления об изъятии были приняты только спустя год после первого обращения истца: 15.10.2010 было принято постановление № 6010 «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд на территории по ул. Правды (на пересечении с ул. П. Морозова) в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан»; 25.10.2010 было принято Постановление № 6181 «Об изъятии жилых и нежилых помещений и расселении граждан».

В соответствии с вышеуказанными постановлениями (пункт 3.2) на Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (в дальнейшем реорганизовано в Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а затем в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан- третье лицо) возложена обязанность осуществить государственную регистрацию решения об изъятии жилых и нежилых помещений и земельных участков и известить их собственников.

КУМСом Администрации ГО г. Уфа решения об изъятии были зарегистрированы лишь по двум домам: № 42 и № 44 по ул. Станционная г. Уфы. Собственники помещений указанных домов были уведомлены об изъятии домов в ноябре 2010 г. Осенью 2012 г. указанные дома были выкуплены и расселены за счет средств Истца.

По четырем домам №№ 35, 37, 39, 41 по ул. П. Морозова г. Уфы истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой зарегистрировать решения об изъятии в отношении указанных домов и известить их собственников (письма № 40 от 20.09. 2012 г,, № 01 от 09.01.2013 г., № 05 от 24.01.2013 г.).

Однако только в марте 2013 г. решения об изъятии этих домов были зарегистрированы в Управлении государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. Собственники жилых помещений указанных домов были уведомлены об изъятии только в мае 2013 г.

Таким образом, расселение указанных домов в судебном порядке процессуально могло быть начато не ранее мая 2014 г., то есть через пять лет после первоначального обращения истца.

Полномочия по принятию решений об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений предоставлены органам местного самоуправления пунктом 26 статьи 16 Федерального от 06 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 46.1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Во исполнение муниципальной адресной программы «Развитие застроенных территорий на 2007-2015 годы», утвержденной пениями Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 25/8 от 05.07.2007 и № 6/14 от 31.07.2008 г. в границах вышеназванной застроенной территории сносу подлежат вышеуказанные объекты,

В соответствии со ст. 32 Жилищного Кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд и осуществляется оно в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным и включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч.2 ст.32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч.3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч.4 ст. 32 ЖК РФ).

Принятие постановлений № 6010 от 15.10.2010г. и № 6181 от 25.10.2010г. являлось первым этапом в процессе изъятия земельного участка для муниципальных нужд, поскольку процедура изъятия земельного участка предполагает принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка, государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление в письменной форме собственника или землепользователя не позднее чем за год до предстоящего изъятия о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации.

Истец пояснил, что вместо регистрации вышеуказанных обременений, ответчик, несмотря на заключенный в сентябре 2009 г. договор 7-РТ, в феврале 2010 г. принял в эксплуатацию дополнительный литер в доме №37 по ул. П. Морозова.

Вследствие указанного площадь объектов в доме №37 по ул. П. Морозова была увеличена на 110 кв.м., а сумма требований за выкуп одного дома выросла до 30 млн. руб.

Договор о развитии территории заключен в соответствии с условиями прошедшего аукциона, где организатором торгов указана сумма затрат на расселение всех сносимых домов - 35 млн. руб. (газета «Вечерняя Уфа» от 01.08.2009г., Постановление Главы администрации городского округа г. Уфа РБ № 3752 от 28.07.2009г.).

При этом обязанность по расселению граждан была поручена структуре администрации МУП «Центр недвижимости г. Уфа РБ», а не Истцу (пункты 2 Постановлений Главы администрации городского округа г. Уфа РБ № 6181 от 25.10.2010г. «Об изъятии жилых и нежилых помещений и расселении граждан» и № 6010 от 15.10.2010г. «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд»).

В октябре 2011 г. истец вынужденно заключил с МУП «Центр недвижимости» договор на оказание услуг 10 расселению земельного участка по ул. Правды на пересечении с ул. П. Морозова и предоставил забор квартир в жилом доме по адресу: <...> для расселения граждан.

МУП «Центр недвижимости» обязался за вознаграждение расселить все дома, на общую сумму 30 млн. руб., но не выполнил свои обязательства, за два года не было заключено ни одного соглашения о выкупе.

Истец был вынужден в дальнейшем приступить к расселению самостоятельно.

Доверенность представителю застройщика для судебных процессов была выдана только 27.04.2015г. и была признана недействительной в суде, так как была подписана не надлежащим лицом (исполняющим обязанности главы Администрации). Истец в связи с изложенным не имел возможности сам подавать иски по выкупу для муниципальных нужд.

Договор развития территории предусматривает длительный процесс взаимосвязанных действий как со стороны органа местного самоуправления так и со стороны застройщика. Затягивание или невыполнения обязанности органа местного самоуправления по изъятию и уведомлению собственников неминуемо влечет затягивание либо невозможность выполнения застройщиком обязанности по расселению, сносу и непосредственно строительству.

Поскольку Ответчик выполнил свою обязанность лишь частично, то и строительство истцом было выполнено поэтапно. Строительство секции А, Б - 1 очередь (введены : в эксплуатацию апрель 2016 г.), секция В - II очередь (введен в эксплуатацию апрель 2017 г.).

Для дальнейшего расселения и строительства были инициированы судебные процессы в Демском районном суде г. Уфа по выкупу объектов для муниципальных нужд, но они были приостановлены, поскольку постановления об изъятии оспаривались жителями подлежащих сносу домов. Решение Верховного Суда Республики Башкортостан по данному вопросу было принято только в марте 2015 года (дело 33-3871/2015г.), согласно которому принятие указанных постановлений об изъятии было признано законным. Но с апреля 2015 году порядок изъятия был изменен, а каких-либо мер Администрация по приведению его в соответствие новыми требованиям законодательства не принимала.

Не соблюдение порядка изъятия недвижимости, сделало процессуально не возможным в судебном порядке выкупить оставшуюся недвижимость у вновь появившихся собственников часть дома №37 по ул. П. Морозова). По вышеуказанным постановлениям обращаться в суд было уже бессмысленно в связи с истечением срока исковой давности.

Пунктом 3.2.3 договора № 7РТ от 23.09.2009 предусмотрена обязанность Администрации предоставить застройщику после выполнения им обязательств по оплате цены права на заключение договора о развитии застроенной территории, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для осуществления строительства в границах застроенной территории.

Выполнив свои обязательства по договору, истец трижды обращался к ответчику с просьбами заключить договора аренды (письма № 38 от 20.09,2011г., № 5 от 13.01.2012 г., № 60 от 22.11.2012г.). При этом выяснилось, что некоторые участки и строения не смотря на заключенный договор, сдаются Ответчиком в аренду третьим лицам и меры по их расторжению не принимаются.

На момент проведения торгов земельный участок, подлежащий передаче с торгов, не был сформирован и поставлен на кадастровый учет как единый участок: не был изменен вид разрешенного использования, хотя это обязанность органа местного самоуправления являющегося собственником данной земли. Кроме того, часть домов подлежащих к расселению и сносу находятся вне границ отведенного земельного участка для строительства, в результате чего их площадь не может быть включена в площадь кадастрового участка, переданного под строительство.

Истец указывает, что ему необходимо было переформировать земельные участки и ставить их на кадастровый учет в рамках существующих различных кадастровый кварталов. При этом территория, подпадающая под пятно застройки, находилась на стыке четырех кварталов. Чтобы получить разрешение на строительство дома на данной территории, было необходимо сформировать единый земельный участок для строительства многоквартирного дома. Поскольку объединить четыре квартала невозможно, пришлось формировать новый нулевой участок. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в своем письме от 09.04.2012 № 05378/216 указало, что «в случае образования нового земельного участка в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. Отсутствует возможность применить тот или иной удельный показатель кадастровой стоимости, утвержденный Постановлением Правительства РБ от 30.12.2011 № 521 в разрезе кадастровых кварталов до тех пор, пока не будет изменен вид разрешенного использования предоставленных под застройку земельных участков».

Для решения этого вопроса Истец обращался 16.05.2012 г. письмом № 21 к ответчику с просьбой изменить вид разрешенного использования территории, подпадающей под застройку.

Таким образом, Истец для получения разрешения на строительство и начала строительства был вынужден оформлять 7 земельных участков в аренду, потом их объединять, а уже после всех них процедур обращаться за получением разрешения на строительство. Получился земельный участок кадастровый номер 02:55:000000:33512, площадью 8450 кв.м. (Постановление № 1397 от 08.04,2014 г.). Разрешение на строительство по освоению указанного участка для первых очередей было получено 24.07.2014 г.

Истец также указывает, что дважды обращался к Ответчику с просьбой в порядке ст. 28 ГрК РФ назначить и провести публичные слушания проекта планировки и межевания территории (письма№ 55 от 15.12.2011 г.,№ 3 от 13.02.2012 г.). Лишь 18 июля 2012г. они были проведены, спустя 7 месяцев после первоначального обращения.

Пунктом 4.4 договора № 7-РТ от 23.09.2009 г. предусмотрено, что, в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и строительству объекта не по вине стороны 2 (истца), сроки по настоящему договору по соглашению Сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки.

Ввиду изложенных обстоятельств, а именно сильно затянувшихся сроков строительства, Истец обратился к Ответчику с просьбой внести изменения в договор № 7-РТ от 23.09.2009 г. и № 1634-С от 27.07,2015 г. в части продления сроков строительства и условий расселения граждан письмами 102 от 11.09.2019г. и № 103 от 17.09.2019г. Администрация ответила отказом (письмо № 31416 от 15.10.2019г.), ссылаясь на ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ, согласно которой договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Истец также указывает, что по условиям аукциона стоимость расселения расположенных на застроенной территории объектов составляет 35 миллионов рублей, фактическая стоимость сноса из-за ввода в эксплуатацию Администрацией новых объектов на данной территории составит не менее 50 млн. руб. Истец выполнил условие аукциона по финансированию сноса, т.к. затраты на расселение граждан уже составили 34 млн. руб. Остались не расселены только некоторые собственники жилых помещений в доме № 37 по ул. П.Морозова, для чего необходимо дополнительно около 17 млн. рублей. Так затраты на расселение превышают на 50% предусмотренные торгами суммы, Истец считает необходимым соразмерное уменьшение размера отчислений Администрации на сумму своих дополнительных затрат на расселение.

Поскольку ответчик в досудебном порядке требования истца не выполнил, истец обратился в суд.

Согласно уточнённому исковому заявлению просит:

Обязать Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан изменить условия договора №7-РТ о развитии застроенной территории от 23.09.2009г. путем заключения дополнительного соглашения.

Изложить пункт 3.1.3. договора в следующей редакции:

- «3.1.3. В качестве компенсации за снос отдельно стоящего здания бани по ул. Правды, 24а предусмотреть проектом и по окончании строительства передать безвозмездно в муниципальную собственность встроенно-пристроенные нежилые помещения ориентировочной площадью 900 кв.м, размер которой подлежит уменьшению, в случае увеличения стоимости затрат расселение свыше 35 млн.рублей».

Изложить пункт 3.1.4. договора в следующей редакции:

«3.1.4. Осуществить в течение 24 месяцев с момента исполнения Стороной 1 п. 3.2.2 настоящего договора в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ, выкуп и снос объектов недвижимости по адресу <...> расположенного на территории подлежащей развитию».

Изложить пункт 3.1.5. договора в следующей редакции:

«3.1.5. Осуществить в соответствии с утвержденным проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в течение 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения».

Обязать Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан изменить условия договора № 1634-С от 27.07.2015 г., путем заключения дополнительного соглашения.

Изложить пункт 2.1.1. договора в следующей редакции:

«Осуществить выполнение строительно - монтажных работ и ввод в эксплуатацию:

-секций А, Б (1 очередь строительства) в срок до 30.12.2015 г.;

-секция В (II очередь строительства) в срок до 30.06.2016 г.;

- секция Г, Д, Е (III очередь строительства) в течение 5 (пяти) лет с даты заключения дополнительного соглашения к договору № 7-РТ о развитии застроенной территории от 23.09.2009 г.».

Ответчик требования не признал, в отзыве указал, что требования истца относительно изменения пункта 3.1.3 договора № 7-РТ являются необоснованными. Вместе с тем, факты ненадлежащего выполнения своих обязательств по договорам, приведшие к затягиванию сроков строительства спорных объектов, не оспаривает.

Исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Предметом договора от 23.09.2009 N 7-РТ является предоставление администрацией права на заключение договора о развитии застроенной территории и выполнение обществом обязательств по развитию указанной территории, предусмотренных пунктом 3.1 договора в установленные сроки своими силами и за свой счет.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной̆ статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной̆ статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной̆ статьи. Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой̆ договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса (ч. 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 данной части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально- бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 данной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В силу ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Исходя из положений ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названой правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

В обоснование исковых требований по настоящему делу истец ссылается на существенные нарушения администрацией обязательств, установленных пунктом 3.3 договора, а именно ненадлежащее исполнение Администрацией договорных и соответствующих публично-правовых обязанностей по изъятию жилых помещений и земельных участков, длительное согласование всей необходимой исходно-разрешительной документации, несвоевременное предоставление застройщику земельного участка для начала строительства, ввод в эксплуатацию новых объектов, дополнительно подлежащих сносу и расселению, не выполнение службами расселения города своих обязательств, что повлекло невозможность исполнения истцом всех обязательств в установленный договором срок, существенные расходы последнего в рамках исполнения указанных договоров.

Приведенные в обоснование обстоятельства ответчиком не опровергнуты (статья 9, 65, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В результате нарушения условий договора № 7-РТ Администрацией ГО г. Уфа РБ, совокупный срок задержки исполнения условий Договора, возникший не по вине Истца составила более 8 лет.

Своевременное исполнение обязательств застройщиком зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения Администрацией ГО г. Уфа РБ встречных обязанностей.

Таким образом, подтверждается факт существенного нарушения исполнения условий договора со стороны Администрации ГО г. Уфа РБ.

В связи с чем требования истца об обязании заключить дополнительное соглашения в части изложения пунктов 3.14, 3.1.5 договора № 7-РТ, пункта 2.1.1 договора № 1634-С в редакции истца подлежит удовлетворению.

Вместе с тем суд оснований для удовлетворения требования об изложении пункта 3.1.3 договора № 7-РТ не находит, поскольку данное существенное условие было согласовано сторонами при заключении договора.

Таким образом, исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "КАСКАД ИНВЕСТ" подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "КАСКАД ИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Обязать Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан изменить условия договора №7-РТ о развитии застроенной территории от 23.09.2009г. путем заключения дополнительного соглашения.

Изложить пункт 3.1.4. договора в следующей редакции:

«3.1.4. Осуществить в течение 24 месяцев с момента исполнения Стороной 1 п. 3.2.2 настоящего договора в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ и Жилищного Кодекса РФ, выкуп и снос объектов недвижимости по адресу <...> расположенного на территории подлежащей развитию».

Изложить пункт 3.1.5. договора в следующей редакции:

«3.1.5. Осуществить в соответствии с утвержденным проектом межевания, градостроительными планами земельных участков строительство объектов капитального строительства на застроенной территории, подлежащей развитию, в течение 5 (пяти) лет с даты заключения настоящего дополнительного соглашения».

Обязать Администрацию городского округа г. Уфа Республики Башкортостан изменить условия договора № 1634-С от 27.07.2015 г., путем заключения дополнительного соглашения.

Изложить пункт 2.1.1. договора в следующей редакции:

«Осуществить выполнение строительно - монтажных работ и ввод в эксплуатацию:

-секций А, Б (1 очередь строительства) в срок до 30.12.2015 г.;

-секция В (II очередь строительства) в срок до 30.06.2016 г.;

- секция Г, Д, Е (III очередь строительства) в течение 5 (пяти) лет с даты заключения дополнительного соглашения к договору № 7-РТ о развитии застроенной территории от 23.09.2009 г.».

В удовлетворении остальной части требований по иску отказать.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "КАСКАД ИНВЕСТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) госпошлину в сумме 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Шамсутдинов