Постановление от 9 ноября 2025 г. по делу № А63-10179/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар Дело № А63-10179/2024 1 0 н о я б р я 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 10 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчиков – общества с ограниченной ответственностью «Вдохновение» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общества с ограниченной ответственностью «Идеал-2000» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице временного управляющего ФИО1, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 по делу № А63-10179/2024, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет по управлению имуществом) подал в Арбитражный суд Ставропольского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Вдохновение» (далее – общество-1), обществу с ограниченной ответственностью «Идеал-2000» (далее – общество-2) об изъятии путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 26:12:020104:226, 26:12:020104:227 площадью застройки 171,3 кв. м, 171,3 кв. м, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020104:91 площадью 22 851 кв. м, расположенном по адресу: <...> в квартале 612, относящемся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для продолжения строительства

объектов производственного назначения (далее – объекты незавершенного строительства, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2025, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025, в удовлетворении иска отказано со следующей мотивировкой. На земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие обществам-1,-2 на праве собственности. Общества-1,-2 имеют право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Ранее общества-1,-2 реализовали право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, заключили такой договор на три года по 31.10.2023. Комитет обратился в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов по прошествии более шести месяцев со дня истечения срока договора аренды. В отношении общества-2 осуществляется процедура признания его несостоятельным (банкротом), что также препятствует изъятию принадлежащего этому лицу объекта незавершенного строительства.

Комитет по управлению имуществом, обжаловав решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), привел следующие основания проверки законности судебных актов. Общества-1,-2 реализовали право на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства. Обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов по прошествии шести месяцев со дня истечения срока договора аренды правового значения не имеет. Названный шестимесячный срок не является пресекательным. Комитет законодательно не ограничен по времени в подаче данного иска. В отношении общества-2 введено внешнее управление, что не препятствует изъятию принадлежащего ему объекта незавершенного строительства. Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций подлежащими отмене, а дело − направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество-1 (арендаторы) использовало земельный участок на основании заключенных с комитетом по управлению имуществом (арендодатель) договоров аренды от 23.03.2010 № 8090, от 28.05.2014 № 3693. Срок последнего определен по 15.04.2017.

На основании выданных комитетом градостроительства администрации города Ставрополя (далее – администрация) разрешений на строительство от 03.09.2012 № RU26309000-«00634-с», RU26309000-«00635-с» со сроком действия до 07.08.2013 общество-1 возвело на земельном участке объекты незавершенного строительства с 14-процентной степенью готовности, государственный кадастровый учет которых осуществлен 06.12.2012, 11.12.2012 под кадастровыми номерами 26:12:020104:226, 26:12:020104:227. Государственная регистрация права собственности общества-1 на них осуществлена 27.12.2012 (записи с номерами регистрации 26-26-01/146/2012-384, 26-26-01/146/2012-386). На основании договора купли-продажи от 25.12.2014 осуществлена государственная регистрация перехода к обществу-2 права собственности на один из объектов незавершенного строительства (с кадастровым номером 26:12:020104:226 с той же степенью готовности). В Единый государственный реестр недвижимости внесена соответствующая запись от 21.04.2015 с номером регистрации 26-26/001-26/001/202/2015-7879/2.

Администрация (арендодатель) и общества-1,-2 (арендаторы) заключили договор от 01.11.2017 № 6674 аренды земельного участка для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства на три года с 01.11.2017 по 31.10.2020. Во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 02.09.2021 по делу № А63-3058/2021 стороны заключили дополнительное соглашение от 10.06.2022 № 1830, которым установили в договоре аренды от 01.11.2017 № 6674 срок с 01.11.2017 по 31.10.2023 (пункт 2.2).

По приказам комитета градостроительства администрации от 28.11.2022 № 135-ОДУ, от 02.10.2023 № 162-ОДУ в разрешения на строительство от 03.09.2012 № RU26309000-«00634-с», RU26309000-«00635-с» внесены изменения, сроки их действия продлены до 31.10.2023 и до 31.08.2024 соответственно. По данным технического плана от 26.08.2024, изготовленного по заданию общества-1 государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество», по состоянию на 26.08.2024 один из объектов незавершенного строительства

(с кадастровым номером 26:12:020104:227) по состоянию на 26.08.2024 имеет 60-процентную степень готовности.

Комитет по управлению имуществом направил обществам-1,-2 уведомления от 19.01.2024 № 08/13-471с, 08/13-472с об истечении срока договора от 01.11.2017 № 6674 аренды земельного участка в редакции дополнительного соглашения от 10.06.2022 № 1830, о реализации обществами-1,-2 права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства и о подготовке исков об изъятии этих объектов путем продажи с публичных торгов.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета по управлению имуществом в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) допускается прекращение права собственности на имущество при его (права) утрате в предусмотренных законом случаях (пункт 1 статьи 235). Одним из таких случаев является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности (подпункт 3.1 пункта 2 статьи 235). Расположенные на таком участке объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, как заключенного по результатам аукциона (пункт 1 статьи 239.1), так и заключенного без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, которое не было завершено (пункт 6 статьи 239.1).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрена возможность заключения договора аренды земельного участка,

находящегося в публичной собственности, на торгах в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Одним из исключений из этого правила является случай нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства. В этом случае договор аренды заключается без проведения торгов однократно в целях завершения строительства с собственником объекта незавершенного строительства если в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (подпункт 10 пункта 2, пункт 5 статьи 39.6).

Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ) не распространяются на случаи заключения договора аренды публичного земельного участка до 01.03.2015 (пункт 33 статьи 34, статья 35 Закона № 171-ФЗ).

Если государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на находящемся в публичной собственности земельном участке, или предоставление этого участка в аренду осуществлены до 01.03.2015, то собственник такого объекта также вправе приобрести такой участок в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов. Данные положения применяются в случае, если в соответствии с ними ранее земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников объекта незавершенного строительства (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 137-ФЗ).

Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта

не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства после 01.03.2015 на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022).

Названные нормативные положения преследуют цель определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, по истечении срока

договора аренды. Продажа такого объекта с публичных торгов возможна в случае реализации его собственником права на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства. Повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства возможно только в случае необращения уполномоченного органа в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Соответствующая правовая позиция сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 и нашла отражение в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли, что норма пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса не может быть истолкована как устанавливающая запрет уполномоченному органу на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов по прошествии шестимесячного срока со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Сам по себе этот срок не является пресекательным для уполномоченного органа, но до его окончания препятствует собственнику объекта незавершенного строительства в реализации права на заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка в целях завершения строительства. До обращения комитета по управлению имуществом в суд 30.05.2024 с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов общества-1,-2 не обратились по вопросу о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка в целях завершения строительства. В удовлетворении соответствующего заявления общества-1 от 19.12.2024 № 42-3964 было отказано по ряду оснований, в том числе в связи с нахождением в производстве суда настоящего дела. Общества-1,-2 не представили доказательства того, что нарушение срока строительства объектов связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должны быть подключены (технологически присоединены) объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 94, пунктом 1 статьи 104 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты введения внешнего управления только с соблюдением установленного этим законом порядка могут быть предъявлены к должнику требования кредиторов по денежным обязательствам,

а согласие собрания кредиторов (комитета кредиторов) необходимо для совершения сделок, влекущих за собой новые денежные обязательства должника. Требование об изъятии у общества-2 одного из объектов незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов не является денежным, такое изъятие осуществляется на торгах на возмездной основе и не влечет возникновение у общества-2 новых денежных обязательств. Осуществляемая в отношении общества-2 процедура внешнего управления сама по себе не препятствовала удовлетворению иска комитета по управлению имуществом.

Суды также не приняли во внимание, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то государственная регистрация права на него не может быть признана правомерной (пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Объект незавершенного строительства (благоустроенная площадка) с незначительной (близкой к нулевой) степенью готовности (например щебень, асфальтовое покрытие и т. д.) не имеет неразрывной связи с землей, признается замощением земельного участка, не являющимся самостоятельной недвижимой вещью, право собственности на которую подлежит государственной регистрации. Такая государственная регистрация нарушает права и законные интересы собственника публичного земельного участка (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638).

Правом на однократное заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях завершения строительства обладает только собственник фактически существующего объекта незавершенного строительства. В этой связи в целях определения допустимости в рассматриваемом случае избранного комитетом по управлению имуществом способа судебной защиты судам следовало достоверно

установить наличие у объектов незавершенного строительства признаков недвижимого имущества, а также их фактическое наличие на земельном участке. Суды достоверно не установили фактическое наличие на земельном участке принадлежащих обществам-1,-2 двух объектов незавершенного строительства. Из имеющегося в материалах дела акта обследования от 26.12.2023 следует, что на земельном участке имеется только один объект незавершенного строительства. Судебная оценка этого акта в обжалуемых судебных актах не отражена.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции. В таком случае суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса, пункт 33 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.03.2025 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2025 по делу № А63-10179/2024 отменить.

Дело № А63-10179/2024 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Анциферов

Судья В.А. Авдякова

Судья И.В. Сидорова