Решение от 25 марта 2018 г. по делу № А70-12986/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-12986/2016
г. Тюмень
26 марта 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2018 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 марта 2018 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании, дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1

К Департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации город Тюмени

К Администрации города Тюмени

О взыскании 14 479 920 рублей – компенсации за право аренды части земельного участка.

Третьи лица: Департамент имущественных отношений Тюменской области, Департамент финансов и налоговой политики Администрации города Тюмени, ФГБУ ФКП Ростреестра по Тюменской области, ООО «Аксерли».

при ведении протокола секретарем ФИО2

При участии в заседании:

От Истца: ФИО3, ФИО4 – доверенность от 10.11.2016 года

От Департамента дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации город Тюмени: ФИО5 – доверенность от 09.01.2018 года.

От Администрации города Тюмени: ФИО5 – доверенность от 01.12.2017 года, ФИО6 – доверенность от 13.12.2017 года.

От Департамента имущественных отношений Тюменской области: не явка

От Департамента финансов и налоговой политики Администрации города Тюмени: не явка

От ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области: не явка

От ООО «Аксерли»: не явка.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась с иском к Департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации город Тюмени и Администрации города Тюмени о взыскании 14 479 920 рублей – компенсации за право аренды части земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что у истца для муниципальных нужд была изъята часть арендуемого земельного участка, а соответствующей компенсации за изъятие земельного участка выплачено не было.

Ответчики против иска возражают по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017, исковые требования удовлетворены, с муниципального образования городской округ город Тюмень в лице администрации городского округа город Тюмень за счет средств казны муниципального образования городской округ город Тюмень в пользу ИП ФИО1 взыскано 14 479 920 руб. компенсации, а также 95 700 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Западно – Сибирского округа от 27 июля 2017 года решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 по делу N А70-12986/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Суд кассационной инстанции указал, что суды пришли к правомерному выводу о фактическом изъятии администрацией земельного участка ответчика в отсутствие согласия последнего на безвозмездное уменьшение его площади. При таких обстоятельствах ИП ФИО1, имеет право на получение компенсации за изъятие части арендуемого земельного участка.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции указал, что принимая в качестве обоснования суммы исковых требований отчет об оценке N 247, выполненный ООО "Аксерли", суды исходили из того, что участвующие в деле лица не заявляли о необходимости назначения судебной экспертизы, не оспорив тем самым результаты оценки в рамках предоставленных им процессуальных прав.

Как указано судом кассационной инстанции, судами не учтено следующее.

В силу положений статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).

Из отчета ООО "Аксерли" от 22.09.2016 N 247 следует, что оценщик на основании пункта 24 ФСО N 1 использовал только сравнительный подход к оценке, обосновав отказ от использования затратного и доходного подхода обычным применением сравнительного подхода при рыночной оценке земель населенных пунктов. Такое использование указанного подхода подлежало оценке судами при рассмотрении спора применительно к положениям пунктов 13, 14 ФСО N 1.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с отчетом ООО "Аксерли" от 22.09.2016 N 247 оценщиком выбрана единица сравнения объектов-аналогов - 1 кв. м общей площади земельного участка и введена система корректировок: на передаваемые имущественные права; на условия финансирования; на условия продажи; на изменение цен; на вид использования и (или) зонирование; на местоположение; на площадь; на наличие улучшений; на наличие инженерных систем.

При этом оценщик, анализируя отобранные объекты-аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по таким элементам сравнения как корректировки по условиям финансирования и условиям продажи, а также видам разрешенного использования и зонирования, так как объекты-аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "зона общественно-деловой и жилой застройки".

При оценке указанного отчета судам надлежало учесть, что корректировка стоимости на отличия объектов - аналогов от объектов оценки по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.

Согласно отчету при проведении оценки спорного земельного участка был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации), применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В соответствии с Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.

Кроме того, при определении корректирующего коэффициента на передаваемые имущественные права для земельных участков под офисно-торговую застройку оценщик, руководствуясь Справочником "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Поволжского центра финансового консалтинга и оценки", учел объекты-аналоги, принадлежащие продавцам на праве собственности, и применил средний коэффициент "отношение удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности" - 0,79.

При этом из представленного отчета не следует наличие или отсутствие сведений о цене продажи именно права аренды участков, аналогичных изъятому, а также каким образом оценщиком учитывалось, что на дату, предшествующую принятию решению об изъятии (26.05.2014), до истечения срока действия договора аренды оставалось два года, а на момент проведения оценки (22.09.2016) срок действия оцениваемого права аренды уже истек (14.05.2016). В то время как указанные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения настоящего спора.

Таким образом, поскольку использование объектов-аналогов с учетом видов разрешенного использования земельного участка, наличие сведений о продажах права аренды аналогичных участков, а также оставшийся срок действия договора аренды существенно влияют на стоимость объекта оценки, вывод судов о том, что этот отчет отражает реальную рыночную стоимость изъятого права аренды земельного участка, нельзя признать обоснованным.

Судом кассационной инстанции указано, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное; устранить указанные недостатки; должным образом исследовать имеющиеся в деле доказательства, включая представленный истцом отчет, в том числе на предмет его соответствия применимому при его составлении законодательству; рассмотреть вопрос о необходимости проведения экспертизы, предусмотренной законом, по определению выкупной цены и проведению экспертизы отчета оценщиков; дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.

В соответствии с частью 2.1. ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При новом рассмотрении дела судом установлено следующее:

Распоряжением Департамента имущественных отношений Тюменской области № 368/20-пг от 12.04.2007 года утвержден проект границ земельного участка под самовольно выстроенное нежилое строение (кафе-бар ) по адресу: <...> «в».

Площадь земельного участка – 6022,0 +/- 14,89 кв.м. Участку присвоен кадастровый номер 72:23:0220001:250.

11 марта 2011 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое строения (литера А, А1. А2) общей площадью 744,4 кв.м. расположенное по адресу: <...> (л.д.16).

Согласно Решения Департамента имущественных отношений № 2080-з от 15 июня 2011 года ФИО1 на 4 года 11 месяцев предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6 022 кв.м. по адресу: <...>, под нежилое одноэтажное строение (кафе-бар).

27.07.2011 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (Арендодатель) и ФИО1 ( Арендатор ) заключен договор № 23-20/2087 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6022 кв.м. по адресу: <...> сроком до 14.05.2016 года. ( л.д.17-20).

7 ноября 2013 года Департаментом имущественных отношений Тюменской области издано Распоряжение № 2992-з (л.д.137) которым предварительно согласовано место размещения объектов транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет октября – ул. Республики) в <...> Октября – ул. Республики), утверждена схема расположения земельных участков образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0220001:250, 72:23:0000000:9063 с сохранением исходных участков в измененных границах (при условии письменного согласия правообладателей).

6 декабря 2013 года составлен межевой план № 1 раздела земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 на два земельных участка (лист 16 и 17 кадастрового дела объекта недвижимости 72:23:0220001:6262), где выделяемый участок 250:ЗУ1 предназначен для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики).

21 января 2014 года филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области принято Решение № 72/14-8195 об осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости с адресным описание: <...> Октября – ул. Республики.

Таким образом, исходный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6022 кв.м. по адресу: <...>, был разделен на два земельных участка, один из которых площадью 3166 кв.м. сохранил исходный кадастровый номер 72:23:0220001:250 (л.д.21), а второй, площадью 2 856 кв.м., учтен с кадастровым номером 72:23:0220001:6262.

27 мая 2014 года Департаментом имущественных отношений Тюменской области издано Распоряжение № 1466-з (т.1. л.д.138) которым Департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени в постоянное (бессрочное) пользование передается земельный участок с кадастровым номером 72:23:0000000:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября- ул. Республики.

На данный участок 17 июня 2014 года зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования Департамента дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени (л.д.140)

17 августа 2015 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключено соглашение (л.д.24) в несении изменений в договор № 23-20/2087 согласно которого, изменяется пункт 1.1. договора: «площадь 6022 кв.м.» заменяется на «площадь 3166 кв.м».

02 июня 2016 года между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 23-20/3211 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 3166 кв.м. по адресу: <...>. сроком до 14.05.2065 года.

Принимая во внимание то обстоятельство, что соглашение (л.д.24) в несении изменений в договор № 23-20/2087 согласно которого изменяется пункт 1.1. договора: «площадь 6022 кв.м.» заменяется на «площадь 3166 кв.м» между Департаментом имущественных отношений Тюменской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключено 17 августа 2015 года, следует сделать вывод о том, что с указанной даты часть земельного участка площадью 2 856 кв.м. была фактически изъята у истца.

С 1 апреля 2015 г. вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ряд других федеральных законов, внесенные Федеральным законом от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 499-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции, действующей с 1 апреля 2015 г., допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).

К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).

Пунктом 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных ли муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года разъяснено, что отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Статьей 281 ГК РФ установлено, что 1. за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. 2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок. 4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пунктом 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных ли муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года разъяснено, что в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).

Применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, распространяется и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.

Однако истцу за фактически изъятую часть земельного участка, какого либо возмещения предоставлено не было.

В соответствии со ст. 16.1 ГК РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что согласно статье 16.1 ГК РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.

В частности, возможность такой компенсации предусмотрена статьями 279, 281, пунктом 5 статьи 790 ГК РФ, пунктом 2 статьи 18 Федерального закона от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

Частью 13 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации.

Принимая во внимание то обстоятельство, что фактическое изъятие части земельного участка истца произведено для муниципальных нужд и сформированный в результате выдела земельный участок с кадастровым номером 72:23:0000000:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики передан в постоянное (бессрочное) пользование Департамента дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени (л.д.140), следует сделать вывод о том, что возмещение за изъятую часть земельного участка должно производиться за счет средств бюджета муниципального образования городской округ город Тюмень, поскольку Департамент дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени (далее - Департамент) является отраслевым органом Администрации города Тюмени и создан в целях решения вопросов дорожной деятельности и организации транспортного обслуживания (пункт 1.1. Положения о департаменте дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени, утвержденного Распоряжением Администрации города Тюмени от 14.04.2008 года № 98-рг).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела, Ответчиком - департаментом дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации город Тюмени заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости права аренды изъятой части земельного участка.

Определением Арбитражного суда Тюменской области по делу назначена экспертиза, её проведение поручено ООО «Оценочная компания «Альянс» (<...>), эксперт: ФИО7.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября- ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года.

- при определении рыночной стоимости учесть, что изъятый земельный участок образован из исходного земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6022 кв.м. по адресу: <...>, который был разделен на два земельных участка, один из которых площадью 3 166 кв.м. сохранил исходный кадастровый номер 72:23:0220001:250, а второй, площадью 2 856 кв.м., учтен с кадастровым номером 72:23:0220001:6262.

- при определении рыночной стоимости учесть, что срок аренды истекал 14.05.2016 года, а так же учесть что до изъятия, исходный земельный участок находился под объектом недвижимого имущества - нежилым строением (литера А, А1. А2) общей площадью 744,4 кв.м. расположенное по адресу: <...> принадлежащем ФИО1 на праве собственности. В том случае, если срок до окончания аренды влияет на рыночные стоимость изъятого права аренды участка, в экспертном заключении указать обоснование данного обстоятельства.

Определяя дату: 26 мая 2014 года, на которую следует определять рыночную стоимость права аренды изъятого земельного участка суд руководствовался следующим: согласно пункта 28 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24 марта 2005 года принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Абзацем 4 указанного пункта так же указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Вместе с тем, по обстоятельствам настоящего дела следует, что как такового решения об изъятии не принималось, а фактическое изъятие участка уже состоялось, на что было указано в Постановлении Западно – Сибирского арбитражного суда от 27 июля 2017 года по настоящему делу. В связи с этим суд кассационной инстанции, в том числе счел, что суды пришли к правомерному выводу о фактическом изъятии администрацией земельного участка ответчика в отсутствие согласия последнего на безвозмездное уменьшение его площади.

При изложенных обстоятельствах суд считает что определяя дату, на которую подлежит оценке рыночная стоимость права аренды изъятой части участка необходимо руководствоваться датой 26 мая 2014 года - дата предшествующей Распоряжению № 1466-з (т.1.л.д.138), которым Департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации города Тюмени в постоянное (бессрочное) пользование передается земельный участок с кадастровым номером 72:23:0000000:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября- ул. Республики.

В материалы дела поступило экспертное заключение ООО «Оценочная компания «Альянс», эксперт: ФИО7. Согласно экспертного заключения, рыночная стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года составляет 11 804 000 рублей (т. 5, л.д.128).

После ознакомлении с результатами экспертизы Департамент дорожной инфраструктуры Администрации города Тюмени заявил ходатайство о проведении повторной экспертизе мотивированное тем, что заключение эксперта содержит аналогичные ошибки, допущенные ООО «Аксерли» в отчете об оценке, который был признан Арбитражным судом Западно – Сибирского округа необоснованным. В качестве экспертной организации просил назначить ООО «Импульс», эксперт ФИО8. Истец против заявленного ходатайства не возражал.

Определением от 28 января 2018 года суд назначил по делу повторную экспертизу. Её проведение поручено ООО «Импульс» (<...>), эксперт: ФИО8. Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября- ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года.

- при определении рыночной стоимости учесть, что изъятый земельный участок образован из исходного земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6022 кв.м. по адресу: <...>, который был разделен на два земельных участка, один из которых площадью 3 166 кв.м. сохранил исходный кадастровый номер 72:23:0220001:250, а второй, площадью 2 856 кв.м., учтен с кадастровым номером 72:23:0220001:6262.

- при определении рыночной стоимости учесть, что срок аренды истекал 14.05.2016 года, а так же учесть что до изъятия, исходный земельный участок находился под объектом недвижимого имущества - нежилым строением (литера А, А1. А2) общей площадью 744,4 кв.м. расположенным по адресу: <...> принадлежащем ФИО1 на праве собственности. В том случае, если срок до окончания аренды влияет на рыночные стоимость изъятого права аренды участка, в экспертном заключении указать обоснование данного обстоятельства.

В материалы дела поступило экспертное заключение № 135/2018 составленное ООО «Импульс». Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года составляет 4 760 000 рублей.

Таким образом, в материалах настоящего дела имеются следующие доказательства в качестве обоснования рыночной стоимости права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м.

1.Отчет № 247, составленный ООО «Аксерли» (т.1, л.д.29-87) и представленный истцом при обращении с иском. Согласно данного отчета рыночная стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года составляет 14 479 920 рублей.

2.Отчет № 57/17 от 3 октября 2017 года составленный ООО «ОЦЕНКА – мастер» (т. 4 л.д.48-118), представленный Истцом 5.10.2017 года, при новом рассмотрении дела. Согласно данного отчета, рыночная стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года составляет 15 091 100 рублей.

3.Отчет № 57/17-1 от 3 октября 2017 года составленный ООО «ОЦЕНКА – мастер» (т. 4 л.д.119 – т.5.л.д.32), представленный Истцом 5.10.2017 года, при новом рассмотрении дела. Согласно данного отчета, рыночная стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 14 мая 2014 года составляет 14 234 300 рублей.

4.Заключение экспертной организации ООО «Оценочная компания «Альянс» (т.5.л.д.78-130) составленное в соответствии с определением Арбитражного суда Тюменской области о назначении экспертизы от 12 октября 2017 года. Согласно данного заключения, рыночная стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года составляет 11 804 000 рублей.

5.Заключение № 135/2018 составленное экспертной организацией ООО «Импульс» в соответствии с определением Арбитражного суд Тюменской области от 28 января 2018 года о назначении повторной экспертизы. Согласно выводов эксперта, рыночная стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года составляет 4 760 000 рублей.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В отчете № 247, составленный ООО «Аксерли» (т.1, л.д.29-87), в отчете № 57/17 от 3 октября 2017 года составленный ООО «ОЦЕНКА – мастер» (т. 4 л.д.48-118), в отчете № 57/17-1 от 3 октября 2017 года составленный ООО «ОЦЕНКА – мастер» (т. 4 л.д.119 – т.5.л.д.32), в заключении экспертной организации ООО «Оценочная компания «Альянс» (т.5.л.д.78-130), в заключении № 135/2018 экспертной организации ООО «Импульс», применены сравнительные подходы при определении итоговой величины оценки (т.1, л.д. 87, т.4.л.д.102, т.5.л.д.17, т.5.л.д.125, лист 20 экспертного заключения № 135/2018).

Вместе с тем, только в заключении № 135/2018, составленном экспертной организацией ООО «Импульс» на основании определения суда о назначении повторной экспертизы учтено, что спорный земельный участок расположен в границах красных линий земель общего пользования в территориальной зоне ОД-2 и строительство объектов капитального строительства на данном земельном участке не допускается и необходимо сделать корректировку объектов аналогов на вид деятельности с учетом разрешенного использования. Величина корректировки указана – 0,65 (лист 27 заключения).

При этом, экспертом при ответе на вопрос 2 и 3 суда указано, что при расчете рыночной стоимости права аренды земельного участка площадью 2 856 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 было учтено, что объект экспертизы расположен в границах красных линий земель общего пользования в территориальной зоне ОД-2 и строительство объектов капитального строительства на земельном участке не допускается. Так же указано, что учтен и тот факт, что само строение не расположено на земельном участке площадью 2 856 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0220001:6262, площадь которого могла быть использована только под элементы благоустройства, так как на дату определения рыночной стоимости - 26.05.2014 года, участок находился в границах красных линий на землях общего пользования. Эксперт учел, что срок аренды истекал 14.06.2016 года. Так как срок аренды менее 10 лет, соответственно имущественные права на объект экспертизы – право краткосрочной аренды на дату определения стоимости. Для того что бы учесть влияние на рыночную стоимость изъятого права аренды, было применена корректировка – 0,79, т.е. - 21%.

Так же суд учитывает и то обстоятельство, что только в заключении № 135/2018, составленном экспертной организацией ООО «Импульс», в качестве одного из объектов аналогов принят земельный участок находящийся в аренде. Во всех остальных случаях, приняты объекты – аналоги, находящиеся в собственности, с применением поправочных коэффициентов.

При изложенных обстоятельствах, суд в соответствии со статьей 71 АПК РФ признает заключение № 135/2018, составленное экспертной организацией ООО «Импульс», наиболее достоверным и подтверждающим рыночную стоимость права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года. Размер компенсации должен составлять 4 760 000 рублей.

Оценив представленную истцом информационную справку от 21.03.2018 года, составленную ООО «ОЦЕНКА – мастер» и в которой изложен вывод о том что рыночная стоимость права требования на возмещение упущенной выгоды в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 площадью 2 856 кв.м. для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении ул. 50 лет Октября – ул. Республики) в <...> Октября - ул. Республики по состоянию на 26 мая 2014 года составляет 2 752 442 рубля, которая по мнению истца полежит к включению в стоимость изъятия сверх рыночной стоимости права аренды изъятого для муниципальных нужд земельного участка, суд руководствуется следующим.

Действительно, статьей 281 ГК РФ предусматривается компенсация убытков, причиненных изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под упущенной выгодой следует понимать неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 года разъяснено, что при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).

Таким образом, лицо, взыскивающее упущенную выгоду, должно доказать, что возможность получения им доходов существовала реально, то есть документально подтвердить, что оно совершало конкретные действия и сделало с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, которые не были получены в связи с допущенным ответчиком нарушением. Другими словами, взыскатель должен доказать, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Как следует из Информационной справки от 21.03.2018 года составленной ООО «ОЦЕНКА – мастер», при расчете упущенной выгоды предполагается допущение в отношении того, что истец осуществил бы пристройку веранд к основному строению на земельном участке и как следствие определяет стоимость строительства неостекленных веранд площадью 200 кв.м. , чистый операционный доход, который могла бы приносить возведенная на земельном участке недвижимость – 2 752 442 рубля.

Однако, каких либо доказательств того что истец совершал конкретные действия по пристройке веранд к основному строению и сделал с этой целью приготовления, направленные на извлечение доходов, в материалы дела не представлено.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, определения законов и иных нормативных актов, подлежащих применению в данном деле и установления прав и обязанностей лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению частично в сумме 4 760 000 рублей.

В соответствии с частью 2 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы о сохранении действия мер по обеспечению иска или об отмене обеспечения иска либо об обеспечении исполнения решения; при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения; определяет дальнейшую судьбу вещественных доказательств, распределяет судебные расходы, а также решает иные вопросы, возникшие в ходе судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Ответчиком - Департаментом дорожной инфраструктуры и транспорта Администрации город Тюмени понесены расходы на проведение судебной экспертизы и повторной экспертизы в общей сумме 50 000 рублей (т. 5 л.д.55 и т.6. л.д.54).

Указанные расходы, а так же расходы по уплате государственной пошлины истца распределяются судом пропорционально удовлетворенным требованиям.

Так же Истцом при обращении в суд иском излишне оплачено 300 рублей – государственной пошлины, т.к. им была уплачена сумма 95 700 рублей (т.1 л.д.14), в то время как надлежащий её размер от заявленной суммы 14 479 920 рублей, согласно ст. 333.21 НК РФ, должен составлять 95 400 рублей.

Указанная сумма подлежит к возврату из федерального бюджета истцу.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Муниципального образования городской округ город Тюмень в лице Администрации городского округа город Тюмень за счет средств казны Муниципального образования городской округ город Тюмень в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 4 760 000 рублей - компенсации, 31 360 рублей 94 копейки - расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Департамента дорожной инфраструктуры Администрации города Тюмени 33 563 рубля 44 копейки - расходов на проведение экспертизы.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 300 рублей излишне оплаченной государственной пошлины.

Исполнительные листы и справку на возврат госпошлины выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья

Макаров С.Л.