Решение от 22 июня 2023 г. по делу № А63-21830/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-21830/2022
г. Ставрополь
22 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 22 июня 2023 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края,г. Минеральные Воды, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Омега-Строй», г. Минеральные Воды, ОГРН <***>,

о взыскании задолженности, пени (уточненные требования от 22.06.2023),

при участии до перерыва:

от истца - ФИО2 по доверенности от 15.12.2022 № 9, диплом рег. номер 073 от 11.12.1999;

от ответчика – директора - ФИО3 по доверенности от 16.01.2023, диплом рег. номер 1385 от 03.07.1999,

после перерыва в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,



УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Омега-Строй» (далее – ответчик, общество) о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору от 24.08.2018 № 108 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040848:171, площадью 5745 кв.м, в размере 137 140, 10 рублей, в том числе:

по арендной плате за период с 16.06.2022 по 16.04.2023 в сумме 118 227, 01 рублей;

пеня за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период просрочки с 16.06.2022 по 22.05.2023 в сумме 18 913, 09 рублей (уточненные требования от 22.06.2023).

Протокольным определением арбитражного суда от 22.06.2023 в порядке статьи49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточненные требования, а именно: взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору от 24.08.2018 № 108 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040848:171, площадью 5745 кв.м, в размере 137 140, 10 рублей, в том числе:

по арендной плате за период с 16.06.2022 по 16.04.2023 в сумме 118 227, 01 рублей;

пеня за нарушение срока внесения арендной платы по договору аренды земельного участка за период просрочки с 16.06.2022 по 22.05.2023 в сумме 18 913, 09 рублей.

В судебном заседании 22.06.2023 в 10 часов 30 минут в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 22.06.2023 до 15 часов 00 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствии представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В силу положений статей 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся письменным доказательствам.

В судебном заседании до перерыва представитель истца поддержал уточненные исковые требования, пояснил, что 24.08.2018 между управлением и обществом заключен договор аренды № 108 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040848:171 площадью 5745 кв.м, расположенного по адресу: <...>, который зарегистрирован 06.09.2018. В период с 16.06.2022 по 16.04.2023 ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части погашения арендных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 118 227, 01 рублей по договору от 24.08.2018. За период с 16.06.2022 по 16.04.2023 на задолженность по договору от 24.08.2018 начислена пеня в размере 18 913,09 рублей. Досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату. Представитель истца просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании до перерыва представитель ответчика просил отказать в удовлетворении уточненных исковых требований, поддержал позицию, изложенную в отзыве, пояснил, что на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040848:171, предоставленном в аренду по договору, осуществлено строительство многоквартирных домов, которые в настоящее время введены в эксплуатацию. С момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме (20.05.2020), в силу положений жилищного законодательства, предоставленный в аренду земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды считается прекращенным. Указанное свидетельствует об отсутствии задолженности и оснований для ее взыскания в судебном порядке. Представитель общества просил отказать в удовлетворении уточненных исковых требований.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд счел уточненные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации минераловодского городского округа Ставропольского края от 21.08.2018 № 2019 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040548:171, разрешенное использование: под строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями (земли под жилыми домами многоэтажной застройки) предоставлен обществу в аренду без проведения торгов на три года с 31.08.2018.

24.08.2018 между муниципальным образованием – Минераловодский городской округ, от имени которого выступает управление имущественных отношений администрации минераловодского городского округа Ставропольского края (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Омега-Строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 108, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:24:040548:171 площадью 5745 кв.м, с разрешенным использованием – под строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями (земли под жилыми домами многоэтажной застройки), в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, местоположение: <...>.

Срок аренды земельного участка устанавливается с 31.08.2018 по 30.08.2021 года(п. 2.1. договора).

Договор аренды от 24.08.2018 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается запись регистрации от 06.09.2018 № 26:24:040548:171-26/013/2018-2.

22.04.2020 поставлен на государственный кадастровый учет многоквартирный дом с кадастровым номером 26:24:040548:4228 (корпус 1).

20.05.2020 осуществлена государственная регистрация права собственностиФИО4 на квартиру с кадастровым номером 26:24:040548:4237, расположенную в многоквартирном доме с кадастровым номером 26:24:040548:4228 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2020 № 9, заключенного с обществом, что подтверждается записью регистрации № 26:24:040548:4228-26/018/2020-3.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2021 по делу№ А63-14918/2021 за обществом признано право собственности на здание многоквартирного многоэтажного жилого дома, корпус 2, площадью 5745 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040548:171, а также на квартиры и нежилые помещения, находящиеся в нем.

06.06.2022 поставлен на государственный кадастровый учет многоквартирный дом с кадастровым номером 26:24:040548:4663(корпус 2).

Многоквартирные дома с кадастровыми номерами 26:24:040548:4228, 26:24:040548:4663 расположены на земельном участке с кадастровым номером 26:24:040548:171, что подтверждается выпискам из ЕГРН от 17.03.2023 № КУВИ-001/2023-64683069, от 14.04.2023 № КУВИ-001/2023-88929802, от 14.04.2023 № КУВИ-001/2023-88929802

15.06.2022 осуществлена государственная регистрация права собственностиФИО5 на квартиру с кадастровым номером 26:24:040548:4597, расположенную в многоквартирном доме с кадастровым номером 26:24:040548:4663 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2022 № 18, заключенного с обществом, что подтверждается записью регистрации № 26:24:040548:4597-26/111/2022-3.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направил в адрес ответчика претензию, содержащую требование о погашении задолженности по уплате арендной платы и пени от 03.08.2022 № 151п (почтовое отправление 88520000072959). Названная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. Доказательства, подтверждающие обратное, суду не представлены.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, управление обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие неосновательного обогащения (подпункты 1, 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьёй 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации(далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Частью 2 статьи 36 ЗК РФ, статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статьёй 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Вместе с тем в отношении всего общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, предусмотрены специальные нормы.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Принимая во внимание также положения частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 189-ФЗ), если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

При этом, законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов, что нашло отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2016 № 309-КГ16-5754

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения.

При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Тождественный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в котором также указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Судом установлено, и как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:24:040548:171 предоставлен обществу в аренду по договору аренды на срок с 31.08.2018 по 30.08.2021.

В период действия договора аренды ответчиком осуществлено строительство двух многоквартирных домов.

При этом 22.04.2020 поставлен на государственный кадастровый учет многоквартирный дом с кадастровым номером 26:24:040548:4228 (корпус 1), а 06.06.2022 поставлен на государственный кадастровый учет многоквартирный дом с кадастровым номером 26:24:040548:4663(корпус 2).

20.05.2020 осуществлена государственная регистрация права собственностиФИО4 на квартиру с кадастровым номером 26:24:040548:4237, расположенную в многоквартирном доме с кадастровым номером 26:24:040548:4228 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.05.2020 № 9, заключенного с обществом.

15.06.2022 осуществлена государственная регистрация права собственностиФИО5 на квартиру с кадастровым номером 26:24:040548:4597, расположенную в многоквартирном доме с кадастровым номером 26:24:040548:4663 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.06.2022 № 18, заключенного с обществом,что подтверждается записью регистрации № 26:24:040548:4597-26/111/2022-3.

Следовательно, договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком, прекратил свое действие после осуществления государственной регистрации права собственности на первые квартиры в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером земельный участок с кадастровым номером 26:24:040548:171.

Таким образом, договор аренды, на котором основано требование управления, прекратил свое действие до начала спорного периода, в отношении которого истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате и пени, поскольку земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов, возведенных на этом участке.

При таких обстоятельствах, уточенные исковые требования управления о взыскании с ответчика в судебном порядке задолженности по договору от 24.08.2018 № 108 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:24:040848:171 за период с 16.06.2022по 16.04.2023 в размере 137 140,10 рублей, удовлетворению не подлежат.

Выводы суда соответствуют выводам, изложенным в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.06.2020 по делу № А63-18239/2019.

Доводы сторон, приведенные в ходе судебного разбирательства в письменной либо устной форме, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на изложенные в нем выводы суда.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края





РЕШИЛ:

уточнение исковых требований принять.

В удовлетворении уточненных исковых требований Управления имущественных отношений администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края,г. Минеральные Воды, ОГРН <***>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.Л. Жирнова