Решение от 23 декабря 2024 г. по делу № А41-24198/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-24198/24
24 декабря 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, дата регистрации в качестве ИП: 21.03.2007, адрес: 144010, <...>. кв. 225)

к Акционерному обществу "Специализированный застройщик "Виктория девелопмент" (ИНН <***>, ОГРН <***>,  дата регистрации: 29.11.2012, юридический адрес: 144001, Московская область, Электросталь город, Карла Маркса улица, дом 20, (оф. А04))

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью "Трэйд МК" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 08.12.2014, адрес: 105066, г. Москва, вн.тер.г. Муниципальный округ Басманный, ул. Старая Басманная, д. 22, к. А, стр. 3, помещ. 1/п), Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН  <***> ОГРНИП <***>, дата регистрации в качестве ИП: 08.07.2021, адрес: 142702, <...>),  Акционерное общество национальный банк сбережений (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 07.07.2008, адрес: 153000, <...>) ФИО3 (144005, <...>), ФИО4 (144005, <...>., кв.89), ФИО5 (107065, <...>), ФИО6 (142438, Московская обл., Ногинский район, г. Ногинск, д. Большое Буньково, мкр. Фабрики, 48, кв. 15), Публичное акционерное общество "СОВКОМБАНК" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации:  01.09.2014, юридический адрес: 156000, <...>, доп. адрес: 119334, <...>)

об обязании передать в собственность квартиры, о взыскании пени по договорам долевого участия,

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец)  обратился Электростальский городской суд Московской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Специализированный застройщик "Виктория девелопмент" (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- обязать ответчика передать в собственность истца объект по договору долевого участия от 27.11.2020 № 673/4 – 3 (трех) комнатную квартиру-студию и подписать передаточный акт;

- обязать ответчика передать в собственность истца объект по договору долевого участия от 27.11.2020 № 672/4 – 1 (одно) комнатную квартиру-студию и подписать передаточный акт;

- обязать ответчика передать в собственность истца объект по договору долевого участия от 27.11.2020 № 506/4 – 2 (двух) комнатную квартиру-студию и подписать передаточный акт;

- обязать ответчика передать в собственность истца объект по договору долевого участия от 09.02.2021 № 562/4 – 2 (двух) комнатную квартиру-студию и подписать передаточный акт;

- взыскать с ответчика неустойку (пени) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору от 27.11.2020 № 673/4 в размере 717 375 руб. 18 коп.

- взыскать с ответчика неустойку (пени) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору от 27.11.2020 № 672/4 в размере 286 089 руб. 65 коп.

- взыскать с ответчика неустойку (пени) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору от 27.11.2020 № 506/4 в размере 551 641 руб. 09 коп.

- взыскать с ответчика неустойку (пени) за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по договору от 09.02.2021 № 562/4 в размере 551 641 руб. 09 коп.

- взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя;

- взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб. 00 коп.;

- взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 127 700 руб. 00 коп.

Апелляционным определением Московского областного суда от 26.02.2024 по делу № 33-6497/2024 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

В Арбитражном суде Московской области делу присвоен номер - №А41-24198/24.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Общество с ограниченной ответственностью "Трэйд МК", Индивидуальный предприниматель ФИО2,  Акционерное общество национальный банк сбережений, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и Публичное акционерное общество "СОВКОМБАНК".

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований. Представитель Публичного акционерного общества "СОВКОМБАНК" поддержал позицию ответчика.

Дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще.

Арбитражный суд непосредственно исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 27.11.2020 между истцом (далее – участник) и ответчиком (далее – застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 673/4 (далее – договор № 673/4) в соответствии с которым застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом № 4 (стр.) по адресу: <...> (далее – жилой дом) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства трех комнатную квартиру-студию площадью 66 кв.м строительный номер 673, этаж 15 в срок предусмотренный п. 3.2 договора, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять объект долевого строительства с оформлением соответствующих документов.

Застройщик обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию и получить разрешение на ввод не позднее 31.01.2021 (п. 3.1 договора № 673/4 в редакции Дополнительного соглашения от 27.11.2020 № 1) и передать участнику объект долевого строительства на основании акта приема-передачи до 28.02.2021 (включительно) (п. 3.2 договора № 673/4 в редакции Дополнительного соглашения от 27.11.2020 № 1).

Общая цена договора составляет 3 668 500 руб. 00 коп. (п. 2.1 договора № 673/4).

27.11.2020 между истцом (далее – участник) и ответчиком (далее – застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 672/4 (далее – договор № 672/4) в соответствии с которым застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом № 4 (стр.) по адресу: <...> (далее – жилой дом) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства одно комнатную квартиру-студию площадью 24,2 кв.м строительный номер 672, этаж 15 в срок предусмотренный п. 3.2 договора, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять объект долевого строительства с оформлением соответствующих документов.

Застройщик обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию и получить разрешение на ввод не позднее 31.01.2021 (п. 3.1 договора № 673/4 в редакции Дополнительного соглашения от 27.11.2020 № 1) и передать участнику объект долевого строительства на основании акта приема-передачи до 28.02.2021 (включительно) (п. 3.2 договора № 673/4 в редакции Дополнительного соглашения от 27.11.2020 № 1).

Общая цена договора составляет 1 463 000 руб. 00 коп. (п. 2.1 договора № 672/4).

27.11.2020 между истцом (далее – участник) и ответчиком (далее – застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 506/4 (далее – договор № 506/4) в соответствии с которым застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом № 4 (стр.) по адресу: <...> (далее – жилой дом) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства двух комнатную квартиру-студию площадью 41,3 кв.м строительный номер 506, этаж 9 в срок предусмотренный п. 3.2 договора, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять объект долевого строительства с оформлением соответствующих документов.

Застройщик обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию и получить разрешение на ввод не позднее 31.01.2021 (п. 3.1 договора № 506/4 в редакции Дополнительного соглашения от 27.11.2020 № 1) и передать участнику объект долевого строительства на основании акта приема-передачи до 28.02.2021 (включительно) (п. 3.2 договора № 506/4 в редакции Дополнительного соглашения от 27.11.2020 № 1).

Общая цена договора составляет 2 820 972 руб. 00 коп. (п. 2.1 договора № 506/4).

09.02.2021 между истцом (далее – участник) и ответчиком (далее – застройщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 562/4 (далее – договор № 562/4) в соответствии с которым застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом № 4 (стр.) по адресу: <...> (далее – жилой дом) и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства двух комнатную квартиру-студию площадью 41,3 кв.м строительный номер 562, этаж 16 в срок предусмотренный п. 3.2 договора, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях договора и принять объект долевого строительства с оформлением соответствующих документов.

Застройщик обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию и получить разрешение на ввод не позднее 31.01.2021 (п. 3.1 договора № 562/4) и передать участнику объект долевого строительства на основании акта приема-передачи до 28.02.2021 (включительно) (п. 3.2 договора № 562/4).

Общая цена договора составляет 2 820 972 руб. 00 коп. (п. 2.1 договора № 562/4).

В соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве истец обязан был оплатить цену договоров не позднее 2-х банковских дней после государственной регистрации договоров в государственном органе регистрации прав.

Договор № 673/4,  договор № 672/4, договор № 506/4 зарегистрирован - 22.12.2020, а договор № 562/4 зарегистрирован – 19.02.2021.

Ответчиком получено разрешение RU50-46-22024-2022 от 11.08.2022 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома № 4 (стр.), расположенного по адресу: <...> (земельный участок с кадастровым номером 50:46:0000000:35723).

В связи с тем, что ответчик не передал объекты долевого строительства, истец обратился в суд с требованием об обязании передать объекты, подписать акты,  а также с требованиями о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объектов, штрафа, компенсации морального вреда и расходов на оплату услуг представителя.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что подтверждается претензиями, направленными в адрес ответчика.

В соответствии с нормами ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (п. 3).

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Однако, из материалов дела следует, что в связи с отсутствием оплат по договорам ответчиком в адрес истца были направлены уведомления (предупреждения) от 21.07.2022 исх. № 75 по договору № 673/4, от 21.07.2022 исх. № 76 по договору 672/4, от 21.07.2022 исх. № 77 по договору № 562/4, от 21.07.2022 исх. № 78 по договору № 506/4 в которых ответчик просил представить платежные документы, подтверждающие оплату цены договора.

Оставление указанных уведомлений без удовлетворения послужило основанием для направления ответчиком в адрес истца уведомлений об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора от 21.11.2022 исх. № 521 по договору № 672/4 (почтовый идентификатор 10704576010933), от 21.11.2022 исх. № 522 по договору № 673/4 (почтовый идентификатор 10704576011015), от 21.11.2022 исх. № 523 по договору № 562/4 (почтовый идентификатор 10704576013156), от 21.11.2022 исх. № 524 по договору № 506/4 (почтовый идентификатор 10704576010971).

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии частью 4 настоящей статьи. 

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ). 

Указанные обстоятельства послужили основанием для погашения в ЕГРН записей в виде обременений в пользу истца по спорным договорам участия в долевом строительстве, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

По соглашению об отступном № 6 от 09.12.2022 г., заключенному между ООО «Трейд-МК» (Кредитор) и АО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» (Должник), в качестве отступного по настоящему Соглашению Должник передает Кредитору следующие объекты недвижимости:

- квартира, назначение: жилое помещение, общая площадь 42,1 кв.м., этаж 16, адрес (местонахождение) объекта: 144001, Московская обл., г.о. Электросталь, <...>, кадастровый номер 50:46:00600311:981;

- квартира, назначение: жилое помещение, общая площадь 66,7 кв.м., этаж 15, адрес (местонахождение) объекта: 144001, Московская обл., г.о.  Электросталь, <...>, кадастровый номер 50:46:00600311:1104.

- квартира, назначение: жилое помещение, общая площадь 42,3 кв.м., этаж 9, адрес (местонахождение) объекта: 144001, Московская обл., г.о. Электросталь, <...>, кадастровый номер 50:46:00600311:919.

- квартира, назначение: жилое помещение, общая площадь 23,9 кв.м., этаж 15, адрес (местонахождение) объекта: 144001, Московская обл., г.о. Электросталь, <...>, кадастровый номер 50:46:00600311:1103.

В дальнейшем 27.12.2022 между ООО «Трейд-МК» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен Договор купли продажи недвижимости, на основании которого к ФИО2 перешли права в том числе на квартиры № 506, 562, 672, 673.

В дальнейшем между ФИО2 и гражданкой ФИО3 был заключен договор № 506-3 купли-продажи недвижимого имущества от 06.04.2023 года, согласно которому право собственности на квартиру № 506 перешло к ФИО3, о чем сделана запись в ЕГРН № 50:46:0060311:919-50/706/2023-11 от 07.04.2023.

Между ФИО2 и гражданкой ФИО4 был заключен договор № 562-3 купли-продажи недвижимого имущества от 25.10.2023 года, согласно которому право собственности на квартиру № 562 перешло к ФИО4, о чем сделана запись в ЕГРН №50:46:0060311:981-50/137/2023-13 от 25.12.2023.

Между ФИО2 и гражданкой ФИО5 был заключен договор № 672-3 купли-продажи недвижимого имущества от 27.03.2023 года, согласно которому право собственности на квартиру № 672 перешло к ФИО5, о чем сделана запись в ЕГРН № 50:46:0060311:1103-50/706/2023-11 от 28.03.2023.  

Между ФИО2 и гражданином ФИО6 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.03.2024 года с использованием кредитных средств ПАО «Совкомбанк» согласно которому право собственности на квартиру № 673 перешло к ФИО6, о чем сделана запись в ЕГРН № 50:46:0060311:1104-50/137/2024-11 от 21.03.2024, также внесена запись об ипотеке в пользу ПАО «Совкомбанк» от 50:46:0060311:1104-50/137/2024-12 от 21.03.2024.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Запись о договорах участия в долевом строительстве в отношении ИП ФИО1 погашена. Квартиры реализованы в пользу третьих лиц.

В связи с расторжением договоров участия в долевом строительстве 21 ноября 2022 года, у истца отсутствуют правовые основания требовать исполнения - передачи имущества, взыскании неустойки – по расторгнутым договорам.

Доводы истца о зачете встречных однородных требований по договору № 341 от 20.12.2016 г. на размещение наружной рекламы в размере 9 104 321 руб. 00 коп. отклоняется судом.

Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

Наличие условий для зачета без заявления о зачете не прекращает и не изменяет обязательства сторон.

В случаях, предусмотренных статьей 411 ГК РФ, зачет не влечет юридических последствий, на которые он был направлен, в частности, если зачет противоречит условиям договора либо по активному требованию истек срок исковой давности. При истечении срока исковой давности по активному требованию должник по нему, получивший заявление о зачете, не обязан в ответ на него сообщать о пропуске срока исковой давности кредитору (пункт 3 статьи 199 ГК РФ). (пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств")

Договоры участия в долевом строительстве расторгнуты, обязательства по ним прекращены. До даты расторжения договоров участия в долевом строительстве заявление о зачете от ИП ФИО1 в адрес АО СЗ «Виктория Девелопмент» не поступало, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Поскольку требования о передачи имущества, взыскании неустойки не подлежат удовлетворению, требования производные от основного: о взыскании штрафа, компенсации морального вреда и расходов на оплату услуг представителя также не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При указанных обстоятельствах суд, оценив и исследовав имеющиеся в материалах деле доказательства в порядке, установленном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что правовых оснований для их удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья                                                                    Е.В. Самороковская