Решение от 1 апреля 2019 г. по делу № А03-18073/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852)29-88-01,

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03- 18073/2018
г. Барнаул
2 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 марта 2019г.

Полный текст решения изготовлен 2 апреля 2019г.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304224111400032, ИНН <***>), г. Барнаул, к Управлению имущественных отношений Алтайского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Барнаул, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Барнаул, о признании договора аренды возобновленным и об исключении записи о государственной регистрации его прекращения,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, с использованием аудиозаписи,

от истца – ФИО3, доверенность от 28.06.2018

от ответчиков – от Управления имущественных отношений Алтайского края – ФИО4, доверенность от 20.11.2018

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю – ФИО5, доверенность от 24.12.2018,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Алтайского края (далее- Управление), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, в котором просит признать договор аренды № 2765-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.06.2011, заключенный между ФИО1 и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края возобновленным на неопределенный срок; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:63:030321:22, по договору аренды № 2765-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.06.2011, заключенного между ФИО1 и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края.

Исковые требования со ссылкой на ст. 425, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) мотивированы грубейшим нарушением норм гражданского законодательства по прекращению договора аренды земельного участка и погашению соотвествующей записи о регистрации права аренды. По условиям договора договор действует до окончания строительства производственной базы, которое не завершено в связи с прекращением договора аренды, объекты полностью достроены.

В соответствии со ст.124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) суд произвел замену Министерства имущественных отношений Алтайского края на Управление имущественных отношений Алтайского края.

Управление имущественных отношений Алтайского края возражало против удовлетворения иска согласно письменного отзыва на иск на том основании, что истец был уведомлен письмом о необходимости завершения строительства и переоформлении права на земельный участок до истечения срока его действия, договор считается прекращенным в связи с истечением срока его действия, истец несет риск неполучения почтовой корреспонденции.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю возражало против удовлетворения иска согласно письменного отзыва на иск на том основании, что истец был уведомлен письмом о необходимости переоформления права аренды на земельный участок до истечения срока его действия, договор считается прекращенным в связи с истечением срока его действия, арендодатель направил в Управление все необходимые в соответствии с действующим законодательством документы для погашения регистрационной записи об аренде, истец несет риск неполучения почтовой корреспонденции.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.06.2011 г. между Управлением (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2765-з, по условиям которого управление (арендодатель) предоставляет предпринимателю (арендатору) на срок 3 года за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030321:22, площадью 19557 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для строительства производственной базы.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.06.2011.

31.07.2014 в ответ на обращение истца от 17.06.2014 направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, в котором управление указывает на то, что поскольку срок действия договора истек 03.06.2014, он считается возобновленным на неопределенный срок, на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации оно возражает против дальнейшего продления договора.

Истец, ссылаясь на то обстоятельство, что отказ от продления договора, является незаконным, оспорил указанный отказ в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 30.04.2015г. по делу № А03-1760/2015 суд признал незаконным отказ Главного управления имущественных отношений Алтайского края в продлении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, от 03.06.2011 № 2765-з и обязал Главное управление имущественных отношений Алтайского края в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу продлить срок действия договора аренды земельного участка от 03.06.2011 № 2765-з на 3 года.

Дополнительным соглашением к договору от 26.06.2015г. срок действия Договора устанавливается с 03.06.2011г. по 02.06.2018г. Подпункт 4.4.14 Договора изложен в следующей редакции: «4.4.14. После окончания строительства и государтвенной регистрации права собственности на завершенный строительством объект- оформить новый правоустанавливающий документ на пользование землей.»

23.04.2018г. Управление имущественных отношений Алтайского края направило в адрес ФИО1 заказное письмо с уведомлением № 24/6371 об истечении срока действия договора 02.06.2018г. и его прекращении с 02.06.2018г. и необходимости регистрации права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости и переоформлении прав на земельный участок до истечения срока действия договора (02.06.2018г.). Почтовый конверт ФИО1 не получен, возвратился 26.05.2018 с отметкой Почты России «истек срок хранения».

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на основании заявления арендодателя Управления, полученного в электронном виде 05.06.2018 погасило запись о государственной регистрации аренды спорного земельного участка.

08.06.2018г. комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула письмом № 2735-з/к-01024 отказал истцу в продлении разрешения на строительство в связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах на земельный участок.

05.06.2018г. истец подал заявку № 1513 в Управление о предоставлении спорного земельного участка без торгов сроком на 3 года.

Письмом № 24/9677 от 14.06.2018 Управление отказало истцу в предоставлении в аренду без торгов сроком на 3 года спорного земельного участка для завершения строительства производственной базы на основании п.1 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства явилось основанием обращения в суд настоящим иском.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 23.12.2008 № 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Отказывая в продлении срока договора, Управление ссылается на прекращение Договора с 02.06.2018г.

Вместе тем, из материалов дела следует, что предпринимателем предпринимались меры с целью исполнения своих обязательств по договору в части осуществления строительства, но по объективным причинам данная обязанность не могла быть им исполнена в полном объеме до истечения срока действия данного договора.

Так, имеющиеся в деле разрешения на строительство, выданные сроком до 25.11.2014, 20.11.2015, 18.08.2017г, 19.10.2017г., 25.03.2018г. свидетельствует о том, что предпринимателем надлежащим образом выполнен этап проектирования объекта недвижимости, проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка и застройщику предоставлено право осуществлять строительство.

В целях осуществления строительства истцом проведены необходимые инженерно-геологические изыскания, подготовлена проектная документация, возведены объекты производственной базы, для строительства которых предоставлялся земельный участок.

Постановлением Администрации города Барнаула от 05.12.2011 утвержден градостроительный план земельного участка для размещения производственной базы предпринимателя.

На земельном участке расположены объекты строительства: сооружение для хранения транспортных средств, общей площадью 727, 5 кв.м., гараж с административно-бытовыми помещениями, площадью 524,6 кв.м., склад временного хранения материалов, площадью 128,1 кв.м., что подтверждается техническими паспортами, техническим планом сооружения от 25.05.2018г., актом о приемке законченного строительством объекта от 26.04.2018г., свидетельством о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов № 1 от 26.04.2018г. (л.д. 113-150), актом обследования от 05.04.2018г., свидетельством о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов № 1 от 26.04.2018г. (л.д.1-5 т.2).

Общество несло расходы по оплате проектных и иных работ по освоению земельного участка, строительству производственной базы в разумный срок уведомило Управление о намерении продлить срок действия договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Оценив в порядке ст. 71 АПК РФ содержание письма от 23.04.2018г. № 24/6371, установив отсутствие доказательств, подтверждающих возражения арендодателя относительно пользования арендатором спорным земельным участком по истечении срока договора аренды от 26.06.2015г. № 2765-3, суд пришел к выводу о том, что указанный договор был возобновлен на неопределенный срок.

При этом, управление не представило надлежащих доказательств того, что истец не использует участок для предоставленных целей, доказательств письменного уведомления об одностороннем отказе от договора аренды за три месяца.

При указанных обстоятельствах, суд признает договор аренды № 2765-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.06.2011, заключенный между ФИО1 и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края возобновленным на неопределенный срок.

Аренда земельного участка под строящимся (а впоследствии – построенным) объектом занимает довольно продолжительный период времени, а собственник построенной недвижимости вправе приобрести такой земельный участок в собственность.

При таких обстоятельствах, действия ответчика, отказывающего в продлении срока договора, представляются суду противоречащими принципам эффективности и справедливости процедур предоставления земельных участков, закрепленных Земельным кодексом Российской Федерации.

Руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1, частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в порядке восстановления нарушенного права суд обязывает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:63:030321:22, по договору аренды № 2765-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.06.2011, заключенного между ФИО1 и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования истца являются обоснованным и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины по иску суд относит на Управление, поскольку решение принято не в его пользу и восстановление нарушенных прав по исключению государственной регистрации прав явилось следствием его действий.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

признать договор аренды № 2765-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.06.2011, заключенный между ФИО1 и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края возобновленным на неопределенный срок.

В порядке восстановления нарушенного права обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 22:63:030321:22, по договору аренды № 2765-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 03.06.2011, заключенного между ФИО1 и Главным управлением имущественных отношений Алтайского края.

Взыскать с Управления имущественных отношений Алтайского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции могут быть обжалованы в порядке кассационного производства в кассационную инстанцию Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления обжалуемых решения суда, постановления в законную силу.

Судья В.А.Зверева