Решение от 20 декабря 2018 г. по делу № А07-26784/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-26784/2018
г. Уфа
20 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.12.2018 г.

Полный текст решения изготовлен 20.12.2018 г.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Напольской Н. Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

Муниципального унитарного предприятия «Бирский отдел капитального строительства» муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица:

- ФИО2,

- Администрация МР Бирский район РБ

об обязании заключить договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от сторон и третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом

Муниципальное унитарное предприятие «Бирский отдел капитального строительства» муниципального района Бирский район Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:64:010201:493, расположенный по адресу: РБ, <...>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 900 кв. м, без проведения торгов сроком на 3 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Администрация МР Бирский район РБ.

09.10.2018 от ФИО3 поступило заявление о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В обоснование представленного заявления указанное лицо ссылается на то, что с февраля 2015 года претендует на предоставление спорного земельного участка в аренду для строительства жилого дома, представлена переписка с администрацией по указанному вопросу.

Рассмотрев представленное заявление и приложенные к нему документы, суд отказал в его удовлетворении, о чем вынесено соответствующее определение.

Ответчик отзыв на заявление, обоснованных возражений суду не представил, требования истца не оспорил.

Частью 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае суд обладает сведениями о надлежащем извещении сторон и третьих лиц о месте и времени судебного заседания, дело рассмотрено в отсутствие названных участников арбитражного процесса по имеющимся в материалах дела доказательствам на основании частей 1 и 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы Администрации МР Бирский район от 17.08.2007 № 1000 «О проведении аукциона» (л. д. 8) и протоколом о результатах торгов от 24.09.2007 № 1 (л.д. 9) между Администрацией МР Бирский район РБ (арендодатель) и МУП «БОКС» (арендатор) 27.09.2007 заключен договор аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 310-07-47зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:64:010201:180, находящийся по адресу: РБ, г. Бирск, северная часть <...> для строительства микрорайона комплексной застройки малоэтажных жилых домов, сроком по 24 сентября 2009 года (л. д. 10-13).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2007 (л. д. 14).

В газете "Победа" от 22.11.2007 № 135 была опубликована проектная декларация (л. д. 29).

По истечении срока договора аренды от 27.09.2007 г. №310-07-47зем арендные отношения между сторонами продлены на основании постановления Администрации муниципального района Бирский район от 12.08.2009 № 1864 (л. д. 15), заключен договор аренды земельного участка от 25.09.2009 № 271-09-47зем сроком по 25.09.2010 (л. д. 16-18), договор зарегистрирован в установленном порядке (л. д. 19).

На основании постановления администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 28.10.2009 № 2914 земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:180 разделен на отдельные участки, предназначенные для размещения индивидуальных жилых домов (л. д. 30-37).

По истечении срока договора аренды от 25.09.2009 г. арендные отношения между сторонами продлены на основании постановления от 28.01.2011 № 211 (л. д. 21), между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 21.03.2011 № 20-11-47 зем сроком на одни год с 26.09.2010 по 26.09.2011 (л. д. 22-24), договор зарегистрирован в установленном порядке.

17.10.2011 сторонами договора на основании постановления администрации от 06.10.2011 № 3225 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2011 № 20-11-47зем (л. д. 28).

08.07.2009 между МУП «Бирский ОКС» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 64-30, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц в установленные договором сроки построить на земельном участке по строительному адресу: РБ, г. Бирск, северная часть <...> строение 30) одноквартирный жилой дом, одноэтажное кирпичное строение, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (л. д. 39-40).

Согласно п. 1.2 договора застройщик осуществляет строительство одноквартирного дома на основании договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства одноквартирных домов, от 27.09.2007 № 310-07-47зем, разрешения на строительство от 29.06.2009 №RU 03513000-109, выданного администрацией МР Бирский район РБ, проектной декларации, опубликованной в газете «Победа» № 135 от 22.11.2007.

Пунктом 1.6 договора застройщик обязуется ввести одноквартирный дом в эксплуатацию в соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения строительства согласно требованиям СНиП в срок до 01.09.2010 и в срок до 01.11.2010 передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Договор долевого строительства зарегистрирован в установленном порядке 12.02.2010 (л. д. 41).

Как указывает истец, в связи с финансовыми трудностями участника долевого строительства строительство дома в установленные сроки не было завершено, на участке был возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности 10%.

Земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:493 площадью 900 кв. м., расположенный по адресу: <...>, образован и поставлен на кадастровый учет 15.01.2014 с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» (л. д. 49).

31.01.2018 МУП «Бирский ОКС», ссылаясь на положения подп. 5 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в администрацию городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район Республики Башкортостан с заявлением № 027 о предоставлении на праве аренды земельного участка с кадастровым №02:64:010201:493, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:0180, по адресу: <...>, для завершения строительства жилого дома (л. д. 55).

Администрация письмом от 07.03.2018 № 130/02-17 отказала в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка ввиду отсутствия законных оснований для предоставления земельного участка (л. д. 54).

Истец, полагая отказ ответчика незаконным, нарушающим его права и законные интересы, на основании п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент расторжения договора аренды), п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, обратился в суд с иском об обязании Администрации заключить договор аренды без проведения торгов на срок три года.

По мнению истца, отказ нарушает его право на получение в аренду земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости, которое им начато в соответствии с требованиями градостроительного и земельного законодательства, тем самым препятствует приведению объекта незавершенного строительства к готовности. Как полагает истец, он имеет исключительное право на возобновление арендных отношений с Администрацией городского поселения город Бирск муниципального района Бирский район РБ на земельный участок по адресу: <...>, в целях завершения строительства индивидуального жилого дома в границах земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:493.

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:180 предоставлялся истцу для комплексного освоения в целях жилищного строительства до момента внесения в Земельный кодекс Российской Федерации изменений, принятых Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 171-ФЗ).

Согласно пункту 14 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства прекращены в силу расторжения соответствующего договора аренды.

Данное обстоятельство исключает применимость к спорным правоотношениям положений земельного законодательства, регулирующих порядок предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона № 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 13.1 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Из материалов дела не усматривается наличие между сторонами спора такого договора, в силу чего указанное положение земельного законодательства применению в настоящем случае также не подлежит.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанные нормативные положения направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику приобрести земельный участок для завершения строительства в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства.

Вместе с тем из материалов дела усматривается, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:180, заключавшийся между МУП «Бирский ОКС» и Администрацией района, дважды продлевался путем заключения новых договоров аренды и был расторгнут по соглашению сторон 17.10.2011.

С указанного момента истец не осуществлял деятельность по строительству объекта и не предпринимал действий, направленных на продление арендных отношений, в том числе в отношении образованных земельных участков.

Поскольку на момент вступления в силу редакции нормы пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ (01.03.2015) истец не являлся действующим арендатором испрашиваемого земельного участка, более того, арендные отношения были прекращены задолго до вступления в силу изложенных норм земельного законодательства, и были прекращены по обоюдному соглашению сторон, оснований для однократного предоставления участка без торгов для завершения строительства в соответствии с названными нормами не имеется.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 02:64:010201:180 был предоставлен истцу в порядке ранее действующей нормы статьи 38.1 ЗК РФ для целей для комплексного освоения в целях жилищного строительства путем заключения договора аренды в порядке проведения аукциона.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, когда в соответствии с требованиями земельного законодательства договор аренды земельного участка подлежит заключению только по результатам проведения торгов, такой договор подлежит продлению на новый срок только в порядке проведения торгов и возобновлению на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Таким образом, произведенный застройщиком раздел земельного участка, предоставленного для целей комплексного освоения в целях жилищного строительства, не отменяет обязанности застройщика использовать земельный участок в соответствии с прежним его целевым назначением, и тем самым – не изменяет порядка продления договора.

С учетом изложенного, поскольку исходный земельный участок до его раздела был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства, к спорным правоотношениям не могут быть применены нормы пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ, а образованные из земельного участка с кадастровым номером 02:64:010201:180 участки не могут быть предоставлены истцу без проведения торгов.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.07.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно техническому паспорту на земельном участке возведен фундамент железобетонный блочный, площадь застройки 106,8 кв. м, степень готовности - 10% (т. 1 л.д. 42 - 47).

Вместе с тем доказательств того, что установленная в техническом паспорте степень готовности объекта в размере 10% соответствует полностью завершенным работам по сооружению фундамента в соответствии с проектом застройки, на основании которого выдавалось разрешение на строительство индивидуального жилого дома, истцом в материалы дела не представлено. С учетом того, что кадастровый учет объекта не произведен, доказательств завершения строительных работ, свидетельствующих о том, что возведенный на участке объект представляет из себя фундамент жилого дома, со степенью готовности 100% не представлено, оснований для вывода о наличии у спорного объекта статуса объекта недвижимости у суда не имеется.

С учетом вышеизложенного оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Муниципального унитарного предприятия «Бирский отдел капитального строительства» муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Напольская