Решение от 3 ноября 2020 г. по делу № А50-34413/2019

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Пермь

03.11.2020 года Дело № А50-34413/19

Резолютивная часть решения объявлена 02.11.2020

Решение в полном объеме изготовлено 03.11.2020

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.О. Ануфриевым рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Урал-МИГ» (614036, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (107174, <...>. Басманная, д. 2, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об оспаривании одностороннего отказа от договора субаренды

по встречному иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (107174, <...>. Басманная, д. 2, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Урал-МИГ» (614036, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о расторжении договора субаренды, об истребовании земельного участка из незаконного владения

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (614045, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>), Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии:

от ООО «Урал-МИГ»: ФИО1, паспорт, директор, выписка из ЕГРЮЛ, ФИО2, паспорт, доверенность от 19.08.15, диплом,

от ОАО «РЖД»: ФИО3. паспорт, доверенность от 12.09.18 №СВЕРД НЮ-18/Д, диплом.

Определением суда от 25.11.2019 приняты обеспечительные меры

В судебном заседании, начатом 27.10.2020 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 02.11.2020.

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Урал-МИГ» (далее – ООО «Урал-МИГ», истец), обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа ОАО «РЖД» от договора субаренды части земельного участка №НОДРИ 3/552-2007 от 01.10.07 (с учетом ст. 49 АПК РФ определение суда от 19.02.2020 (л.д.136-137 т.2).

Определением от 25.11.19 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А50-34413/2019.

Определением суда от 27.01.2020 в порядке ст. 51 АПК РФ привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее – ТУ Росимущества в Пермском крае).

Определением суда от 30.04.2020 производство по делу приостановлено из-за пандемии.

Определением от 18.06.2020 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 18.06.2020 принят встречный иск ОАО «РЖД» к ООО «Урал-МИГ» о расторжении договора субаренды от 01.10.2007 №НОДРИ 3/552 (л.д.1-3, 74-75 т.3)

23.06.2020 ОАО «РЖД» обратилось в арбитражный суд Пермского края с иском к ООО «Урал-МИГ» об истребовании у ООО «Урал-МИГ» из незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:1031 путем его освобождения в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу от недвижимого и движимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, имеющих кадастровые номера 59:00:0000000:7872, 59:32:0000000:11256, путем их сноса и/или удаления с земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:1031 и передачи освобожденного земельного участка в части, превышающей площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, имеющих кадастровые номера 59:00:0000000:7872, 59:32:0000000:11256, отрытому акционерному обществу «РЖД» по акту приема-передачи (с учетом уточнения, принятого определением суда от 25.09.20 л.д.127-128, 177-178 т.3).

Определением от 23.06.20 исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А50-14186/2020 (л.д.1-2 т.5).

Определением от 27.08.20 в одно производство для совместного рассмотрения объединены дела № А50-14186/2020 и А50-34413/2019, с присвоением делу номера А50-34413/2019.

Обществом «Урал-МИГ» требования обоснованы заключенным с обществом "РЖД" договором субаренды части земельного участка №НОДРИ 3/552-2007 от 01.10.2007г., который предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих обществу «Урал-МИГ» на праве собственности. На участке возведены вспомогательные объекты и иные сооружения, задействованные в деятельности общества. Поскольку договор субаренды зарегистрирован только в 2018г., возможности регистрации прав общества на объекты недвижимости отсутствовала. Обществом «Урал-МИГ» от общества "РЖД" получено уведомление №6926 от 08.04.2019 из содержания которого следовало об одностороннем отказе общества "РЖД" от договора субаренды. Не соглашаясь с данным отказом обществом «Урал-МИГ» заявлены требования об оспаривании такого отказа.

Встречный иск ОАО «РЖД» к ООО «Урал-МИГ» о расторжении договора субаренды от 01.10.2007 №НОДРИ 3/552 обоснован тем, что обществом «Урал-МИГ» в отсутствии согласия общества "РЖД" на земельном участке помимо предусмотренных договором субаренды размещены асфальтовый завод, бетонный завод, автовесы с некапитальной постройкой, смотровая яма с постройкой над ней, металлические киоски, бытовки, ж/д вагоны, ж/д контейнеры, подъездная дорога.

Также обществом "РЖД" заявлены требования к обществу "Урал-МИГ" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:1031 от недвижимого и движимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, имеющих кадастровые номера 59:00:0000000:7872, 59:32:0000000:11256, путем их сноса и/или удаления с земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:1031.

Сторонами поддержаны занятые ими правовые позиции.

Протокольным определением суда отказано обществу "РЖД" в назначении судебной экспертизы в виду достаточности материалов дела для разрешения возникшего между сторонами спора.

Третье лицо ТУ ФАУГИ просило о рассмотрении дела в свое отсутствие. Правовую позицию не изложило.

Третье лицо Управления Росреестра указало, что в ЕГРН в отношении объекта – земельный участок с кадастровым номером 59:01:0000000:1031 площадью 929 110,91кв.м. внесены изменения вместо 59:01:0010000:38 указан 59:01:0000000:1031. Также в отношении данного участка имеются сведения:

30.11.2005г. зарегистрировано право собственности РФ на основании ФЗ№23 от 27.02.2003 (л.д.21 т.3).

16.01.2007 на основании договора аренды земельного участка от 08.12.2006 №376, соглашения от 05.05.2015 №04582 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 08.1.22006 №376 зарегистрировано право аренды ОАО "РЖД" с 16.01.2007г. на 49 лет.

24.07.2018 на основании договора субаренды части земельного участка от 01.10.2007г. НОДРИ 3/552-2007, соглашения к договору субаренды земельного участка №НОДРИ 3-552-2007 от 26.05.2008г. внесена запись о праве аренды ООО "Урал-МИГ".

23.09.2019 запись об аренде погашена на основании представленных ОАО "РЖД" документов (л.д.134-136, 140-179 т.1 л.д.27 т.2).

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что постановлением главы МО Пермский район Пермской области 30.11.2004 № 2265 ООО "Урал-МИГ" предоставлен земельный участок площадью 39 000кв.м., расположенный по адресу Пермская область, Пермский район, Двуреченская сельская администрация, в 0,93 км. юго-западнее границы д. Устиново в аренду на 5 лет под промышленное предприятие (строительство асфальтобетонного завода) (л.д.49 т.2)

Между МО Пермский район Пермской области и ООО "Урал-МИГ" заключен договор аренды № 103 от 30.11.2004 сроком на 5 лет по 29.12.2009г. с разрешенным использованием под промышленные предприятия (строительство асфальтобетонного завода и подъездного ж/д пути с эстакадой от ст. Осенцы) (л.д.50-58 т.2) Из акта прима-передачи участка от 30.11.2004г. следует, что при получении земельного участка в аренду на нем ограждений и сооружений не имеется. Договор не оспорен.

При межевании земельного участка площадью 39 000 кв.м. его границы согласованы ОАО "РЖД" (землеустроительное дело 3Д-Гео-582/04 ООО "Геоцентр"), утвержден Пермским межрайонным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (л.д.45-48,56-57 т.2).

Согласно акта приемки законченного строительством объекта 16.03.2006 приемочной комиссией принят объект ст. Осенцы. Подъездной путь с эстакадой для базы ООО "Урал-МИГ", включающий в себя ж/д эстакада, 4 ж/д пути с рельсами Р65, деревянные шпалы, а также открытая площадка для складирования площадью 5 358,9кв.м. (л.д.39-44 т.2)

Из содержания акта следует, что строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданным 17.08.2005 №33-2005/1. Выполнены земляные работы, отсыпка насыпи, отсыпка ж/д полотна, сборка ж/б изделий эстакады, строительство автодороги, укладка рельс, шпал под ж/д путь, установка ж/б ограждения и металлических ворот.

Согласно сводного заключения №101/5.05 по рабочему проекту Шифр проекта 160-101-04-ПЗ объектом строительства выступали асфальтобетонный завод и подъездные ж/д пути с эстакадой (л.д.60-65 т.2).

Пока обществом "Урал-МИГ" велось строительство, РФ зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 59:01:0010000:0038 площадью 929 110,97кв.м. 30.11.2005 (л.д.11 т.1)

08.12.2006 между Территориальным Управлением Росимущества по Пермской области и ОАО "РЖД" заключен договор аренды №376 под полосу отвода железной дороги с кадастровым номером 59:01:0010000:0038 площадью 929 110,97кв.м. (л.д.5-10 т.2). П.4.3.2 арендатор вправе передавать участок (часть участка) в субаренду.

05.05.2015 к данному договору стороны заключили соглашение о внесении изменений в части указания кадастрового номера земельного участка 59:01:0000000:1031 (л.д.13-20 т.2)

Согласно кадастровой выписки земельного участка 59:01:0000000:1031 (59:01:0010000:0038) границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (л.д. 18-19 т.3, л.д. 153-157 т.3)

19.07.2005г. ОАО "РЖД" обратилось в Арбитражный суд Пермской области с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ и в рамках дела А50-22888/2008 судом признано незаконным постановление главы МО Пермский район Пермской области от 30.11.2004 "2265 о предоставлении земельного участка ООО "Урал-МИГ" (решение в полном объеме от 12.01.2007) (л.д. 78-80 т.2)

01.10.2007 между ОАО "РЖД" и ООО "Урал-МИГ" заключен договор субаренды №НОДРИ 3/552-2007 с учетом протокола разногласий и согласования разногласий, предметом которого являлась часть земельного участка с кадастровым номером 59:01:0010000:0038 площадью 39 210кв.м. Участок предоставлялся для эксплуатации объектов недвижимости: подъездных путей. На участке расположены подъездной ж/д путь (3путь), лит.З, протяженностью 201п.м. (собственность общества "Урал-МИГ согласно свидетельства от 17.07.2006), подъездной ж/д путь (1путь) лит.I, протяженностью 424,9п.м., разгрузочная эстакада (лит. Г), площадка складирования грузов (лит.I), ограждение, ворота (собственность общества "Урал-МИГ" согласно свидетельства от 17.07.2006), подъездной ж/д путь (2путь), протяженностью 247,5п.м. (собственность общества "Урал-МИГ" согласно свидетельства от 17.07.2006), подъездной ж/д путь (4путь) лит.4, протяженностью 217п.м. (собственность общества "Урал-МИГ" согласно свидетельства от 17.07.2006) (л.д.18-27 т.1)

26.05.2008 ОАО "РЖД" и ООО "Урал-МИГ" заключили соглашение к договору субаренды, которым увеличена площадь аренды до 55 000кв.м. с 01.06.2008 (л.д.28 т.1)

08.04.2019 исх. №6926/сверд общество "РЖД" уведомило общество "Урал-МИГ", что в нарушение п.5.4.4 договора последний без письменного согласия ОАО "РЖД" произведено удлинение подъездных ж/д путей №2 и №3 и их последующая переукладка. Размещены временные (некапитальные) строения и сооружения: модульные и металлические бытовки, деревянные постройки, металлические ж/д контейнеры, металлические морские контейнеры, 2 ж/д пассажирский вагона, металлические гаражи и киоски, автовесы- 2 единицы, длинномерный автоприцеп, а также капитальные строения: стационарный асфальтовый завод, стационарные бетонный завод, деревянная постройка со смотровой ямой. Также от Управления Росреестра поступила информация, что обществом "Урал-МИГ" принимаются меры по государственной регистрации подъездной автодороги в пределах земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:1031. Просил в месячный срок с получения данного уведомления снести возведенные обществом "Урал-МИГ" временные и капитальные здания, строения и сооружения и освободить земельный участок (л.д.29-30 т.1)

Обществом "Урал-МИГ" в возражениях на данное уведомление письмом в адрес общества "РЖД" от 29.04.2019 сообщено, что ранее направленным в адрес общества "Урал-МИГ" письмом исх №22411/сверд от 12.10.2018 общество "РЖД" требовало зарегистрировать все объекты, находящиеся на арендованном земельном участке. Также указал на наличие спора в суде (л.д.31 т.1)

21.08.2019 общество "Урал-МИГ" в адрес общества "РЖД" направил дополнительное соглашение к договору субаренды по внесению в предмет договора аренды зарегистрированных объектов недвижимости на данном участка :50:00:0000000:7872; 59:32:0000000:11256 (л.д.32-33 т.1)

30.08.2019 с участием обществ "РЖД" И "Урал-МИГ" составлен акт натурного осмотра части земельного участка полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 59:01:0000000:1031.

В акте отмечено, что границы земельного участка 59:01:0000000:1031 не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. Без согласия общества "РЖД" возведены асфальтобетонный завод, бетонный завод, металлические контейнеры, бытовки и гаражи, металлический контейнер и бытовка, металлические киоск, бытовки, автовесы с некапитальной постройкой (весовой), смотровая яма с постройкой над ней, металлическая бытовка, автовесы, металлический морской контейнер и киоск, будка охраны, 2 ж/д пассажирских вагона, металлические морской контейнер, модульные бытовки, металлические ж/д контейнеры. Обществом "Урал-МИГ" данный акт подписан с замечаниями и возражениями на 4 листах от 04.09.2019 (л.д.34-36 т.1).

На основании представленных документов по заявлению общества РЖД" 23.09.2019 в ЕГРН внесена запись о прекращении права субаренды общества "Урал-МИГ".

Общество "Урал-МИГ" полагает, что односторонний отказ противоречит п.2 ст. 168 ГК РФ, в связи с этим является недействительным.

Общество "РЖД" полагает, что арендатором нарушены условия договора и имеются основания для расторжения договора аренды и освобождении земельного участка.

На вопрос суда общество "РЖД" пояснило, что договор субаренды №НОДРИ 3/552-2007 от 01.10.07 они считают расторгнутым 23.09.2019, но поддерживают требования о расторжении данного договора. Также указал, что до момента прекращения договора субаренды арендатором арендные платежи вносились.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

По смыслу абзаца первого п. 2 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу разъяснений пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров.

По мнению общества "РЖД" право одностороннего отказа предусмотрено п.9.3 договора субаренды.

Правила толкования договорных условий установлены ст. 431 ГК РФ.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (п. 43 - 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

С учетом ст. 431 ГК РФ из буквального смысла п.9.3 в системной взаимосвязи с иными условиями договора о предмете (предоставление земельного участка для использования объектов недвижимости) следует, что договор может быть расторгнут по требованию арендатора при следующих нарушениях настоящего договора. П.9.3.3 При не устранении в 10-ти дневный срок нарушений подпунктов 5.4.3, 5.4.4, 5.4.9. Пунктом 5.4.4 предусмотрено, что субарендатор обязан не возводить временные и капитальные здания, строения, сооружения без письменного разрешения арендатора.

При данных обстоятельствах условия договора субаренды не содержат возможности одностороннего отказа от договора, как полагает общество "РЖД", оно предусматривает право на расторжение договора при установленных п.п. 5.4.4 договора фактах.

В соответствии с разъяснениями пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В силу разъяснений пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" односторонний отказ от договора или одностороннее изменение его условия является сделкой, причем сделкой односторонней.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из разъяснений, изложенных в пункте 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

При таких обстоятельствах односторонний отказ от договора субаренды части земельного участка №НОДРИ 3/552-2007 от 01.10.07, заявленный открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» письмом от 08.04.2019 №6926/сверд. является недействительным, а исковые требования общества "Урал-МИГ" подлежащими удовлетворению.

Требования общества "РЖД" о расторжении договора обоснованы нахождением на спорном земельном участке объектов, разрешение на размещение которых не было получено.

Как установлено судом выше, между МО Пермский район Пермской области и ООО "Урал-МИГ" заключен договор аренды № 103 от 30.11.2004 с целью строительства. Договор не оспорен. По результатам строительства обществом "Урал-МИГ" зарегистрированы права на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 59:00:0000000:7872, 59:32:0000000:11256. В ходе строительства выполнены земляные работы, отсыпка насыпи, отсыпка ж/д полотна, сборка ж/б изделий эстакады, строительство автодороги, укладка рельс, шпал под ж/д путь, установка ж/б ограждения и металлических ворот.

Поскольку обществом "Урал-МИГ" на законном основании введены в гражданский оборот объекты недвижимости, у него имеется исключительное право на приобретение земельного участка под таким имуществом (39.20 ЗК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения (аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 5-В11-27).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Для договора аренды земельного участка существенными условиями являются условия о предмете договора, о размере арендной платы, иные условия, которые названы в правовых актах существенными для некоторых договоров аренды, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 1 п. 1 ст. 432, ст. ст. 606, 607, 614 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Судом установлено соглашение сторон относительно невозможности размещения временных и капитальных зданий, строений, сооружений без письменного согласия общества "РЖД" (п.5.4.4 договора).

В рассматриваемой ситуации истец не лишался причитающейся ему арендной платы. Как указало общество "РЖД" ее внесение прекращено после прекращения арендных отношений в виду одностороннего отказа.

Суду представлено заключение ИП ФИО4 с обоснованием размещения всех объектов инфраструктуры, необходимой для деятельности производственной базы ООО "Урал-МИГ" (л.д.82-112 т.3)

Согласно заключения база предназначена для приемки поступающих ж/д и автомобильным транспортом материалов и изделий; хранения строительных грузов; технической переработки навалочных грузов; комплектования и отгрузки по назначению. С использованием автомобильного транспорта поступают металлические грузы, железнодорожными средствами перевозятся инертные (Щебень, уголь) и крупно-габаритные грузы. Организация перевозки, складирования и хранения материалов и изделий, применяемая на базе ООО "Урал-МИГ", осуществляется с применением системы производственно- технологической комплектации. В состав базы входят: площадки для хранения грузов; производственно-технологические участки; транспортные участки; участки механизации работ; вспомогательные строения, необходимые для функционирования предприятия. Также на территории базы для организации доступа ко всем объектам инфраструктуры предусмотрены подъездные пути, обеспечивающие свободный проезд и маневрирование автомобильного транспорта. В перечень объектов инфраструктуры вошли: будка охраны со шлагбаумом; металлическая бытовка с автопарковкой: для размещения администрации базы; металлическая бытовка: для размещения электрика и оборудования для ЛЭП; пассажирский вагон, бытовка: для размещения грузчиков, работающих на эстакаде; забор бетонный с воротами для въезда на территорию базы; металлическая бытовка - склад для хранения расходных материалов и мелких запасных частей для погрузчиков, работающих на эстакаде; навес деревянный вдоль забора: для хранения дорожных знаков; металлическая бытовка: для размещения бригады, обслуживающей путевое развитие; металлическая бытовка: для размещения механизаторов, работающих на погрузчиках; будка автовесовой: для размещения весовщика и производства взвешивания автомашин; автомобильные весы платформенные рычажного типа; автомобильные весы платформенные, электронные; навес деревянный со смотровой ямой: для производства технического осмотра погрузчика; металлическая бытовка - склад для хранения инструмента путейцев; площадка для хранения инертных грузов; металлическая бытовка-АБЗ-лаборатория; площадка для хранения инертных грузов (щебень); эстакада для выгрузки инертных грузов с насыпью и железнодорожным путем, с примыкающими площадками для хранения и производства погрузочно-разгрузочных работ; площадка для хранения инертных и других грузов (уголь); мобильный комплекс по смешиванию щебня и битума (асфальтобетонный завод (АБЗ)); мобильный комплекс по смешиванию щебня и цемента (бетонорастворный узел (БРУ)); прирельсовая площадка для осуществления погрузочно-разгрузочных работ на 4-ом пути (для погрузки металлолома); прирельсовая площадка для осуществления погрузочно- разгрузочных работ на 4-ом пути (для приема – отправки крупногабаритных грузов); прирельсовая площадка для осуществления погрузочно- разгрузочных работ на 4-ом пути (для выгрузки цемента); весы железнодорожные без фундаментные; железнодорожные пути 1,2,3,4; подъездная автодорога (подъезд к объектам); водоотводная канава, предусмотренная для отвода воды; площадка для размещения транспорта сотрудников; высоковольтная линия электропередач (столбы ЛЭП); трансформаторная подстанция ООО «Урал-МИГ»; туалеты для работников базы ООО «Урал-МИГ»; металлическая бытовка - лаборатория для проверки инертных грузов; железнодорожный путь ООО «Актив» (субаренда).

С учетом приведенного обоснования указано, что для организации и эксплуатации объектов недвижимости обществу "Урал-МИГ" в деятельности для разгрузки, хранения, складирования, переработки и отгрузки строительных грузов и обеспечения нормального бесперебойного и непрерывного функционирования базы необходима площадь земельного участка 59 923кв.м.

Также из заключения кадастрового инженера №1 ОКС/10-19 от 09.12.2019, выполненного по заказу ОАО "РЖД" следует, что под объекты недвижимости общества "Урал-МИГ" требуется 40 311кв.м. (л.д.85- 134 т.2)

При таких обстоятельствах, на арендуемом участке находится база общества "Урал-МИГ" включающая помимо объектов недвижимости также и объекты инфраструктуры, включенных в деятельность базы, что соответствует условиям договора аренды. Обществом "РЖД" доказательств (ст. 65 АПК РФ) о возведении поименованных объектов в п.5.4.4 не участвующих в деятельности общества суду не представлены.

С учетом конкретных обстоятельств в настоящем деле суд считает необходимым обратить внимание на следующее.

Сам по себе договор заключается в целях достижения правовой определенности между его сторонами. Таким же подходом следует руководствоваться при разрешении вопроса о том, следует ли расторгать договор.

В пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что при наличии спора о действительности или заключенности договора, а в настоящем случае, условий, указывающих на наличие существенных нарушений условий договора, суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Поскольку в настоящем деле судом установлено на необходимость объектов в отношении которых обществом "РЖД" заявлено как на основания необоснованного их нахождения на спорном земельном участке, основания полагать, что общество "Урал-МИГ" допустило существенное нарушение условий договора аренды, у суда отсутствуют.

Соответственно, расторжение договора судом нарушит баланс интересов сторон в обязательстве.

Кроме того, документов, которые свидетельствовали о том, что земельный участок используется не по назначению, в том числе с учетом представленного в дело акта обследования с фотоматериалами, в материалах дела не имеется.

Наоборот, в материалы дела представлены письмо РЖД от 26.05.2008 №НОДРИ-557 в адрес общества "Урал-МИГ" о согласовании размещения дорожно-строительного комплекса, а именно БРУ, АБЗ, автовесовой и дополнительного удлинения ж/д путей, на земельном участке, предоставленном в субаренды (л.д.39-40т.1); письмом РЖД от 29.06.2019 № 53 сообщало обществу "Урал-МИГ", что ранее построенные и размещенные на территории базы ООО "Урал-МИГ" на земельном участке, переданном по договору субаренды "НОДРИ 3/552-2007 объекты: открытые площадки для хранения материалов, прирельсовая площадка для производства погрузочно-разгрузочных работ и подъездная дорога не угрожают безопасности движения на станции Осенцы при условии отсутствия размещения или хранения на указанных объектах опасных грузов или взрывчатых материалов (л.д.41 т.1)

Доводы общества "РЖД" о подписании данных писем ненадлежащим лицом судом отклоняются как не состоятельные, поскольку ФИО5, являлся начальником отделения Пермского отделения Свердловской РЖД. Также данным лицом подписан договор субаренды от 01.10.2007 НОДРИ 3/552-2007, который обществом "РЖД" не оспаривается по его подписанию ненадлежащим лицом. ФИО6 также являлся начальником станции пос. Осенцы. Иного обществом "РЖД" суду в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Из письма инспекции государственного строительного надзора Пермского края от 11.04.2019 следует, что в состав технологического комплекса входят ж/д путь №2 протяженностью 578м., и ж/д путь №3 протяженностью 502м. Вновь возведенная часть расположена на земельном участке с кадастровым номером 59:01:0000000:1031. Объект согласно техническому плану не выходит за пределы ранее установленной полосы отвода железных дорог (л.д.120-122 т.1)

Таким образом, в отсутствии доказанности существенности нарушения условий договора, а также с учетом обоснованности составных частей базы ООО "Урал-МИГ", в целях сохранения договорных отношений между сторонами, которое способствует достижению правовой определенности между сторонами, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска о расторжении договора.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Как следует из положений приведенной нормы, а также из разъяснений, содержащихся в пунктах 32, 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие у истца вещного права на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

В виду отсутствия доказательств, обязанность доказывания которых лежит на обществе "РЖД" по ст. 301 ГК РФ, наличия законного основания для владения спорным земельным участком и нахождении на нем объектов, необходимых в деятельности базы ООО "Уравл-МИГ" требования общества "РЖД" об истребовании у ООО «Урал-МИГ» земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:1031 путем его освобождения от недвижимого и движимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, имеющих кадастровые номера 59:00:0000000:7872, 59:32:0000000:11256, путем их сноса и/или удаления с земельного участка с кадастровым номером 59:01:0000000:1031 и передачи освобожденного земельного участка в части, превышающей площадь земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, имеющих кадастровые номера 59:00:0000000:7872, 59:32:0000000:11256, отрытому акционерному обществу «РЖД» по акту приема-передачи суд отказывает.

Кроме того суд обращает внимание общества "РЖД" о недопустимости требований по ст. 301 ГК РФ в отношении объектов, которые общество считает самовольной постройкой, для которых ст. 12 ГК РФ определен иной способ защиты.

Также являются не состоятельными доводы общества "РЖД", что сообщение Управление Росреестра о регистрации обществом "Урал-МИГ" подъездной автодороги послужило одним из поводов для отказа от договора субаренды.

Как установлено судом из совокупности имеющихся документов и пояснений общества "Урал-МИГ" автодорога была возведена еще при начальном возведении ж/д эстакады в 2006г. и расположена вдоль всех объектов недвижимости. Также в заключении ИП ФИО4 указано, что на территории базы обеспечен подъезд ко всем объектам инфраструктуры, обеспечивающий свободный проезд и маневрирование автомобильного транспорта.

При этом доказательства возведения в 2006г. автодороги как объекта недвижимости и введения его в эксплуатацию в порядке, установленном на момент его возведения постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" в порядке ст. 65 АПК РФ суду не представлено.

С учетом пояснений сторон, суд приходит к выводу, что автодорога на данной базе по своему функциональному назначению представляет собой благоустройство территории, создана для благоустройства земельного участка и для проезда к объектам недвижимости и объектам инфраструктуры данной базы. Любое покрытие на данной дороге по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу.

Также обществом "Урал-МИГ" представлена техническая документация на строительство автомобильного проезда к технологическому комплексу с кадастровым номером 59:00:0000000:7872. Из содержания данной документации следует, что данный объект является объектом вспомогательного использования по отношению к основному объекту с кадастровым номером 59:00:0000000:7872 (п.3 ч.17 ст. 51 ГрК РФ). Протяженность проезда 406м., шириной дорожного полотна 7 м.. В месте, где предусмотрена установка весок ширина дорожного полотна 22 м.. Данный автомобильный проезд проходит вдоль ж/д путей №4, №1 к открытой площадке для складирования грузов с целью доставки и увоза грузов. Данный проезд не предназначен для самостоятельной эксплуатации, его единственной целью является обеспечение деятельности по эксплуатации основного объекта 59:00:0000000:7872. Автомобильный проезд возведен и функционирует с 2017г, открытая автопарковка для автотранспорта функционирует с июня 2018 (л.д.70- 81т.1). Поскольку автомобильный проезд является вспомогательным, оснований полагать, что создан объект недвижимости, подлежащий самостоятельной регистрации не имеется.

Госпошлина относится на стороны по ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст.110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Урал-МИГ» удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ от договора субаренды части земельного участка №НОДРИ 3/552-2007 от 01.10.07, заявленный открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» письмом от 08.04.2019 №6926/сверд.

В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Российские железные дороги» отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (107174, <...>. Басманная, д. 2, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Урал-МИГ» (614036, <...>, ИНН: <***>, ОГРН: <***>) госпошлину 9 000руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Н.В. Гусельникова