Решение от 31 января 2024 г. по делу № А42-916/2023

Арбитражный суд Мурманской области

Улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


город Мурманск Дело № А42-916/2023

31.01.2024

Резолютивная часть решения вынесена 25.01.2024

Решение в полном объеме изготовлено 31.01.2024


Арбитражный суд Мурманской области, в составе судьи Муратшаева Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311511003900028 ИНН <***>, г. Полярный)

к Министерству имущественных отношений Мурманской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Карла Маркса, д. 18, г. Мурманск) и Муниципальному казенному учреждению "Служба муниципального имущества ЗАТО Александровск" (ИНН <***>, ОГРН <***>, 184682, <...>)

об освобождении от арендной платы

третьи лица:

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, ул. Полярные Зори, д. 22, г. Мурманск);

- местная Снежногорская общественная организация приют для животных «Счастливый хвост» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>);

- кадастровый инженер ФИО3 (общество с ограниченной ответственностью «ГЕО», <...>).

При участии в заседании представителей:

истца – ФИО4, доверенность от 01.10.2022, диплом, паспорт (участвует он-лайн);

ответчиков Министерства – ФИО5 по доверенности № 45 от 26.12.2023, паспорт, диплом;

от Учреждения – ФИО6 по доверенности от 09.01.2024 № 3687, паспорт, копия диплома;

третьих лиц – не явились, извещены;



установил:

индивидуальной предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Мурманской области (далее – ответчик) о расторжении договора № 289 аренды земельного участка от 12.04.2021 и уменьшении арендной платы.

В обоснование иска истец сослался на то, что он не имеет возможности использовать Участок в соответствии с видом разрешенного использования, прямо прописанному в Договоре, так как большую часть его площади занимает Объект недвижимости, использование, либо снос, которого невозможен без согласия арендатора соседнего земельного участка с кадастровым № 51:08:0010106:756. Установить данный факт было невозможно при визуальном осмотре Участка, так как его точные координаты нельзя было определить без специального оборудования.

В ходе рассмотрения дела истцом уточнены исковые требования. В виду прекращения договора аренды истец отказался от исковых требований в части расторжении Договора аренды земельного участка № 289 от «12» апреля 2021 года. Определением от 07.12.2023 производство по делу в указанной части прекращено.

В итоге истец просит: освободить истца от внесения арендной платы по Договору аренды земельного участка № 289 от «12» апреля 2021 года, с момента его заключения до момента прекращения (снизить до нуля начисления арендной платы по Договору за пользование земельным участком с кадастровым номером 51:08:0010106:755).

Уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ принято судом.

Ответчики представили отзывы, в которых в удовлетворении исковых требований возражали. Указали на то, что истцу до проведения аукциона было известно о наличии строения на земельном участке :755. Зная о наличии строения на земельном участке :755 истец посчитал возможным принять участие в аукционе, и став его победителем, заключить договор аренды № 289, приняв земельный участок :755 по акту приема-передачи без каких-либо замечаний и возражений.

О наличии строения на земельном участке :755 истцу в любом случае должно было стать известно во время осмотра земельного участка :755 при заключении договора аренды и его передаче по акту приема-передачи.

Третьи лица также представили отзывы, в которых сообщили известную им информацию по обстоятельствам дела.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на заявленных исковых требованиях по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчиков в судебном заседании в удовлетворении заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в отзывах.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального колеса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

С учетом обстоятельств дела, на основании статей 156 АПК РФ судом проведено судебное заседание первой инстанции и рассмотрено дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

По результатам аукциона, между Министерством имущественных отношений Мурманской области (Арендодатель), и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 289 от «12» апреля 2021 года, в соответствии с которым, ИП ФИО2 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 51:08:0010106:755, расположенный по адресу: Мурманская обл., ЗАТО Александровск, <...> площадью 310 кв.м., с разрешенным использованием - склады, для использования в целях - строительства складских помещений (далее - Участок). Согласно условиям Договора, земельный участок предоставлен на срок до 11.10.2023г.

На момент заключения Договора, на Участке располагался незарегистрированный объект капитального строительства.

Перед проведением торгов, 29.03.2021г. ИП ФИО2 был направлен запрос на разъяснения, в котором он уведомил организатора торгов о том, что на Участке располагается вышеуказанный объект и попросил дать разъяснения о правомерности проведения торгов, с учетом данного обстоятельства, так как в аукционной документации никаких сведений об Объекте не содержалось.

Письмом от 30.03.2021г. организатор торгов сообщил, что фрагменты сооружения, упоминаемые в запросе, не являются объектом недвижимого имущества и не могут служить препятствием для возникновения договорных отношений по реализации права пользования земельным участком, в связи с чем, ограничения для проведения аукциона отсутствуют.

Посредством обращения к услугам кадастрового инженера, Арендатором было установлено, что Объект выходит за пределы арендованного земельного участка.

03.08.2022г. ИП ФИО2 обратился к Арендодателю с заявлением о расторжении Договора по вышеуказанным основаниям.

Министерство письмом от 29.09.2022г., в удовлетворении заявления отказало, указав на право Арендатора обратиться в суд за защитой своих прав, в установленном законом порядке.

В связи с указанными обстоятельствами предприниматель обратился в суд с исковым заявлением в котором просит освободить его от уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка №289 от 12.04.2021.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 612 ГК РФ, Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу положений статей 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы.

Согласно п. 1.1 Договора аренды от 12.04.2021 №289 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 51:08:0010106:755 с разрешенным использованием - склады, для использования в целях - строительства складских помещений.

Как следует из представленной истцом схемы, строение, расположенное на земельном участке 51:08:0010106:755 выходит за его границы и занимает часть земельного участка 51:08:0010106:756, находящегося в долгосрочном безвозмездном пользовании МСОО Приют для животных «Счастливый хвост».

Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Как следует из представленного Ситуационного плана (т.2 л.д. 51) граница земельных участков проходит через строение, что также подтверждается Актом комиссионного обследования от 11.10.2023 (т. 2 л.д. 62-68).

Установление факта прохождения границы земельного участка через строение при заключении спорного договора Аренды без работы кадастрового инженера не представляется возможным.

Судом учитывается, то, что письмом от 30.03.2021г. организатор торгов сообщил, что фрагменты сооружения, упоминаемые в запросе, не являются объектом недвижимого имущества и не могут служить препятствием для возникновения договорных отношений по реализации права пользования земельным участком, в связи с чем, ограничения для проведения аукциона отсутствуют.

Однако, указанная информация не соответствует фактическому расположению земельного участка и строения на нем.

Следовательно, Арендатор не имел объективной возможности использовать по назначению предоставленный ему в аренду земельный участок, поскольку Арендодателем не исполнены надлежащим образом принятые на себя обязательства по передаче Арендатору земельного участка, пригодного для использования его в целях указанных в п. 1.1 Договора аренды от 12.04.2021 №289.

Таким образом, обязанность Министерства имущественных отношений Мурманской области как Арендодателя по встречному предоставлению надлежащим образом не исполнена. В результате Арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды.

Соответственно, у Арендатора не возникло встречное обязательство перед Арендодателем по оплате арендных платежей.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. чек-ордером от 07.02.2023.

На основании сит 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с Министерством имущественных отношений Мурманской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Освободить от уплаты арендных платежей индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311511003900028 ИНН <***>) по договору аренды земельного участка №289 от 12.04.2021, заключенного между Министерством имущественных отношений Мурманской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2 за весь период действия договора.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Мурманской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня принятия.


Судья

Д.В. Муратшаев