Решение от 2 августа 2023 г. по делу № А32-49189/2022

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-49189/2022
г. Краснодар
02 августа 2023 года
Резолютивная часть решения от 26 июля 2023 года

Полный текст судебного акта изготовлен 02 августа 2023 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В. (в порядке ст. 18 АПК РФ)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: Администрация муниципального образования Павловский район Краснодарского края (ИНН <***> ОГРН <***>)

ответчик: акционерное общество «ГазХолодТехнология» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №2442801394 от 5 октября 2020 г., заключенный между управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район и АО «ГазХолодТехнология»

об обязании АО «ГазХолодТехнология» привести земельный участок, предоставленный по договору аренды № 2442801394, с кадастровым № 23:24:0204130:9 в первоначальное состояние

при участии:

от истца: Аула И.А. – доверенность;

от ответчика: ФИО1 – доверенность,



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования Павловский район Краснодарского края обратилась к акционерному обществу «ГазХолодТехнология» в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 2442801394 от 05.10.2020 г., заключенный между управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район и АО «ГазХолодТехнология»; об обязании АО «ГазХолодТехнология» привести земельный участок, предоставленный по договору аренды № 2442801394, с кадастровым № 23:24:0204130:9 в первоначальное состояние.

В соответствии с определением председателя восьмого судебного состава от 21.04.2023 г. о передаче дела настоящее дело передано от судьи И.Н. Вороновой судье О.В. Кирий для дальнейшего рассмотрения.

Представитель истца представил отзыв на дополнительные пояснения ответчика, указал на отсутствие в настоящее время нарушений, однако, считает, что ранее установленные нарушения являются достаточным основанием для расторжения договора.

Представитель ответчика пояснил, что объект возводится в соответствии с разрешением на строительство, около 80% готовности.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Таким образом, спор рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствии сторон, без ведения аудиозаписи.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

05.10.2020 между Управлением муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район (арендодатель) и АО «ГазХолодТехнология» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 05.10.2020 г. № 2442801394, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 23:24:0204130:9, площадью 11234 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Павловский район, (секция 6 контур 109) в 900 и восточнее станицы Павловской, с видом разрешенного использования: объекты дорожного сервиса.

Арендатор имеет право возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 4.1.3 договора).

На основании п. 4.3.9 договора размещение новых объектов осуществляется в соответствии со следующими условиями: разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации; получение в установленном порядке разрешения на строительство.

Согласно п. 4.3.14 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка, и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласие было необходимо, по его первому письменному требованию (предписанию).

Пункт 4.3.17 договора не допускает строительство новых объектов, реконструкции существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования и проведения экспертиз, а так же до оформления разрешения на строительство.

В соответствии с п. 3.1.2 договора арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной участка.

В рамках хозяйственной деятельности ответчик заключил договор № 30.08./2022-1 от 30.08.2022 г. с подрядной организацией ООО «СПГ» для строительства объекта: криогенная автозаправочная станция «Павловская» (далее – Крио АЗС).

В свою очередь, ООО «СПГ» (генеральный подрядчик) заключило с ООО «Атмосфера комфорта» (подрядчик) договор подряда № 04/08/2022 от 17.08.2022 г. на выполнение работ по строительству КриоАЗС.

28.09.2022 г. специалистами земельного контроля Управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования Павловский район проведен осмотр указанного земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра № 185.

Согласно данному акту осмотра установлен факт осуществления строительных работ, связанный с выемкой и перемещением грунта, разрешение на которое органом местного самоуправления не выдавалось.

Установленный факт послужил основанием для направления администрацией уведомления от 28.09.2022 г. № 01-15-02/6257 обществу о намерении расторгнуть спорный договор аренды в связи с существенным нарушением его условий. Кроме того, администрация сообщила обществу о необходимости возврата незаконно вывезенного плодородного слоя земли с предоставленного земельного участка на место его залегания.

При этом, 18.10.2022 г. АО «ГазХолодТехнология» получено положительное экспертное заключение проектной документации.

25.10.2022 г. администрация выдала АО «ГазХолодТехнология» разрешение на строительство № 23-24-28-2022.

Письмом от 18.11.2022 г. № 01-15-02/7432 администрация сообщила подрядчику ООО «Атмосфера комфорта» о готовности принятия грунта, подлежащего вывозу в рамках проводимых строительно-монтажных работ на спорном земельном участке.

В настоящее время на спорном участке ведутся работы по строительству КриоАЗС.

Между тем, администрация с намерением расторгнуть заключенный с ответчиком договор аренды обратилась в суд с настоящими исковыми требованиям, в обоснование которых пояснила, что ранее установленные нарушения являются достаточным основанием для расторжения договора, несмотря на отсутствие нарушений со стороны ответчика в настоящее время.

Принимая решение, суд исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 619 ГК РФ договор аренды, по требованию арендодателя может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пункт 3.1.4 договора предусматривает право арендодателя принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке в случае использования участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора по использованию участка, выразившееся в снятии слоя почвы до выдачи разрешения на строительство, истец обратился в суд с настоящим иском.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Так, материалами дела установлено, что в уведомлении от 28.09.2022 г. № 01-15-02/6257 администрация сообщила обществу о намерении расторгнуть спорный договор аренды в связи с существенным нарушением его условий. Кроме того, администрация потребовала от общества возврата незаконно вывезенного плодородного слоя земли с предоставленного земельного участка на место его залегания.

Согласно почтовому отправлению (трек-номер 35204070101834) указанное уведомление получено ответчиком 01.11.2022 г. При этом, с настоящим иском администрация обратилась в суд 30.09.2022 г. (штамп на конверте), то есть без соблюдения установленного срока на получение ответа на предложение о расторжении договора.

При этом, в соответствии с правовой позицией, сформированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015), по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

В поведении сторон по настоящему делу не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения в настоящем случае приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Таким образом, вопрос о расторжении спорного договора подлежит рассмотрению в суде.

Как следует из статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) на правообладателей (в том числе арендаторов) земельных участков возложены обязанности по использованию участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, осуществлению мероприятий по охране земель и недопущению загрязнения, истощения, деградации и порчи земель и почв.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ), а также по иным основаниям и в порядке, установленным частью 2 статьи 45, частями 2, 3 статьи 46 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Спорный договор аренды заключен на 54 месяца с условием его пролонгации. Таким образом, условия договора предусматривают срок его действия более чем на пять лет.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Ответчик, в ходе рассмотрения дела, сослался на то, что снятие слоя почвы до начала производства строительно-монтажных работ произведено подрядчиком и вызвано целью проведения инженерной подготовки территории участка для переноса волокно-оптической линии связи (ВОЛС). АО «ГазХолодТехнология» пояснило, что в рамках реализации проекта по строительству криогенной автозаправочной станции «Павловская» общество уже понесло значительные материальные затраты.

Судом установлено, что после установления факта вывоза грунта, 18.10.2022 г. АО «ГазХолодТехнология» получено положительное экспертное заключение проектной документации.

25.10.2022 г. администрация выдала АО «ГазХолодТехнология» разрешение на строительство № 23-24-28-2022.

Письмом от 18.11.2022 г. № 01-15-02/7432 администрация сообщила подрядчику ООО «Атмосфера комфорта» о готовности принятия грунта, подлежащего вывозу в рамках проводимых строительно-монтажных работ на спорном земельном участке.

В настоящее время на спорном участке ведутся работы по строительству КриоАЗС.

Представитель администрации в ходе рассмотрения настоящего дела пояснил, что в настоящее время нарушения использования спорного земельного участка со стороны ответчика отсутствуют.

Таким образом, допущенное арендатором нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

С учетом выше указанных положений действующего законодательства у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 2442801394 от 05.10.2020 г.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий