Решение от 27 октября 2017 г. по делу № А28-1113/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А28-1113/2017
г. Киров
27 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2017 года

В полном объеме решение изготовлено 27 октября 2017 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Шубиной Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу:

<...> 102

дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: <***>; ОГРН: <***>; Кировская область, г.Киров)

к муниципальному образованию «Город Киров» (Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова, ИНН: <***>, ОГРН: <***>, <...>),

третье лицо - ИП ФИО3

о понуждении к заключению договора

при участии представителей:

ответчика – ФИО4, по доверенности от 20.12.2016,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом уточнения к Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - помещения, расположенного по адресу: город Киров, сл. Сошени, ул. Поселковая, 13, общей площадью 42,9 кв.м, кадастровый номер 43:40:003:019:1184 с земельным участком с кадастровым номером 43:40:003:019:1164, площадью 604 кв.метра, д.16, с указанием в пункте 2.1 договора цены продажи имущества: нежилого здания -488000 рублей 00 копеек, земельного участка – 398000 рублей 00 копеек.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен ИП ФИО3

После проведения в ходе судебного разбирательства экспертизы, истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) уточнил исковые требования и просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в соответствии с ценой определенной в заключении эксперта OOO «Независимая экспертно-оценочная корпорация»-цена имущества-841 186 рублей 00 копеек.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы в OOO «Центр независимой экспертизы и оценки», ходатайство просил рассмотреть в отсутствие представителя.

В удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной экспертизы судом отказано ввиду отсутствия правовых оснований, на них не ссылается и истец и отсутствия, с учетом предмета заявленных исковых требований, необходимости проверки достоверности отчета третьего лица на предмет его соответствия Федеральным стандартам оценки.

Ответчик исковые требования не признал.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, третьего лица, по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела в полном объеме, в судебном заседании установлено следующее.

Истец, являясь арендатором указанного нежилого помещения с земельным участком обратился в Департамент с заявлением (входящий от 14.10.2014) о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о выкупе арендуемого имущества.

Постановлением администрации города Кирова установлен способ приватизации – возмездное отчуждение муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства – истцу, арендующего имущество на основании указанного договора аренды и установлением цены, в связи с чем, ответчик направил в адрес истца проекты договоров купли-продажи указанного помещения на условиях рассрочки платежа с указанием цены продажи объекта в размере:1069491 рубль 53 копейки - нежилого здания и 406000 рублей- земельного участка (без НДС), а всего 1475491 рубль 53 копейки (без НДС).

Цена объекта основана на полученных результатах исследований, отраженных в отчете, подготовленном ИП ФИО3 по состоянию на 14.10.2014.

В связи с несогласием с предложенной ответчиком стоимостью объекта и в целях определения его действительной рыночной стоимости истец обратился к ИП ФИО5

Согласно заключению ИП ФИО5 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 14.10.2014 составила 886000 рублей 00 копеек (без НДС), в том числе, 488000 рублей 00 копеек нежилое здание, 398000 рублей 00 копеек земельный участок.

Полагая, что рыночная стоимость спорного помещения завышена, истец направил в Департамент договор купли-продажи на условиях рассрочки платежа с протоколом разногласий в части установления рыночной стоимости помещения 886000 рублей 00 копеек (без НДС).

Поскольку ответчик отклонил протокол разногласий, соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, в котором с учетом уточнений просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца назначалась экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости недвижимого имущества, проведение которой поручалось обществу с ограниченной ответственностью «Независимая экспертно-оценочная корпорация», по результатам которой стоимость нежилого помещения определена в размере 471186 рублей 00 копеек, земельного участка- 370000 рублей 00 копеек, а всего 841186 рублей 00 копеек.

После проведения экспертизы, истец уточнил требования до суммы, указанной экспертной организацией.

После допроса в судебном заседание эксперта ФИО6, пояснений третьего лица относительно заключения эксперта, у суда возникли сомнения в обоснованности выводов эксперта в связи с занижением итоговой стоимости объекта оценки, с учетом скорректированной стоимости объектов №1, № 3, № 7, в связи с чем, по ходатайству ответчика судом была назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой было поручено OOO «Кировская экспертно-строительная организация», эксперту ФИО7

В соответствии с заключением повторной экспертизы общая рыночная стоимость спорных объектов по состоянию на 14.10.2014 составила 1176000 рублей 00 копеек (без НДС), в том числе, 824 000 рублей 00 копеек нежилое здание, 352 000 рублей 00 копеек земельный участок.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее-Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества регламентирован статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп арендуемого помещения (на момент вынесения постановления), факт направления ответчиком и получения истцом проекта договора купли-продажи подтверждаются материалами дела и самим ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 9, пункта 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей в спорный период, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы, под которыми в силу статьи 4 данного закона понимается орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, обязан: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с указанными положениями Закона № 159-ФЗ Администрация города Кирова приняла постановление, установив цену продажи имущества на основании отчета независимого оценщика, поручила Департаменту заключить договор купли-продажи имущества с истцом, во исполнение которого Департамент направил проект договора истцу.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для ответчика является обязательным.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела и пояснений Департамента, ответчик от заключения договора не уклонялся; фактически между сторонами имеются разногласия относительно пункта 2.1 договора, содержащего условие о цене отчуждаемого имущества.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.01.2012 № 11657/11, реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Согласно положениям АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости таких объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности, действовавшей в спорный период, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна производится на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретением арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта, являясь одним из доказательств и, исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая, что предметом спора не является достоверность отчета, представленного ответчиком, его достоверность может быть проверена при проведении экспертизы по определению рыночной стоимости объекта оценки, и оценена судом при вынесении решения, на основании всей совокупности представленных доказательств, что соответствует пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.

В целях урегулирования разногласий и определения выкупной цены спорного помещения по состоянию на 14.10.2014, судом на основании статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручалось OOO «Независимой экспертно-оценочной корпорации» эксперту ФИО6, согласно которой стоимость спорных объектов составила 841186 рублей 00 копеек (без НДС) – 471 186 рублей – здание и 370 000 рублей – земельный участок.

По ходатайству ответчика в связи наличием сомнений в обоснованности выводов эксперта – повторная экспертиза, проведение которой было поручено OOO «Кировская экспертно-строительная организация», эксперту ФИО7, согласно которой стоимость объектов составила 1176000 рублей 00 копеек (без НДС) – 824 000 рублей задние, 352 000 рублей – земельный участок.

Доказательств урегулирования выкупной стоимости спорного объекта до момента обращения в суд и в ходе судебного разбирательства, в материалы дела не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

В силу статьи 15 Закона об оценочной деятельности при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов Российской Федерации и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации.

Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.

Федеральные стандарты оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности в сроки, предусмотренные программой разработки федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктами 3, 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки;результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (пункт 11 ФСО-1).

В соответствии с пунктами 13-15 ФСО-1,

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает положения, указанные в пункте 22 ФСО-7, в том числе:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 и зарегистрированным в Минюсте РФ 20.08.2007 № 10009 (далее – ФСО № 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Пунктами 9, 11 ФСО № 3 установлено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

При составлении отчета ИП ФИО3 применялся сравнительный подход

При составлении отчета экспертом Копаневой Т..В. также был применен сравнительный подход. При этом в таблице экспертом приведены объекты сравнения и произведен расчет стоимости объекта оценки; разница в стоимости составляет 60%; объекты отличаются по состоянию (хорошее, удовлетворительное), площади (900 кв.м, 450 кв.м), с применением корректировки только на состояние объекта «хорошее»; на иные отличия объектов корректировки не применены. В качестве сравнения также указано об объекте на продажу №7 с возможностью на продажу под коммерческую недвижимость «земельный участок прилегающий к дороге 9 соток с домом под снос 36 кв.м, есть электричество». Также в заключении приведено объявление о предложении на продажу объекта за № 8, в котором предлагается на продажу ½ бревенчатого дома с земельным участком 4,5 сотки, находящимся внутри жилого квартала. Указанные объекты обусловлены различием назначения, местоположения, площади земельных участков. При этом, исходя из текста объявлений, состояние жилых домов не отличается. В таблице 14 определено стоимостное выражение корректировки на единичный интервал. Фактическая корректировка определена как разница в стоимости 1 кв.м между указанными выше объектами, различающимися только по состоянию.

Значение корректировки на разницу в техническом состоянии между объектами в «хорошем» и «удовлетворительном» состоянии определенное в таблице 14 как разница стоимости объектов №№7 и 8, далее используется экспертом в таблице 13 для корректировки стоимости объектов №№ 1,3,7. При этом, скорректированная цена объекта № 3 составила 3202,02 руб/кв.м при начальной цене 33333 руб./кв.м, корректировка составила 90%. Такое определение в заключении эксперта корректировки на состояние объектов привело к занижению скорректированной стоимости объектов № 1,3,7 и к занижению итоговой стоимости объекта оценки, что, по мнению суда делает невозможным использовать выводы эксперта для определения рыночной стоимости спорного имущества и явилось основанием для назначения повторной экспертизы.

При назначении повторной экспертизы, проведение которой было поручено OOO «Кировской экспертно-строительной организации», эксперту ФИО7, экспертом также был взят за основу сравнительный подход, проведен анализ предложений жилых домов с земельными участками, расположенных до переезда по направлению в г.Кирово-Чепецка (ж/д переезд по ул.Советской Нововятского района г.Кирова), была выявлена зависимость объектов: расположенные до переезда стоят дороже, чем объекты, расположенные после переезда, при этом, средняя стоимость земельного участка составляет 777 рублей за 1 кв.м (от 350 до 2278 руб.); выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым объектом, последовательным внесением корректировок, включая скидки на торг, учитывающих различия между оцениваемым объектом и объектом-аналогом. Для проведения сравнительного анализа оценщик использовал не данные о сделках купли-продажи объектов (поскольку они не имеются), сходных с оцениваемым, а цены предложения, где прежде чем принять решение о покупке объекта анализируется текущее рыночное предложение, что ведет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая его достоинства и недостатки относительно представленных на рынке объектов.

Возражения истца о неиспользовании экспертом затратного метода, который определяет необходимые средства для создания аналогичного объекта в подобном состоянии (подготовка строительных счет на основе действующих расценок с учетом износа и текущего состояния объекта на дату оценки) и отказе эксперта от использования доходного метода, а также отсутствия необходимости корректировки на физическое состояние объекта, поскольку в его описании указана необходимость капитального ремонта здания, судом не принимаются в силу следующего.

Затратный подход не учитывает основных факторов влияющих на цену недвижимости (местоположения, транспортной доступности, перспектив развития), выделение стоимости здания и земельного участка может привести к существенным погрешностям; затраты на приобретение спорных объектов не соответствует затратам на новое строительство, а также, учитывая отсутствие технической документации о состоянии объекта и его потребности в текущем и капитальном ремонте, о его износе, расчет затратного метода ведет к существенным погрешностям.

Доходный метод также в данном случае неприменим, поскольку он основывается на исследование рынка аренды и остается «черным», поскольку в большинстве случае договора аренды не регистрируются, а оплата по ним не облагается налогом, что не позволит оценщику собрать достоверную информацию о размере и ставках арендной платы по аналогичным объектам.

При корректировках на износ оценщик взял аналоги «находящиеся в среднем состоянии» (т.е. не плохие и не хорошие).

При определении рыночной стоимости спорных объектов сравнить их с нежилыми помещениями эксперту не представилось возможным, ввиду отсутствия аналогов, поскольку отсутствует спрос и предложение, рынок в данном случае не сформирован, кроме того, несмотря действительное назначение помещения «нежилое здание», его изначальное предназначение, конструкция строения и внешнего вида позволяет использовать его по первоначальному предназначению.

Сравнительный метод отличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так как основывается на ценах сделок (предложений) аналогичных объектов.

Кроме того, следует учесть, что все оценщики определяли стоимость, применив только сравнительный метод.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов, суд пришел к выводу о соответствии требованиям законодательства, регулирующих порядок оценки выкупаемого имущества цены выкупаемого имущества, определенной экспертом OOO «Кировская экспертно-строительная организация».

Выводы эксперта, сделанные в заключении повторной судебной экспертизы, логичны, последовательны, проверяемы, достоверны, обоснованы, опираются на действующее законодательство.

Из заключения следует, что оно составлено квалифицированным специалистом на основании требований нормативных документов, а также документов, которые были представлены судом для проведения экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 также пояснил, что при проведении экспертизы использовался сравнительный подход, который имеет преимущества, поскольку является базирующимся на рыночных ценах недвижимого имущества и отражает текущую реальную практику сделок/предложений на рынке недвижимого имущества

Приходя к выводу об итоговой величине рыночной стоимости спорного объекта эксперт пришел к заключению о том, что в условиях рыночной экономики приоритетной стоимостью является определенная методом сравнения анализа предложений или сделок по объектам оценки, т.к. все вносимые при расчетах корректировки отображают общие тенденции рынка и это позволяет с наибольшей точностью делать прогноз и расчет стоимости.

Выводы, содержащиеся в указанном заключении, сторонами не оспорены, доказательства их недостоверности суду не представлены.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Разрешая вопрос о назначении экспертизы по делу, суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости спорного недвижимого имущества независимым оценщиком, который будет предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, для чего предлагал лицам по делу представить сведения о возможных вариантах экспертной организации. При этом, суд учитывает, что при разрешении ходатайства о назначении экспертизы какие-либо возражения относительно экспертной организации ответчиком заявлены не были.

При это следует учесть, что цена выкупаемого имущества, определенная в отчете ИП ФИО3 не может быть принята за основу, поскольку опровергается заключением повторной судебной экспертизы, соответствующей признакам относимости и допустимости доказательств, эксперт которой был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований не доверять экспертному заключению ООО «КЭСО» у суда не имеется.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта, являясь одним из доказательств и, исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Выводы эксперта не противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Оснований для признания указанных выводов неправомерными, у суда не имеется. Повторная экспертиза проведена в соответствии с положениями статей 82-83, 86 AПК РФ, с предупреждением эксперта об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих об иной стоимости недвижимого имущества, ответчиком суду не представлено.

Согласно статье 2 АПК РФ основной задачей арбитражных судов является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

Арбитражное судопроизводство исходит из необходимости соблюдения принципа эффективности правосудия, в том числе в разумный срок, в связи с чем, действия суда должны быть направлены на обеспечение данного положения.

При определении цены выкупаемого имущества суд считает возможным принять за основу заключение судебной экспертизы, составленное OOO «КЭСО», и урегулировать разногласия в соответствии с определенной вне ценой, при этом не имеет значения то, что истец не заявлял в своих требованиях определенную в указанном заключении стоимость выкупаемого объекта, поскольку в силу статьи 429 ГК РФ в преддоговорном споре суд в пределах возникших между сторонами разногласий сам вправе определить подлежащие установлению условия договора.

В силу статьи 110 АПК РФ, пункта 21 постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» государственная пошлина, отсрочка которой была предоставлена истцу при обращении в суд, относится на ответчика, который в силу статьи 333.35 НК РФ освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа – нежилого здания с кадастровым номером 43:40:003:019:1184, с земельным участком с кадастровым номером 43:40:003019:1164, расположенных по адресу: Кировская область, г. Киров, слобода Сошени, ул. Поселковая, дом 13, приняв пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества определенная в соответствии с экспертным заключением независимой оценочной организации, составляет 1 176 000 (один миллион сто семьдесят шесть тысяч) рублей 00 копеек (без НДС): нежилое здание – 824 000 (восемьсот двадцать четыре тысячи) рублей 00 копеек (без НДС), земельный участок – 352 000 (триста пятьдесят две тысячи) рублей 00 копеек (без НДС)».

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.М. Шубина