Решение от 5 марта 2022 г. по делу № А63-20879/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-20879/2021
г. Ставрополь
05 марта 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 02 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2022 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Быкодоровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

гаражного кооператива «Нива», г. Невинномысск, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, ОГРН <***>

о расторжении договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № 167 от 20.04.1995 года с 01.11.2020 года.

при участии в судебном заседании председателя гаражного кооператива ФИО2 согласно выписки, представителя комитета ФИО3 по доверенности от 01.11.2021 № 5591/27, копия диплома о высшем юридическом образовании от 22.06.2012 КЗ № 25360,

УСТАНОВИЛ:

гаражный кооператив «Нива», г. Невинномысск, (далее – кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края, (далее – комитет) о расторжении договора аренды земель несельскохозяйственного назначения № 167 от 20.04.1995 года с 01.11.2020 года

Председатель кооператива в судебном заседании пояснил, что 20.04.1995 года в отношении земельного участка общей площадью 28835 кв.м. с разрешенным использованием для эксплуатации гаражей на основании постановления главы администрации города Невинномысска от 19.04.1995 № 427 «О закреплении земель за гаражным товариществом «Нива», постановления главы администрации от 27.09.1993 № 926 между гаражным товариществом и комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска был заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 167 сроком до 19.04.2045 на условиях внесения арендатором арендной платы.

Гаражный кооператив является некоммерческой организацией, существующей за счет членских взносов гаражного кооператива, 29.07.2020 в соответствии с пунктами 4.1. и 4.2.12 договора аренды от 20.04.1995 № 167 арендодателю было подано предложение о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.

30 сентября 2021 года кооператив уведомил комитет о несогласии с суммами задолженности по арендной плате, в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке с 01.11.2020.

Председатель кооператива указал, что в соответствии с п.8.3 договора досрочное расторжение возможно по инициативе одной из сторон по п. 4.1 и п.4.1.1. арендатор имеет право досрочно прекратить аренду земельного участка без каких-либо обязательств. Арендная плата по состоянию на 31.10.2021 по текущим платежам уплачена полностью.

В связи со ст.6 Федерального закона от 05.04.2021 № 79- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» граждане, использующие гаражи, собственники гаражей, вправе использовать земельные участки, предназначенные для общего пользования, для прохода и проезда к гаражам свободно и без взимания платы.

Представитель в судебном заседании возражал против заявленных требований с учетом доводов изложенных в возражениях на исковое заявление (л.д. 62-64), где указал, что отсутствие заключенного договора аренды земельного участка не освобождает от обязанности оплачивать пользование земельным участком в сумме, соответствующей арендной платы, определяемой в силу статьи 65 Земельного кодекса РФ в порядке установленном органами местного самоуправления.

При отсутствии арендных отношений, использование земельного участка под объектами недвижимости является неосновательным обогащением в виде сбереженной платы за пользование земельным участком.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно статье 9 Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1); земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2). При этом как собственники земли, так и лица, владеющие и пользующиеся земельными участками (в том числе на основании договоров), реализуя права, связанные с владением и пользованием земельными участками, должны учитывать конституционно закрепленные требования о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц и что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 17, часть 3; статья 36, часть 2, Конституции Российской Федерации).

Условия и порядок пользования землей определяются, согласно статье 36 (часть 3) Конституции Российской Федерации, на основе федерального закона. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 6 июля 2000 года N 133-О и от 5 марта 2013 года N 436-О, Конституция Российской Федерации исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства.

Кроме того, регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере, в частности при осуществлении ими полномочий по комплексному социально-экономическому развитию территорий. Данные отношения в конечном счете имеют целью обеспечение прав граждан на благоприятные условия жизни, на транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных организаций и т.п., т.е. прав, если непосредственно в Конституции Российской Федерации и не названных, то предопределенных такими закрепленными в ней в качестве элементов конституционно-правового статуса личности правами, как право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства (статья 27, часть 1), право на охрану здоровья и медицинскую помощь (статья 41, часть 1), право на благоприятную окружающую среду (статья 42) и ряд других.

к существенным нарушениям условий такого договора, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Стороны же договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности поведения друг друга при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом (статья 118, часть 1, Конституции Российской Федерации), по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах (постановления от 22 апреля 2011 года № 5-П, от 27 декабря 2012 года N 34-П, от 22 апреля 2013 года № 8-П, от 31 марта 2015 года № 6-П и др.); эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим (определения от 18 октября 2012 года № 1960-О, от 25 сентября 2014 года № 2295-О и др.).

В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 1995 года № 7-П, от 13 июня 1996 года № 14-П, от 28 октября 1999 года № 14-П, от 22 ноября 2000 года № 14-П, от 14 июля 2003 года № 12-П, от 12 июля 2007 года N 10-П, от 14 мая 2012 года № 11-П, от 23 сентября 2014 года № 24-П и др.).

Изложенные правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сохраняющие свою силу, предопределяют круг вопросов, которые должен разрешить суд при оценке правомерности расторжения публичным собственником земельного участка как арендодателем соответствующего договора, в число которых входит исследование причин, вызвавших существенные нарушения условий договора аренды (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 июля 2014 года № 1685-О).

На основании постановления главы администрации г. Невинномысска Ставропольского края от 19.04.1995 № 427 «О закреплении земель за гаражным товариществом «Нива» и на основании постановления главы администрации города от 27.09.1993 № 926 между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска и гаражным товариществом «Нива» заключен договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 20.04.1995 № 167 (далее- договор).

В соответствии с п 1.1. Раздела1 договора – арендодатель в срок до 19.04.2045 сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 28 835 кв.м., в том числе застроенная территория 36 кв.м., расположенный по адресу: г. Невинноысск-12, кадастровый квартал 2:3 для эксплуатации гаражей.

Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Невинномысска № 167 от 20.04.1995.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 2 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Довод председателя кооператива о том, что ст.6 Федерального закона от 05.04.2021 № 79- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» граждане, использующие гаражи, собственники гаражей, вправе использовать земельные участки, предназначенные для общего пользования, для прохода и проезда к гаражам свободно и без взимания платы, отклоняется судом, поскольку спорный участок с кадастровым номером 26:16:0:00:89 является территорией межгаражных проездов, используемый автовладельцами , т.е. общей площадью, выделенной под застройку гаражей, за вычетом площади непосредственно под гаражами. Это означает, что вид разрешенного использования « под землями общего пользования» указан в отношении этого участка не в связи с его использованием неограниченным кругом лиц, как это предусмотрено для территорий общего пользования ( ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а в следствии того, что указанная территория находится в общем пользовании собственников гаражей. Данная территория необходима для подъезда с городской улицы к гаражам.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отнесение спорного участка к территории общего пользования ошибочны. Кооперативу не принадлежит ни один гараж, он занимается охраной, уборкой, учетом членов ГСК, за что они вносят плату.

В силу статьи 36 Земельного кодекса РФ фактическим пользователями и обладателями исключительного права на получение земельного участка, занятого, а также необходимого для эксплуатации зданий и строений, являются его собственники.

Судом установлено, что для отказа от договора (или расторжения его в судебном порядке) в силу п. 4.2 Устава кооператива (л.д.28) требуется решение общего собрания, поскольку принятие решений о формировании и использовании имущества кооператива относится к компетенции общего собрания кооператива, такое решение в материалы дела не представлено. Расторжение договора аренды не в компетенции председателя, поскольку он не может самостоятельно принимать такте решения.

гаражно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам, целью создания которых в соответствии с п. 1 ст. 116 Гражданского кодекса Российской Федерации является удовлетворение материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. Объединение граждан в гаражные кооперативы имеет целью облегчить целевое использование гаражей, обеспечить наличие дорог общего проезда, ограждение, охрану, освещение и пр., а также оптимизировать процесс оформления документации, необходимой для закрепления прав членов кооператива, для осуществления эксплуатации и несения расходов по эксплуатации гаражей. Формирование земельных участков под каждым гаражом не всегда целесообразно как с экономической, так и с практической точки зрения и, в любом случае, является правом, а не обязанностью владельца гаража, поскольку закон не ограничивает собственников недвижимости в выборе соответствующего закону способа оформления своих прав. Соответственно заключение договора аренды земельного участка кооперативом является правомерным и не влечет нарушения каких-либо требований законодательства. Объединение граждан в такой кооператив, в том числе с целью оптимизации землепользования, может быть расценено как один из способов соответствующего закону оформления владельцем недвижимости прав пользования земельным участком под объектом недвижимости. Равным образом владелец гаража может реализовать свое право путем формирования и постановки на кадастровый учет самостоятельного земельного участка и оформления на себя прав на такой участок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Это положение согласовано с общим принципом свободы договора, закрепленным п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция нашла свое отражение в Постановление ФАС ПО от 30.03.2007 по делу № А65-18461/06-СГ2-24 Постановление ФАС ВВО от 20.01.2005 № А11-3943/2004-К1-13/137).

Принимая во внимание изложенное, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Л.В. Быкодорова.