Постановление от 16 февраля 2026 г. ФАС ДО (ФАС Дальневосточного округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4423/2025
17 февраля 2026 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2026 года

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2026 года

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Г.Х. Пономаревой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова

при участии:

от прокуратуры Камчатского края: ФИО2, доверенность от 06.10.2025 (онлайн),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение

на решение от 09.09.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2025

по делу № А24-2495/2025 Арбитражного суда Камчатского края

по иску первого заместителя прокурора Камчатского края в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск-Камчатского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью «Парамушир-строй» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690091, <...>), управлению имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 683001, <...>)

о признании недействительным соглашения от 09.09.2022 к договору аренды земельного участка от 20.06.2019 № 82/19

третьи лица: управление архитектуры и градостроительства Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Камчатского края в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Парамушир-строй» (далее – ООО «Парамушир-строй», общество), управлению имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – УИЗО ПК ГО) о признании недействительным соглашения от 09.09.2022 к договору аренды земельного участка от 20.06.2019 № 82/19.

Определением от 14.07.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: управление архитектуры и градостроительства Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – УАГ ПК ГО), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее – Управление Росреестра), ФИО3 (далее – ФИО3).

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 09.09.2025 исковые требования удовлетворены, признано недействительным соглашение от 09.09.2022 к договору аренды земельного участка от 20.06.2019 № 82/19, заключенное между ответчиками.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2025 решение от 09.09.2025 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе УИЗО ПК ГО просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает, что в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Отмечает, что в данном случае управление с исковым заявлением о расторжении договора аренды и (или) об изъятии объекта незавершенного строительства в суд не обращалось.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Парамушир-строй» поддержало позицию соответчика, просило отменить состоявшиеся судебные акты.

В свою очередь, прокуратура Камчатского края в отзыве на кассационную жалобу приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании, проведенном путем использования систем веб-конференции, представитель прокуратуры Камчатского края поддержал свои возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, дав суду пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 11.01.2008 между комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа на основании распоряжения градоначальника города Петропавловск-Камчатского от 31.12.2005 № 387-р «О делегировании комитету по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа полномочий продавца земельных участков или права на заключения договора аренды земельного участка, выставленных на торги и полномочий организаторов торгов по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков, выставляемых на торги» (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона заключен договор от 11.11.2008 № 4944/14 аренды земельного участка с кадастровым номером 41:01:010119:303 сроком на 5 лет (до 10.11.2013) с видом разрешенного использования: под блокированную малоэтажную жилищную застройку.

Соглашением от 19.05.2009 в договоре аренды произведена замена лица на стороне арендатора с ФИО4 на ИП ФИО5

На основании разрешения на строительство от 22.05.2013 № 41 301 000-73 за ИП ФИО5 на праве собственности 11.10.2013 зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:010119:7911.

03.09.2015 между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице департамента градостроительства и земельных отношений (арендодатель) и ИП ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10/15, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:303.

В пункте 2.1 договора стороны распространили срок действия договора с 11.11.2013 по 02.09.2018.

15.02.2018 между ИП ФИО5 (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:010119:7911.

20.06.2019 администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений с ИП ФИО3 на основании государственной регистрации права на объект незавершенного строительства (запись регистрации от 04.10.2018 № 41:01:0010119:7911-41/014/2018-2), выписки из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости от 10.06.2019 № КУВИ-001/2019-12631149, решения Арбитражного суда Камчатского края от 24.04.2019 по делу № А24-1733/2019, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключен договор аренды земельного участка № 82/19 с кадастровым номером 41:01:0010119:303, площадью 2,0760 га, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>; вид разрешенного использования: земельные участки зданий смешанного использования (жилого и нежилого) назначения), для размещения объектов, характерных для населенных пунктов; фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.1 договора).

Срок договора начинает исчисляться с даты подписания и установлен на 3 года. Условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 01.01.2019 (пункты 2.2. 2.3 договора).

Дополнительным соглашением к указанному договору от 09.02.2021 на основании частей 6, 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», частей 6,7 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 №166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» срок действия договора продлен по 22.07.2025 (дата государственной регистрации 16.03.2021).

В октябре 2021 года ООО «Парамушир-строй» приобрело у ИП ФИО3 объект недвижимости с кадастровым номером 41:01:010119:12941 и объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:010119:7911.

Соглашением от 23.11.2021 в договоре аренды от 20.06.2019 произведена замена арендатора на ООО «Парамушир-строй».

Соглашением от 09.09.2022 в соответствии со статьей 2, пунктами 3, 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разделом 2 договора аренды от 20.06.2019 № 82/19 срок действия договора аренды увеличен до 22.07.2028.

Ссылаясь на то, что на момент заключения соглашения от 09.09.2022 о продлении срока действия договора аренды от 20.06.2019 ООО «Парамушир-строй» имело возможность продолжать использовать спорный земельный участок до 20.07.2025 (дополнительное соглашение от 09.02.2021), на момент обращения с соответствующим заявлением в муниципальный орган общество не обосновало необходимость такой пролонгации договора с позиции положений Федерального Закона № 58-ФЗ, а также учитывая, что за выдачей разрешительной документации в целях завершения строительства объекта с кадастровым номером 41:01:010119:7911 общество не обращалось, арендные платежи за пользование участком не вносило, в отношении последнего возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом), прокурор в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск-Камчатского городского округа обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным соглашения от 09.09.2022 к договору аренды от 20.06.2019.

При рассмотрении возникшего спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления; обратившийся в арбитражный суд прокурор пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (части 1, 3 статьи 52 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из общих правил, закрепленных в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, арендатор такого участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов. В случаях, прямо предусмотренных ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ), граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких участков без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

При этом в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ указаны условия, только совокупность которых позволяет реализовать названное право: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 этой статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Подпунктом 10 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно статье 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 58-ФЗ) в 2022, 2023 и 2024 годах при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются следующие особенности: Правительство Российской Федерации вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи предоставления таких земельных участков без проведения торгов и сократить сроки предоставления таких земельных участков.

Частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ предусмотрено, что до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 названной статьи, не может превышать три года; при этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Положения части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, предусматривая возможность пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, принятых, как это следует из пояснительной записки к проекту данного федерального закона, в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.

Указанная норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, учитывая возможное негативное влияние таких действий иностранных государств, международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31.10.2023 № 2896-О).

Из изложенного следует, что необходимость пролонгации договоров аренды публичных земельных участков вызвана невозможностью (затруднительностью) исполнения договоров аренды земли в установленных договорами целях и в определенные в них сроки по причине введения санкций иностранными государствами против Российской Федерации.

Судами установлено, что на основании заявления арендатора (ИП ФИО3) от 04.02.2021 срок действия договора аренды от 20.06.2019 № 82/19 земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:303 (до 20.06.2022), предоставленного для завершения строительства объекта незавершенного строительства, продлен муниципальным органом в связи с введением ограничений, связанных с коронавирусной инфекцией, дополнительным соглашением от 09.02.2021 на срок до 22.07.2025.

Замена арендатора на ООО «Парамушир-строй» произведена соглашением от 23.11.2021.

Между тем, обращаясь 08.09.2022 к УИЗО ПК ГО с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 20.06.2019 № 82/19 об увеличении срока его действия, ООО «Парамушир-строй» не привело причин, обосновывающих необходимость такой пролонгации до 2028 года по смыслу положений Закона № 58-ФЗ (невозможность исполнения договоров аренды земли в установленных договорами целях и в определенные в них сроки по причине введения санкций против Российской Федерации).

Учитывая, что договор аренды земельного участка от 20.06.2019 № 82/19, заключенный для завершения строительства объекта незавершенного строительства, ранее уже продлевался в виду введения ковидных ограничений по дополнительному соглашению от 09.02.2021 на срок до 22.07.2025 и на момент обращения с заявлением от 08.09.2022 общество обладало объективной возможностью использовать спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и получать от своей хозяйственной деятельности результат, суды, принимая во внимание отсутствие доказательств, обуславливающих необходимость применения к спорным правоотношениям мер поддержки социально-экономического характера, предусмотренных положениями Закона № 58-ФЗ, пришли к обоснованному выводу о том, что требование ООО «Парамушир-строй» о пролонгации срока действия договора аренды по существу направлено на длительное сохранение права обладания земельным участком, в связи с чем спорное соглашение от 09.09.2022 препятствует обеспечению равного доступа к муниципальному недвижимому имуществу всех заинтересованных лиц, влечет ограничение конкуренции и нарушение публичных интересов, а потому подлежит признанию недействительным.

Вопреки возражениям ответчиков, доказательств реального намерения продолжать деятельность на спорном земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования, в том числе путем обращения в соответствующие органы за получением разрешительной документации с целью завершения строительства, в дело не представлено. Согласно акту осмотра земельного участка с фототаблицей, строительная деятельность на участке обществом не ведется, строительная техника отсутствует, по периметру участка размещено ограждение, при этом фактически доступ к объекту незавершенного строительства имеется.

Кроме того, в рамках дел № А24-5993/2023, № А24-616/2025 установлен факт неисполнения обществом условий договора аренды от 20.06.2019 № 82/19 по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за период, начиная с 01.07.2022.

По делу № А51-21881/2023 ООО «Парамушир-строй» признано несостоятельным (банкротом) по признакам отсутствующего должника, открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. В указанном споре судами установлено, что последняя операция по счетам, касающаяся финансово-хозяйственной деятельности общества, произведена 01.08.2023; доказательств, свидетельствующих о ведении предпринимательской или иной финансово-хозяйственной деятельности, должником не представлено.

В силу изложенных обстоятельств, довод конкурсного управляющего ООО «Парамушир-строй» о том, что расторжение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды приведет к ухудшению положения ответчика и причинит существенный вред имущественным интересам кредиторов в деле о банкротстве, в связи с утратой права аренды земельного участка, необходимого для завершения строительства и дальнейшего удовлетворения требований кредиторов, является необоснованным, поскольку не опровергает установленные судами обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у общества реального намерения и возможности продолжать деятельность на спорном земельном участке с целью завершения строительства объекта.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку установленных судами доказательств и фактических обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.09.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2025 по делу № А24-2495/2025 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Г.Х. Пономарева

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова


С.И. Гребенщиков