Решение от 13 июня 2023 г. по делу № А32-13785/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-80-86

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

№ А32-13785/2023
г. Краснодар
13 июня 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2023 г. Полный текст решения изготовлен 13 июня 2023 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Глебовой Ю.Я.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «УК «Стратегия» (ИНН <***>)

к ООО «ЭнергоСтрой-Групп» (ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО1

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

ГУФССП по Краснодарскому краю,

Новороссийского городского отдела судебных приставов ГУФССП по Краснодарскому краю,

о взыскании 180 414,08 рублей уменьшения покупной цены земельного участка при участии в судебном заседании: от истца – не явился, извещен, от ответчика – не явился, извещен, от третьих лиц – не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «УК «Стратегия» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «ЭнергоСтрой-Групп» в лице конкурсного управляющего ФИО1 о взыскании

180 414,08 рублей уменьшения покупной цены земельного участка.

Истец в судебное заседание не явился, уведомлен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явился, направил в материалы дела ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ответчика, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, не явились, уведомлены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв относительно заявленных исковых требований, который рассмотрен судом и приобщен в установленном законом порядке.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.


Как видно из материалов дела, 21.10.2021 между ООО «ЭнергоСтрой-Групп» (продавец) и ООО «УК «Стратегия» (покупатель) по результатам электронных торгов был заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества № 2, по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность земельный участок общей площадью 879 кв.м., кадастровый номер 23:37:1006000:2422, расположенный по адресу: Краснодарский край. г. Анапа, с/о Супсехский ЗАО «Кавказ», а Покупатель обязуется уплатить Продавцу стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 1 384 000 руб.

Покупатель исполнил свои обязательства по внесению стоимости вышеуказанного земельного участка в полном объеме, в связи с чем вышеуказанная сделка купли-продажи земельного участка была оплачена Покупателем путем перечисления на расчетные реквизиты Продавца денежных сумм платежными поручениями: № 259 от 23.09.2021 на сумму 138400 руб.; - № 291 от 19.11.2021 на сумму 1245600 руб.; итого на общую сумму 1 384 000 руб.

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи № 2 от 21.10.2021г. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект ни кому не отчужден, не заложен, не передан в аренду или безвозмездное пользование, не находится под арестом, в споре не состоит, свободен от притязаний третьих лиц, может быть занят и использован Покупателем после приема Объекта.

Между тем, как указывает истец, в настоящее время, на момент заключения сторонами договора купли-продажи № 2 от 21.10.2021 на земельный участок с кадастровым номером 23: 37:1006000:2422 наложены многочисленные судебные аресты и запреты на регистрацию, являющиеся существенным обстоятельством, при котором сделка купли-продажи земельного участка между ООО «ЭнергоСтрой-Групп» и ООО «УК СТРАТЕГИЯ» не состоялась бы, и о котором Продавец не поставил в известность Покупателя, при этом, напротив, гарантируя противоположное.

В настоящее время Арбитражным судом Краснодарского края на основании заявления по делу № А32-2143/2019 о признании торгов по купле-продаже спорных земельных участков, в том числе с кадастровым номером 23:37:1006000:2422, проведенных с нарушением порядка проведения торгов, признания их недействительными и применении последствий недействительности сделок в соответствии со ст. 167 ГК РФ, определением арбитражного суда на земельный участок кадастровый номер 23:37:1006000:2422 наложен дополнительный запрет на осуществление регистрационных действий.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен н; значительно отличающихся условиях.

На основании изложенного, истец полагает, что поскольку с момента оплаты земельного участка ввиду недостоверной информации, предоставленной ответчиком, обосновано уменьшение выкупной стоимости земельного участка на сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 180 414,08 руб. за период с 23.09.2021 по 28.02.2023.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Основания изменения и расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть


изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Спорный договор купли-продажи был заключен по результатам торгов (аукциона) № 7164076 от 18.08.2021, размер выкупаемого имущества определен по цене, предложенной истцом, как победителем аукциона.

Исходя из цели проведения аукциона, последующее изменение цены земельного участка в сторону ее уменьшения является недопустимым, так как обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, предлагавших меньшую сумму, чем победитель.

В обоснование иска истец ссылается на сокрытие информации о существующих ограничениях в отношении спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса (статья 29 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 808 от 11.11.2002 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно содержать следующие сведения: форма торгов и подачи предложений о цене или размере


арендной платы; срок принятия решения об отказе в проведении торгов; предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; наименование органа государственной власти, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; наименование организатора торгов; начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления; форма заявки об участии в торгах, порядок приема заявок и прилагаемых к ним документов, условия конкурса; место, дата, время и порядок определения участников торгов; место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов; срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка; дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности; проект договора купли-продажи или аренды земельного участка; сведения о сроке уплаты стоимости.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации на продавца возложена обязанность предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Положения данной статьи корреспондируют положениям пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем носят специальный характер, поэтому подлежат применению в приоритетном порядке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации следует, что законодатель не возлагает на продавца земельного участка обязанности выявить все возможные затруднения для последующего использования покупателем земельного участка и довести эту информацию до сведения покупателя.

Для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены земельного участка или расторжения договора необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на покупку земельного участка.

Положения статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации принимают во внимание тот факт, что продавец земельного участка может не знать обо всех фактически имеющихся ограничениях. Также принимают во внимание тот факт, что при приобретении земельного участка от покупателя ожидается определенный уровень осмотрительности. Поэтому негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков установлены не за любой случай


непредставления продавцом земельного участка его покупателю полной информации, а за факт ее сознательного искажения.

Из материалов дела следует, что конкурсный управляющий ООО «Энергострой- Групп» ФИО1 к публикации на официальном портале ЕФРСБ о проведении торгов № 7164076 от 18.08.2021 г., а также к объявлению о проведении торгов на электронной торговой площадке МЭТС (Идентификационный номер торгов: 71655- ОАОФ) была приложена автоматизированная копия Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество № КУВИ-002/2021-89092949 от 16.07.2021, в которой содержались сведения об ограничении прав и обременения объекта недвижимости.

Однако истец не отказался от участия в торгах и от заключения договора купли-продажи земельного участка (копии объявления о проведении торгов на электронной торговой площадке МЭТС (Идентификационный номер: 71655-ОАОФ) и Протокола № 71655-ОАОФ/3 о результатах торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО "ЭНЕРГОСТРОЙ-ГРУПП" по лоту № 3 от 12 октября 2021г. и Договора купли-продажи № 2 от 21.10.2021 г. прилагаются).

При передаче ответчиком истцу земельного участка с кадастровым номером: 23:37:1006000:2422 сторонами был подписан акт приёма-передачи от 22.11.2021.

В пункте 2 акта приёма-передачи земельного участка от 22.11.2021 указано, что переданный земельный участок на момент его приема-передачи находится в состоянии, удовлетворяющем покупателя. Покупатель претензий к продавцу не имеет.

В рамках производства по делу № А32-2143/2019 о банкротстве ООО «ЭНЕРГОСТРОЙ-ГРУПП» бывшим директором и участником ФИО2 в арбитражный суд Краснодарского края было подано заявление о признании недействительными торгов № 71655-ОАОФ.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2022 г. (резолютивная часть судебного акта объявлена 11.07.2022 г.) по делу № А32-2143/2019 57/12-Б-61С указанное заявление было оставлено без удовлетворения (копия прилагается).

Определением от 07.09.2022 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, указав на необходимость привлечения победителей торгов к участию в деле в качестве ответчиков.

Постановлением апелляционного суда от 11.10.2022 определение от 18.07.2022 отменено, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу № А32-2143/2019 от 16 декабря 2022 года (резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года) постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2022 по делу № А32-2143/2019 оставлено без изменения.

По заявлению конкурсного управляющего ООО «Энергострой-Групп» ФИО1 определением арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-2143/2019 (резолютивная часть судебного акта объявлена 15 марта 2023 года) от 17 марта 2023 года отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2021 в рамках дела о банкротстве ООО «Энергостройгрупп» в части запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю осуществлять регистрационные действия в отношении следующих объектов недвижимости: - земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:2421, общей площадью 854 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, адрес (местонахождение) объекта: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, ЗАО «Кавказ»; - земельный участок с кадастровым номером


23:37:1006000:2422, общей площадью 879 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, адрес (местонахождение) объекта: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, ЗАО «Кавказ».

Кроме того, согласно ответу от 27.12.2021 № № 23054/21/1217067, полученному конкурсным управляющим ООО «Энергострой-Групп» ФИО1 из Новороссийского городского отдела судебных приставов Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю от 27.12.2021 г. № 23054/21/1217067 все меры принудительного характера в рамках исполнительных производств в отношении ООО «Энергострой-групп» были отменены, в том числе сняты запреты на регистрационные действия в отношении имущества.

Соответственно, истец не представил каких-либо доказательств, подтверждающих, что намеренно введён продавцом в заблуждение относительно наличия обременений и ограничений, наложенных на земельный участок с кадастровым номером: 23:37:1006000:2422.

Кроме того, истец ООО «УК «Стратегия» имел возможность самостоятельно получить Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество ознакомиться со сведениями о наличии/либо отсутствии наложенных ограничений на земельный участок и принять решение об участии/неучастии в торгах и заключении/незаключении договора купли-продажи и акта приема-передачи.

Между тем, истец, намереваясь приобрести выставленные на аукцион объекты, проявляя разумную заботу, не был лишен возможности заблаговременно предпринять иные меры (помимо обращения к ответчику) для получения полной информации о приобретаемом им земельном участке.

С учетом этого, несмотря на ненадлежащее исполнение ООО «Энергострой-Групп» своей обязанности по договору купли-продажи передать объект, свободный от других объектов недвижимости, ООО «УК «Стратегия» не доказано, что это привело к необходимости несения затрат и, соответственно, к уменьшению стоимости продаваемого участка.

На основании изложенного, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «УК «Стратегия» (ИНН <***>) в доход федерального

бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 6 412 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке

апелляционного производства в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через

Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Ю.Я. Глебова