Решение от 10 февраля 2025 г. по делу № А04-8463/2024

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-8463/2024
г. Благовещенск
11 февраля 2025 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 11.02.2025. Резолютивная часть решения объявлена 28.01.2025.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Бондаревым А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к администрации города Зея (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании  права собственности  на  гараж,

третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Зеи (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

Министерство имущественных отношений Амурской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>);

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии в заседании 14.01.2025-28.01.2025:

от истца с использованием системы веб-конференции: ФИО2, по доверенности от 31.01.2024, (сроком на 2 года), паспорт;

ответчик, третьи лица не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее – истец, ИП ФИО1 С.В.) с исковым заявлением к администрации города Зея (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на гараж общей площадью 672,3 кв.м., расположенный по адресу <...> на земельном участке с кадастровым номером 28:03:010012:29.

Заявленные требования обоснованы добросовестным, открытым и непрерывным пользованием указанным объектом с 26.05.2009.

Первоначально в качестве фактических обстоятельств в обоснование иска ИП ФИО1 С.В. указывал, что он владеет на праве аренды земельным участком, на котором обнаружено спорное строение. Так 26.05.2009 между ФИО1 С.В. и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Зеи заключен договор аренды земельного участка № 0639 09, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу <...> кадастровым номером 28:03:010012:0029, площадью 5 485 кв.м. для строительства производственной базы сроком на 10 лет (с 13.03.2009 по 12.03.2019).

Из пояснений истца и ответчика согласно пункту 6.3 договора аренды срок договора аренды продлен на неопределенное время.

На момент заключения договора на земельном участке находилось построенное в 1993 году здание гаража площадью 672,3 квадратных метра. С момента заключения договора аренды истец владел, открыто пользовался спорным гаражом.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка № 0639 09 заключен 26.05.2009 для целей строительства, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из пояснений представителя истца строительство производственной базы не осуществлено.

В силу положений ч. 1 ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ, в ред. от 14.03.2009, действовавшей на момент заключения договора аренды), гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства без проведения торгов (конкурсов, аукционов), обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Доказательств реализации действовавших положений ЗК РФ: акта о выборе земельного участка для строительства; решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории  иных документов, истец в материалы дела не представил.

Судом установлено, что договор аренды муниципального земельного участка №0639 09 от 26.05.2009 не содержит сведений о нахождении на нем объекта недвижимости - гаража общей площадью 672,3 кв.м., в состоянии сохранения им свойств объекта недвижимости и объекта гражданского оборота, занимающего 1/8 часть площади участка, что при обычных условиях заключения сделки не возможно было не установить.

Определением от 09.10.2024 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Зеи, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области; Министерство имущественных отношений Амурской области; Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области.

В ходе судебного разбирательства, истец дополнил основания заявленных им требований. Указал, что спорный объект недвижимости приобретен им по сделке - договору купли-продажи от 02.06.2009 у ФИО3 в составе имущества, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 28:03:01:0012:0029, в том числе  здание нестандартного оборудования (в настоящее время -гараж).

Представитель пояснил, что переход прав собственности на объект недвижимости по сделке от 02.06.2009 не регистрировался в установленном порядке, покупатель (ИП ФИО1 С.В.) не выяснял обстоятельства наличия государственной регистрации прав на спорный объект у продавца (причины отсутствия зарегистрированного права). Обе стороны не обращались в уполномоченные органы ни для целей постановки объекта на кадастровый учет, ни для государственной регистрации перехода прав. Причины несоблюдения законодательно установленного механизма приобретения и перехода прав на объекты недвижимого имущества представитель истца не привел, стороны договора полагали, что не получат желаемого результата.

В судебном заседании 14.01.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ  судом был объявлен перерыв до 28.01.2025 до 10 часов 00 минут, информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.

В судебное заседание 14.01.2025-28.01.2025 ответчик, третьи лица не явились, о времени и месте проведения   судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании 14.01.2025-28.01.2028  истец на требованиях настаивал в полном объеме, привел изложенные в иске доводы. Настаивал, что выбранный способ защиты является надлежащим, что владение имуществом осуществлялось им добросовестно и как своим собственным, дал пояснения со ссылками на судебную практику. От истца также поступило ходатайство о вызове и допросе свидетеля ФИО3. В обоснование необходимости подтверждения обстоятельств свидетельскими показаниями истец указал, что гараж был передан ему во владение ФИО3 еще до подписания сделки купли-продажи в марте 2009 года, что свидетель может подтвердить. Кроме того, пояснил, что у свидетеля имеется договор купли-продажи от 2007 года, по которому она приобретала имущество.

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 указанной статьи 64 Кодекса).

Поскольку в силу статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызов лица в качестве свидетеля является правом, а не обязанностью суда.

Судом установлено, что копия договора купли-продажи от 02.06.2009 с ФИО3, акт приема-передачи имеются в материалах дела, иных документов, расходящихся  с представленными по содержанию, не имеется.

Судом учтено, что в разъяснениях Постановления Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 сентября 2019 года № 78-КГ19-29 указано, что не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу.

Следовательно, период передачи владения до заключения договора купли-продажи  объекта недвижимости (в данном случае с ФИО3), то есть не предполагающее переход титула собственника, не влияет на течение срока давностного владения, что не повлияет на разрешение спора.

Суд с учетом  отсутствия существенных обстоятельств дела, которые могут быть установлены свидетельскими показаниями при наличии письменных не оспоренных доказательств, анализируя представленные в дело доказательства, отказал в удовлетворении ходатайства истца о допросе в качестве свидетеля ФИО3.

Дело рассмотрено  в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим способом извещённых  о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав  материалы дела, заслушав пояснения истца, проверив обстоятельства дела   в  порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел  к следующим выводам.

Как указывает истец на основании постановления администрации города Зеи № 603 от 22.05.2009 ИП ФИО1 с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Зея  был  договор аренды земельного участка № 0639 09 от 26.05.2009, в соответствии с которым предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:03:010012:29 для строительства производственной базы.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 13.03.2009.

В соответствии с пунктом 6.3., срок договора аренды установлен на период с 13.03.2008 по 12.03.2019.

ИП ФИО1 поясняет, что строительство не осуществлял, на момент заключения договора на земельном участке уже находилось здание гаража площадью 672,3 м?, которым истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет более 15 лет, несет бремя его содержания как собственник.

02.06.2009 ФИО1 С.В. на основании договора купли-продажи имущества от 02.06.2009 приобрел у ФИО3 имущество, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 28:03:01:0012:0029, в том числе здание нестандартного оборудования (в настоящее время спорный гараж из пояснений представителя).

Истцом получен кадастровый план земельного участка от 09.04.2007,  технический план здания по адресу: <...>.

Поскольку право собственности на спорный объект истцом зарегистрировано не было, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как установлено пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 АПК РФ, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах.

Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством, так возможность предъявления требования о признании права как способа защиты нарушенного права предусмотрена статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно статье 218 ГК РФ граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно  части  1  статьи  65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объектом капитального строительства является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация  прав  на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения  права  определенного лица  на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

На момент возникновения спорных правоотношений указанной норме корреспондировала норма Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация  прав  осуществляется посредством внесения  в Единый государственный реестр недвижимости записи  о праве  на недвижимое имущество, сведения  о котором внесены  в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного  права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости  право  на недвижимое имущество может быть оспорено только  в судебном порядке.

Как разъяснено в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22), иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Доказательств возникновения прав продавца по сделке, совершенной до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истцом в материалы дела не представлено. Договор купли-продажи заключен в 2009 году.

Судом обращено внимание, что судебная практика и акты, приведенные представителем истца в заседании, касается обстоятельств владения объектами именно по основаниям, возникшим до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В пункте 15 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно доказать наличие одновременно следующих обстоятельств: фактическое владение недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет; владение имуществом как своим собственным; добросовестность, открытость и непрерывность владения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 234 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений завладения истцом имуществом, до 01.01.2020) течение срока  приобретательной  давности  в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы  в  соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается  не  ранее истечения  срока  исковой  давности  по соответствующим требованиям.

Следовательно, если исходить из доводов истца о владении им спорным гаражом не по договору (не по праву аренды на основании договора аренды земельного участка 26.05.2009, предоставленного для строительства, учитывая единство судьбы муниципального земельного участка и объекта, на нем расположенного в момент передачи, не по договору купли-продажи 02.06.2009 с ФИО3), то применение пункта 4 статьи 234 ГК РФ началось с 2009 года, в соответствующей редакции.

Исходя из смысла статьи 234 ГК РФ, требования истца о  признании права  собственности  по основаниям  приобретательной давности могут быть удовлетворены только при наличии  в  совокупности пяти условий: добросовестности владения, открытости владения, непрерывности владения, владения имуществом как своим собственным, истечения срока приобретательной давности.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что истец настаивал на приобретении объекта по сделке купли-продажи 02.06.2009 с ФИО3 с передачей имущества во владение до перехода титула собственника.

Вместе с тем, договор содержит наряду с иным имуществом объект здание нестандартного оборудования, без указания индивидуальных характеристик, состояния объекта.

Истец в обоснование доводов представил документы, подтверждающие несение расходов на содержание и владение имуществом как своим собственным на протяжении всего  срока  приобретательной   давности, поддержание хозяйственного назначения здания, осуществления его ремонта и т.д.

В подтверждение несения расходов на содержание спорного гаража истец представил

-договор от 01.06.2009 на оказание услуг охраны гаража, заключенный на период с  01.06.2009 по 31.12.2009.

- договор на оказание услуг от 01.08.2012, предметом которого является изготовление, монтаж, сборка системы отопления, изготовление, запуск котла в здании гаража.

- договор подряда от 01.09.2010 на изготовление и установку металлических ворот в здании гаража.

- договор на выполнение монтажных работ от 07.07.2014 на выполнение монтажных работ по замене кровли, установке фасада в здании гаража.

- договор на оказание услуг по установке пластиковых окон в здании гаража.

- договор энергоснабжения № ЗЕООЭ0001422 от 01.02.2007, заключенный на период с 01.02.2007 по 31.12.2007.

Представленная истцом техническая документация (технический план), как и письменное доказательство – заключение эксперта не содержит сведений об осуществлении с момента строительства капитального ремонта, реконструкции объекта, также как и об отсутствии изменений параметров здания с момента постройки с 1993года.

Однако из содержания указанных договоров, фотоматериалов, понятийного аппарата следует, что главный фасад - одна из внешних стен здания, как правило, содержащая вход; изготовление, монтаж системы отопления, монтажные работы по замене кровли относятся к капитальному ремонту здания, могут повлечь его реконструкцию, что не отражено в представленных истцом документах.

С учетом установленных обстоятельств и представленных доказательств, оснований полагать, что спорное здание находилось в существующем виде, параметрах на момент передачи истцу по договору купли-продажи (либо по пояснениям истца при приобретении права аренды на муниципальный земельный участок) в 2009 году у суда не имеется.

Кроме того, у здания изменено назначение с момента приобретения по сделке (или выявления на арендованном земельном участке). Технический регламент и требования к зданиям различный.

Доказательств вовлечения в гражданский оборот здания и перехода его титулов до момента обязательной государственной регистрации прав на объекты недвижимости истцом не представлено.

Довод истца о том, что само по себе  отсутствие обращения для государственной регистрации прав не является препятствием для заявления требований по приобретательной давности, не влияет на разрешение спора при иных установленных судом обстоятельствах.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии  совокупности всех предусмотренных статьей 234 ГК РФ условий для приобретательной давности, следовательно, иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, размер государственной пошлины по заявленным требованиям составляет 15 000 руб.

Истцом уплачена госпошлина в размере 9000 руб. по платежному поручению № 389 от 11.09.2024, в размере 6000 руб. по платежному поручению № 219 от 10.06.2024.

В связи с отказом в иске, расходы по уплате госпошлины в силу ст. 110 АПК РФ отнесены на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия,  если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья                                                                                                    М.В. Сутырина