Решение от 9 июня 2019 г. по делу № А40-251744/2018

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-251744/18-77-1879
10 июня 2019 года.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2019 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зиновьевой И.В.,

с участием представителей:

от истца (ООО «Антес»): ФИО1 (доверенность № б/н от 18.10.2018г., предъявлен паспорт), ФИО2 (доверенность №б/н от 18.10.2018г., предъявлен паспорт),

от истца (ООО «Зевс»): ФИО2 (доверенность №б/н от 18.10.2018г., предъявлен паспорт), ФИО1 (доверенность №б/н от 18.10.2018г., предъявлен паспорт),

от ответчика: ФИО3 (доверенность № 33-Д-1023/18 от 29.11.2018г., предъявлено служебное удостоверение № 3377/17),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕВС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 109382, <...>, дата регистрации 27.08.2009),

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНТЕС" (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес 119331, <...>, Э 12 ПОМ I К 4 ОФ 1, дата регистрации 12.09.2012)

к Департаменту городского имущества города Москвы (адрес: 125009,<...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос.рег. 08.02.2003)

об урегулировании разногласий сторон по договору купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м.. (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а. 18-26, 26а, 266, 27, 27а, 2839),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗЕВС", Общество с ограниченной ответственностью "АНТЕС" обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28-39),

- изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 62 097 000 руб. 00 коп. (шестьдесят два миллиона девяносто семь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии заключением эксперта от 15.04.2019г. № 95, выполненным в рамках судебного дела Арбитражного суда г. Москвы № А40-251744/18-77-1879 обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов»:

- для Покупателя 1 цена доли в праве собственности составляет

55 080 039 руб. 00 коп. (пятьдесят пять миллионов восемьдесят тысяч тридцать девять рублей 00 копеек) (дефис 1 пункта 1.1 Договора);

- для Покупателя 2 цена доли в праве собственности составляет 7 016 961 руб. 00 коп. (семь миллионов шестнадцать тысяч девятьсот шестьдесят один рубль 00 копеек) (дефис 2 пункта 1.1 Договора).

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателями ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателями до ___числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей для Покупателя 1 не менее 918 000 (девятьсот восемнадцать тысяч) руб. 65 коп., а для Покупателя 2 не менее 116 949 (сто шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) руб. 35 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга Покупателям. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта...».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 22.06.2018г. истцы обратились в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39).

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 12.09.2018г. № 33-5-70186/18-(0)-2, № 323-5-71036/18-(0)-2 приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39).

Как указывает истец, 05.10.2018г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 42 288 136 руб. 00 коп., протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик Протокол разногласий в предложенной истцом редакции не подписал, письмом от 11.10.2018г. № 33-5-71086/18-(0)-4, № 33-5-71036/18-(0)-4, № 33-5-71080/18-(0)-5 отказал в заключении договора на условиях ответчика, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "ЗЕВС", Общество с ограниченной ответственностью "АНТЕС" (истцы) являются арендаторами помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 647,2 кв. м. (кадастровый номер 77:04:0004001:13560).

Помещения находятся во временном пользовании ООО «Антес» на основании договоров аренды недвижимого имущества от 30.01.2013г. № 05-00008/13, от 30.01.2013г. № 05-00012/13 и во временном пользовании ООО «Зевс» на основании договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2013г. № 05-00011/13, заключенных между истцами и Департаментам городского имущества города Москвы.

По договору аренды от 30.01.2013г. № 05-00008/13 Объектом аренды являются помещения площадью 331,8 кв.м, для использования в целях: торговое назначение. Срок договора аренды (с учетом дополнительного соглашения к договору) продлен по 30.10.2027г.

По договору от 30.01.2013г. № 05-00012/13 Объектом аренды являются помещения площадью 242 кв.м, для использования в целях: свободное назначение. Срок договора аренды (с учетом дополнительного соглашения к договору) продлен по 30.10.2027г.

По договору от 30.01.2013г. № 05-00011/13 Объектом аренды являются помещения площадью 73,4 кв.м, для использования в целях: свободное назначение. Договор действует на неопределенный срок.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 22.06.2018г. истцы обратились в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в общую долевую собственность (обращения зарегистрированы от 22.06.2018г. № 33-5-71086/18-(0)-0, № 33-5-71036/18-(0)-0, № 33-5-71080/18-(0)-0). Услуга «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Дополнительно 10.07.2018г. в адрес ДГИ г. Москвы направлено Соглашение об определении долей в праве долевой собственности, согласно которому доля в праве долевой собственности ООО «Антее» составляет 88,7 %, а ООО «Зевс» - 11,3%.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 12.09.2018г. № 33-5-70186/18-(0)-2, № 323-5-71036/18-(0)-2 приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39) по цене 91 073 000 руб. 00 коп.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.08.2018 № 208/43-4-18, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» и положительным экспертным заключением о подготовленным Общероссийской общественной организацией общество оценщиков» Цена Объекта составляет 91 073 000 руб. 00 коп.: для Покупателя 1 цена доли в праве собственности составляет 37 509 577руб. 00 коп. (дефис 1 пункта 1.1 договора); для Покупателя 2 цена доли в праве собственности составляет 4 778 559 руб. 00 коп. (дефис 2 пункта 1.1 договора). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Как указывает истец, 05.10.2018г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 42 288 136 руб. 00 коп., установленной ООО «Группа Компаний ЛКП» Отчетом № Н-744, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик Протокол разногласий в предложенной истцом редакции не подписал, письмом от 11.10.2018г. № 33-5-71086/18-(0)-4, № 33-5-71036/18-(0)-4, № 33-5-71080/18-(0)-5 отказал в заключении договора на условиях ответчика, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 12.02.2019г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственность "Агентство судебных экспертом", эксперту ФИО4, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39) по состоянию 22.06.2018г.?

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственность "Агентство судебных экспертом" по состоянию на 22.06.2018г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39) составляет 62 097 000 руб. 00 коп.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39) по состоянию 22.06.2018г. составляет 62 097 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы и госпошлина по иску относится на ответчика. При этом суд учитывает, что согласно п.21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014г. №46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "ЗЕВС", Общества с ограниченной ответственностью "АНТЕС" удовлетворить в полном объеме.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "ЗЕВС", Обществом с ограниченной ответственностью "АНТЕС" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39),

- изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

«…3.1. Цена Объекта составляет 62 097 000 руб. 00 коп. (шестьдесят два миллиона девяносто семь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии заключением эксперта от 15.04.2019г. № 95, выполненным в рамках судебного дела Арбитражного суда г. Москвы № А40-251744/18-77-1879 обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов»:

- для Покупателя 1 цена доли в праве собственности составляет

55 080 039 руб. 00 коп. (пятьдесят пять миллионов восемьдесят тысяч тридцать девять рублей 00 копеек) (дефис 1 пункта 1.1 Договора);

- для Покупателя 2 цена доли в праве собственности составляет 7 016 961 руб. 00 коп. (семь миллионов шестнадцать тысяч девятьсот шестьдесят один рубль 00 копеек) (дефис 2 пункта 1.1 Договора).

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателями ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателями до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей для Покупателя 1 не менее 918 000 (девятьсот восемнадцать тысяч) руб. 65 коп., а для Покупателя 2 не менее 116 949 (сто шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) руб. 35 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга Покупателям. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта...».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу Общества с ограниченной ответственностью "АНТЕС" расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 (Три тысячи) руб. 00 коп. и расходы за проведение по делу строительно-технической экспертизы в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) руб. 00 коп.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ЗЕВС» расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 (Три тысячи) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья С.В. Романенкова