Решение от 29 января 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-69120/2025
30 января 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2026 года.

Полный текст решения изготовлен 30 января 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Д.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Лента» (адрес: 197374, г.Санкт- Петербург, ул. Савушкина, д. 112, литера Б, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО1 (адрес: 198328, <...>, лит.А, кв. 316, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 04.03.2021)

о взыскании штрафа и освобождении земельных участков,

при участии: согласно протоколу от 21.01.2026,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лента» (далее - Общество) о взыскании 999 060 руб. 32 коп. штрафа за нарушение пункта 1.2 договора аренды земельного участка от 03.06.2013 17/ЗД-06549, 2 721 115 руб. 66 коп. штрафа за нарушение договора аренды земельного участка от 05.06.2013 № 04-ЗД03424 и обязании привести в соответствии с пунктом 1.2 вышеуказанных договоров цель использования земельного участка (для использования по основному виду деятельности) путем освобождения от незаконно установленных нестационарных торговых объектов.

Определением от 10.09.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – Предприниматель).

Представитель истца в судебное заседание не явился, представители Общества и Предпринимателя в судебном заседании против удовлетворения иска возражали.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 03.06.2013 заключили договор № 17/ЗД-06549 аренды (далее - Договор 1) земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ситцевая улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с Планерной ул.), площадью 28 880 кв.м., кадастровый номер 78:34:0413702:1 (далее - Участок 1). B

соответствии с пунктом 1.2 Договора 1 Участок 1 предоставлен под многофункциональный торгово-бытовой комплекс.

Как указал Комитет, приведенное описание целей использования Участка 1 является окончательным; изменение цели использования допускается исключительно с согласия Комитета.

Согласно пункту 4.3.1 Договора 1 Общество приняло на себя обязательство использовать Участок 1 исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора 1 и условием пользования Участком 1, установленным пунктом 1.4. Договора 1.

В соответствии с пунктом 4.3.3 арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка 1, экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории.

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) 15.01.2025 провел обследование Участка 1.

В Акте обследования ККИ земельного участка от 15.01.2025, указано, что на Участке 1 расположен нестационарный торговый объект - павильон с информационной вывеской «ФИО2 ШИНОМОНТАЖ 24» площадью 60 кв.м.; согласно информации, размещенной в уголке потребителя, а также представленным чекам, хозяйственную деятельность на данном объекте осуществляет Предприниматель.

В соответствии с пунктом 5.5 Договора 1 в случае нарушения иных условий Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Согласно расчету Комитета размер штрафа составляет 999 060,32 руб.

Комитет направил в адрес Общества претензию от 11.03.2025 № ПР-8917/25-0-0 с предложением о добровольном погашении задолженности, которая оставлена без удовлетворения. Требование претензии Общество не исполнило.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 05.06.2013 заключили договор № 04-3Д03424 аренды (далее - Договор 2) земельного участка, расположенного по адресу: <...>, литера А, площадью 43 755 кв.м., кадастровый номер 78:10:0555201:1060.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора 2 Участок 2 предоставлен под торговый комплекс с прилегающей территорией (код - 1.5, 2.1, 2.2, 3.1, 3.5, 3.9, 3.11, 3.12, 6.2, 7.1, 7.2, 11.4, 14.1).

Как указал Комитет, приведенное описание целей использования Участка 2 является окончательным; изменение цели использования допускается исключительно с согласия Комитета.

Согласно пункту 4.3.1 Договора 2 Общество приняло на себя обязательство использовать Участок 2 исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 Договора 2 и условием пользования Участком 2, установленным пунктом 1.4. Договора 2.

В соответствии с пунктом 4.3.3 арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка 2, экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории.

ККИ 17.12.2024 провел обследование Участка 2.

В Акте обследования ККИ земельного участка от 17.12.2024, указано, что на Участке 2 расположены павильон шиномонтажа 60 кв.м. (далее - Объект 1). Хозяйственную деятельность на данном объекте осуществляет Предприниматель, автомойка самообслуживания «Car Wash EHRLE» площадью 240 кв.м. (далее - Объект 2). На Объекте 2 информация о хозяйствующем субъекте не представлена, уголок потребителя отсутствует.

В соответствии с пунктом 5.5 Договора 2 в случае нарушения иных условий Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Согласно расчету Комитета размер штрафа составляет 2 721 115,66 руб.

Комитет направил в адрес Общества претензию от 10.04.2025 № ПР-14914/25-0-0 с предложением о добровольном погашении задолженности, которая оставлена без удовлетворения. Требование претензии Общество не исполнило.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Комитет обратился с иском в арбитражный суд.

Общество в отзыве указало, что размещение нестационарного торгового объекта – павильон «ПОКРЫШКИНЪ. Шиномонтаж 24» было согласовано комитетом по архитектуре и градостроительству Правительства Санкт-Петербурга 13.02.2023 № № 01-47-5-4737/24, следовательно о его размещении истец знал с указанного периода времени, но не обращался за его демонтажом на протяжении более 2-х лет, взысканием штрафа за нарушение условий договора, а также получал арендую плату с учетом его размещения на объекте недвижимости. Кроме того, соблюдены условия п. 4.7.1, 4.7.2., 4.7.3 Договора в ред. дополнительного соглашения № 1 от 11.04.2014 в части соответствия возводимого на участке временного (некапитального) объекта павильон шиномонтажа, п. 2.10.9 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830 в части площади и высоты объекта; размещения на участке не более одного временного (некапитального) объекта; обращения в Комитет по архитектуре и градостроительству за получением рекомендаций по проектированию и размещению некапитального объекта. 2.2. По договору № 04-ЗД03424 от 05.06.2013.

Общество пояснило, что размещение нестационарного торгового объекта – моечного комплекса было согласовано Комитетом по архитектуре и градостроительству Правительства Санкт-Петербурга 27.04.2024 № № 01-47-5-14678/24, следовательно о его размещении истец знал с указанного периода времени, но не обращался за его демонтажом на протяжении более года, взысканием штрафа за нарушение условий договора, а также получал арендую плату с учетом его размещения на объекте недвижимости. Данное согласование подтверждается ответами на обращения № 1-4-31801/5 от 28.06.2013, № 1-4-35658/5 от 10.07.2014. Согласно ответу на обращение от 06.08.2013 № 3845 Управления (агентства) недвижимого имущества Калининского района Комитета по управлению городским имуществом следует, что договор аренды от 05.06.2013 № 04-ЗД-03424 не запрещает возведение на арендуемом участке временных строений. Указано, что после установки моечного комплекса самообслуживания организация обязана представить в Управление актуализированную ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненную ГУП «ГУИОН».

Ввиду исполнения арендатором условий Договоров по направлению уведомления о заключении договоров субаренды в адрес арендодателя, Общество просит суд оставить без удовлетворения требования истца в части демонтажа павильонов шиномонтажа Предпринимателя расположенных на земельных участках: 1) <...>, лит. А.; 2) адрес: <...> уч. 1 (юго-восточнее пересечения с Планерной ул.).

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1.2 Договора 1 участок предоставляется под многофункциональный торгово-бытовой комплекс.

Пунктом 2.2. Договора 1 предусмотрено, что на участке имеются: а) многофункциональный торгово-бытовой комплекс.

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка 1 по функциональному использованию территории, подготовленному ГУИОН по состоянию на 23.06.2023, на земельном участке отражен тип объекта – «территория, предназначенная для размещения шиномонтажа», Bs1, код функционального использования – 12.1.

Комитет начислял арендную плату в соответствие с указанной ведомостью, в расчет включена плата по указанному коду 12.1 «территория, предназначенная для размещения шиномонтажа».

Общество вносило арендную плату исходя из указанного расчета за период с третьего квартала 2023 года по настоящее время.

В соответствии с п. 1.2. Договора 2 участок предоставляется под торговый комплекс с прилегающей территорией (в соответствии с ведомостью ГУИОН по состоянию на 05.04.2013 рег. № 34572Г-13/2 коды – 1.5, 2.1, 2.2, 3.1, 3.5, 3.9, 3.11, 3.12, 6.2, 7.1, 7.2., 11.4, 14.1).

В пункте 2.2. Договора указано, что на участке имеются: а) нежилое здание (кад. № 78:10:5552А:2:1); б) право прохода и проезда – 1455 кв.м.

Согласно ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, подготовленному ГУИОН по состоянию на 23.06.2023, на земельном участке отражены типы объектов: – «территория, предназначенная для размещения шиномонтажа», Bs1, код функционального использования – 12.1; - «автомойка», Bs1, код функционального использования – 12.1.

Далее арендатор подготовил инвентаризационную ведомость земельного участка от 24.02.2025, в которой также отражено наличие указанных объектов.

Комитет начислял арендую плату в соответствии с указанной ведомостью, с учетом размещенных нестационарных объектов.

Общество вносило арендную плату исходя из указанного расчета за период с третьего квартала 2023 года по настоящее время.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков

и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта.

Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов.

В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 Обзора практики рассмотрения дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлен в аренду для определенного вида использования.

Как следует из материалов дела, арендная плата по Договорам 1 и 2 рассчитана с учетом фактического использования объектов недвижимости, в том числе с применением кода функционального использования 12.1 «территория, предназначенная для размещения шиномонтажа», «автомойка».

За использование земельных участков для размещения на них шиномонтажа и автомойки Договорами 1 и 2 установлена арендная плата, в связи с чем использование Обществом объектов под соответствующие цели не образует состава правонарушения, установленного пунктами 1.2, 4.3.1 Договоров 1 и 2.

Кроме того, Комитет по Градостроительству и архитектуре заключением от 13.02.2024 № 01-47-5-4737/24 согласовал проект благоустройства элементов благоустройства от 17.01.2024 № 01-47-1941/24 и от 02.02.2024 № 01-47-5121/24 в отношении объекта благоустройства – территория/земельный участок, адрес нахождения объекта благоустройства: Санкт-Петербург, Ситцевая улица, участок 1 (юго-восточнее пересечения с Планерной улицей), кадастровый номер: 78:34:0413702:1; заключением от 27.04.2024 № 01-47-5-14678/24 - согласовал проект благоустройства элементов благоустройства от 10.04.2024 № 01-47-18773/24 в отношении объекта благоустройства – территория/земельный участок, адрес нахождения объекта благоустройства: Санкт-Петербург, улица Руставели, дом 61, литера А, кадастровый номер: 78:10:0555201:1060.

Как следует из ответа Комитета от 06.08.2013 № 3845 на обращение Общества, Договор 2 не запрещает возведение на арендуемом участке временных строений. Комитет указал, что после установки моечного комплекса самообслуживания организация обязана представить в Управление актуализированную ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненную ГУП «ГУИОН».

Общество подготовило и направило в Комитет актуальные ведомости инвентаризации арендуемых земельных участков по функциональному использованию территории, выполненные ГУП «ГУИОН», с учетом размещенных временных строений.

Земельные участки используются в соответствие с разрешенным использованием, плата осуществляется с учетом размещения павильонов.

Как указано в пунктах 4.3.8 Договоров 1 и 2, арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки следствием которых является, или может являться какое-либо обременение представленных арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридического лица и др.) без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктами 7.4. Договоров 1 и 2 если договор заключен на срок более чем пять лет, пункт 4.3.8 Договора не применяется, при этом арендатор в случае совершения действий, предусмотренных пунктами 4.3.8. Договоров 1 и 2, обязан в десятидневный срок уведомить об этом арендодателя.

В соответствии с пунктами 7.13 Договоров 1 и 2 условие пользования участком, установленное пунктом 1.4. Договора, не применяется в случае передачи арендатором участка в субаренду.

Как установлено судом, ООО «Лента» 23.12.2025 направило в адрес Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга уведомления о размещении на земельных участках объектов субаренды - павильонов шиномонтажа Предпринимателя с приложением ведомостей инвентаризации, содержащих код территории 12.1 «территория, предназначенная для размещения шиномонтажа».

Ввиду исполнения арендатором условий Договоров по направлению уведомления о заключении договоров субаренды в адрес арендодателя, при отсутствии возражений со стороны Комитета, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований Комитета в части демонтажа павильонов.

Доказательства ухудшения качественных характеристик земельных участков, экологической обстановки на арендуемой и близлежащей территории, в материалах дела отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание, что Общество использует части земельных участков в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов и уплачивает арендную плату с учетом фактического использования объекта недвижимости, направило в адрес

Комитета уведомления о размещении на земельных участках павильонов, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Парнюк Н.В.