Решение от 17 июля 2025 г. по делу № А45-441/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-441/2025
г. Новосибирск
18 июля 2025 года
резолютивная часть решения объявлена 9 июля 2025 года

решение в полном объеме изготовлено 18 июля 2025 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Громиловой Д.О., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирскстройинвестпроект» (ИНН <***>)

о взыскивании долга, неустойки

при участии  в судебном заседании представителей:

истца: не явился, уведомлен

ответчика:  ФИО1, доверенность 09.02.2024, паспорт, диплом

установил:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирскстройинвестпроект» (далее - ответчик, общество) о взыскании долга по договору № 122565р от 10.12.2015 за период с декабря 2024 года по февраль 2025 года в размере 2892661 рубля 26 копеек, неустойки за период с 12.01.2025 по 05.03.2025 в размере 45940 рублей 83 копеек.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей по договору № 122565р от 10.12.2015.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Ответчик в отзыве иск не признал, ссылаясь на следующее. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.12.2021 по делу № А45-14737/2021 отчет об оценке № 134 от 02.11.2020, на основании которого определен размер арендной платы по договору, признан недостоверным, рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:35:081295:252, площадью 42 428 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Первомайский район, Бердское шоссе, в размере установлена в сумме 10296995 рублей. Ответчик представил контррасчет, произведенный с учетом решения арбитражного суда),  исходя из которого у ответчика за период 2021-2024 годы образовалась переплата в размере 9163302 рубля 38 копеек, в связи с чем, требования истца не подлежат удовлетворению.

Мэрия, возражая против доводов ответчика, указала, что  между сторонами дополнительное соглашение к договору с установленным решением суда размером арендной платы заключено не было, в связи с чем, при расчете арендной платы следует руководствоваться размером, установленным дополнительным соглашением № 1 от 29.12.2015., также указала, что арендная плата на основании отчета, признанного недостоверным, не начисляется.

Представитель мэрии в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения против иска.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

15.06.2015 между мэрией и обществом заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 121807р (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:081295:236 из земель населенных пунктов, площадью 37016 кв. м, расположенный в пределах Первомайского района города Новосибирска.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 8884000 рублей в год или 740333 рубля 33 копейки в месяц в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

Дополнительным соглашением № 1 от 29.12.2015 к договору аренды в пункты 1.1, 1.2, 1.3 внесены изменения, согласно которым обществу передан земельный участок с кадастровым номером 54:35:081295:252 из земель населенных пунктов, площадью 42428 кв. м, расположенный в пределах Первомайского района города Новосибирска, разрешенное использование: торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры, выставочные центры и комплексы.

С 09.12.2015 размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 10183000 рублей в год или 848583 рубля 33 копейки в месяц.

Пунктом  2.3.2 договора установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Как указывает истец, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате аренды у него образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2024 года по апрель 2025 года в сумме 4537924 рубля 12 копеек.

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате аренды, истец начислил ответчику неустойку за период с 12.01.2025 по 05.05.2025 в сумме 148151 рубль 74 копейки.

25.10.2024 в адрес ответчика направлено требование № 31/20-5607 от 23.10.2024 об оплате задолженности. Требование ответчиком не исполнено, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив представленные доказательств, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом 26.11.2020 обществу от мэрии поступило предложение заключить дополнительное соглашение № 2 к договору об изменении вида разрешенного использования земельного участка (магазины (4,4) – объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м), а также изменение размера арендной платы с 20.10.2020 на основании нового отчета об оценке № 134 от 02.11.2020, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют», который составляет 15003729 рублей в год или 1250000 рублей  75 копеек в месяц.

30.11.2020 общество отказалось от заключения дополнительного соглашения № 2 в связи с несогласием с размером арендной платы, направило письмо в адрес мэрии с предложением пересмотреть размер арендной платы, предоставить копию нового отчета об оценке, ответа на письмо в адрес истца не поступило.     Мэрия предложение общества отклонило, 25.02.2021 на сайте «Федресурс» был опубликован отчет об оценке № 134 об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды  земельного участка с кадастровым номером 54:35:081295:252, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют» на основании муниципального контракта № МК38ЭА-19.  

Общество, полагая, что указанный отчет не соответствует требованиям действующего законодательства, является недостоверным, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недостоверным отчета об оценке № 134 от 02.11.2020.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.12.2021 по делу № А45-14737/2021 отчет об оценке № 134 от 02.11.2020, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют»,  признан недостоверным, рыночная стоимость права аренды (годовой арендной платы) земельного участка с кадастровым номером 54:35:081295:252 в размере 15003729 рублей в год, определенная в отчете об оценке № 134 от 02.11.2020, признана недостоверной, по состоянию на 30.10.2020 рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:35:081295:252 установлена судом в размере 10296995 рублей.

В связи с тем, что сторонами не заключено дополнительное соглашение  к договору, предусматривающее установление арендной платы в размере, определенном решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.12.2021 по делу № А45-14737/2021, арендная плата определена истцом исходя из размера, указанного в пункте 2.1. договора (в редакции дополнительного соглашения № 1) с учетом  ежегодного изменения арендной платы на уровень инфляции.

Суд полагает, что в данном случае отсутствие дополнительного соглашения не может являться основанием для неприменения установленного судом размера арендной платы. Доказательств изменения годового значения рыночной стоимости арендной платы на взыскиваемый в настоящем деле последующий период мэрией не представлено, суд исходит из того, что применим установленный в судебном порядке размер арендной платы.

В соответствии с пунктом  2.4. договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами РФ и Новосибирской области, города Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый уровень инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения Договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор.

Согласно контррасчету, произведенному ответчиком, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 54:35:081295:252 составляет:

в 2021 году - 10296995 + 3,7% = 10677983 рубля 82 копейки;

в 2022 году – 10677983 рубля 82 копейки + 4% = 11105103 рубля 17 копеек;

в 2023 году – 11105103 рубля 17 копеек + 5,5% = 11715883 рубля 84 копейки;

в 2024 году – 11715883 рубля 84 копейки + 4,5% = 12243098 рублей 61 копейка.

С 01.01.2025 арендная плата за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области рассчитывается по следующей формуле:

Ап = Кс x Кз x Км, где:

Ап - годовой размер арендной платы, в рублях;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кз - коэффициент, устанавливающий зависимость арендной платы от вида разрешенного использования земельного участка;

Км - корректирующий коэффициент.

Коэффициент Км утверждается нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления муниципального района, муниципального округа, городского округа Новосибирской области в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в границах соответствующего муниципального образования Новосибирской области, в соответствии с предельными (минимальными и максимальными) значениями коэффициента Км.

Согласно Приложения № 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области значение коэффициента Кз применительно к арендованному участку составляет 7,9%.

Решением Совета Депутатов г. Новосибирска № 861 от 23.12.2024 для сегмента недвижимости Предпринимательство размер коэффициента Км — 1,55.

Исходя из вышеуказанных норм права годовая стоимость аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:081295:252 на 2025 год составляет 822631 рубль 43 копейки в месяц.

Всего за исковой период сумма арендной платы, подлежащая начислению, составляет 49032595 рублей 16 копеек. Вместе с тем, за этот же период ответчиком была уплачена сумма в размере 54905371 рубль 84 копейки.

Таким образом, у ответчика имеется переплата в сумме 5872776 рублей 66 копеек.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями  167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Н.С. Галкина