Решение от 9 июня 2024 г. по делу № А09-9891/2023

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации  


Решение

Дело №А09-9891/2023
город Брянск
10 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 03 июня 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 10 июня 2024 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Прудниковой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобарико С.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Брянской городской администрации, г.Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй Брянск», г. Брянск, ИНН <***>, ОГРН <***>, третьи лица не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: 1) Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, <...>) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <...>) Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», о признании прекратившимися договоров, признании отсутствующим записей в ЕГРН и исключении записей из ЕГРН

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 заместителя начальника отдела правового обеспечения по доверенности от 18.12.2023 №1-4363и,

от ответчика: ФИО2 представителя по доверенности от 14.03.2022,

от третьих лиц: 1) ФИО1 заместителя начальника отдела правового обеспечения по доверенности от 08.12.2023 №29/04-16,

не явились, 2) ФИО3, заместителя начальника правового обеспечения, по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций по доверенности от 09.01.2024 №22-0003, 3) не явились,

                                                           УСТАНОВИЛ:

Брянская городская администрация (далее- Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй Брянск» (далее – ООО «Монтаж-Строй Брянск», ответчик) о признании прекратившимися в связи с невозможностью исполнения:

        - договора участия в долевом строительстве от 21.05.2015 № 15 с учетом договора о перемене лиц в обязательстве от 02.06.2015 года б/н, дата государственной регистрации 18.06.2015 № 32-32/001-32/001/029/2015-794/2;

        - договора о перемене лиц в обязательстве от 02.06.2015 б/н, дата государственной регистрации 18.06.2015 № 32-32/001-32/001/032/2015-688/1;

        признании отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером  32:28:0030509:2, площадью 11000 кв.м., расположенного по адресу: <...> в виде следующих записей:

         - договор участия в долевом строительстве от 21.05.2015 № 15, договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке прав требований) участия в долевом строительстве б/н  от 02.06.2015 года, дата государственной регистрации 18.06.2015 № 32-32/001-32/001/029/2015-794/2;

        - договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке прав требований) участия в долевом строительстве б/н  от 02.06.2015 года, дата государственной регистрации 18.06.2015 № 32-32/001-32/001/032/2015-688/1;

       исключении из ЕГРН вышеуказанных регистрационных записей (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - УИЗО БГА), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра по Брянской области), публично- правовая компания «Фонд развития территорий» (далее- ППК «Фонд развития территорий»).

Ответчик исковые требования не признал, по основаниям изложенным в исковом заявлении.

Третьи лица (УИЗО БГА и ППК «Фонд развития территорий»), надлежащим образом уведомлённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, отзывов на иск не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, по имеющимся доказательствам в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон и третьего лица Управления Росреестра по Брянской области, арбитражный суд установил следующее.

Между МУП «Брянскгорстройзаказчик» (арендатор) и Брянской городской администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0030509:2, общей площадью  11 000 +/- 36,7 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – многоэтажные жилые дома от 04 до 17 этажей, встроенные объекты, размещаемые в жилых многоквартирных домах ниже третьего этажа, адрес (местоположение): <...>  (запись о государственной регистрации от 17.10.2006 № 32-32-01/025/2006-617).

В результате осуществления застройки на участке расположен не завершенный строительством объект - 14-этажный жилой дом, строительная позиция 57 со встроенными помещениями общественного назначения, площадь застройки 1751,5 кв. м, степень готовности 26% (далее - жилой дом 57).

21.05.2015 между предприятием (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью «ПромГражданСтрой» (далее – ООО «ПромГражданСтрой») был заключен договор долевого участия в строительстве №15, предметом которого являлась обязанность застройщика передать по окончании строительства в собственность участника жилые помещения (однокомнатные квартиры) №№ 169, 175, 177, 191, 197 общей площадью 236,06 кв.м., расположенные в  многоквартирном жилом доме по адресу: <...>  (запись регистрации в ЕГРН 28.05.2015 № 32-32/001-32/001/029/2015-794/1).

02.06.2015 ООО «ПромГражданСтрой» (дольщик) и ООО «Монтаж-Строй Брянск» (новый дольщик) заключили договор о перемене лиц в обязательстве (об уступке прав требований) участия в долевом строительстве по условиям которого дольщик уступил новому дольщику право на участие в долевом строительстве однокомнатной квартиры №197 общей площадью 45,34 кв.м. расположенной в  многоквартирном жилом доме по адресу: <...> позиция 57  (запись регистрации в ЕГРН 18.06.2015 № 32-32/001-32/001/032/2015-688/1).

В связи с признанием МУП «Брянскгорстройзаказчик» несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) были организованы торги по продаже имущества должника.

В соответствии со сведениями, отраженными в ЕФРСБ, на торгах, проведенных 18.02.2019, 16.04.2019 (открытый аукцион), 19.06.2019, 24.02.2020 (публичное предложение) к продаже предлагались:

- право аренды земельных участков 32:28:0030509:2, 32:28:0030509:4, 32:28:0030509:12, 32:28:0030509:13,

- не завершенные строительством объекты: жилой дом 57, жилой дом 58.

По результатам торгов обозначенные их предметом объекты проданы не были.

Ссылаясь на невозможность продажи имущества, отказ кредиторов в принятии этого имущества для погашения своих требований, отсутствие заявлений участников должника о своих правах на имущество, отказ органа местного самоуправления принять имущество должника, конкурсный управляющий МУП «Брянскгорстройзаказчик» обратился в суд в порядке, предусмотренном статьей 148 Закона о банкротстве, с требованием обязать орган местного самоуправления принять земельные участки, находящиеся в аренде у должника, и затраты на строительство объектов, оставшихся недостроенными на соответствующих участках.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 04.07.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2022, и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2023 по делу             №А09-16692/2015 суд понудил Брянскую городскую администрацию принять у конкурсного управляющего МУП «Брянскгорстройзаказчик» нереализованное имущество должника - объект незавершенного строительства 14-этажный жилой дом, поз. 57 со встроенными помещениями. В части передачи затрат по объекту строительной позиции 58 и в части передачи земельных участков отказано.

Полагая, что записи о государственной регистрации права ответчика нарушают права и интересы муниципального образования город Брянск, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ч.ч.1, 3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

По общему правилу договор долевого участия в строительстве действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств, а именно – подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и уплаты в полном объёме денежных средств (ч.3 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.6, 8, 12 Закона №214-ФЗ).

Частью 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве установлено, что денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном указанной статьей.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции действовавшей на дату возбуждения дела о банкротстве должника (25.02.2016) участником строительства признавалось физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

В последующем Законом № 151-ФЗ были внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Так, в частности, в Законе о банкротстве из понятия участника строительства было исключено упоминание о юридических лицах (подпункт "а" пункта 2 статьи 4 Закона №151-ФЗ).

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом №151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 Закона № 151).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства. При этом само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона №151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи приобретателю прав и обязанностей застройщика-банкрота.

Согласно абзацу 2 пункта 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

Из приведенной нормы Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по смыслу Закона о банкротстве, а также тех участников строительства, чьи требования не установлены и не включены в реестр требований участников строительства и как следствие не отнесены к требованиям, подлежащим передаче приобретателю, залог прав застройщика в пользу таких кредиторов на земельный участок подлежит прекращению со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Таким образом, ООО «Монтаж-Строй Брянск» могло быть включено в реестр требований к должнику на получение денежного возмещения, но не в реестр на получение жилого помещения.

Вместе с тем, как пояснил представитель ответчика, требования ООО «Монтаж-Строй Брянск» в реестр денежных требований кредиторов МУП «Брянскгорстройзаказчик» не включались, обращение с соответствующим заявлением указанное лицо не осуществляло.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 22.05.2023 по делу № А09-16692/2015 конкурсное производство в отношении МУП «Брянскгорстройзаказчик» завершено (https://kad.arbitr.ru).

11.07.2023 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена регистрационная запись № 2233200713678 о прекращении деятельности предприятия в связи с его ликвидацией (https://egrul.nalog.ru).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания за ним права или истребования в его пользу имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

В настоящее время в ЕГРН содержит две записи об обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030509:2, площадью 11 000 кв.м., расположенного по адресу: <...> в виде записей о договоре участия в долевом строительстве от 21.05.2015 № 15, договоре о перемене лиц в обязательстве (об уступке прав требований) участия в долевом строительстве б/н от 02.06.2015, дата государственной регистрации 18.06.2015 №32-32/001-32/001/029/2015-794/2;

        о договоре о перемене лиц в обязательстве (об уступке прав требований) участия в долевом строительстве б/н  от 02.06.2015 года, дата государственной регистрации 18.06.2015 № 32-32/001-32/001/032/2015-688/1.

Сохранение существующих сведений в ЕГРН об обременении земельного участка препятствует реализации Администрацией правомочий собственника.

Поскольку у Администрации отсутствует иной способ защиты права суд пришел к  выводу о наличии оснований для удовлетворения требований в части признания обременений отсутствующими.

В рассматриваемом случае признание обременений отсутствующими и признании договором прекратившимися в связи с невозможностью исполнения и исключении  из ЕГРН регистрационных записей влечет для истца одинаковые правовые последствия, в связи с чем необходимость в удовлетворении дополнительных требований истца отсутствует.

По общему правилу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В рассматриваемом случае решение суда было направлено не на урегулирование реального спора между сторонами, а исключительно на устранение неопределенности в праве на объект недвижимости в рамках искового производства, спор о праве между истцом и ответчиком отсутствует; ответчик никаких виновных действий не совершал, права истца не нарушал. В этой связи, государственная пошлина по делу подлежит отнесению на истца независимо от исхода дела.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования Брянской городской администрации удовлетворить частично.

Признать отсутствующим обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030509:2, площадью 11 000 кв.м., расположенного по адресу: <...> в виде записей:

        о договоре участия в долевом строительстве от 21.05.2015 № 15, договоре о перемене лиц в обязательстве (об уступке прав требований) участия в долевом строительстве б/н  от 02.06.2015, дата государственной регистрации 18.06.2015 №32-32/001-32/001/029/2015-794/2;

        о договоре о перемене лиц в обязательстве (об уступке прав требований) участия в долевом строительстве б/н  от 02.06.2015 года, дата государственной регистрации 18.06.2015 № 32-32/001-32/001/032/2015-688/1.

В остальной части исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.


Судья                                                                                               М.С. Прудникова