Решение от 2 февраля 2023 г. по делу № А48-9618/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А48 – 9618/2022

г. Орёл

02 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.01.2023, решение в полном объеме изготовлено 02.02.2023.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Кудряшовой А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Центрстрой» (302005, <...>, лит. Ж, пом. 8, ИНН <***>, ОГРН <***>, КПП 575101001) к Администрации Орловского муниципального округа Орловской области (302520, Орловская область, м.о. Орловский, пгт. Зманенка, ул. Ленина, д. 13, пом. 62, ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры (302040, <...>) о признании незаконным решения Администрации Орловского муниципального округа Орловской области в лице Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры от 27 октября 2022 года №5-2677 об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка №219 от 28 июня 2019 года сроком до 17 февраля 2025 года и обязании Администрацию Орловского муниципального округа Орловской области в лице Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка №219 от 28 июня 2019 года сроком до 17 февраля 2025 года,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель ФИО2 (паспорт, доверенность от 18.10.2022, диплом),

от ответчика - представитель ФИО3 (служебное удостоверение, диплом, доверенность от 09.01.2023 №24д, паспорт),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Центрстрой» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Администрации Орловского муниципального округа Орловской области (далее – ответчик) о признании незаконным решения Администрации Орловского муниципального округа Орловской области в лице Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры от 27 октября 2022 года №5-2677 об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка №219 от 28 июня 2019 года сроком до 17 февраля 2025 года и обязании Администрацию Орловского муниципального округа Орловской области в лице Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка №219 от 28 июня 2019 года сроком до 17 февраля 2025 года.

Исковые требования мотивированы незаконным односторонним отказом ответчика от заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.

Определением арбитражного суда от 10.11.2022 исковое заявление принято к производству.

Ответчиком в материалы дела представлен письменный отзыв, в котором он просил отказать в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил суд их удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает установленными следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 28.06.2019 между Администрацией Орловского района Орловской области в лице Главы района ФИО4 (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центрстрой» в лице генерального директора ФИО5 (арендатор) в целях строительства многоквартирного жилого дома на основании протокола комиссии по проведению торгов о результатах торгов от 18 июня 2019 года, был заключен договор аренды земельного участка №219 от 28 июня 2019 года (дата регистрации 30 июля 2019 года, номер регистрации 57:10:1090101:2542-57/070/2019-2).

Согласно разделу 1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена (далее - участок):

Категория земель: земли населенных пунктов

Вид разрешенного использования: для размещения многоквартирных жилых домов Площадь: 2208 кв. м.

Местоположение: Орловская область, Орловский район, Пахомовское с/п, п. Стрелецкий.

Кадастровый номер: 57:10:1090101:2542

Обременения земельного участка - в границах земельного участка находятся канализационные и водопроводные сети; сети газоснабжения и их охранная зона.

Срок аренды участка: с «18» июня 2019 года до «17» февраля 2022 года (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договор вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и действует до окончания срока аренды или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий договора, а в части финансовых обязательств - до их полного исполнения. Стороны устанавливают, что условия настоящего договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения с начала срока, указанного в п.2.1.

Арендные платежи начинают исчисляться с 18.06.2019. Размер ежегодной арендной платы составляет: 120 109 руб. 31 коп. (пункт 3.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что внесенный арендатором задаток для участия в аукционе на право заключения договора в размере: 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек засчитывается в счет арендной платы по договору.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендодатель имеет право:

1) Расторгнуть договор досрочно в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:

- неиспользования участка или использования участка не в соответствии с его целевым назначением, разрешенным использованием:

- использования участка, приводящего к его порче:

- невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- совершения арендатором действий, приведших к загрязнению, захламлению, деградации и ухудшению плодородия почв на землях соответствующих категорий;

- несоблюдения арендатором при использовании участка требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- по иным основаниям предусмотренных правовыми актами РФ;

2) вносить в установленном порядке в договор необходимые изменения и дополнения в случае изменения действующего законодательства и других нормативных актов;

3) на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка и с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора; требований земельного законодательства;

4) на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренных законодательством РФ;

5) изъять участок для государственных и муниципальных нужд, в порядке и с гарантиями установленными законодательством РФ;

6) принудительно изъять участок в судебном порядке в случае ненадлежащего использования или не использования;

7) обращаться в суд по вопросам нарушения арендатором условий договора, арендодатель может обладать другими правами, оговоренными в договоре.

Согласно пункту 9.3 договор прекращается по истечении его срока по соглашению сторон, достигнутому при его заключении, если стороны при составлении договора не договорятся об ином.

При прекращении договора, отказе арендатора от исполнения договора арендатор в десятидневный срок обязан вернуть участок арендодателю в надлежащем состоянии (пункт 9.4 договора).

Срок аренды по договору истек 17.02.2022 года.

Руководствуясь положениями частей 3,4,5 статьи 8 Федерального закона №58-ФЗ от 14 марта 2022 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 18 октября 2022 года истец обратился к ответчику с заявлением от 17 октября 2022 года о заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №219 от 28 июня 2019 года сроком до 17 февраля 2025 года.

Истец полагает, что ответчик письмом от 27 октября 2022 года за исх. №5-2677 (ответ на заявление истца от 17.10.2022) неправомерно отказал истцу в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока договора до 17 февраля 2025 года. Отказ основан на неверном толковании ответчиком положений статьи 8 Федерального закона №58-ФЗ от 14 марта 2022 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Как усматривается из материалов дела, заявителем оспаривается решение Администрации Орловского муниципального округа Орловской области в лице Управления муниципального имущества, землепользования и архитектуры от 27 октября 2022 года №5-2677 об отказе в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка №219 от 28 июня 2019 года сроком до 17 февраля 2025 года.

При этом, в обоснование отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, ответчик пояснил, что в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате, при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды, при этом срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, не может превышать три года. Договор аренды земельного участка от 28.06.2019 № 219 не может быть возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, арендные отношения сторон прекратились 17.02.2022.

Из приведенной нормы права следует, что одним из условий для продления договора является действительность такого договора на дату обращения арендатора.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, земельный участок по адресу: Орловская область, Орловский район, Пахомовское с/п, п. Стрелецкий, кадастровый номер 57:10:1090101:2542, категория земель: земли населенных пунктов, для размещения многоквартирных жилых домов площадью 2208 кв. м., был передан в аренду Обществу с ограниченной ответственностью «Центрстрой» (арендатору) Администрацией Орловского района Орловской области (арендодателем) на основании договора аренды земельного участка № 219 от 28.06.2019, в соответствии с которым срок действия договора с «18» июня 2019 года до «17» февраля 2022 года (п. 2.1 договора) (л.д. 6).

Договор прекращается по истечении его срока по соглашению сторон, достигнутому при его заключении, если стороны при составлении договора не договорятся об ином (п. 9.3 договора № 219 от 28.06.2019).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости имеются сведения, что земельный участок площадью 2208 +/-16 кв.м с кадастровым номером 57:10:1090101:2542, расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, Орловский муниципальный район, с/п Пахомовское, <...>, для размещения многоквартирных жилых домов имеет статус «Актуальные».

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

При этом, пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены положениями статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 8 которой, в частности, определены максимальные (предельные) сроки заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. По истечении срока действия такого договора аренды земельного участка, договор прекращает свое действие.

Так, подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

При этом, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Между тем пункт 9.3. договора указывает, что договор прекращается по истечении его срока по соглашению сторон, достигнутому при его заключении, если стороны при составлении договора не договорятся об ином.

Из указанного пункта договора следует, что стороны при заключении договора пришли к соглашению, что договор прекращает свое действие по истечении его срока. Иных положений, касающихся порядка продления или расторжения договора в его тексте не содержится.

Таким образом, договор считается расторгнутым в связи с истечением срока его действия, вследствие чего оформление дополнительного соглашения или иного акта, подтверждающего его расторжение не требуется.

Рассматриваемый договор был прекращен 17.02.2022 в силу прямого указания об этом в договоре, вследствие чего заключение каких-либо соглашений о продлении указанного договора не представляется возможным, так как на дату поступления соответствующего обращения в администрацию отсутствуют действующие договорные отношения по аренде указанного истцом участка.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Из материалов дела следует, что до окончания срока действия договора арендатор не обращался в адрес администрации с соответствующим заявлением о его продлении или заключении на новый срок. Более того, рассматриваемый договор заключен по результатам проведения аукциона в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

К порядку заключения и продления таких договоров применяются специальные правовые нормы, в частности положения статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации заключение договоров аренды на земельные участки государственной или муниципальной собственности осуществляется исключительно на торгах, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. Земельные участки, государственная собственность на которые неразграничена, относятся к публичным земельным участкам, на них распространяется тот же правовой режим использования и предоставления что и земель государственной собственности, за исключением случаев, если отдельными нормативными актами для земель неразграниченной собственности установлены правовые особенности режима их использования и предоставления (в частности, лицо, уполномоченное на их предоставление, порядок установления арендной платы).

Таким образом, земельные участки неразграниченной государственной собственности также предоставляются в аренду по результатам торгов, кроме случаев, установленных действующим законодательством.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Кроме того, согласно пункту 15 статьи 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Вышеуказанные положения коррелируются с положениями договора, указывающими, что договор прекращается в связи с истечением срока его действия.

В настоящее время по договору аренды от 28.06.2019 № 219 за арендатором (истцом по настоящему делу) числится непогашенная задолженность по арендной плате за период действия договора аренды в общем размере 220 577 руб. 47 коп., что подтверждается представленным ответчиком в материалы дела расчетом арендной платы и порядком её внесения.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключение без торгов нового договора аренды земельного участка с арендатором допускается в случае, если он обратился с соответствующим заявлением до окончания срока действия договора.

Таким образом, возможность заключения договора на новый срок по истечении срока действия основного договора аренды ограничена положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации

В соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с ч.1 ст.9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, учитывая, что срок действия договора аренды на момент обращения Общества с ограниченной ответственностью «Центрстрой» (17 октября 2022 года) истек, объект недвижимости не возведен, строительство не начато, в связи с чем правовые основания для подписания дополнительного соглашения о продлении срока действия договора отсутствуют, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №219 от 28.06.2019.

Таким образом, арбитражный суд, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Судебные расходы распределены судом следующим образом.

Как следует из материалов дела, истцом по чеку-ордеру от 01.11.2022 оплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судом отказано в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 201, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с даты его принятия.


Судья А.Г. Кудряшова