Решение от 17 декабря 2020 г. по делу № А74-6919/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-6919/2020
17 декабря 2020 года
г. Абакан


Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Пономарёвой, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Карат» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 06.07.2020.

В судебном заседании приняли участие представители:

истца – ФИО2 на основании доверенности от 14.07.2020;

ответчика – ФИО3 на основании доверенности от 30.07.2020 № 1331.

Общество с ограниченной ответственностью «Карат» (далее – истец, ООО «Карат») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (далее – ответчик, КМЭ г. Абакана) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 06.07.2020.

Протокольным определением от 23.11.2020 принято уточнение исковые требования.

Согласно итоговым исковым требованиям истец просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой от 06.07.2020 в части стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу ул. Маршала Жукова, д. 28, помещение 17Н, изложив спорные пункты в следующей редакции:

Пункт 2.1: Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 6 691 000 (шесть миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) руб., без НДС.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.

Пункт 2.2: Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 на основании Заключения ООО «Эксперт - Оценка», подготовленного на основании определения Арбитражного суда от 15.10.2020 по делу № А74-6919/2020.

Пункт 2.3.1: Стоимость нежилого помещения в размере 6 691 000 (шесть миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) руб. оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежеквартальных платежей распределяется равными частями».

Приложение 1 к договору изложить суммы согласно изменённому пункту 2.3.1.».

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил урегулировать разногласия по договору, изложив спорные пункты в редакции истца.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, в ходе рассмотрения дела пояснил, что ходатайствовать о назначении повторной экспертизы не будет.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора.

Между ООО «Карат» (арендатор) и КМЭ г. Абакана (арендодатель) 22.01.2018 заключен договор аренды № 130, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 219,1 кв.м. для использования под офис, магазин непродовольственных товаров (пункт 1.1 договора).

ООО «Карат» как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обратилось в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения № 17Н, расположенного по адресу: <...>.

Администрация города Абакана приняла постановление от 26.06.2020 № 1032 об утверждении условий приватизации нежилого помещения № 17н, расположенного по адресу: <...>, в приложении к которому определила цену продажи нежилого помещения – 9 440 000 руб., равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

КМЭ г. Абакана письмом от 02.07.2020 № 1185 передал истцу проект договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 06.07.2020, расположенного по адресу: <...>, помещения № 17Н, общей площадью 219,1 кв.м.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора купли-продажи с ипотекой на основании отчёта ООО «Оценка-Консалтинг» об оценке рыночной стоимости № А 76-20, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 9 440 000 рублей, без НДС, оплачивается покупателем в рассрочку в течение 5 лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путем внесения ежеквартальных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 договора.

Истец подписал договор купли-продажи нежилого помещения с ипотекой от 06.07.2020 с протоколом разногласий по пунктам 2.1., 2.2., 2.3.1. договора, предложив иной размер выкупной цены 2 000 000 руб. При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на Акте оценки рыночной стоимости недвижимого имущества от 19.06.2020, выполненном ООО «Независимая оценка и экспертиза собственности».

Ответчик не подписал протокол разногласий, представил протокол согласования разногласий от 09.07.2020, в котором предложил пункты 2.1, 2.2, 2.3.1, приложение № 1 оставить в прежней редакции.

Не согласившись с предложенными КМЭ г. Абакана ценой и условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Определением арбитражного суда от 15.10.2020 по делу назначена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения. Согласно заключению эксперта «Эксперт-Оценка» ФИО4 от 10.11.2020 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещения № 17Н, общей площадью 219,1 кв.м. по состоянию на 19.05.2020 составляет 6 691 000 руб.

Поскольку после проведенной экспертизы стороны не согласовали разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, истец просит удовлетворить иск и принять спорные условия договора в его редакции.

Оценив требования истца, возражения ответчика, заключение эксперта от 10.11.2020, представленные письменные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности». В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» критериям.

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

В соответствии со статьёй 446 ГК РФ на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 ГК РФ) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещения № 17Н, общей площадью 219,1 кв.м.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 ГК РФ.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора, в предмет судебного исследования должны быть включены вопросы о наличии у стороны, обратившейся в суд за урегулированием разногласий, права на такое обращение либо о наличии соглашения между сторонами договора о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 ГК РФ.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам договора купли-продажи, в том числе по стоимости выкупаемого помещения с учетом произведенных неотделимых улучшений при реконструкции спорного помещения.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения.

В Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Из материалов дела следует, что ООО «Карат» 22.01.2018 получило по договору аренды № 130 во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 219,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, помещения № 17Н для использования под офис, магазин непродовольственных товаров.

В рамках настоящего дела по ходатайству истца с целью проверки достоверности отчета оценщика, на основании которого продавцом определена выкупная цена имущества, для оценки нежилого помещения площадью 219,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, помещения № 17Н, судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещения № 17Н, общей площадью 219,1 кв.м., по состоянию на 19.05.2020.

Проведение судебной оценочной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» ФИО4.

Согласно полученному экспертному заключению от 10.11.2020 № 50/06/11/20, выполненному обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка», рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещения № 17Н, общей площадью 219,1 кв.м. по состоянию на 19.05.2020 составила 6 691 000 руб.

Истец в итоговых исковых требованиях просил установить в договоре стоимость нежилого помещения в сумме 6 691 000 руб.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что заключение экспертизы ООО «Эксперт-Оценка» от 10.11.2020 № 50/06/11/20 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

Проверив экспертное заключение на предмет его соответствия требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённых приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 №№ 298, 299, арбитражный суд не выявил пороков, влияющих на экспертные заключения.

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

На основании изложенного, суд признаёт заключение эксперта ООО ««Эксперт-Оценка» ясным и полным, не вызывающим сомнений в его обоснованности, заключение экспертов не содержит неясности или противоречий, основания подвергать сомнению обоснованность данного заключения экспертов не установлены.

Следует также отметить, что эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

В этой связи арбитражный суд пришёл к выводу о том, что спорный пункт 2.1. договора следует изложить в следующей редакции «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 6 691 000 (шесть миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) рублей, без НДС.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.».

Пункт 2.2 договора следует изложить в редакции: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 на основании Заключения ООО «Эксперт - Оценка», подготовленного на основании определения Арбитражного суда Республики Хакасия от 15.10.2020 по делу № А74-6919/2020.».

Спорный пункт 2.3.1 договора следует изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения в размере 6 691 000 (шесть миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежеквартальных платежей распределяется равными частями.».

График платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой, расположенного в городе Абакане по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 28, пом. 17Н (Приложение № 1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости нежилого помещения в размере 6 691 000 (шесть миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) рублей.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. и расходов по экспертизе в размере 9 000 руб.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (платежное поручение от 14.07.2020 № 1) и оплате стоимости экспертизы в размере 9 000 руб. (платежное поручение 18.08.2020 № 5).

На основании статей 106, 110, 112 АПК РФ арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика, в том числе понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. и судебные издержки на оплату экспертизы в сумме 9 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера, поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины 6 000 руб. и издержки на выплату вознаграждения экспертам 9 000 руб.

Денежные средства в сумме 9 000 руб., предназначенные для выплаты вознаграждения эксперту, перечислены истцом на депозитный счёт арбитражного суда и будут перечислены на счет экспертной организации отдельным определением.

Денежные средства за проведение экспертизы в размере 21 000 руб. внесены на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Хакасия КМЭ г. Абакана платёжными поручениями от 03.09.2020 № 525111 в размере 18 000 руб., от 08.10.2020 № 639658 в размере 3 000 руб.

Поскольку на депозитный счёт суда внесены денежные средства в размере большем, чем требуется для проведения экспертизы, с учетом результатов рассмотрения дела, ответчику подлежат возврату с депозитного счета суда перечисленные денежные средства в размере 21 000 руб. Указанные денежные средства будут возвращены истцу отдельным определением.

Настоящее решение считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им заказным письмом или вручены под расписку.

Руководствуясь статьями 101, 106, 110, 112, 167 – 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования: урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «Карат» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного в городе Абакане по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 28, пом. 17Н, площадью 219,1 кв.м., и изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 6 691 000 (шесть миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) рублей, без НДС.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.»;

- пункт 2.2 договора: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 на основании Заключения ООО «Эксперт - Оценка», подготовленного на основании определения Арбитражного суда Республики Хакасия от 15.10.2020 по делу № А74-6919/2020.»;

- пункт 2.3.1 договора: «Стоимость нежилого помещения в размере 6 691 000 (шесть миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) рублей оплачивается Покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора. Стоимость нежилого помещения в составе ежеквартальных платежей распределяется равными частями»;

- График платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой, расположенного в городе Абакане по адресу: ул. Маршала Жукова, д. 28, пом. 17Н (Приложение № 1 к договору) подлежит изменению с учётом установленной общей стоимости нежилого помещения в размере 6 691 000 (шесть миллионов шестьсот девяносто одна тысяча) рублей.

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «Карат» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 (шесть тысяч) рублей и расходы по оплате экспертизы в сумме 9 000 (девять тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд (г. Красноярск) в течение месяца с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья А.А. Пономарёва