Решение от 28 августа 2025 г. по делу № А03-10327/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем  Российской  Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул                                                                                               Дело № А03-10327/2025


Резолютивная часть решения суда объявлена 25 августа  2025 года


Решение суда изготовлено в полном объеме 29 августа  2025 года


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Янушкевич С.В., при ведении протокола секретарем Осокиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул, к  Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул, 

об обязании заключить договор купли-продажи арендованного недвижимого имущества, - имущества, расположенного по адресу: <...>, приобретаемого в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) на условиях предоставления рассрочки платежа на 5 лет равными частями в отношении всех объектов, в том числе земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2, по доверенности от 29.08.2024, диплом № 447 от 23.06.2005, паспорт,

от ответчика: ФИО3, по доверенности № ЕХ-1891 от 24.02.2025, диплом № 872 от 01.07.2011, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай,  (далее – ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи арендованного недвижимого имущества, - имущества, расположенного по адресу: <...>, приобретаемого в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) на условиях предоставления рассрочки платежа на 5 лет равными частями в отношении всех объектов, в том числе земельного участка.

При рассмотрении спора от ответчика в суд поступил отзыв на иск, в котором ответчик возражает против удовлетворения исковых требований. В обоснование возражений ответчик со ссылкой на ст. 24 Закона №178-ФЗ, указал, что земельный участок не может быть предоставлен и как следствие не может быть предоставлена рассрочка на выкуп земельного участка.

Представитель истца на иске настаивала, привела пояснения.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, привела пояснения, просил увеличить срок производства работ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истца  подлежат удовлетворению  по следующим основаниям.

09.10.2020 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай были заключены договоры аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации №20-08, 20-09, 20-10, предметом аренды которых является недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>:

- нежилое здание общей площадью 31 кв.м., кадастровый номер 22:63:050243:34

- нежилое здание общей площадью 424,8 кв.м., кадастровый номер 22:63:050243:33

- нежилое здание общей площадью 204,6 кв.м., кадастровый номер 22:63:050243:274.

Срок действия договоров – 10 лет.


22.05.2024 истец обратился к арендодателю с заявлением о выкупе вышеуказанных объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и  среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 01.08.2024 МТУ Росимущества в АК и РА указало на отсутствие у истца оснований для реализации преимущественного права на приобретение арендуемых объектов, что фактически является отказом в реализации предпринимателем преимущественного права.

Решением Арбитражного суда Алтайского края по делу А03-15821/2024, заявленные требования были удовлетворены: решение Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай от 01.08.2024 № СВ-7276 об отказе индивидуальному предпринимателю ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, признано полностью незаконным. На Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты вступления настоящего решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли- продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В рамках исполнения вышеуказанных судебных актов, МТУ Росимущества проведена оценка объектов недвижимости и представлен проект договора купли-продажи.

Разделом 2 проекта Договора определен порядок оплаты:

- цена продажи имущества составляет 22 084 915 рублей (п. 2.1.)

- порядок оплаты: единовременно не позднее 30 календарных дней с даты заключения настоящего договора.

23.04.2025  ИП ФИО1 обратился к ответчику с заявлением о заключении договора о выкупе недвижимого имущества рассрочкой оплаты равными частями сроком на 5 лет.


На указанное заявление последовал ответ от 22.05.2025 с отказом в предоставлении рассрочки со ссылкой на невозможность предоставления рассрочки в отношении исключительно земельного участка.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом N 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого, если иное не определено данным Законом, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются федеральным законом.

Соответствующие особенности установлены Законом N 159-ФЗ, регулирующим основания и порядок выкупа арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности субъектами малого и среднего предпринимательства.

Действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абзац 5 части 4 пункта 1 информационного письма ВАС РФ N 134), в том числе при приобретении в собственность указанными субъектами арендованных отдельно стоящих зданий и сооружений в порядке Закона N 159-ФЗ одновременно с земельными участками, на которых такие объекты расположены.

Часть 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 178-ФЗ действие данного Закона распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьей 28 Закона N 178-ФЗ.

В силу пункта 7 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и статьи 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами.

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 23 марта 2010 г. N 14831/09 и от 03 апреля 2012 г. N 14556/11.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Оценив представленные документы, взаимоотношения сторон по спорному договору, суд принимает во внимание, что из материалов дел не следует направление ответчиком акцепта, либо отказ от акцепта, либо акцепта оферты истца на иных условиях.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии у истца права на понуждение ответчика к заключению спорного договора в судебном порядке.

Статьей 12 Закона N 178-ФЗ предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.


Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 03 апреля 2012 N 14556/11, и Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определениях от 06 июня 2017 N 306-ЭС17-737 и от 18 августа 2022 N 305-ЭС22-6663, в случае одновременного приобретения на основании положений Закона N 159-ФЗ здания и земельного участка, ввиду того, что покупатель не является собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка определяется исходя из рыночной стоимости данного имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 03 ноября 1998 года N 25-П разъяснил, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм.

Общие правила оплаты имущества при приватизации государственного или муниципального имущества содержатся в статье 35 Закона N 178-ФЗ, согласно которой оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку.

Частью 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

В силу части 2 статьи 5 Закона N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 08 февраля 2011 г. N 131-О-О, 132-О-О указал, что части 1 и 2 Закона N 159-ФЗ, предусматривающие возможность как единовременной оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных пределах субъектам малого и среднего предпринимательства, направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи. Определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, публичные органы не


должны включать в них требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания (сооружения) в порядке Закона N 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание (сооружение) расположено (за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах), а предусмотренный статьей 5 Закона N 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок.

Иное толкование противоречит цели принятия Закона N 159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов зданий при реализации ими права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, на выкуп арендованного ими имущества с учетом необходимости одновременного приобретения ими здания и земельного участка, на котором здание расположено, исходя из их рыночной стоимости.

Возложение на субъектов малого и среднего предпринимательства обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость земельного участка существенно снизило бы возможность арендаторов выкупить арендованные здания и поставило бы их в неравное положение с иными субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими лишь помещения в зданиях.

Указанная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 25 ноября 2024 года № 301-ЭС24-12888 (по делу № А17-3262/2022).

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий  совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что исковые требования  заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Барнаул (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), договор купли-продажи арендованного недвижимого имущества, - имущества, расположенного по адресу: <...>, приобретаемого в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) на условиях предоставления рассрочки платежа на 5 лет равными частями в отношении всех объектов, в том числе земельного участка.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Барнаул (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), 15 000 руб. 00 коп. расходов по уплате  государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                     С.В. Янушкевич