Решение от 25 сентября 2024 г. по делу № А41-64327/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-64327/24
26 сентября 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 24 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                     при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Искандаровой К.У., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СЕРПУХОВ (142203, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ФИО1, Г СЕРПУХОВ, УЛ СОВЕТСКАЯ, Д. 88, ПОМЕЩ. 435, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.12.2002, ИНН: <***>)

к ИП ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 16.03.2011)

о расторжении договора аренды земельного участка №2137 от 29.12.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:32:0020113:160, расположенного по адресу: Московская обл., Серпуховский район, п. Оболенск, категория земель – "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", вид разрешенного использования "производственная деятельность"

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (143403, Московская обл, Красногорск г, Речная ул, влд. 8, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>);

при участии в судебном заседании - согласно протоколу 



УСТАНОВИЛ:

КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДСКОГО ОКРУГА СЕРПУХОВ (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее – ответчик) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка №2137 от 29.12.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:32:0020113:160, расположенного по адресу: Московская обл., Серпуховский район, п. Оболенск, категория земель – "земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения", вид разрешенного использования "производственная деятельность"


К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Истец обеспечил явку представителя в судебное заседания, заявленные требования поддержал.

Ответчик в судебное заседание явился, с доводами истца не согласился, по основаниям, изложенным в отзыве, в иске просил отказать в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Рассмотрев материалы дела в объеме представленных доказательств, заслушав доводы представителя ответчика, суд установил следующее.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что между Администрацией Серпуховского муниципального района Московской области и ЗАО «Торговый дом ФИО3 и Ко» заключен договор аренды земельного участка №2137 от 29.12.2014, на основании постановления администрации Серпуховского муниципального рацона от 29.12.2014 №О предоставлении в аренду ЗАО «Торговый дом ФИО3 и Ко» земельного участка, расположенного в районе п.Оболенск городского поселения Оболенск Серпуховского муниципального района».

Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:32:0020113:160, расположенный по адресу: Московская область, Серпуховский район, п.Оболенск, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», вид разрешенного использования «производственная деятельность».

Срок действия данного договора установлен с 29.12.2014 по 28.12.2063.

05.09.2018 между сторонами по данному договору было заключено дополнительное соглашение, в связи со сменой правовой формы Арендатора с ЗАО на 29.05.2019 между ЗАО «Торговый дом ФИО3 и Ко» (ИНН <***>) и ООО «Дарус» (ОГРН <***>) был заключен договор об уступке права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, а именно было передано право аренды земельного участка по вышеуказанному договору аренды.

15.08.2023 между ООО «Дарус» (ОГРН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП<***>) был заключен Договор об уступке права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по которому земельный участок пц вышеуказанному договору аренды был передан во владение и пользование Индивидуальному предпринимателю ФИО2.

Договор аренды и договоры об уступке права были зарегистрированы в установленном законе порядке, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с пунктом 4.4.2 Договора Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Истцом составлен Акт от 19.04.2024 № 64ВО-439 выездного обследования земельного участка, главным специалистом отдела муниципального земельного контроля администрации г.о. Серпухов, согласно которому на территории земельного участка наблюдается наличие сорной растительности, кустарников, сухостоя. Также наблюдается очаговое зарастание деревьями более 80%, ориентировочная высота которых составляет до 6 метров. Из указанных данных сотрудником администрации сделан вывод о наличии признаков неиспользования земельного участка.

Истцом указано, что земельный участок используется ответчиком не по целевому назначению, а также указан на неиспользовании/не освоение земельного участка в течение 1 года), участок зарос растительностью и деревьями, не используется, что является основанием для расторжения договора.

Истец уведомлял ответчика претензией от 24.04.2024 № 430-04/17 исх. об устранении вышеуказанного нарушения с предоставлением разумного срока для его устранения — до 06.05.2024, либо обратиться с заявлением о расторжении вышеуказанного договора. В случае неисполнения данного требования Комитет по управлению имуществом г.о. Серпухов будет вынужден обратиться в суд в защиту своих прав и интересов с требованием о досрочном расторжении договора аренды земли.

 Поскольку в досудебном порядке требования истца не были удовлетворены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая по доводам истца представил отзыв на исковое заявление, в соответствии с которым указал, что ответчик является арендатором указанного земельного участка с 15.08.2023, то есть на момент направления истцом претензии являлся арендатором менее 1 года.  Соответственно довод о правомерности расторжения договора со ссылкой на п. 4.1.1. Договора аренды несостоятелен.

Ответчиком указано, что с целью использования земельного участка ввиду отсутствия ГПЗУ, подано заявление на получение государственной услуги «подготовка градостроительного плана земельного участка», без существования которого невозможно приступить к использованию участка по назначению.

В акте осмотра, представленного истцом от 19.04.2024 № 64ВО-439 установлено, что на территории земельного участка наблюдается очаговое зарастание деревьями более 80%, ориентировочная высота которых составляет до 6 метров. Из указанных данных сотрудником администрации сделан вывод о наличии признаков неиспользования земельного участка. Таким образом подтверждается факт передачи земельного участка Ответчику с уже имеющимися на нем многолетними деревьями (которые не могли вырасти за менее чем 1 год до 6-ти метров). Наличие указанных деревьев препятствовало использованию участка сразу по назначению при заключении и регистрации договора об уступке прав. Ответчиком приняты меры по получению порубочного билета, а именно: для вырубки деревьев необходимо изготовление дендроплана, заявка на изготовление которого была также подана после получения ГПЗУ.

Также ответчик отмечает, что задолженностей по оплате арендных платежей не имеется. Прекращение договора существенно нарушит баланс интересов сторон договора и может принести убытки ответчику. Кроме того, ответчик указал на неразумный срок, установленный в претензии для устранения нарушений, псокольку являлись праздничными днями.  В связи с чем в иске просил отказать в полном объеме.

 Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом первой инстанции, претензией от 24.04.2024 истец предложил ИП ФИО2 досрочно расторгнуть договор аренды.

Данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации в качестве юридического лица, следовательно, претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

В обоснование требования о расторжении договора аренды истцом представлен Акт  от 19.04.2024 № 64ВО-439 выездного обследования земельного участка, составленный главным специалистом отдела муниципального земельного контроля администрации г.о. Серпухов, согласно которому на территории земельного участка наблюдается наличие сорной растительности, кустарников, сухостоя. Также наблюдается очаговое зарастание деревьями более 80%, ориентировочная высота которых составляет до 6 метров. Из указанных данных сотрудником администрации сделан вывод о наличии признаков неиспользования земельного участка, использование не по целевому назначению.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Довод истца относительно несоответствие цели использования испрашиваемого земельного участка основным видам разрешенного использования, установленным договором, также подлежит отклонению как необоснованный.

Из материалов дела следует, что ответчик в настоящее время осуществляет действия, направленные на подготовку разрешительной документации, необходимой для строительства, освоения земельного участка, приняты меры по получению порубочного билета, изготовление дендроплана. получен порубочный билет, без которого невозможно приступить к строительству, а также получен градостроительный план земельного участка.

Указанные действия проведены ответчиком после заключения договора от 15.08.2023 об уступке права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, что подтверждается записью о регистрации права от 24.08.2023 № 50:32:0020113:160-50/152/2023-3.

Судом установлено, что ГПЗУ получен ответчиком на основании заявления от 27.11.2023, договор №AAY/VR-1-15-122023 на выполнение проектных работ заключен 15.12.2023, договор №060824/I-ДИ на выполнение дендрологических работ заключен 15.05.2024. Также представлены платежные документы об оплате оказанных ответчику услуг.

То есть ответчик в течение 9 месяцев с даты заключения договора (15.08.2023) осуществлял необходимые действия, связанные с освоением земельного участка и дальнейшего строительства.

Поскольку в данном случае земельный участок имеет вид разрешенного использования – «производственная деятельность», обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Кроме того, согласно представленной в материалы дела документации в границах спорного участка ответчиком планируется строительство объекта.

Безусловных доказательств неиспользования земельного участка, а также использования земельного участка не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, истцом в материалы дела не представлено, судом не установлено.

Также суд отмечает, что на момент передачи земельного участку ответчику, на указанному земельном участке уже имелось зарастание деревьями более 80%, ориентировочная высота которых составляет до 6 метров, поскольку рост деревьев до указанной высоты невозможен в период с 15.08.2023 до момента проведения истцом осмотра (мене 1 года).

Доказательств обращения истца с требованиями устранить данные нарушения к предыдущему арендатору, истцом в материалы дела также не представлено.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается принятие ответчиком мер, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, требования истца являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).


Судья                                                       Д.Н. Москатова