Решение от 10 августа 2018 г. по делу № А32-44677/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-44677/2014

г. Краснодар «10» августа 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 30 мая 2018 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 10 августа 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-44677/2014


по иску общества с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера» (ОГРН <***> ИНН <***>)


к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея


об обязании заключить договор аренды земельного участка,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега», администрации муниципального образования город-курорт Сочи, департамента имущественных отношений Краснодарского края, министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, ГУП Краснодарского края «Дагомысское ДРСУ», департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, автономной некоммерческой организации популяризации и развития автоспорта «Росгонки»,


при участии в судебном заседании представителя ООО «Имеретинская Ривьера» - ФИО1 (по доверенности от 29.12.2017), представителя МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея – ФИО2 (по доверенности от 06.02.2018),



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера» (далее – Общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее – Управление) (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Краснодар об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019, площадью 294 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, на условиях договора аренды, изложенных в исковом заявлении.

Решением от 23.09.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.12.2016, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Преимущественное право на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок на основании договора аренды. При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Суды установили, что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1220, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 не подлежал изъятию в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поэтому общество обладает правом на заключение договора аренды спорного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019.

Ссылки Управления на отсутствие у общества титула на исходный земельный участок, а также выводы о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2006, заключенного ФГУП «Южзеленхоз» и ООО «РогСибАл», содержащиеся в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 12.08.2009 по делу №А32-4502/2009, суды отклонили.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.04.2017 по делу №А32-44677/2014 решение и апелляционное постановление отменены.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении по настоящему делу указал следующее.

17 июня 2009 года Управление Росимущества (арендодатель) и ООО «Имеретинская Ривьера» (арендатор) заключили договор аренды № 77000001276 земельного участка площадью 606 675 кв.м с кадастровым номером 23:49:0000000:405, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик.

На основании распоряжения Территориального управления № 1091-р от 30 сентября 2010 года «О внесении изменений в договор аренды от 17.06.2009 № 7700001276 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 23:49:0000000:405», из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:405 площадью 606 675 кв.м был образован земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:24 площадью 29 654 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, с разрешенным использованием – для размещения олимпийских объектов и предоставлен в аренду Обществу по договору № 7700001598 от 30.09.2010 сроком до 29 декабря 2055 года.

В соответствии с документацией по планировке территории олимпийского объекта федерального значения «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)», утвержденной приказами Минрегионразвития РФ от 01.09.2010 № 60-ОИ «Об утверждении проекта планировки территории Имеретинской низменности Адлерского района города Сочи», от 11.11.2010 № 117-ОИ «Об утверждении проекта межевания территории для размещения олимпийского объекта «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)», земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402037:24, 23:49:0402037:124 и 23:49:0000000:74 частично вошли в границы строительства олимпийского объекта «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)».

Как следует из письма департамента по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года от 12.04.2013 № 81-3352/13-05.2, на основании п. 13 ст. 15 Закона № 310-ФЗ в результате раздела в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:24 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 23:49:0402037:1015 площадью 366 кв.м., 23:49:0402037:1014 площадью 23 471 кв.м., 23:49:0402037:1016 площадью 1 284 кв.м., 23:49:0402037:1017 площадью 940 кв.м., 23649:0402037:1018 площадью 2 349 кв.м., 23:49:0402037:1019 площадью 1 004 кв.м.

На основании п. 16 ст. 15 Закона № 310-ФЗ главой администрации (губернатором) Краснодарского края издано распоряжение 213-р от 15.03.2013 г. об изъятии для федеральных нужд в целях строительства олимпийского объекта федерального значения «сети канализации, водоснабжения, теплоснабжения, система водоочистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)» путем прекращения права аренды ООО «Имеретинская Ривьера» земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1220 площадью 710 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 площадью 1 004 кв.м.

В результате выдела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1220 площадью 710 кв.м. оставшаяся площадь земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 составила 294 кв.м.

Уведомлением департамента по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года от 25.03.2013 исх. № 81-2546/13-02.2 ООО «Имеретинская Ривьера» поставлено в известность об изъятии путем прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1220 площадью 710 кв.м., который будет образован в результате раздела земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 площадью 1 004 кв.м. и о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 площадью 1 004 кв.м.

24.08.2013 управление и общество заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды № 7700001598 от 30.09.2010, согласно которому предметом договора аренды стали земельные участки, общей площадью 5673 кв.м., адрес Нагорный тупик, образованные из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:24 площадью 29 654 кв.м., в том числе: - участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1079 площадью 4367 кв.м., для размещения объекта «Автомобильные дороги в Имеретинской низменности…»; - земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1015 площадью 366 кв.м., разрешенное использование «крытый конькобежный центр…»; - участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1017 площадью 940 кв.м., разрешенное использование: организация особо охраняемой природной территории регионального значения природного орнитологического парка в Имеретинской низменности.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 площадью 294 кв.м., также образованный при разделе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:24, в вышеуказанное дополнительное соглашение не вошел.

Общество обратилось в Территориальное управление с заявлением, в котором в соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ, просило заключить договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 площадью 294 кв.м. (письмо № ИР-28/10-39 от 28.10.2013 г., № ИР-14/03-54 от 14.03.2014).

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в применимой редакции) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1220, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 изъятию в соответствии с Законом N 310-ФЗ не подлежал, поэтому суды пришли к выводу о том, что общество обладает правом на заключение с ним договора аренды участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного в аренду земельного участка. В отсутствие доказательств необходимости в измененном участке в целях олимпийского строительства, а также сведений о том, что общество имело намерение прекратить арендные правоотношения, возникшие из договора от 30.09.2010 N 7700001598, суды пришли к выводу о наличии у истца права на заключение договора аренды испрашиваемого участка.

В соответствии с пунктами 1 и 15 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №257-ФЗ) автомобильная дорога – объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог (пункт 1); полоса отвода автомобильной дороги - земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса (пункт 15).

В пункте 16 статьи 3 Закона N 257-ФЗ дано определение придорожных полос автомобильной дороги как территорий, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги.

В соответствии со статьей 25 Закона N 257-ФЗ границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом утверждаемых Правительством Российской Федерации норм отвода земель для размещения указанных объектов.

Как следует из представленного в материалы дела кадастрового паспорта от 15.12.2014, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 расположен в непосредственной близости от автомобильной дороги и имеет обременение в виде сервитута для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения «Трасса для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии «Формулы-1» в Имеретинской низменности и объекты инфраструктуры, обеспечивающие ее функционирование (проектные и изыскательские работы, строительство)». В кадастровом паспорте также указано, что земельный участок предназначен для сетей канализации, водоснабжения, теплоснабжения, системы водоочистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство).

С учетом расположения требуемого земельного участка, суд кассационной инстанции сделал вывод о необходимости исследовать следующие вопросы: о наличии на участке объектов, не принадлежащих истцу, а также о нахождении испрашиваемого земельного участка в границах полосы отвода автомобильной дороги.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега» (ИНН <***>), а также администрация муниципального образования город-курорт Сочи.

Определением от 20.09.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края, ГУП КК «Дагомысское ДРСУ», департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края.

Определением от 28.03.2018 судом произведено процессуальное правопреемство в виде замены Территориального управления Росимущества в Краснодарском крае на Межрегиональное Теруправления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея.

По ходатайству НАО «Центр «Омега» к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена автономная некоммерческая организация популяризации и развития автоспорта «Росгонки» (далее – АНО «Росгонки») (ИНН – <***>, ОГРН – <***>) как новый собственник трассы «Формула-1».

В отзыве, представленном в материалы дела, МТУ Росимущества в качестве оснований для отказа приводит довод о нахождении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 в полосе отвода автомобильной дороги - ул. Триумфальная. Ссылаясь на совместный акт осмотра земельного участка, указывает на невозможность предоставить в аренду земельный участок, на котором расположено асфальтовое мощение (пешеходная дорожка). Основанием для отказа в иске считает нарушение прав НАО «Центр «Омега», в интересах которого установлен сервитут «для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения «Трасса для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии «Формула-1» в Имеретинской низменности и объекты инфраструктуры, обеспечивающие ее функционирование проектные и изыскательские работы, строительство)».

АНО «Росгонки» против удовлетворения требований возражает на основании невозможности заключения договора аренды с изменившимся разрешенным использованием, считает невозможным предоставление в аренду земельного участка, на котором расположены коммуникации, не принадлежащие истцу. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 имеет обременение в виде сервитута в интересах ОАО «Центр «Омега» для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения «Трасса для проведения шоссейно-кольцевых автомобильных гонок серии «Формула-1» в Имеретинской низменности и объектов инфраструктуры, обеспечивающие ее функционирование (проектные изыскательские работы, строительство).

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 22 по 30 мая 2018 года, представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал. Представитель МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея просил в исковых требованиях отказать по доводам отзыва, ссылаясь на наличие на спорном земельном участке тротуара, который, по мнению ответчика, относится к землям общего пользования муниципального образования, предоставление которых в аренду недопустимо.

Остальные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки своих представителей не обеспечили, судебное заседание проведено в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

С целью исследования вопроса о наличии на спорном земельном участке объектов, не принадлежащих ООО «Имеретинская Ривьера», судом в определении от 14.06.2017 на стороны была возложена обязанность провести совместный осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:43:0402037:1019.

Сторонами представлен Акт обследования (осмотра) земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 12.07.2017. По результатам осмотра было установлено, что земельный участок не огорожен, объекты капитального строительства отсутствуют. На территории обследуемого земельного участка расположена часть, приблизительно площадью 10 кв.м, асфальтового мощения (пешеходная дорожка). Проход, доступ на территорию обследуемого земельного участка осуществляется через территорию смежного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1080, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации Краснодарскому краю (государственная регистрация запись от 08.06.2016 № 23-23/050-23/050/006/2016-1663).

Также установлено, что ограждение трассы «Формула-1» расположено на расстоянии 4,07 м от границы обследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:04020037:1019. Расстояние от дорожного полотна трассы «Формула-1» до ближайшей границы обследуемого земельного участка составляет 14 м.

Акт обследования дополнен фототаблицей, на которой видно, что земельный участок свободен от строений, на части земельного участка имеется асфальтовое мощение.

Также по требованию суда истцом представлены в материалы дела сведения информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) города-курорта Сочи от 11.12.2017 №21.01-21/38767, согласно которым разрешенное использование земельного участка – канализационная насосная станция в составе сетей канализации, водоснабжения, теплоснабжения, системы водоочистки в Имеретинской низменности (Проектные и изыскательские работы, строительство). Земельный участок не располагается в зонах охраны памятников истории и культуры, в границах особо охраняемых природных территорий, границах водоохранных зон. В соответствии с Проектом планировки территории Имеретинской низменности (приказ Минрегионразвития РФ от 27.07.2011 № 104-ОИ, приказ Минстроя РФ от 28.03.2016 № 622/пр «Об утверждении ДПТ, предназначенной для размещения «Детский образовательный центр» в Имеретинской низменности Адлерского района г. Сочи») земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 частично расположен в границах красных линий.

Исследуя представленный сторонами акт осмотра, а также учитывая общедоступные сведения Публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/), судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 расположен вблизи автомобильной дороги – улица Триумфальная, а также вблизи трассы «Формула-1».

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ») автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Законодатель разделяет понятия «полоса отвода автомобильной дороги» и «придорожная полоса автомобильной дороги». Под полосой отвода понимаются земельные участки (независимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, дорожных сооружений и на которых располагаются или могут располагаться объекты дорожного сервиса (пункт 15 статьи 1 257-ФЗ).

Под придорожной полосой понимаются территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода автомобильной дороги и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения требований безопасности дорожного движения, а также нормальных условий реконструкции, капитального ремонта, ремонта, содержания автомобильной дороги, ее сохранности с учетом перспектив развития автомобильной дороги (пункт 16 статьи 3 Федерального закона №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ»).

В отношении придорожных полос автомобильных дорог устанавливается их ширина в 20, 50, 75, 100, 150 метров (статья 26 Федерального закона №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ»).

Исходя из смысла пункта 1 статьи 26 Федерального закона №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ» придорожные полосы устанавливаются для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов.

Автомобильная дорога – улица Триумфальная расположена в границах муниципального образования город Сочи, следовательно, в отношении данной дороги могут быть установлены только полосы отвода, границы которых согласно статьи 25 Федерального закона № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности РФ» определяются на основании документации по планировке территории.

Согласно постановлению главы администрации Краснодарского края от 30.09.2008 №977 «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования регионального и межмуниципального значения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края», постановления главы администрации Краснодарского края от 16 февраля 2016 г. № 67 «Об утверждении перечней имущества, принимаемого из муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи в государственную собственность Краснодарского края на безвозмездной основе, и о внесении изменений в постановление главы администрации Краснодарского края от 30 сентября 2008 года № 977 «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, находящихся в государственной собственности Краснодарского края», а также согласно отзывам Министерства транспорта Краснодарского края и ГУП КК «Дагомысское ДРСУ», автомобильная дорога по улице Триумфальной в городе Сочи является дорогой краевого уровня собственности, и последнее осуществляет её содержание на основании соответствующего государственного контракта.

Таким образом, в отношении автомобильной дороги, расположенной в населенном пункте (улица Триумфальная в г. Сочи) границы полосы отвода должны устанавливаться на основании документации по планировке территории с учётом требований Постановления Правительства РФ от 2 сентября 2009 г. №717 «О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса».

В представленном департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Приказе Минрегионразвития РФ от 12.02.2013 № 19-ОИ «Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки и проекта межевания) для размещения олимпийских объектов, предусмотренных пунктами №№ 8,9,10,11,12,13,14,54 (1) Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 29.12.2007 №991», границы полосы отвода автомобильной дороги по ул. Триумфальная не установлены.

С целью исследования вопроса о нахождении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 в границах полосы отвода автомобильной дороги трассы «Формула-1», судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена управляющая компания трассы «Формула-1» - НАО «Центр передачи технологий строительного комплекса Краснодарского края «Омега».

В отзыве, представленном в материалы дела, НАО «Центр «Омега» против удовлетворения требований, заявленных ООО «Имеретинская Ривьера», возражало на том основании, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 в период проведения международных мероприятий «Гран при России «Формула-1» попадает под требования к антитеррористической защищённости мест массового пребывания людей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 25 марта 2015 № 272. Указанный земельный участок входит в комплекс мер, установленных подпунктом «а» пункта 11 Паспорта безопасности места массового пребывания людей, а именно: ограждение места массового пребывания людей, инженерные заградительные сооружения, препятствующие несанкционированному проезду транспорта на территорию места массового пребывания людей, а также иных мер антитеррористической защищённости.

Вместе с тем, паспорт безопасности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019 НАО «Центр «Омега» представлен не был.

Пункт 8 Постановления Правительства РФ от 25 марта 2015 № 272 предусматривает, что для проведения категорирования места массового пребывания людей и оценки состояния его антитеррористической защищенности решением руководителя исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (главы муниципального образования), на территории которого расположено место массового пребывания людей, создается межведомственная комиссия по обследованию места массового пребывания людей, которая в 10-дневный срок со дня обследования оформляет акт обследования, а на его основании составляется паспорт безопасности объекта.

Паспорт безопасности является информационно-справочным документом, который отражает состояние антитеррористической защищенности места массового пребывания людей и содержит перечень необходимых мероприятий по предупреждению (пресечению) террористических актов в месте массового пребывания людей. Паспорт безопасности является документом, содержащим служебную информацию ограниченного распространения, и имеет пометку «Для служебного пользования», если ему не присваивается гриф секретности.

Таким образом, Постановление Правительства №272 регулирует только вопросы по возможным ограничениям в эксплуатации земельных участков их собственниками, арендаторами и лицами, использующими земельные участки на ином виде прав, лишь в период проведения массовых мероприятий, а не на протяжении всего периода владения земельным участком.

Учитывая, что Межрегиональным территориальным управлением в процессе производства по настоящему делу не приведены какие-либо иные обоснованные возражения против заключения договора аренды земельного участка с истцом, не заявлены возражения и в отношении конкретных условий договора, изложенных истцом в исковом заявлении, и исследовав дополнительные обстоятельства в соответствии с постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по настоящему делу, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Имеретинская Ривьера».

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1019, площадью 294 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, ранее являлся частью земельного участка площадью 606 675 кв.м с кадастровым номером 23:49:0000000:405, который использовался на основании договора аренды № 77000001276, заключенного с Теруправлением Росимущества по Краснодарскому краю.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды (редакция на момент обращения Общества в Управление Росимущества).

Ответчик относит спорный земельный участок к землям общего пользования по признаку прохождения по земельному участку асфальтового покрытия по направлению к сооружению трассы «Формула-1».

Вместе с тем, данное асфальтовое мощение, как видно из представленных фотоматериалов, занимает только незначительную часть спорного земельного участка, и упирается в глухое ограждение трассы «Формула-1». Ответчиком не доказано отнесение асфальтированного мощения ленточного типа к землям общего пользования муниципального образования. Администрация города Сочи, привлеченная к участию в деле, никаких пояснений относительно использования рассматриваемого земельного участка в составе территорий общего пользования, об отнесении асфальтированного замощения части спорного участка к территориям общего пользования, не привела, против удовлетворения исковых требований возражений не представила. При этом не всякое асфальтовое мощение земельного участка безусловно свидетельствует об отнесении данного участка к территориям общего пользования, и не исключает данный земельный участок из гражданского оборота, делая невозможным заключение в отношении участка договора его аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу о недоказанности ответчиком обременения спорного земельного участка режимом земель общего пользования, в связи с чем, суд не находит оснований считать спорный участок изъятым из оборота или ограниченным в обороте.

Суд также считает установленным при повторном рассмотрении дела, что испрашиваемый ООО «Имеретинская Ривьера» земельный участок не входит в полосы отвода автомобильной дороги по улице Триумфальная и трассы «Формула-1». Земельный участок свободен от объектов недвижимости, не принадлежащих истцу. На участке имеется часть асфальтового покрытия, чью принадлежность и цель использования не пояснила ни одна из сторон, участвующих в процессе, в том числе и администрация города Сочи, в адрес которой был направлен соответствующий запрос.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований.

В противном случае истец оказывается фактически лишенным права аренды спорного земельного участка в отсутствие актов об изъятии земельного участка и прекращении права аренды на него, и без предоставления равноценной компенсации. Обстоятельств, объективно исключающих аренду земельного участка, в том числе, таких как застройка участка, использование участка для размещения автомобильных дорог или включение участка в состав территорий общего пользования, судом не установлено. Приведенные ответчиком доводы не исключают возможность аренды спорного земельного участка и не свидетельствуют о прекращении права его аренды.

Возражений относительно конкретных условий договора аренды земельного участка ответчик не привел, иной вариант условий договора аренды не представил.

Аналогичная правовая позиция выражена в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2015 по делу №А32-44676/2014, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2016.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

обязать Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера» (ОГРН <***> ИНН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1019, площадью 294 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, на следующих условиях:


ДОГОВОР АРЕНДЫ


земельного участка, находящегося в федеральной собственности,

№_______________________


г. Краснодар «____» _____________ года


Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, действующее на основании ___________________________________________________________________, в лице _________________________________________________________________, действующего на основании _____________________________________________________________________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера», в лице _________________________________________________________________________, действующего на основании _________________________________________________,

именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, и именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора


1.1. Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402037:1019,

местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, ул. Нагорный тупик, 13

(далее - Участок)

разрешенное использование: «канализационная насосная станция в составе сетей канализации, водоснабжения, теплоснабжения, системы водоочистки в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)»,

в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 294 кв.м.


2. Срок Договора


2.1. Срок аренды участка устанавливается до 29.12.2055 года.

2.2. Договор вступает в силу с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах).


3. Размер и условия внесения арендной платы


3.1. Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Площадь земельного участка 294 кв.м.


Ставка арендной платы 17,22 руб/кв.м.


294 кв.м. х 17,22 руб./кв.м. = 5 062 руб. 68 коп.

(сумма цифрами)


Пять тысяч шестьсот два рубля 68 копеек

(сумма прописью)


3.2. Расчет арендной платы произведен в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 10.09.2008 № 270 «Об определении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов».

3.3. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем изменяется при изменении ставки арендной платы. Изменения ставки арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к Договору.

3.4. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требования законодательства Российской Федерации.

3.5. В случае передачи участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по Договору.

3.6. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации права собственности Российской Федерации на Участок за каждый день фактического использования и вносится Арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10 числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

3.7. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по Договору отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается.

3.8. Арендная плата и пеня вносятся Арендатором путем перечисления по следующим реквизитам:

получатель: Управление федерального казначейства по Краснодарскому краю (Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея)


ИНН <***>

КПП 230801001

Расчетный счет получателя: <***>

Банк получателя: ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю г. Краснодар

БИК банка получателя: 040349001


В платежном документе указываются:

- статус плательщика 08 (плательщик иных обязательных платежей в бюджет);

- КБК 16711105021016000120;

- Код ОКТМО 03701000001;

а также код основания платежа; код периода, за который осуществляется платеж; номер Договора; дата заключения Договора; тип платежа; назначение платежа.


3.9. Неиспользование участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.


4. Права и обязанности Арендодателя


4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Вносить изменения и дополнения в Договор в случае внесения таковых в действующее законодательство.

4.1.2. Получить возмещение убытков, причиненных ухудшением качественных характеристик Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

4.1.3. Осуществлять контроль за использованием и охраной участка.

4.1.4. Приостанавливать работы, ведущиеся Арендатором с нарушением гражданского, земельного, природоохранного или иного специального законодательства или условий, установленных Договором.

4.1.5. Требовать досрочного расторжения договора при следующих существенных нарушениях условий Договора:

- использовании участка (его части) не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 Договора;

- неиспользовании участка (его части) в течение одного года;

- нарушении Арендатором условий предоставления участка, указанных в п. 9 Договора и невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3. Договора;

- невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного п. 3.6. Договора срока платежа;

- неподписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору;

- использовании Участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

4.1.6. На беспрепятственный доступ на территорию Участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия договора.

4.2.2. Передать Арендатору участок свободным от прав третьих лиц на срок, установленный Договором.

4.2.3. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.8. Договора.

4.2.4. Своевременно информировать об изменениях ставок арендной платы письменным уведомлением либо опубликованием в периодической печати.


5. Права и обязанности Арендатора

5.1. Арендатор имеет право:

5.1.1. Досрочно, по минованию надобности в участке, расторгнуть Договор, направив не менее чем за 90 календарных дней письменное предложение Арендодателю о расторжении Договора.

5.1.2. Самостоятельно осуществлять хозяйственную деятельность на Участке в соответствии с целями и условиями предоставления Участка.

5.1.3. Возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием Участка при условии письменного согласия Арендодателя.

5.1.4. Требовать досрочного расторжения Договора в случаях, когда:

- Арендодатель создает препятствия в использовании Участка;

- предоставленный участок имеет недостатки, препятствующие его использованию, о которых арендатор не знал на момент заключения Договора.

5.1.5. На предоставление участка в преимущественном порядке по истечении срока действия договора, на принятых Сторонами необходимых условиях, по письменному заявлению Арендатора, направленному Арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней до истечения срока действия Договора.

5.2. Арендатор обязан:

5.2.1. В полном объеме выполнять все условия Договора.

5.2.2. Своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с п. 3 Договора без выставления счетов Арендодателем.

5.2.3. В случае перерасчета размера арендной платы в сторону увеличения, разницу между прежней и вновь пересчитанной суммами арендной платы вносить не позже установленного п. 3.6. Договора срока внесения арендной платы. Арендная плата исчисляется и вносится в лицевой счет Договора с момента вступления в силу нормативного правового акта, на основании которого производится перерасчет размера арендной платы.

5.2.4. Представить Арендодателю не позднее десятого числа второго месяца каждого квартала копию платежного документа, подтверждающего перечисление арендной платы.

5.2.5. Не позднее 20 января года, следующего за отчетным, производить с Арендодателем сверку расчетов арендной платы за Участок с составлением акта сверки.

5.2.6. Использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п. 1.1. Договора.

5.2.7. Содержать в должном санитарном порядке и чистоте Участок и прилегающую к нему территорию.

5.2.8. При использовании участка не наносить ущерба окружающей среде.

5.2.9. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, по его первому (письменному) требованию.

5.2.10. Возместить арендодателю убытки в случае ухудшения качественных характеристик участка и экологической обстановки, причиненных в результате своей хозяйственной и иной деятельности.

5.2.11. Вести работы по благоустройству участка, в том числе посадку зеленых насаждений. Сохранять зеленые насаждения, находящиеся на Участке, в случае необходимости их вырубки или переноса получить разрешение в установленном порядке.

5.2.12. Не допускать строительство новых объектов до получения письменного согласия Арендодателя, разработки проектной документации, согласования, проведения экспертиз и утверждения, а также до оформления разрешения на строительство в установленном порядке.

5.2.13. До начала строительных работ получить соответствующее разрешение в установленном порядке.

5.2.14. Выполнять согласно требованиям соответствующих служб условия эксплуатации подземных и надземных коммуникаций, беспрепятственно допускать на Участок соответствующие службы для производства работ, связанных с их ремонтом, обслуживанием и эксплуатацией, не допускать занятие, в том числе временными сооружениями, коридоров инженерных сетей и коммуникаций, проходящих через Участок.

5.2.15. Не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков и иных лиц.

5.2.16. Беспрепятственно допускать на участок Арендодателя, его законных представителей и органы контроля за использованием и охраной земель с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

5.2.17. При изменении целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на Участке, обратиться к Арендодателю для внесения изменений в Договор и за перерасчетом размера арендной платы.

5.2.18. Письменно, в течение 10 дней, уведомить Арендодателя об изменении своего юридического и фактического адресов или иных реквизитов.

5.2.19. В случае прекращения деятельности Арендатора или передачи прав Арендатора на здания, строения, сооружения другому лицу в 10-дневный срок направить Арендодателю письменное уведомление об этом с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода с приложением копии правоустанавливающих документов (договор, свидетельство о государственной регистрации).

5.2.20. В случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам вносить арендную плату до момента расторжения Договора.

5.2.21. В случае передачи своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, в том числе передачи арендных прав в залог и внесения в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив, письменно, в течение десяти дней, уведомить об этом арендодателя с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, даты их перехода и правовых оснований передачи прав и обязанностей третьим лицам с приложением подтверждающих документов.

5.2.22. Направить не менее чем за девяносто календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в п. 2.1. договора, письменное предложение арендодателю о расторжении договора аренды, либо о заключении договора аренды на новый срок.

5.2.23. После подписания изменений к Договору произвести их государственную регистрацию в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ее территориальных органах).

5.2.24. При прекращении Договора вернуть Арендодателю участок в надлежащем состоянии.

5.2.25. Арендатор несет другие обязательства, установленные законодательством Российской Федерации.


5.3. Арендатор не вправе:

5.3.1. Передавать Участок в субаренду, а также передавать арендные права в залог без письменного согласия Арендодателя.

5.3.2. Нарушать существующий водоток и менять поперечный профиль Участков без разрешения соответствующих органов.

5.3.3. Нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций временными или капитальными зданиями и сооружениями без согласования в установленном порядке.

5.3.4. Использовать возведенные здания, строения, сооружения до получения утвержденного акта приемки объекта государственной комиссией.

5.4. В случае реорганизации Арендатора его права и обязанности по Договору переходят к другому лицу в порядке универсального правопреемства, действующего при реорганизации юридических лиц, при условии заключения дополнительного соглашения между Арендодателем и правопреемником.


6. Ответственность Сторон

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет имущественную и иную ответственность в соответствии с действующим законодательством и Договором.

6.2. В случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок Арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

6.3. Наложение пени в связи с нарушениями действующего законодательства не освобождает арендатора от устранения нарушений в установленный срок.

6.4. В случае несвоевременного возврата Арендатором Участка Арендодателю после прекращения действия договора, Арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки в двукратном размере.

6.5. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванное действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.


7. Изменение, расторжение и прекращение договора

7.1. Изменения и (или) дополнения к договору оформляются письменно Сторонами путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.

В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном п.8.1. договора.

7.2. Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5. Договора.

7.3. При прекращении договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю участок в надлежащем состоянии.


8. Рассмотрение и урегулирование споров

8.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в Арбитражном суде Краснодарского края в соответствии с действующим законодательством.

9. Особые условия Договора

9.1. Договор субаренды участка, в случае заключения на срок один год и более, а также договор передачи Арендатором своих прав и обязанностей по Договору подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальных органах) и направляются Арендодателю для последующего учета.

9.2. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

9.3. При досрочном расторжении Договора договор субаренды Участка прекращает свое действие.

9.4. Расходы по государственной регистрации договора, а также изменений и дополнений к нему, возлагаются на Арендатора.

9.5. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон, один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (его территориальные органы).

В качестве неотъемлемой части Договора к нему прилагаются:

- Акт приема-передачи земельного участка

- Кадастровый паспорт участка.


ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА СТОРОН:

Арендодатель Арендатор

Юридический адрес: 350014 Юридический адрес: 119034

<...><...>

Межрегиональное Территориальное ООО «Имеретинская Ривьера»

Управление Росимущества Фактический адрес: 119034,

<...>

в Краснодарском крае

и Республике Адыгея Телефон <***>

Фактический адрес: 350063 Факс <***>

<...>

Телефон <***>, факс <***>

Банковские реквизиты: Банковские реквизиты:

ИНН <***> КПП 230801001 ИНН <***>, КПП 770401001

р/с <***> р/с <***>

ГРКЦ ГУ Банка России по к/с 30101810400000000122

Краснодарскому краю г. Краснодар ОГРН <***> БИК 044585122


ПОДПИСИ СТОРОН


Арендодатель Арендатор


Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея в пользу общества с ограниченной ответственностью «Имеретинская Ривьера» (ОГРН <***> ИНН <***>) 4 000 рублей возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков