Решение от 10 ноября 2017 г. по делу № А01-1818/2016

Арбитражный суд Республики Адыгея

385000, Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, дом 15, www.adyg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А01-1818/2016
г. Майкоп
10 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 ноября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Шефрукова А.З., при ведении протокола помощником судьи Волосатовым А.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А01-1818/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) об изменении условий договора, третьи лица: Администрация муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Динара» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании после перерыва:

от истца – ФИО1 (доверенность в деле, личность установлена по паспорту),

от ответчика – ФИО2 (доверенность в деле, личность установлена по паспорту),

от третьего лица – ФИО3 (доверенность в деле, личность установлена по паспорту),

УСТАНОВИЛ:

10.08.2016 г. в Арбитражный суд Республики Адыгея поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – ООО «Лидер») к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее - Комитет) об изложении пункта 3 проекта договора купли-продажи муниципального имущества № 347 от 16.06.2016 г. в следующей редакции: «Имущество продается по цене 6 755 932 рубля без НДС».

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.08.2016 г. указанное исковое заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.11.2016 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрацию муниципального образования «Город Майкоп».

15.06.2017 г. истец уточнил исковые требования, согласно которым просил изложить пункт 3 договора купли-продажи недвижимого имущества № 347 от 16.06.2016 г. в следующей редакции: «Имущество продается по цене 13 085 024 рубля. Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта засчитываются в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя».

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточненные исковые требования.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 29.11.2016 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стройсервис-Динара».

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.09.2017 г. дело назначено к судебному разбирательству, судебное заседание назначено на 26.10.2017 г.

Судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 02.11.2017 г.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требований не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.04.2003 г. между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 596, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование за плату здание, сооружение, нежилое помещение по адресу: г. Майкоп, ул. Краснооктябрьская, д. 1, общей площадью 539,1 кв.м. (т. 1, л.д. 27-31).

Дополнительным соглашением от 12.03.2010 г. к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2003 г. № 596 внесены изменения: первоначальный арендатор – индивидуальный предпринимателя ФИО4 в преамбуле и тексте договора заменен на нового арендатора – общество с ограниченной ответственностью «Лидер» (т. 1, л.д. 26).

09.04.2013 г. ООО «Лидер» обратилось в Комитет с заявлением (исх. № 14 от 09.04.2013 г.) о передаче арендованного помещения в собственность в соответствии с ФЗ № 159.

29.04.2013 г. ООО «Лидер» обратилось в Комитет с заявлением (вход № 2285 от 29.04.2013 г.) с просьбой рассмотрения вопроса о продаже арендуемого муниципального помещения, находящегося по адресу: <...>, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159

11.07.2016 г. Комитет направил в адрес ООО «Лидер» договор купли-продажи муниципального имущества № 347 от 16.06.2016 г., согласно пункту 3 которого имущество продается по цене 13 085 024 рубля 58 копеек без НДС, согласно отчету об оценке № 1-999-О/2015. (т. 1, л.д. 16).

ООО «Лидер» не согласившись с сумой выкупной цены, вручило 15.07.2016 г. Комитету письмо от 14.07.2016 г. (т. 1, л.д. 13) и протокол разногласий к договору купли продажи муниципального имущества № 347 от 16.06.2016 г. (т. 1, л.д. 14), согласно которым просило учесть в договоре уплаченную за проведенный капитальный ремонт помещения на сумму 3 941 068 рублей, а также изложить пункт 3 договора в следующей редакции: «имущество продается по цене 11 990 000 рублей без НДС, согласно отчету об оценке № 2062 от 23.08.2013 г.».

02.08.2016 г. Комитет отказался подписывать протокол разногласий, указав, что согласно отчету № 1-999-О/2015 рыночная стоимость имущества составляет13 085 024 рубля 58 копеек без НДС, сведениями об уплате ООО «Лидер» за проведенный капитальный ремонт в размере 3 941 068 рублей Комитет не располагает (т. 1, л.д. 15).

В связи с отказом Комитета подписывать протокол разногласий и учета суммы за проведенный капитальный ремонт в размере 3 941 068 рублей, ООО «Лидер» обратилось с исковым заявлением, согласно уточненным требованиям которого, просил изложить пункт 3 договора купли-продажи недвижимого имущества № 347 от 16.06.2016 г. в следующей редакции: «Имущество продается по цене 13 085 024 рубля. Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта засчитываются в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя».

Спорные правоотношения между сторонами возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (редакция от 02.10.2010, действовавшая на момент подачи заявления о выкупе) субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 3 статьи Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

ООО «Лидер» воспользовалось своим правом, что подтверждается заявлением с от 29.04.2013 г.

Согласно пункту 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 г. № 7240/2012 разъяснено: в силу частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно отчету № 1-999-О/2015 от 31.07.2015 г., выполненному ООО «Институтом оценки и управления собственностью», рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 539,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Майкоп, ул. Пушкина/ул. Краснооктябрьская, д. 278/д. 1, определенная с учетом НДС по состоянию на 29.04.2013 г. составила 15 440 329 рублей.

Согласно исковому заявлению и протоколу разногласий ООО «Лидер» при установлении выкупной цены просит применить отчет об оценке № 2062 от 23.08.2013 г.

Из отчета об оценке № 2062 от 23.08.2013 г. (т. 1, л.д. 142-217) следует, что рыночная стоимость оцениваемого имущества с учетом НДС составляет 11 990 000 рублей по состоянию на 25.07.2013.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что отчет об оценке № 2062 от 23.08.2013 г. не подлежит применению при установлении выкупной цены поскольку цена определена по состоянию на 25.07.2013 г., а не на дату подачи ООО «Лидер» заявления (29.04.2013 г.). Суд считает, что установление Комитетом в договоре цены определенной в соответствии с отчетом № 1-999-О/2015 не противоречит закону, поскольку цена установлена на дату подачи заявления о выкупе.

Кроме того, согласно пункту 3 договора купли-продажи муниципального имущества № 347 от 16.06.2016 г., имущество продается по цене 13 085 024 рубля 58 копеек без НДС, согласно отчету об оценке № 1-999-О/2015.

Также согласно уточненному исковому заявлению, ООО «Лидер» просило изложить пункт 3 договора купли-продажи в следующей редакции: «Имущество продается по цене 13 085 024 рубля. Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта засчитываются в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя».

Таким образом, суд приходит к выводу, что между сторонами отсутствует спор по установлению цены недвижимого имущества, подлежащего продаже, а имеется лишь спор по зачету стоимости произведенных неотделимых улучшений объекта в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, лицо, заявляющее о зачете стоимости неотделимых улучшений, должно доказать факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений, выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

В материалы дела представлено письмо б/н, без даты (вх.07.04.2010) следующего содержания: «ООО «Лидер» на основании договора аренды недвижимого имущества № 596 от 01.04.2003 г. арендует нежилое помещение у МО «Город Майкоп», расположенное по адресу: <...>. Данное помещение требует провидения капитального ремонта, необходимо заменить все инженерные сети, в связи с чем прошу Вас отсрочить выплату арендной платы (т. 1, л.д. 33).

Таким образом, при прямом толковании указанного письма, суд приходит к выводу, что указанное письмо направлено лишь с целью предоставления отсрочки выплаты арендной платы и никакого отношения не имеет к обращению с просьбой разрешения произведения капитального ремонта.

В подтверждение произведенных неотделимых улучшений, истцом в материалы дела представлены договор подряда на капитальный ремонт помещения № 42 от 03.10.2011 г., заключенный между ООО «Лидер» (заказчик) и ООО «Стройсервис-Динара» (т. 3, л.д. 4-8), акт о приемке выполненных работ № 1 от 15.02.2012 (т. 3, л.д. 11-16), расходные кассовые ордера и квитанции.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 15.06.2017 г. по настоящему делу назначена судебная экспертиза, на разрешение которой эксперту поставлены следующие вопросы: проводился ли в помещениях арендуемых ООО «Лидер» по адресу: <...> капитальный ремонт помещений с созданием неотделимых улучшений? Каковы объемы и стоимость капитального ремонта помещений с созданием неотделимых улучшений по адресу: <...>?

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 26.09.2017 г. назначена дополнительная экспертиза на разрешение которой эксперту поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в помещении кафе, расположенном по адресу: <...> на дату определения рыночной стоимости данного помещения, согласно отчету об оценочной стоимости, проведенного Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп»?

Согласно заключению эксперта № 54-09/2017 рыночная стоимость неотделимых улучшений, с учетом износа материалов составила 4 018 148 рублей.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что внесение в договор формулировки в заявленном виде: «согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. 159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта засчитываются в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя», не может служить основанием для изменения договора, поскольку при наличии указанных улучшений, произведение указанного зачета является обязанностью для Комитета в силу закона.

Исходя из искового заявления, уточнения и данных пояснений суд приходит к выводу, что истец обратился в суд для установления выкупной цены с учетом произведенного зачета, который был бы установлен судом. Однако в уточненном исковом заявлении истцом не указана сумма на которую он просит произвести зачет. Таким образом, суд полагает, что сумма неотделимых улучшений на которую истец просит произвести зачет составляет 3 941 068 рублей, исходя из мотивировочной части искового заявления и письма от 14.07.2016 (т. 1, л.д. 13), в которых указана данная сумма.

В соответствии с пунктом 3.4.5. договора аренды № 596 при необходимости осуществления капитального ремонта и реконструкции помещения по заявлению арендатора порядок и условия определяются дополнительным соглашением к договору.

Истцом не представлено доказательств заключения дополнительного соглашения, предусмотренного указанным пунктом договора аренды.

В материалы дела представлен ответ Комитета № 1909 от 16.06.2010 на № б/н от 11.06.2010 г., следующего содержания: «Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» не возражает в проведении капитального ремонта в арендуемом нежилом помещении по адресу: г. Майкоп, ул. Пушкина/Краснооктябрьская, 278/1. После проведения ремонтных работ, Вам необходимо оформить произведенные перепланировки согласно действующему законодательству за счет собственных средств» (т.1, л.д. 32).

Из представленного письма невозможно определить в проведении каких конкретных видов работ не возражает Комитет. Истцом также не представлено доказательств оформления произведенных перепланировок.

В материалы дела не представлено доказательств того, что арендатор согласовал с арендодателем объем и стоимость неотделимых улучшений спорного арендуемого имущества.

Также в материалы дела не представлено доказательств, что истец представлял ответчику какие-либо доказательства произведенных работ до подачи иска в суд, в связи с чем у ответчика отсутствовали какие-либо основания для их зачета при составлении договора купли-продажи.

Истцом также не представлено доказательств реального нахождения денежных средств в кассе ООО «Лидер» в размерах соответствующих, выданным расходным кассовым ордерам.

Судом установлено, что в ордерах указано основание для выдачи денежных средств - договор № 2, отличный от представленного в материалы дела - № 42.

Кроме того, согласно материалам дела Комитет не возражал в проведении капитального ремонта без указания конкретных работ по состоянию на 16.06.2010 г., однако договор подряда на капитальный ремонт помещений № 42 заключен 03.10.2011 г., спустя более 1 года, таким образом, у суда отсутствуют основания полагать, что отсутствие возражений относилось к произведенным работам по указанному договору.

Также договор подряда не содержит существенного условия о его предмете, а именно содержание, вид и объем подлежащих выполнению работ. Из пункта 5.1. договора подряда № 42 следует, что после подписания договора заказчик обязан передать подрядчику техническую и сметную документацию, необходимую для строительства, согласованную со всеми необходимыми эксплуатирующими организациями, а также разрешение на строительство. Документы предусмотренные пунктом 5.1. договора в материалы дела также не представлено.

Исследовав акт выполненных работ № 1 от 15.02.2012, на основании которого ООО «Лидер» основывает свои исковые требования, суд приходит также к выводу, что часть материалов является отделимыми (лампы люминесцентные ртутные низкого давления, светильник потолочный или настенный, проверка на прогрев отопительных приборов с регулировкой, гидравлические испытания, разборка трубопроводов, демонтаж и др.), стоимость которых не подлежит зачету, не подлежит зачету сумма начисленного НДС, стоимость имущества подлежащая зачету должна быть определена с учетом фактического состояния, износа, степени повреждения и не может составлять сумму фактически понесенных затрат. Истцом не представлено доказательств возврата демонтированного имущества арендодателю.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные истцом в материалы дела доказательства и руководствуясь вышеназванными нормами материального права, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению поскольку отсутствуют разногласия по установлению выкупной цены, в части зачета не представлено доказательств согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений арендуемого имущества в произведенном объеме и стоимости, неотделимость всех произведенных улучшений, в предъявленную сумму входит НДС.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Лидер» к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» об изложении пункта 3 договора купли-продажи недвижимого имущества № 347 от 16.06.2016 в следующей редакции: «Имущество продается по цене 13 085 024 рублей. Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ стоимость произведенных неотделимых улучшений объекта засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта путем уменьшения доли ежемесячного платежа покупателя», отказать.

Копию решения направить лицам, участвующим в деле.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.З. Шефруков