Решение от 27 июня 2024 г. по делу № А41-17098/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-17098/24
27 июня 2024 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 июня 2024 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.О. Уваров , при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление ООО "ВЕГО РУС

к ИП ФИО2

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимости № 1А/2021 от 01.09.2021 г., заключенного между ООО "ВЕГО Рус", изложенного в письме от 12.02.2024 г.

встречного иска КРЕСЛАВСКОГО Д,В.

к ООО "ВЕГО РУС

о признании прекратившим действие с 01.05.2024 г. договора аренды недвижимости № 1А/2021 от 01.09.2021 г.

при участии в заседании: представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ВЕГО РУС" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП ФИО2 (далее – Предприниматель, ответчик) о признании недействительным решения об одностороннем от исполнения договора аренды недвижимости № 1А/2021 от 01.09.2021 г., заключенного между ООО "ВЕГО Рус" и ИП ФИО2

Определением суда от 24.06.2024 г. приняты к производству встречные исковые требования Предпринимателя к Обществу о признании прекратившим действие договора аренды недвижимости № 1А/2021 от 01.09.2021 г. с 01 мая 2024 года.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды недвижимости № 1А/2021 от 01.09.2021 г. (далее по тексту - Договор).

Согласно п. 1.1. Договора Арендодатель (ИП ФИО2 - Ответчик) обязуется за плату передать, а Арендатор (ООО «ВЕГО Рус - Истец») принять во временное владение и пользование (аренду), далее по тексту – Объект аренды: земельный участок с кадастровым номером 50:27:0000000:130564 общей площадью 13053 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Лаговское, вблизи д.Алтухово и объекты недвижимости, а также объекты некапитального строительства, расположенные в границах вышеуказанного земельного участка.

Договор заключен на неопределенный срок (п.4.1. Договора).

Пунктом 5.3. Договора предусмотрено право Арендодателя один раз в год изменять размер постоянной части арендной платы в одностороннем порядке по истечении календарного года на коэффициент инфляции в Российской Федерации, согласно данным Росстата, но не более чем на 4%.

01.08.2023 г. Арендодатель направил в Адрес Арендатора уведомление Исх. № 01/8 об увеличении постоянной части арендной платы с 01.09.2023 г. на 104 000 (сто четыре тысячи) рублей. Арендная плата с 01.09.2023 года составила 2 704 000 (два миллиона семьсот четыре тысячи) рублей в месяц.

Таким образом, Арендодатель использовал право, предусмотренное пунктом 5.3. Договора в части одностороннего увеличения постоянной части арендной платы.

Ставка арендной платы, с учетом увеличения, действует в период с 01.09.2023 г. по 31.08.2024 г. в соответствии с условиями Договора.

01.02.2024 г. Арендодатель повторно направил в адрес Арендатора уведомление Исх. № 1А/2021 об увеличении постоянной части арендной платы с 01.03.2024 г. до 5 200 000 (пять миллионов двести тысяч) рублей в месяц.

В ответ на уведомление Исх. № 1А/2021 от 01.02.2024 г. Арендатор заявил о своем несогласии с увеличением арендной платы письмом исх.№ 02А/02-24 «02» февраля 2024 г., сославшись на условия пункта 5.3. Договора.

12.02.2024 г. Арендодатель направил в адрес Арендатора уведомление Исх. № 2 от 12.02.2024 г. об одностороннем отказе от исполнения Договора по основаниям п. 11.2. Договора в связи с нарушением Арендатором сроков оплаты постоянной части арендной платы в следующих периодах:

– за апрель 2023 года - 12.05.2023 (просрочка оплаты - 1 месяц 2 дня);

– за май 2023 года - 23.05.2023 (просрочка оплаты - 13 дней);

– за июнь 2023 года - 26.06.2023 (просрочка оплаты - 16 дней);

– за июль 2023 года - 18.07.2023 (просрочка оплаты - 8 дней).

Согласно п. 11.2. Договора Арендодатель, в соответствии со ст. 450.1. ГК РФ, имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения и расторгнуть Договор в случае невнесения Арендатором арендной платы в полном объеме и в сроки, предусмотренные п. 5.2 настоящего договора не менее двух раз подряд. В этом случае по письменному требованию Арендодателя, Арендатор обязуется освободить Объект аренды, а договор считается прекращенным, по истечении 20 (двадцати) календарных дней с момента получения соответствующего требования от Арендодателя.

В ответ на уведомление Исх. № 2 от 12.02.2024 г. Арендатор заявил о своем несогласии с односторонним отказом Арендодателя от исполнения и расторжения Договора письмом Исх.№ 12А/02-24 от «12» февраля 2024 г. исходя из следующего:

Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ Сторона, которой Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 5 ст. 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Обязательства по оплате арендной платы Обществом исполнены в полном объеме, исходя из ставки 2 704 000 (два миллиона семьсот четыре тысячи) рублей в месяц.

Кроме того, по смыслу положений пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ, если сторона имеет основания для одностороннего отказа, но подтверждает действие договора (в том числе приняв исполнение), она теряет право на последующий отказ от этого договора по тем же основаниям.

Из материалов дела следует, что Предприниматель в период февраль-март направлял в адрес Общества счета на оплату аренды в размере 2 704 000 рублей. Которые были оплачены Обществом.

Таким образом, у Арендодателя отсутствует право на односторонний отказ от Договора в порядке ст. 450.1 ввиду того, Арендатором исполнена обязанность по оплате арендной платы за апрель-июль 2023 г. и Арендодателем принято это исполнение.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Вместе с тем, уведомление об отказе от исполнения договора было направлено по истечении более чем 6 месяцев после выявленных нарушений.

Встречный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрено, что он действует на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Абзац второй пункта 2 статьи 610 ГК РФ устанавливает, что в случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Уведомление об отказе от исполнения договора передано Обществу 12.02.2024 г.

Таким образом, арендный отношения прекратились не 01.05.2024 г., а 12.05.2024 г.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным односторонний отказ от исполнения договора аренды недвижимости № 1А/2021 от 01.09.2021 г., заключенного между ООО "ВЕГО Рус" и ИП ФИО2, изложенного в письме от 12.02.2024 г.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ООО "ВЕГО РУС 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.


Судья А.О. Уваров