Решение от 11 декабря 2019 г. по делу № А75-12692/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-12692/2019
11 декабря 2019 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Пыть-Яха исполнительно–распорядительного органа муниципального образования (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 16.11.1999, место нахождения: 628380, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пыть-Ях, мкр. 1-й, д. 18А) к обществу с ограниченной ответственностью «Процветание» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 25.04.2002, место нахождения: 628380, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пыть-Ях, мкр. 1-й Центральный, ул. Первопроходцев, д. 11) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

с участием представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.08.2019 № 87,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 19.09.2019 №19/09, директор ООО «Процветание» ФИО4,

от третьего лица - не явились,

установил:

Администрация города Пыть-Яха исполнительно–распорядительный орган муниципального образования (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Процветание» (далее – ответчик, ООО «Процветание», общество), в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства: кадастровый номер 86:15:0000000:1138, площадью 157,4 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Яъх, промзона Северо-Восточная, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором просит в иске отказать.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.10.2019 судебное разбирательство отложено на 04.12.2019.

Представители сторон в судебное заседание явились.

Представитель истца исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика полагали иск не подлежащим удовлетворению по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, вступивших в законную силу решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского округа – Югры от 30.08.2018 по делу № А75-7356/2018 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018 по этому же делу, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.08.2007 ООО «Процветание» принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект: нежилое строение «Административный корпус», общей площадью 157,4 кв. м; процент готовности 78%, инв. № 38-н, расположенный по адресу: микрорайон 1, Северо-Восточная зона, г. Пыть-Ях, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Тюменская область, Россия, приобретенный на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.04.2003.

Незавершенный строительством объект расположен на земельном участке площадью 231 кв. м, с кадастровым номером 86:15:0101010:75.

04.04.2008 общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с целью завершения строительства административного корпуса. В предоставлении земельного участка в аренду обществу было отказано.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.07.2009 по делу № А75-5537/2009 решение Администрации города Пыть-Ях об отказе в предоставлении обществу земельного участка признано недействительным.

В дальнейшем, в ответ на заявление ООО «Процветание» от 09.11.2009 Администрация издала распоряжение от 08.12.2009 № 1935-рг «Об утверждении схемы расположения земельного участка» и предложила обществу провести кадастровые работы в отношении испрашиваемого земельного участка.

29.12.2009 ООО «Процветание» направило в Администрацию кадастровый паспорт земельного участка, однако в предоставлении земельного участка было вновь отказано в связи с тем, что на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2010 по делу № А75-7745/2010 действия Администрации города Пыть-Ях по отказу в предоставлении ООО «Процветание» земельного участка признаны незаконными. Указанным судебным актом на Администрацию возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов общества путем совершения предусмотренных законодательством Российской Федерации действий, направления проекта договора аренды земельного участка.

Распоряжением Администрации города Пыть-Ях от 01.11.2011 № 2416-ра во исполнение решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2010 по делу № А75-7745/2010 и на основании обращения от 14.10.2011 № 10078 обществу предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов в аренду сроком на 3 года.

01.11.2011 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 542, согласно которому ООО «Процветание» предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:15:0101010:75, площадью 231 кв. м, в микрорайоне № 1 «Центральный», г. Пыть-Ях, на котором расположен принадлежащий обществу незавершенный строительством объект: «Административный корпус», на срок 3 года.

11.09.2014 ООО «Процветание» обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка. Сорок договора истек 01.11.2014, при этом, Администрация не выразила намерения на прекращение арендных отношений, что свидетельствует о продлении договора на неопределенный срок.

15.12.2015 на основании обращения ООО «Процветание» от 16.11.2015 № 01-45-7591/15 Администрацией издано распоряжение № 2400-ра «О расторжении и заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов», которым действие договора аренды земельного участка от 01.11.2011 № 542 прекращено, обществу для завершения строительства предоставлен земельный участок сроком на 1 год.

Письмом от 15.12.2015 № 10-3137 обществу направлены подписанные и скрепленные печатью администрации соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 01.11.2011 № 542 и договор аренды земельного участка от 15.12.2015 № 1025.

Письмом от 26.01.2016 ООО «Процветание» возвратило экземпляры договора аренды земельного участка с просьбой внести изменение в распоряжение Администрации от 15.12.2015 № 2400-ра и предоставить земельный участок в аренду сроком на 11 месяцев.

05.02.2016 распоряжением Администрации № 208-ра внесены изменения в распоряжение № 2400-ра от 15.12.2015, срок действия договора аренды установлен равным 11 месяцев.

05.02.2016 между сторонами заключен договор аренды земельного участка № 1025 сроком на 11 месяцев, то есть до 05.01.2017. По условиям пункта 5.5. указанного договора по истечении срока действия договора он считается прекращенным.

Письмом от 23.03.2016 № 13-1590 Администрация города сообщила о своем намерении изъять путем выкупа земельный участок, находившийся в аренде у ООО «Процветание» для муниципальных нужд после разработки и утверждения документации по планировке территории микрорайона № 1 «Центральный» под объект «Физкультурно-спортивный комплекс с ледовой ареной в г. Пыть-Ях».

Данным письмом общество извещено о нерациональности действий, связанных с получением разрешения на строительство, в связи с необходимостью внесения существенных изменений в ранее направленную проектную документацию, обусловленную требованиями «Нормативов градостроительного проектирования на территории муниципального образования городского округа города Пыть-Ях», утвержденным решением Думы города от 15.12.2015 № 370.

07.12.2016 Администрацией города Пыть-Ях издано распоряжение № 2660-ра «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объекта недвижимого имущества у ООО «Процветание».

24.10.2017 общество обратилось к Главе города Пыть-Ях со ссылкой на информацию, полученную из Управления капитального строительства, и просьбой уточнить, отменено ли ранее принятое распоряжение № 2660-ра, и если это так, то с просьбой продлить договор аренды.

19.02.2018 распоряжением Администрации № 351-ра распоряжение об изъятии имущества для муниципальных нужд отменено, о чем ООО «Процветание» извещено письмом от 21.02.2018 № 8-166.

Одновременно в вышеуказанном письме обществу сообщалось об отказе в перезаключении договора аренды земельного участка на новый срок. В обоснование отказа в перезаключении договора аренды земельного участка на новый срок, Администрация сослалась на то, что общество уже реализовало право однократного приобретения указанного земельного участка в аренду для завершения строительства нежилого строения без проведения торгов в порядке, установленном пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

ООО «Процветание», не согласившись с решением об отказе в перезаключении договора аренды земельного участка на новый срок, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением суда Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.08.2018 по делу № А75-7356/2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2018, в удовлетворении заявленных ООО «Процветание» требований было отказано.

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 05.02.2016 № 1025 истек, строительство вышеуказанного здания административного корпуса не завершено, администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с иском, рассматриваемым судом в рамках настоящего дела.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в ГК РФ введена статья 239.1.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона №171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 37).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, договор аренды между ООО «Процветание» и Администрацией был заключен 01.11.2011 на срок три года. Объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано 28.08.2007, уже находился на земельном участке.

С 01.11.2014 по истечении срока договора и отсутствии возражений сторон на продолжение арендных отношений, договор в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ был возобновлен на неопределенный срок.

На основании обращения ООО «Процветание» от 16.11.2015 и распоряжения Администрацией № 2400-ра «О расторжении и заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов», с внесенным в него изменением распоряжением от 05.02.2016 № 208-ра, действие договора аренды земельного участка от 01.11.2011 № 542 прекращено, с обществом 05.02.2016 заключен договор аренды земельного участка № 1025 сроком на 11 месяцев.

Таким образом, ООО «Процветание», как лицо, заключившее договор аренды до 01.03.2015, реализовало свое право, предоставленное подпунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

По условиям пункта 5.5. указанного договора по истечении срока действия договора он считается прекращенным. Следовательно, с 05.01.2017 отношения ООО «Процветание» по аренде земельного участка окончились.

То обстоятельство, что земельный участок фактически не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего рассматривать правоотношения сторон действующими на основании договора от 05.02.2016 № 1025.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора от 05.02.2016 № 1025 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, и земельный участок предоставлен без проведения торгов, то единственным основанием для такого предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 05.02.2016 № 1025 их отношения регулируются новым договором.

Поскольку арендатором (ООО «Процветание») реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения Администрации с иском по настоящему делу срок действия договора аренды от 05.02.2016 № 1025 истек, то довод ответчика о неприменении к правоотношениям сторон положений пункта статьи 239.1 ГК РФ является неверным.

На основании вышеизложенного и, учитывая, что в рассматриваемом случае незаконность действий публично-правовых образований и иных органов судом не установлена, то отсутствует предусмотренное пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ основание для отказа в удовлетворении требования Администрации об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0000000:1138, степень готовности – 78 %, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях, промзона Северо-восточная, путем продажи с публичных торгов.

То обстоятельство, что степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 78%, не имеет правового значения для настоящего спора.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Не заявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку, как указано выше, в силу пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований, в соответствии со статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. на ответчика, как на лицо, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Процветание» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0000000:1138, степень готовности – 78 %, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Пыть-Ях, промзона Северо-восточная, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Процветание» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья С.А. Гавриш