Решение от 15 августа 2019 г. по делу № А55-11258/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

15 августа 2019 года

Дело №

А55-11258/2019

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Григорьевой М.Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Логиновым Д.А.

рассмотрев 08 августа 2019 года в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Восход и К"

к 1. Администрации городского округа Самара

2. Департаменту управления имуществом городского округа Самара

о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка

при участии в заседании

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 28.05.2019;

от ответчика 1 – представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2019;

от ответчика 2 – представитель ФИО2 по доверенности от 18.12.2018.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Восход и К" обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Самара, Департаменту управления имуществом городского округа Самара о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик 1 и Ответчик 2 исковые требования не признают по мотивам изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, суд не находит правовых основания для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, ООО «Восход и К» (далее - Заявитель) является арендатором семи земельных участков (кадастровые номера: 63:01:0715001:294, 63:01:0715001:295, 63:01:0715001:249, 63:01:0715001:250, 63:01:0715001:309, 63:01:0715001:308, 63:01:0000000:68), используемых по целевому назначению в соответствии с условиями договоров аренды №2327а-2012/2017 от 09.07.2012г., №2335а-2012/2017 от 09.07.2012г., №228la-2012/2017 от 09.07.2012г., №2331а-2011/2016 от 09.07.2012г., №2378а-2012/2017 от 13.09.2012г., №2328а-2012/2017 от 09.07.2012г., №2329а-2012/2017 от 09.07.2012г., заключенными с Министерством имущественным отношений Самарской области.

09.07.2012 между Министерством и Арендатором подписан акт приема-передачи, по которому спорный земельный участок передан Арендатору для использования под временные киоски.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» обязательной государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Кроме того, частью 2 статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Договор зарегистрирован 05.10.2012 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

С 01.03.2015 распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии со статьей 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на территории городских округов осуществляется органами местного самоуправления городских округов.

Таким образом, с указанной даты в силу прямого указания закона права Арендодателя по указанному договору перешли к органам местного самоуправления городского округа Самара.

Арендодателем по вышеуказанным договорам аренды в настоящее время является Администрация г.о. Самара (далее- Администрация, Ответчик) в лице Департамента управления имуществом г.о. Самара (далее- Департамент, Ответчик) в силу положений Закона Самарской области от 29.12.2014г. №134-ГД и пп. 8 п,2 Постановления Администрации г.о. Самара от 11.01.2017г. №1.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок площадью 34,0 кв.м., с кадастровым номером 63:01:0715001:309, отнесенный к категории земель населенных пунктов, под временный павильон санитарного-бытового блока, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Самара, Промышленный р-н, Московское шоссе, у дома № 143, обременен правом аренды на основании Договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством №23 31а-2011/2016 от 09.07.2012г. (далее - Договор аренды), о чем 05.10.2012г. в ЕГРН внесена запись № 63-63-01/540/2012-534.

Согласно п. 2.1. спорный договор аренды действует до 05.11.2016г.

Материалами дела подтверждается, что до истечения срока действия договора арендатор обращался в Департамент управления имуществом городского округа Самара с заявлением о продлении действия договора аренды, в ответ на которое Департамент уведомлением от 17.10.2016 подтвердил намерение о продлении Договора аренды.

Как указывает истец, ООО «Восход и К» на протяжении всего срока действия спорного договора аренды добросовестно исполняет свои обязанности и беспрерывно пользуется вышеуказанным земельным участком в соответствии с его целевым назначением, своевременно внося арендные платежи, и, имел намерение продолжить использовать земельный участок и в дальнейшем.

Между тем, 22 марта 2019 года в адрес Истца поступили уведомления Департамента управления имуществом г.о. Самара №15-07-30/7077 от 04.03.2019г., №15-07-30/7074 от 04.03.2019г., №15-07-30/7072 от 04.03.2019г., №15-07-30/7071 от 04.03.2019г., №15-07-30/7076 от 04.03.2019г., №15-07-30/7075 от 04.03.2019г., №15-07-30/7073 от 04.03.2019г., в которых Департамент, как уполномоченный орган со стороны арендодателя, уведомляет о расторжении вышеуказанных договоров аренды с ООО «Восход и К» с 08.04.2019г. и просит после прекращения договоров аренды в десятидневный срок передать участки по акту приема-передачи арендодателю.

Истец считает необоснованным отказ Ответчика от исполнения Договора аренды, поскольку уведомление не содержит обоснований причин расторжения Договора. В свою очередь указывает, что он как арендатор добросовестно пользуется вышеуказанным земельным участком в соответствии с целевым назначением земельного участка, своевременно внося арендные платежи, не нарушая условия Договора аренды. Кроме того, в обоснование заявленных требований истец отмечает, что направляя уведомление об отказе от договора аренды, Департамент действовал за пределами своих полномочий, не согласовывая свои действия с Администрацией городского округа Самара.

Согласно п. 7.4. Договора аренды при условии возобновления Договора на неопределенный срок в порядке, предусмотренным пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, стороны вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за 1 один месяц.

По мнению истца, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Пунктом 7.1. Договора установлено, что изменение условий, его расторжение и прекращение допускается в установленном действующим законодательством и настоящим Договором порядке.

Согласно пункту 7.4 Договора при условии возобновления Договора на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, стороны вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Предупреждение об отказе от Договора направляется Арендодателем по адресу местонахождения юридического лица - Арендатора, или по адресу, указанному в пункте 10 договора.

Департамент, руководствуясь нормой закона, принципом разумности и добросовестности, учитывая интересы Общества, направил по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, уведомление от 04.03.2019 № 15-07-30/7071 об отказе от договора с требованием освободить арендуемый земельный участок и сдать его арендатору.

Следует отметить, что ООО «Восход и К» получило уведомление от 04.03.2019 № 15-07-30/7071 об отказе от договора аренды 22.03.2019, что подтверждается уведомлением о вручении.

Таким образом, Департаментом предприняты все меры, гарантирующие получение арендатором уведомления о прекращении обязательств по договору аренды, по доведению указанной информации до арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1. ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Одним из способов прекращения договора аренды является реализация контрагентом права на односторонний отказ от сделки. При одностороннем отказе от исполнения обязательства необходимо соблюдать порядок, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, стороне достаточно уведомить контрагента об отказе от его исполнения.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Арбитражный суд полагает необходимым отметить, что в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при направлении арендатору предупреждения о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Арбитражный суд полагает необходимым отметить, что по своей правовой природе отказ от договора аренды представляет собой одностороннюю сделку, так как он направлен на прекращение гражданских прав и обязанностей (статьи 153, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается, что Департамент воспользовался правом отказа от договора, допускаемым законом, и уведомил Общество о своем решении.

Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 (в редакции от 17.08.2017) № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» (далее - Постановление № 1) Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - Департамент, Истец) наделен полномочиями по принятию решений о согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков или об отказе в согласовании продления срока действия договоров аренды земельных участков, предоставленными для целей, не связанных со строительством (подпункт 8 пункта 2), а также по подготовке и заключению соглашений о расторжении договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, предоставленными для целей, не связанных со строительством, а также по подготовке и подписанию уведомлений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, безвозмездного пользования земельными участками, актов приема-передачи земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством (подпункт 5 пункта 2).

Из буквального толкования изложенных выше положений Постановления № 1 следует, что отказ от спорного договора аренды оформлен и направлен надлежащим лицом, управомоченным на совершение указанных юридически значимых действий.

Изложенные истцом доводы об отсутствии у Департамента полномочий на отказ от договора аренды основаны на неверном толковании указанного выше нормативно-правового акта.

Отклоняя довод ответчика о нарушении порядка оформления отказа от договора аренды (отсутствие соответствующего изданного распоряжения Администрации г.о. Самара) арбитражный суд также полагает необходимым отметить, что между сторонами имеется, касающийся расторжения гражданско-правового договора. При этом при заключении в установленном порядке договора аренды земельного участка публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились (административный акт исполнен), а между сторонами возникли иные (обязательственные, гражданские) правоотношения, которые основаны на самостоятельной гражданско-правовой сделке.

Таким образом, в рассматриваемом случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается (указанная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2010 № 15951/09).

Согласованность действий Департамента управления имуществом городского округа Самара (при реализации последним своих полномочий, предоставленных Постановлением Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 (в редакции от 17.08.2017) № 1 «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара») с Администрацией городского округа Самара подтверждена в ходе рассмотрения дела представителем обоих ответчиков.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что правоотношения между сторонами, касающиеся действия и исполнения договора аренды не носят публично-правовой характер; отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, является безусловным правом и обусловлен исключительно волей арендодателя, а также то, что уведомление об отказе от договора аренды было направленно арендодателем именно по адресу места нахождения арендатора, указанному в ЕГРЮЛ и получено им, арбитражный суд приходит к выводу о соблюдении со стороны Департамента предусмотренного законом порядка одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, и основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 110, 167-171,176, 180-182, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Восход и К» отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара в течение месяца с даты его принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
М.Д. Григорьева