Решение от 13 февраля 2019 г. по делу № А12-33547/2018

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград Дело № А12-33547/2018

«13» февраля 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 07.02.2019


Судья Арбитражного суда Волгоградской области Троицкая Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконь Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заявление общества с ограниченной ответственностью "УСП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Страховое агентство "Лайт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Страховое агентство "Лайт" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "УСП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании уменьшить до нуля рублей размер арендной платы за месяц и о взыскании

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности

от ответчика - не явились, уведомлены

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «УСП» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (истец) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Страховое агентство Лайт» (ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 за период с сентября 2017 по март 2018 563 827,64 рубля, неустойки 563 827,64 рубля.

Общество с ограниченной ответственностью «Страховое агентство Лайт» представлен отзыв на иск, в котором указано, что ответчик не признает заявленные требования .

В дальнейшем, ООО «УСП» представлено заявление в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно которому истец просит взыскать сумму задолженности 566 434,65 рублей , неустойку 563 827,64 рубля.

ООО «Страховое агентство Лайт» обратилось со встречным иском об обязании ООО «УСП» уменьшить до нуля рублей размер арендной платы за месяц по договору № ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 за период с 08.05.2017 по 31.03.2018, о взыскании с ООО «УСП» денежных средств , уплаченных в виде арендной платы и обеспечительного платежа, в сумме 399 965,16 рублей.

ООО «УСП» не признает встречные исковые требования , отзыв с доводами по встречному иску представлен в материалы дела.

Рассмотрев материалы дела, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующему.

04.04.2017 ООО «УСП» (арендодатель) и ООО «Страховое агентство Лайт» (арендатор) заключили договор № ДАУСПТЦ4-0001 о передаче в аренду нежилого помещения , расположенного на цокольном этаже здания торгово-делового центра «Диамант-Зацарицынский» , расположенного по адресу: <...> , общей площадью 77,3 кв.м., комната № 5 ( сектор Z4) на цокольном этаже для оказания услуг страхования на срок с 08.05.2017 по 31.03.2018.

В соответствии с условиями договора арендодатель обязуется передать по передаточному акту нежилое помещение, являющееся объектом аренды, в котором указывается его полная характеристика, находящееся в нем инженерное оборудование, инженерные системы и техническое состояние на момент передачи в аренду ( п. 2.1.1).

Арендодатель обязуется в присутствии арендатора проверить состояние сдаваемого в аренду нежилого помещения, а также ознакомить арендатора с порядком использования сдаваемого нежилого помещения ( п. 2.1.2).

Арендатор обязан принять помещение по передаточному акту и в сроки, согласованные сторонами, вносить арендную плату за пользование помещением и осуществлять возмещение затрат арендодателя по предоставленным ресурсам (электроэнергия, вода, стоки и т.п.) ( п.п. 2.3.2, 2.3.3).

Пунктом 2.3.11 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно за счет собственных средств после письменного согласования с арендодателем производить текущий ремонт арендуемого помещения, а также капитальный внутренний ремонт этого помещения, если необходимость такого ремонта была вызвана действиями /бездействиями арендатора или обусловлена индивидуальными требованиями арендатора к помещению.

В разделе 4 договора № ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 установлен порядок передачи помещения.

Передача помещения арендатору осуществляется по передаточному акту в дату начала срока аренды , предусмотренного п. 9.1 договора ; передаточный акт должен содержать характеристики передаваемого в аренду помещения арендатору и отсутствия у него каких-либо претензий к состоянию переданного ему помещения и инженерного оборудования.

По окончании срока аренды или в случае расторжения договора досрочно арендатор обязан освободить помещение и передать его, а также находящееся в нем инженерное оборудование с произведенными неотделимыми улучшениями арендодателю по акту приема-передачи в день окончания срока аренды в состоянии, зафиксированном сторонами на дату подписания передаточного акта, с учетом отсутствия механических повреждений стен, потолка и пола.

Помещение считается возвращенным с момента подписания уполномоченными представителями сторон акта приема-передачи помещения.

Пунктом 6.1 договора установлен размер арендной платы 92 760 рублей. Арендатор обязуется выплатить арендодателю арендную плату за первый месяц аренды в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора № ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 . В дальнейшем, оплата производится ежемесячно предоплатой до 15 числа месяца, предшествующего месяцу оплаты, безналичным расчетом. Помимо арендной платы арендатор производит возмещение затрат арендодателя по предоставленным ресурсам (электроэнергия, вода, стоки и др.), потребляемым арендатором в связи с эксплуатацией помещения.

Пунктом 7.1 договора предусмотрено. что арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере арендной платы за один месяц 92 760 рублей в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора , которая подлежит зачислению в счет арендной платы за последний месяц аренды.

Пунктом 8.3 договора № ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 установлена ответственность арендатора за пропуск срока оплаты арендной платы в размере 0,5% за каждый день просрочки от неуплаченной суммы.

Дополнительным соглашением № 1 от 04.04.2017 к договору№ ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 стороны установили, что в период с 08.05.2017 по 07.08.2017 арендатор производит оплату в сумме 77 300 рублей в месяц , начиная с 08.08.2017 арендная плата составит 92 760 рублей в месяц.

08.05.2017 сторонами договора № ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 подписан передаточный акт помещения , где имеется отметка о том, что помещение соответствует условиям договора и полностью освобождено от всех служб и имущества арендодателя; состояние помещения соответствует условиям договора и требованиям арендатора и не имеет препятствий для его использования в соответствии с целями, установленными договором.

Согласно статье 606 Гражданского кодека Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что за период действия договора с сентября 2017 по март 2018 ООО «Страховое агентство Лайт» не исполняло надлежащим образом свои обязанности по перечислению арендной платы, что привело к образованию задолженности по договору в размере 566 434,65 рублей .

В связи с допущенной просрочкой оплаты арендных платежей истец произвел начисление неустойки в соответствии с условиями договора в сумме 831 786,82 рубля и по своей инициативе снизил ее размер до суммы 563 827,64 рубля.


Обществом с ограниченной ответственностью «Страховое агентство Лайт» заявлен встречный иск к ООО «УСП» об обязании ООО «УСП» уменьшить до нуля рублей размер арендной платы за месяц по договору № ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 за период с 08.05.2017 по 31.03.2018, о взыскании с ООО «УСП» денежных средств , уплаченных в виде арендной платы и обеспечительного платежа, в сумме 399 965,16 рублей.

Встречные требования мотивированы тем, что сданное в аренду помещение имеет недостатки, которые являются существенными и препятствовали надлежащему использованию арендатором арендуемого помещения по его целевому назначению.

При этом истец по встречному иску указывает, что 02.03.2018 директором ООО «Страховое агентство Лайт» , конкурсным управляющим ООО «УСП» и техническим директором ООО «Инженерная компания «СтройВент Инжиниринг» составлен акт осмотра нежилого помещения общей площадью 77,3 кв.м. , расположенного на цокольном этаже здания торгово- делового центра «Диамант-Зацарицынский» по адресу <...> (сектор Z5). В результате визуального осмотра указанного помещения установлено, что в помещении отсутствует вентиляция принудительная и естественная, что подтверждается отсутствием в помещении инженерных вентиляционных коммуникаций (вентиляционных решеток вентиляционных каналов, диффузоров, кондиционеров и устройств форточного открывания).

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Системное толкование статей 328, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В данном случае необходимо учитывать, что основной обязанностью арендодателя является обеспечение арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Исследовав представленную в материалы дела доказательственную базу (договор № ДАУСПТЦ4-0001 от 04.04.2017 , Акт приема-передачи помещения, акт от 02.03.2018, переписку , представленную ООО «Страховое агентство Лайт») , суд установил, что доказательств того, что арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением ввиду его ненадлежащего состояния в делен не имеется.

При заключении договора в акте приема-передачи имущества имеется указание на то, что состояние арендованного помещения позволяет его использовать по назначению.

При составлении акта осмотра арендованного помещения от 02.03.2018 проведен визуальный осмотр помещения, что также подтверждает, что описанное в акте состояние помещения возможно было оценить при визуальном осмотре в день подписания акта приема – передачи помещения от 08.05.2017 и отразить в нем замечания арендатора.

Переписка, представленная в материалы дела ООО «Страховое агентство Лайт», велась не с арендодателем, в связи с чем, оснований для выводов о том, что ООО «УСП» было проинформировано о невозможности использования арендуемого помещения , у суда не имеется.

Из материалов дела следует, что имущество арендатором осмотрено, его техническое состояние соответствует параметрам, необходимым для его целевого использования.

Имущество передано арендатору по акту приема –передачи , замечаний о состоянии имущества в акте не указано.

В силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Вместе с тем, ООО «Страховое агентство Лайт» не опровергло доводы ООО «УСП» о том, что общество использовало арендованное имущество по его назначению.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах 1 и 2 пункта 2 Информационного письма от 18.01.2011 № 144 разъяснил, что решение принимается судом исходя из установленных им фактов, существующих на дату принятия решения.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 10 АПК РФ арбитражный суд при разбирательстве дела обязан непосредственно исследовать все доказательства по делу.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Стороны согласно ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые он ссылается в подтверждение своих требований и возражений. В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.



На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "УСП" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Страховое агентство "Лайт" в пользу общества с ограниченной ответственностью "УСП" задолженность 566 434,65 рублей, неустойку 563 827,64 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Страховое агентство "Лайт" в доход федерального бюджета госпошлину 24 303 рубля .

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Страховое агентство "Лайт" отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ Н.А. Троицкая