Решение от 5 октября 2022 г. по делу № А05-4816/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-4816/2022
г. Архангельск
05 октября 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 05 октября 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН <***>; <***>; адрес: Россия 163069, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Трест СМТ - 1" (ОГРН <***>; ИНН: <***>; адрес: Россия 163045, <...>)

о взыскании 3 104 086 руб. 40 коп.,

установил:

администрация городского округа "Город Архангельск" (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трест СМТ - 1" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 3 104 086 руб. 40 коп., в том числе: 2 733 102 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.09.2021 по договору от 28.02.2007 № 4/40 мг аренды земельного участка, 370 983 руб. 65 коп. пени за период с 26.11.2018 по 23.11.2021 и с 17.07.2018 по 23.11.2021.

Ответчик в письменном отзыве и дополнениях к нему с иском не согласился, просит оставить иск без рассмотрения в связи с ненаправлением истцом в адрес конкурсных управляющих Общества претензии. Общество полагает, что у истца отсутствует право на иск, поскольку право собственности на земельный участок перешло собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на этом участке. По мнению Общества, так как земельный участок занят двумя объектами - многоквартирным жилым домом и объектом незавершенного строительства, то Общество не использовало в спорный период весь земельный участок, в связи с чем истец (при наличии права на иск) может требовать внесения арендных платежей пропорционально площади застройки земельного участка под объектом незавершенного строительства. Также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Стороны, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили.

Исследовав доказательства, собранные при рассмотрении дела, суд установил следующее.

28.02.2007 между мэрией города Архангельска (арендодатель по договору) и обществом с ограниченной ответственностью «транспортная строительная компания» (далее арендатор) заключен договор № 4/40 мг аренды земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 0,4937 га с кадастровым номером 29:22:060412:88 для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями общественного значения.

Срок действия договора установлен на 5 лет с даты подписания (пункт 1.2. договора).

По соглашениям от 31.08.2010, от 01.09.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.02.2007 № 4/40 мг переходили к ФИО2, а затем к ОАО "Строительно-монтажный трест №1".

Соглашением от 07.02.2014 срок действия договора аренды продлен до 10.10.2014.

По соглашению от 07.02.2014 о внесении изменений и дополнений в договора аренды от 28.02.2007 № 4/40 мг права и обязанности арендатора по этому договору аренды приняло на себя Общество.

Договор аренды и соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается оттисками штампов регистрирующего органа на указанных документах и уведомлениями о проведении государственной регистрации.

По окончании срока действия договора Общество земельный участок, арендуемый по договору № 4/40 мг, не возвратило.

На основании разрешений на строительство от 01.11.2012 № RU-29301000-237 (взамен разрешения от 06.10.2011 № RU-29301000-223) и от 29.04.2014 № RU-29301000-235 (взамен разрешения от 01.11.2012 № RU-29301000-236) Обществом и предыдущими арендаторами земельного участка осуществлялось строительство на этом земельном участке многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения.

Из разрешений на строительство следует, что строительство дома определено в две очереди:

- по разрешению от 29.04.2014 № RU-29301000-235: 1-я очередь строительства - секции 2,3,4, девять этажей с неотапливаемым техническим подпольем, с помещениями общественного назначения, площадь застройки 1367,42 кв.м.;

- по разрешению от 01.11.2012 № RU-29301000-237: 2-я очередь строительства - секция № 1, тринадцать этажей с эксплуатируемым подвальным этажом, с помещениями общественного назначения в подвале и на первом этаже, площадь застройки 960,46 кв.м.

Строительство 1-й очереди строительства - секция 2,3,4 завершено в связи с чем Администрацией выдано Обществу разрешение № RU-301000-235-2014 на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с выпиской от 17.03.2022 из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельный участок с кадастровым номером 29:22:060412:88 зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений в МКД, право первого собственника зарегистрировано 09.01.2018.

Строительство 2-й очереди строительства не окончено.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.04.2022 за Обществом 05.04.2022 зарегистрировано право собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:22:060412:6889 - неоконченный строительством многоквартирный жилой дом, расположенный на арендуемом земельном участке.

В период 2018-2021 годов арендодатель направлял Обществу расчеты арендной платы за указанные периоды.

Из расчетов следует, что арендная плата на 2018 и 2019 года определена в сумме 879 243 руб., на 2020 и 2021 годы - по 682 530 руб.

В связи с выявлением нарушения ответчиком условий договора и возникновением задолженности по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.09.2021 истец направил в адрес Общества требование от 24.11.2021 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку требования об оплате не были исполнены ответчиком, Администрация обратилась в суд с иском.

Ответчик просит оставить иск без рассмотрения, ссылаясь на ненаправление истцом в адрес конкурсных управляющих Общества претензии.

Вместе с тем обязанность истца направлять претензии в адрес конкурсного управляющего ответчика арбитражным процессуальным законодательством либо договором аренды, заключенным между сторонами, не предусмотрена. Требование (претензия) от 24.11.2021 была направлена по адресу Общества, которое несет риск неполучения юридически значимых сообщений.

Кроме того, в отсутствие действий ответчика, направленных на удовлетворение требований Администрации и учитывая заявленные Обществом возражения относительно существа иска, оставление иска без рассмотрения носило бы формальный характер.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в части в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

На основании пунктов 2, 4 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 того же кодекса арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно положениям частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В части 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ предусмотрено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

В пункте 67 постановления № 10/22 определено, если земельный участок не сформирован под многоквартирным домом и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным жилым домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на части арендуемого застройщиком земельного участка жилых многоквартирных домов, право собственности на помещения в которых зарегистрировано за собственниками в ЕГРН, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемых многоквартирных жилых домов. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора и на которой предполагается (продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов.

Из материалов дела усматривается, что на арендованном по договору № 4/40мг земельном участке ответчиком велось строительство многоквартирного жилого дома.

Согласно выданным разрешениям на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 29:22:060412:88, Обществом проектировалось и осуществлялось строительство жилого дома в два этапа строительства.

I этап строительства окончен Обществом в конце 2017 года. Ввод в эксплуатацию объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (1 очередь строительства - секции 2,3,4)» оформлен разрешением № 29-301000-235-2014.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.03.2022 право общей долевой собственности первого собственника помещений в МКД на земельный участок с кадастровым номером 29:22:060412:88 зарегистрировано 09.01.2018.

II этап строительства Обществом не окончен.

Вместе с тем 04.05.2022 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства многоквартирного дома.

Таким образом, в связи с завершением Обществом первой очереди строительства и государственной регистрацией права собственности на помещения в завершенном строительством жилом доме первой очереди строительства с даты этой государственной регистрации у арендатора прекратилось обязательство по внесению арендной платы за соответствующую часть земельного участка, занятую зданием I очереди строительства.

При этом учитывая поэтапное строительство многоквартирного дома на земельном участке, а также размещение в спорный период на земельном участке объекта незавершенного строительства (незавершенная 2 очередь строительства многоквартирного жилого дома), то обстоятельство, что согласно данным ЕГРН право общей долевой собственности зарегистрировано за собственниками на весь земельный участок не имеет значения для разрешения спора.

В соответствии с подпунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Доказательств невозможности формирования и постановки на кадастровый учет обособленного земельного участка под жилым домом I очереди строительства не представлено.

В связи с указанным требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в период с 01.04.2018 по 30.09.2021 подлежат удовлетворению пропорционально к площади застройки объекта незавершенного строительства (незавершенная 2 очередь строительства).

В расчетах Администрации годовая арендная плата на 2018 и 2019 года определена в сумме 879 243 руб., на 2020 и 2021 годы - по 682 530 руб.

Расчеты истца произведены исходя из пунктов 3.2.15 и 3.2.16 договора аренды, согласно которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, устанавливается в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка и в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Указанное условие соответствует пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривающему такой же порядок определения арендной платы за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства.

Расчеты истца ответчиком по примененным показателям (ставка арендной платы, размер кадастровой стоимости земельного участка) не оспорены, проверены судом и признаны правильными.

Таким образом, пропорционально к площади застройки объекта незавершенного строительства (960,46 кв.м.) размер годовой арендной платы для Общества за 2018 и 2019 года составит по 362 775 руб. 66 коп. (879 243 руб. х 41,26 %), на 2020 и 2021 годы - по 281 611 руб. 88 коп. (682 530 руб. х 41,26 %).

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, чье право нарушено.

В рассматриваемом случае подлежит применению общий срок исковой давности, который в силу статьи 196 того же Кодекса составляет три года.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 19 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп, предусмотрено, что арендная плата юридическими лицами и гражданами, осуществляющими предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года, физическими лицами - не позднее 15 ноября текущего года.

Таким образом, с учетом изложенного сроки исковой давности по требованиям о взыскании платы за спорный период начали течь по каждому из ежеквартальных платежей в спорном периоде отдельно с даты наступления срока оплаты каждого из этих платежей.

Кроме того, указанный трехлетний срок подлежит определению с учетом положений пункта 3 статьи 202 ГК РФ, которым предусмотрено, что, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В силу пункта 4 статьи 202 ГК РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается.

Поскольку 25.11.2021 (в соответствии отчетом об отслеживании почтового отправления), истец направил в адрес ответчика требование от 24.11.2021 об уплате долга, то срок исковой давности в силу части 3 статьи 202 ГК РФ приостанавливался на период 30 дней.

Истец обратился в арбитражный суд с иском 29.04.2022, следовательно, с учетом установленных сроков оплаты ежеквартальных платежей и 30-дневного срока соблюдения претензионного порядка, срок исковой давности в отношении платежей за период с 01.01.2019 по 30.09.2021 на дату обращения истца с иском в суд, не истек.

При таких обстоятельствах требование о взыскании долга подлежит удовлетворению в сумме 855 596 руб. 45 коп., в том числе: 362 775 руб. 66 коп. за 2019 год, 281 661 руб. 88 коп. за 2020 год и 211 208 руб. 91 коп. за период с 01.01.2021 по 30.09.2021.

В удовлетворении требования о взыскании долга за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 суд отказывает в связи с истечением срока исковой давности по этим требованиям.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы за спорный период, а также за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 (долг заявлялся к включению в реестр требований кредиторов Общества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А05-3588/2018, производство по которому прекращено определением Арбитражного суда Архангельской области от 26.07.2022), истец начислил пени в общей сумме 370 983 руб. 65 коп. за общий период с 26.11.2018 по 23.11.2021.

Расчет пени произведен в соответствии с пунктом 5.3. договора в редакции соглашения от 07.10.2013, согласно которому в случае невнесения арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России за каждый день просрочки.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Оценив заявление ответчика о пропуске срока исковой давности в отношении неустойки, суд исходит из следующего.

В силу статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом приведенной нормы истечение срока исковой давности по требованию о взыскании долга за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 влечет истечение срока и по дополнительному требованию о взыскании пени, начисленных на указанные арендные платежи, и, как следствие, отказ в удовлетворении иска в данной части.

Аналогичные правовые последствия имеет требование о взыскании пени, начисленных на 219 810 руб. 75 коп. долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018. Определением Арбитражного суда Архангельской области от 22.07.2022 по делу № А05-3588/2018 в удовлетворении требований Администрации о включении долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018 в реестр требований кредиторов Общества отказано в связи с истечением срока исковой давности.

Соответственно, истец вправе требовать с ответчика пени, начисленные на суммы долга за 2019, 2020 и период с 01.01.2021 по 30.09.2021, срок исковой давности по требованию о взыскании которых не истек.

Размер таких пени по расчету суда составляет 70 406 руб. 63 коп. за общий период с 25.01.2020 по 23.11.2021. При определении начальной даты начисления пени по платежам за 2019 год суд исходил из срока оплаты до 24.01.2020 за весь период 2019 года, поскольку такой срок оплаты указан истцом в расчете арендной платы за 2019 год и учтен истцом в расчете пени к исковому заявлению.

Указанная сумма пени подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, в удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки суд отказывает.

Оснований для снижения пени в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, поскольку мотивированного ходатайства ответчика об этом не заявлено, доказательств того что согласованный в договоре размер неустойки (1/300 ставки рефинансирования) превышает обычно устанавливаемый размер ответственности по аналогичным договорам не представлено.

В соответствии с частями 1 и 3 статьей 110 АПК РФ, государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец как орган местного освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорциональной удовлетворенной части исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Трест СМТ - 1" (ИНН <***>) в пользу администрации городского округа "Город Архангельск" (ИНН <***>) 926 003 руб. 08 коп., в том числе: 855 596 руб. 45 коп. долга и 70 406 руб. 63 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Трест СМТ - 1" (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 11 491 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


А.Б. Филипьева