Решение от 26 декабря 2020 г. по делу № А82-12171/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12171/2020
г. Ярославль
26 декабря 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 26.11.2020.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Секериной С.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации Борисоглебского муниципального района Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроальянс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 2387 от 09.10.2013


при участии:

от истца – не явились

от ответчика – не явились



установил:

Администрация Борисоглебского муниципального района Ярославской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Агроальянс" о расторжении договора аренды земельного участка № 2387 от 09.10.2013.

Истец ранее иск поддержал.

От ответчика ранее поступило ходатайство о прекращении производства по делу по причине необходимости рассмотрения данного спора в рамках дела о банкротстве.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей сторон.

Суд установил следующее.

Между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 09.10.2013 №2387 (далее - Договор аренды), согласно которому Администрация (арендодатель) предоставляет, а Общество (арендатор) принимает участок с КН 76:02:130229:124 из земель населенных пунктов, общей площадью 5996 кв.м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Срок аренды установлен с 09.10.2013 до 09.10.2016 (п. 6.2 Договора аренды).

Пунктом 6.4 Договора аренды предусмотрено возобновление Договора.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав па недвижимое имущество и сделок с ним 01.11.2013.

Согласно п. 2.4.1 Договора аренды арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1. Договора.

Истец в иске указал, что в настоящее время земельный участок свободен от зданий, строений и сооружении, зарос сорной растительностью, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 21.05.2020.

Претензией от 30.12.2019 Администрация Борисоглебского муниципального района, в связи с нецелевым использованием земельного участка направила проект соглашения о расторжении договора, предложила руководителю ООО «Агроальянс» подписать соглашение о расторжении договора аренды, возвратить участок Администрации посредством подписания акта приема-передачи. Претензия была получена арендатором 29.01.2020, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. Ответ на претензию не поступил.

Основываясь на нормах ст. 287, п. 2 ст. 450, 2 ст. 452, 619 Гражданского кодекса РФ, ст. 46, п.п. 1 и. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ Администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора.

В отношении ответчика установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2019 г. (резолютивная часть объявлена 16.12.2019 г.) по делу № А82-10253/2019 Б/380 ООО «Агроальянс» признано несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 23.12.2019 г. (резолютивная часть объявлена 16.12.2019 г.) по делу № А82-10253/2019 Б/380 конкурсным управляющим ООО «Агроальянс» утвержден ФИО2.

В суд поступил отзыв конкурсного управляющего ответчика, в котором указано на необходимость рассматривать требование о расторжении договора в деле о банкротстве. Также конкурсный управляющий указал, что на данном этапе конкурсного производства в отношении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 76:02:130229:124 проводится оценка в соответствии с п. 1 ст. 139 Закона о банкротстве; право аренды участка включено в инвентаризационную опись № 5 от 15.04.2020, опубликованную конкурсным управляющим на сайте ЕФРСБ (сообщение № 4913509 от 15.04.2020). По мнению конкурсного управляющего, право аренды представляет собой актив должника, при этом обращение к арендодателю за согласием о передаче прав и обязанностей арендатора третьим лицам по п.2.3.4 Договора не исключено, и даже является более целесообразным в целях поэтапного проведения реализации имущества должника, после его оценки. В связи с изложенным конкурсный управляющий ответчика просит прекратить производство по данному делу и передать исковое заявление Администрации на рассмотрение в банкротное дело №А82-10523/2019 Б/380.

Правовые позиции сторон подробно раскрыты в письменных доводах иска и отзыва.

Рассмотрев доводы сторон по процедуре рассмотрения иска, суд пришел к следующему.

Срок аренды участка установлен с 09.10.2013 до 09.10.2016, т.е. на 3 года (п.6.2. Договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно п. 2.3.3 Договора аренды арендатор (ООО «Агроальянс») имеет право передать с письменного согласия арендодателя без заключения нового договора аренды свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка…

Таким образом, передача прав и обязанностей по договору аренды в данном случае требует согласия арендодателя (срок аренды менее 5 лет и получение согласия прямо предусмотрено Договором).

Как следует из правовых позиций сторон, на дату обращения истца в суд арендатор за указанным согласием не обращался и, соответственно, арендодатель такого согласия не давал. Доводы ответчика о возможности такого обращения в будущем в рассматриваемой ситуации правового значения не имеют.

В силу пункта 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу.

Поскольку в рассматриваемом случае передача прав по Договору не может осуществляться арендатором без согласия арендодателя, такие права не являются оборотным активом Общества, а вследствие этого требования Администрации о расторжении Договора не подлежат рассмотрению в деле о банкротстве Общества.

Таким образом, ни для прекращения производства по делу, ни для оставления иска без рассмотрения по пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ АПК РФ суд оснований не установил.

Спор рассмотрен по существу в данном производстве в общеисковом порядке.

Исследовав представленные сторонами доказательства и доводы, по существу спора суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, своевременно производить платежи за землю.

Положениями статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков, в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения Земельного кодекса Российской Федерации, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

По смыслу приведенных норм, срок действия договора аренды связан с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Условиями Договора аренды предусмотрено использование участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что цель, в соответствии с которой ответчику предоставлен в аренду земельный участок, не достигнута, спорный земельный участок не освоен, что следует из доводов истца и не опровергнуто ответчиком. Строительные работы на нем не производятся, участок свободен от зданий, строений и сооружении, зарос сорной растительностью.

При этом суд отмечает, что договор аренды заключен на аукционе, срок его ограничен до 09.10.2016.

Возобновление договора, заключенного в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства, на неопределенный срок, как это закреплено в п.6.4. Договора, не предусмотрено действующим законодательством. Условие п.6.4. Договора является ничтожным (ст.168 ГК РФ), противоречащим ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, поскольку дает право арендатору продлить срок действия договора аренды без участия в процедуре торгов.

Суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно статье 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса РФ.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы также пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

На момент прекращения действия договора аренды (09.10.2016) оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления ООО «Агроальянс» без проведения торгов земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства судом не установлено.

По мнению суда, рассматриваемый договор не возобновился на неопределенный срок.

Срок действия его прекратился с 09.10.2016.

Нормы действующего законодательства не предусматривают расторжение договоров после истечения срока их действия.

На основании изложенного суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку договор, срок действия которого истёк, расторжению в судебном порядке не подлежит.


Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.




Судья

Секерина С.Е.