Решение от 20 марта 2017 г. по делу № А32-2495/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 350063, г. Краснодар, ул. Красная, 6; тел. 8(861)268-46-00

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32- 2495/2017
г. Краснодар
20 марта 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.03.2017. Полный текст решения изготовлен 20.03.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лаюк И.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации г.Сочи,

к ПГСК № 41, г.Сочи,

о взыскании задолженности в размере 177 822,82 руб., пени в размере 20 219,09 руб., расторжении договора аренды от 27.02.2015 № 4900009797,

при участии: от истца – ФИО1 по доверенности, от ответчика – не явился,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г.Сочи (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ПГСК « № 41» (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 177 822,82 руб., пени в размере 20 219,09 руб., расторжении договора аренды от 27.02.2015 № 4900009797.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не прибыл, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи и ПГСК « № 41» согласно постановлению Главы администрации города Сочи от 27.02.2015 № 9797 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 27.02.2015 № 4900009797 с кадастровым номером 23:49:0203013:1595 общей площадью 225 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, предназначенного для «строительства закрытой автостоянки коллективного пользования на 14 машино-мест».

В соответствии с условиями п. 2.1 договора, срок его действия определен сторонами с момента государственной регистрации до 25.02.2064.

Согласно п. 2.3 договора, условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 27.02.2018.

В соответствии с п.3.1 исчисление арендной платы устанавливается с 27.02.2015 по 27.02.2018.

Согласно п.3.5 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке

по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных п.5.2.16.

Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования (п.3.6 договора).

Согласно п.3.7 неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для прекращения внесения арендной платы.

Однако обязанность по своевременному внесению арендной платы ответчиком не выполнена, в связи с чем за период с 27.02.2015 по 30.06.2016 образовалась задолженность в размере 177 822,82 руб.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием обращения в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Истец представил в материалы дела расчет арендной платы, согласно которого сумма задолженности ответчика за период с 27.02.2015 по 30.06.2016 составила 177 822,82 руб.

Суд проверил представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и признал его неверным.

Для расчета размера задолженности по арендной плате истец применяет постановление Главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» и постановление от 30.12.2011 № 2679 «О внесении изменений в постановление Главы города Сочи от 30.06.2009 № 210», с применением, при расчете годовой арендной платы, - 2% коэффициента от кадастровой стоимости.

Согласно Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в редакции от 26.10.2011, действовавшей в спорный период) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Ставки земельного налога устанавливают местные органы власти, как следует из п. 1 ст. 394 НК РФ, Письма Минфина от 23.05.2016 N 03-05-03-02/29248, от 11.05.2016 N 03-05-05-02/26859.

В соответствии с п.5.7 постановления № 210 при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в пределах границ населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого земельного участка.

Пп. 16 п.1 ст.2 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N231"06 установлении земельного налога на территории муниципального образования город- курорт Сочи", определена максимальная ставка в отношении земельных участков, предоставленных для размещения автостоянок в размере 0,35% от кадастровой стоимости.

П.п. 1.1. п 1 договора аренды № 4900009797 определено, что земельный участок находится в зоне охраны лечебно-оздоровительных объектов.

Кадастровый паспорт земельного участка, также подтверждает изложенное, а именно: п.10 Категория земель: Земли населенных пунктов, п. 11 Разрешенное использование: строительство закрытой автостоянки коллективного пользования на 14 машино-мест.

На основании изложенного, расчет необходимо производить следующим образом: 5 420 164,5 (кадастровая стоимость) х (0,35%х2) = 37 941,15 руб. в год.

В спорном случае истцом применена ставка арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости, в связи с чем, размер годовой арендной платы составляет 5 420 164,5 х 2% = 108 403,29 руб.

При названных обстоятельствах, так как при заключении договора аренды неправомерно установлен размер арендной платы за спорный земельный участок, суд

приходит выводу о недействительности договора аренды от 27.02.2015 № 4900009797 в части размера арендной платы, установленного приложением к договору аренды.

В материалах дела отсутствуют доказательства погашения задолженности. Однако ответчик доказательств, опровергающих доводы истца, не представил.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований за период с 27.02.2015 по 30.06.2016 в размере 50 883 руб.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени по состоянию на 30.06.2016.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (п.1 ст.330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Неисполнение обязательства по договору аренды подтверждено материалами дела.

Согласно п.6.2 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок начисляется пеня в размере 0,05% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.

Истец представил в материалы дела расчет, согласно которого общий размер пени составил 20 219,09 руб.

Суд проверил расчет истца и признан неверным. Суд произвел перерасчет пени.

Требование истца о взыскании пени является обоснованным в размере 5 783,3 руб.

Кроме того истец просит расторгнуть договор аренды от 27.02.2015 № 4900009797.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истцом были направлены в адрес ответчика претензии от 04.12.2015 № 34571/02-05-16, от 27.04.2016 № 7614/02-05-16 с требованием погасить задолженность по арендной плате. В претензиях содержалось предупреждение о том, что в случае неисполнения в установленный срок обязательств по внесению арендных платежей истец обратится в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Претензии остались без ответа и удовлетворения.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса) (пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

С учетом вышеприведенных обстоятельств суд приходит к выводу, что со стороны истца не было допущено нарушений п.2 ст. 452 ГК РФ и п. 3 ст. 619 ГК РФ. В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.

В связи с чем, направление уведомления, содержащего требование о погашении задолженности и предложение расторгнуть договор, свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу N А46-6272/2012, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2013 по делу N А67-1011/2012).

Согласно общему правилу, установленному ст.619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п.8.4 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором, за исключением случая, предусмотренного п.8.5 договора.

Арендатором не вносилась арендная плата за период с 27.02.2015 по 30.06.2016.

Таким образом, за спорный период арендатором допущена просрочка внесения арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При указанных обстоятельствах исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 27.02.2015 № 4900009797 подлежат удовлетворению.

Ответчик доказательств, опровергающих доводы истца, не представил.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды от 27.02.2015 № 4900009797 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203013:1595 общей площадью 225 кв. м., расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, предназначенного для «строительства закрытой автостоянки коллективного пользования на 14 машино-мест», заключенный между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи и ПГСК « № 41».

Взыскать с ПГСК « № 41» (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>) задолженность по арендной плате за период с 27.02.2015 по 30.06.2016 в размере 50 883 руб., пени по состоянию на 30.06.2016 в размере 5 783,3 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ПГСК « № 41» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 7 717 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В.Семушин