Решение от 18 сентября 2019 г. по делу № А32-21063/2019

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-21063/2019
г. Краснодар
18 сентября 2019г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2019г.

Полный текст судебного акта изготовлен 18 сентября 2019г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, г. Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройспецприродкамень», г. Славянск-на-Кубани (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо:

Управление механизированных работ «Каскад»

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность № 2700-3858 (до перерыва 04.09.2019).; ФИО2 – доверенность № 27.00-5635 от 02.08.2019г. (после перерыва 09.09.2019); ФИО3 – доверенность № 27.00-5636 от 02.08.2019г. (после перерыва 11.09.2019);

от ответчика: ФИО4 – доверенность от 21.04.2019г. (04.09.2019 и 11.09.2019); ФИО5 –по доверенности от 01.07.2019г. (до и после перерыва);

от третьего лица: не явилось, уведомлено;

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, г. Анапа (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройспецприродкамень», г. Славянск-на-Кубани (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20 февраля 2015 года № 3700006718, с кадастровым номером 23:37:0102032:2049, общей площадью 3 402 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажное многоквартирное жилищное строительство, расположенного по адресу: <...>. Управление просит разъяснить, что решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении о земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102032:2049, общей площадью 3 402 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: многоэтажное многоквартирное жилищное строительство, расположенного по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.07.2019г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление механизированных работ «Каскад».

Представители истца в ходе судебного заседания настаивали на заявленных исковых требованиях.

Представители ответчика в ходе судебного заседания заявили ходатайство о приобщении дополнительных документов. Ходатайство удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Третье лицо, уведомленное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора в судебное заседание не явилось, отзыв не направило.

В судебном заседании 04.09.2019г. судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 16-00 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей истца и ответчика.

Стороны поддержали свои правовые позиции по существу спора.

Ответчик ссылался на реальность принятия действий по освоению спорного земельного участка, в подтверждение чего на обозрение суда представили электронный платеж.

В судебном заседании 04.09.2019г. судом в порядке статьи 163 АПК РФ для предоставления ответчиком документов, подтверждающих реальность несения расходов по освоению земельного участка, объявлялся перерыв до 11.09.2019г. на 11-50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителей истца и ответчика.

Ответчик представил дополнительные документы, которые приобщены к материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

Между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Стройспецприродкамень» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3700006718 от 20.02.2015г.

В рамках исполнения обязательств по договору истец передал ответчику (арендатору) в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102030:2049, площадью 3402 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования – «многоэтажное многоквартирное жилищное строительство» (далее – спорный земельный участок).

Договор заключен со сроком действия до 22.03.2061г включительно (п. 7.1. договора).

31.07.2018г. управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа в ходе осмотра с территории общего пользования установлено, что спорный земельный участок по периметру огорожен, в границах земельного участка капитальных и некапитальных строений не расположено.

Также, 15.03.2019г. управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа дополнительно установлено, что на спорном земельном участке расположено одноэтажное капитальное строение, используемое в коммерческих целях в качестве кафе и магазина, также на территории осуществляется складирование строительных материалов и строительных отходов.

Таким образом, в ходе проведенных осмотров установлено, что спорный земельный участок по целевому назначению не используется и находится в ненадлежащем санитарном состоянии.

В адрес общества с ограниченной ответственностью «Стройспецприродкамень» управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа направлено уведомление от 01.10.2018г. № 27.05-8010 с предложением о необходимости устранения выявленных нарушений и предоставления в управление в тридцатидневный срок со дня получения уведомления документов, подтверждающих устранение нарушений.

Однако, данное уведомление оставлено ответчиком без исполнения.

В связи с чем, истцом направлено в адрес ответчика уведомление от 07.11.2018г. № 27.05-8991 с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды и направления его в десятидневный срок со дня получения в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа.

Между тем, от ответчика в указанный в уведомлении срок в управление подписанное соглашение о расторжении договора аренды или иная информация не поступила, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковыми заявлениями.

При рассмотрении настоящего спора, суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с использованием имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 29, 30 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Так, материалами дела установлено, что уведомление с предложением о расторжении спорного договора направлено истцом после истечения срока, предложенного арендатору для добровольного исполнения им своих обязательств по устранению выявленных нарушений и предоставления в управление документов, подтверждающих устранение нарушений.

В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

В подтверждение направления и получения ответчиком уведомлений с предложением устранить недостатки от 01.10.2018г. № 27.05-8010 и с предложением подписать соглашение о расторжении договора от 07.11.2018г. № 27.05-8991 истцом представлены: уведомление о вручении, согласно которому уведомление от 01.10.2018г. № 27.05-8010 получено ответчиком 19.10.2018г. (подпись ФИО6) и список внутренних уведомлений №2 от 12.11.2018г. При отслеживании идентификатора 80084829004124, указанного в данном списке, уведомление от 07.11.2018г. № 27.05-8991 возвращено отправителю по истечении срока хранения.

Таким образом, истцом были приняты меры по надлежащему извещению ответчика о намерении расторгнуть договор.

При этом, доводы ответчика о получении уведомления с предложением устранить недостатки от 01.10.2018г. № 27.05-8010 гражданином ФИО6, не числящимся в штате общества с ограниченной ответственностью «Стройспецкамень» отклоняются судом, поскольку из вышеуказанных положений постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № 25 следует, что отправителю достаточно принять меры, гарантирующие направление (осуществление) сообщения и его доставку адресату, а не фактическое его получение представителем получателя.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В статье 65 АПК РФ указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, возражая против исковых требований, ответчик указал на то, что сам по себе факт отсутствия на земельном участке по истечении трех лет аренды объекта капитального строительства не свидетельствует о неиспользовании участка его арендатором и о существенном нарушении последним условий аренды.

В обоснование своих доводов ответчик ссылается на то, что обществом предприняты меры по подготовке проектных решений расположения многоэтажного дома на территории спорного земельного участка, получена техническая документация, топографическая съемка земельного участка, подано заявление на получение градостроительного плана земельного участка.

Кроме того, ответчик указал, что специалистом ООО «КубаньЭкспертЦентр» проведено исследование на предмет соответствия спорного земельного участка требованиям СанПин и по наличию/отсутствию на участке строительного мусора.

По результатам проведенного исследования установлено соответствие спорного земельного участка СанПин 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территорий населенных мест», обнаружен мусорный контейнер и 2 вагончика-бытовки. При этом, наличие строительного мусора на земельном участке не установлено.

По выводам специалистов управления муниципального контроля муниципального образования город-курорт Анапа относительно отсутствия на спорном земельном участке капитальных строений ответчик возразил, указав что обществу принадлежит ½ доля в праве общей долевой собственности на административный корпус, лит. А, общей площадью 555,4 кв.м., расположенного по адресу <...> (сособственник здания привлечен к участию в деле в качестве третьего лица), о чем внесены соответствующие исправления в сведения ЕГРН.

В подтверждение реальности осуществления действий по освоению спорного земельного участка ответчиком на протяжении времени рассмотрения настоящего спора были представлены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации 23-АА №054837 от 26.12.2000г., топографическая съемка земельного участка, заключение специалиста ООО «КубаньЭкспертЦентр» № 001-СТ от 31.05.2019г., договор ПД-13-2017 на выполнение проектных работ от 01.08.2017г., договор СН-Ж-8-2019 на выполнение проектных работ от 16.08.2019г., заявление ответчика в АО «Теплоэнерго» от 21.08.2019г. о предоставлении технических условий на теплоснабжение, заявление ответчика начальнику управления ЖКХ муниципального образования город-курорт Анапа от 21.08.2019г. о предоставлении технических условий на отведение ливневых стоков, на присоединение к городской централизованной ливневой канализации, заявление управления архитектуры и градостроительства муниципального образования город-курорт Анапа в ОАО «Анапа водоканал» о выдаче технических условий на водоснабжение и водоотведение, технические условия № 07/0819-457 от 21.08.2019г. на предоставление комплекса услуг связи, технические условия №8 от 21.08.2019г. для диспетчеризации лифтов на объекте, проектную документацию СН-Ж-2019, заявление ответчика в ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» о выдаче специализированной информации о состоянии окружающей природной среды для спорного объекта.

Кроме того, в качестве доказательств подтверждающих реальность несения расходов по освоению земельного участка ответчиком представлена карточка счета общества с ограниченной ответственностью «Стройспецкамень» 76.07.1 за 9 месяцев, товарные накладные и платежные поручения.

На основании представленных сторонами документов, а также с учетом правовых позиций сторон определением суда от 02.07.2019г. установлена дата и время для совместного осмотра сторонами спорного земельного участка с указанием вида использования участка и объектов, которые на нем расположены.

Во исполнение требований определения суда от 02.07.2019г. сторонами проведен совместный осмотр земельного участка, на основании которого за подписями представителей сторон составлена информация по результатам визуальной фиксации от 16.07.2019г.

Так, согласно данной информации сторонами установлено, что в границах земельного участка по красной линии расположено двухэтажное капитальное здание с мансардным этажом, определить использование которого на момент осмотра не представилось возможным, одноэтажное некапитальное строение, которое на момент осмотра не эксплуатировалось. В глубине участка расположено одноэтажное капитальное здание, которое на момент осмотра не эксплуатировалось, два одноэтажных некапитальных строения, которые на момент осмотра не эксплуатировались. А также установлено наличие мусорного бака и складирование строительных материалов. Земельный участок по периметру огорожен, доступ ограничен, находится в удовлетворительном состоянии.

Кроме того, к представленной информации сторонами представлены фототаблицы визуальной фиксации, подтверждающие сведения указанные сторонами в информации по результатам визуальной фиксации от 16.07.2019г.

После проведенного сторонами совместного осмотра истец продолжил настаивать на доводах об использовании ответчиком спорного земельного участка не по целевому назначению, указывая, при этом, что наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды спорного земельного участка по требованию арендодателя.

Кроме того, истец пояснил, что представленное ответчиком заключение ООО «КубаньЭкспертЦентр» о соответствии требований санитарно-гигиенических правил и норм земельного участка не содержит записи о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В связи с чем, данное заключение не является надлежащим доказательством.

В соответствии с нормами статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Так, суд выслушав правовые позиции сторон и оценив представленные сторонами доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в виду следующего.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка.

В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ-14.

При этом, спорным договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены. В то время как договор с целью строительства заключен до 2061 года.

Доводы истца о том, что данный земельный участок и ранее не осваивался ответчиком отклоняются судом, поскольку до заключения спорного договора аренды земельный участок КН 23:37:0102032:2049 входил в земельный участок КН 23:37:0102032:55, который предоставлялся ООО «Спецприродкамень» и ООО «Каскад» по договору аренды от 23.03.2012 № 3700004537 под объектами недвижимости, а вид разрешенного использования с «для размещения производственной базы» на «многоэтажное многоквартирное строительство» изменен лишь в 2014 году.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Судом установлено, что арендатор заинтересован в продолжении арендных отношений и подтвердил принятие им мер и совершение действий, направленных на получение разрешения на строительство с целью использования земельного участка по его прямому назначению. Арендатором понесены существенные денежные расходы, связанные с разработкой проектной документации. Задолженности по арендной плате не имеется. Согласно пояснениям общества, находящиеся на земельном участке строения будут использоваться в качестве вспомогательных при строительстве МКД.

Таким образом, представленными обществом доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Управлением не представлено доказательств невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок.

Доводы истца об отсутствии намерений по возведению МКД противоречат материалам дела, а также не согласуются с представленными ответчиком доказательствами по несению соответствующих значительных расходов.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в удовлетворении требования истца о расторжении договоров аренды надлежит отказать.

Аналогичные выводы изложены в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019г. по делу № А32-26288/2018.

Поскольку истец на основании статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оплата государственной пошлины в соответствии с нормами 110 АПК РФ на истца не возлагается.

Руководствуясь статьями 65, 110, 159, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий