Решение от 13 июля 2017 г. по делу № А63-4618/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела А63-4618/2017
г.Ставрополь
13 июля 2017 года


Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 13 июля 2017 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ООО «Домоуправление №1», г.Кисловодск, ОГРН <***>,

заинтересованные лица: Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

администрация города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>,

о признании незаконным бездействия комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившегося в не рассмотрении заявлений от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 №01.15/674 о предоставлении преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 30.06.2010№ 26: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>,

об обязании комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска предоставить ООО «Домоуправление № 1» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 11.01.2009 № 50: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>, по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

при участии в судебном заседании от заявителя ФИО3 директор, выписка из ЕГРЮЛ от 09.01.2017, паспорт 0703 380158 выдан 23.11.2002, ФИО4 по доверенности от 28.04.2017, от заинтересованных лиц КУМИ Кисловодска ФИО5 по доверенности от 01.05.2017, от администрации г. Кисловодска ФИО6 по доверенности от 05.12.2016,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Домоуправление №1» (далее по тексту – общество) обратилось арбитражный суд с заявлением заинтересованные лица Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет), администрация города-курорта Кисловодска (далее – администрация) о признании незаконным бездействия комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившегося в не рассмотрении заявления от 29.12.2016 года № 377 с просьбой в предоставлении реализации преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды № 26 от 30.06.2010: помещения № 1 общей площадью 33,9 кв. м. и помещений 2, 3, 4, 5, 8 общей площадью 54,5 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>; об обязании комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска предоставить ООО «Домоуправление № 1» преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещения № 1 общей площадью 33,9 кв.м. и помещений 2, 3, 4, 5, 8 общей площадью 54,5 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>., по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Заявление мотивировано тем, что общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность поименованного в заявлении имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), так как с 2008 года непрерывно владеет и пользуется спорным имуществом на праве аренды.

Заявитель в судебном заседании заявил об изменении требований и просил признать незаконным бездействие комитета, выразившееся в не рассмотрении заявлений от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 №01.15/674 о предоставлении преимущественного права выкупа обществом арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от № 26 от 30.06.2010: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>, обязать комитет предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 11.01.2009 № 50: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>, по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Изменения требований приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заинтересованные лица просили отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований по тем основаниям, что заявление от 29.12.2016 №377 не получали, договор аренды от 30.06.2010 № 26 прекращен и недействителен, поскольку заключен не по результатам проведения торгов, общая площадь помещений в договоре не соответствует общей площади в свидетельстве о государственной регистрации права, имеется задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 29.09.2016 в сумме 222 664 рубля 29 копеек, в договорах аренды №44 от 15.02.2008 и №50 от 11.01.2009 общество не является стороной указанных договоров.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании договоров аренды №44 от 15.02.2008, №50 от 11.01.2009, № 26 30.06.2010 ООО «Уютный дом», изменившему 29.06.2010 наименование на ООО «Домоуправление №1», ОГРН <***> (согласно свидетельства о внесении изменений серии 26 №003322539), в аренду передано муниципальное имущество: нежилые помещения №1-8 литер А, цоколь, общей площадью 84.4 кв.м, расположенные по адресу: г. Кисловодск, пер. Зеркальный, дом, 21. Площадь помещений 88.4 кв.м. внесена в договора аренды ошибочно, при исследовании технической документации судом установлено, что действительная площадь составляет 84.4 кв.м.

Указанные нежилые помещения индивидуализированы и являются муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2015 серии 26-АК 240183.

Срок договора аренды №44 от 15.02.2008 согласно пункту 1.3 определен с 15.02.2008 по 31.12.2008. Договором №50 от 11.01.2009 установлен срок аренды с 01.01.2009 по 30.06.2010. Срок договора №26 от 30.06.2010 установлен с 01.07.2010 по 31.12.2010.

Решением Думы города-курорта Кисловодска от 22.11.2013 №157-413 утвержден перечень объектов муниципальной собственности, дополнительно включенных в прогнозный план (Программу) приватизации объектов муниципальной собственности города-курорта Кисловодска на 2013-2015 годы. В указанный перечень вошли и заявленные нежилые помещения.

Общество обратилось в комитет с заявлениями № 377 от 29.12.2016, №01.15/674 от 07.02.2017 о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений в собственность.

Комитет в письме №01-15/674 от 07.03.2017 сообщил, что для рассмотрения вопроса об отчуждении муниципального имущества необходимо предоставить информацию о площади арендуемого объекта, об основаниях владения и пользования нежилыми помещениями.

Общество, считая, что истребование известной комитету информации направлено на уклонение от совершения действий по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества и является незаконным бездействием, обратилось в суд.

Дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд, исходя из положений статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при проверке правомерности бездействия комитета в заключении договора купли-продажи установил, что заинтересованное лицо не доказало наличие законных оснований для отказа в осуществлении действий по реализации права заявителя на преимущественное приобретение арендованного имущества.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества при соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (в ред. Федеральных законов от 02.07.2013 № 144-ФЗ, от 29.06.2015 № 158-ФЗ);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 № 149-ФЗ, от 02.07.2013 № 144-ФЗ);

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ);

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В обоснование соответствия обжалуемого бездействия закону комитет ссылается на то, что договор аренды от 30.06.2010 № 26 прекращен и недействителен, общая площадь помещений в договоре не соответствует общей площади в свидетельстве о государственной регистрации права, имеется задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 29.09.2016 в сумме 222 664 рубля 29 копеек, в договорах аренды №44 от 15.02.2008 и №50 от 11.01.2009 общество не является стороной указанных договоров. Данные обстоятельства, по мнению заинтересованных лиц, препятствуют реализации преимущественного права общества на приобретение заявленного имущества.

Между тем арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находилось во временном владении и пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договорами аренды имущества №44 от 15.02.2008, №50 от 11.01.2009, № 26 от 30.06.2010.

Ссылки комитета на недействительность и прекращение договора аренды № 26 от 30.06.2010 не могут быть приняты судом во внимание.

Из пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02.07.2008.

Между тем договор аренды №44 от 15.02.2008 заключен до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.

Действовавшим на момент заключения данного договора законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей до 01.07.2013, разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Учитывая, что договор аренды №44 от 15.02.2008, заключен до 01.07.2008, комитет был вправе заключить с обществом 11.01.2009 и 30.06.2010 договоры аренды №50 и №26 без проведения торгов на основании части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции.

По состоянию на 1 июля 2015 года общество являлось арендатором спорного имущества на основании заключенных договоров аренды на протяжении семи лет, поскольку договору аренды № 26 30.06.2010 предшествовало заключение договоров аренды№44 от 15.02.2008, №50 от 11.01.2009.

Имущество, при отсутствии возражений арендодателя, непрерывно находилось в фактическом пользовании арендатора вплоть до подачи обществом в комитет заявления о преимущественном приобретении. Факт непрерывного использования заявителем указанного имущества на праве аренды заинтересованное лицо не оспаривает.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Заинтересованные лица при обосновании довода о прекращении действия договора №26 от 30.06.2010 исходили из того, что срок действия договора истек 31.12.2010, следовательно, договор аренды в силу пункта 1 статьи 610 Кодекса считается прекращенным и у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорных помещений.

Указанные доводы не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Из материалов дела видно, что после окончания срока действия договора аренды общество продолжало пользоваться помещением и комитет длительное время не возражал против этого. И только лишь после получения от общества заявления о реализации преимущественного права комитет предпринял попытку в судебном порядке расторгнуть договор. Такие действия комитета нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и ной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного Законом №159-ФЗ.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу о возможности заключения с обществом договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости вне зависимости от доводов заинтересованных лиц о недействительности и прекращении действия договора аренды.

Как установлено судом, в данном случае воля арендодателя на протяжении длительного срока, начиная с 2008 года, направлена на заключение договоров аренды на новый срок. Длительный период комитет принимал от заявителя арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды № 26 30.06.2010.

Довод комитета о наличии задолженности по арендной плате опровергнут заявителем предоставленными суду платежными документами по оплате аренды и подписанным сторонами двусторонним актом сверки расчетов по состоянию на 28.12.2015. Предоставленный комитетом акт сверки расчетов за период с 01.07.2010 по 29.12.2016 не принят судом во внимание, поскольку является односторонним, из содержания которого следует начисление пени, начиная с 2010, срок оплаты и взыскания которой давно истек. При этом арендная плата за два и более года, предшествовавшие подаче заявления о приватизации, полностью оплачена.

Таким образом, со стороны комитета отсутствовало волеизъявление на прекращение арендных отношений с обществом. На момент обращения с заявлением имелись необходимые условия для реализации преимущественного права на приобретение имущества: нахождение имущества в непрерывном владении и пользовании общества более двух лет, наличие договора аренды сроком действия до года, не требующего государственной регистрации, продленного на неопределенный срок, отсутствие задолженности по арендной плате и пени.

Учитывая, что заявитель владел и продолжает владеть спорным имуществом на законном основании на протяжении длительного периода – более двух лет, бездействие по вопросу предоставления преимущественного права приобретения арендованного имущества по указанным комитетом основаниям несостоятельно.

Бездействие комитета по вышеназванным основаниям на момент рассмотрения дела судом нарушает права заявителя на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

При изложенных обстоятельствах заявление следует удовлетворить.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьями 49, 65, 71, 110, 167, 176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Уточнение требований принять.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, выразившееся в не рассмотрении заявлений от 29.12.2016 № 377, от 07.02.2017 №01.15/674 о предоставлении преимущественного права выкупа обществом с ограниченной ответственностью «Домоуправление № 1» арендуемого муниципального имущества.

Обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска устранить нарушение права и предоставить ООО «Домоуправление №1», г.Кисловодск, ОГРН <***>, преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений по договору аренды от 30.06.2010№ 26: помещений № 1-8, общей площадью 84,4 кв.м. с кадастровым номером 26:34:100103:454, расположенных по адресу: <...>, по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, г. Кисловодск, ОГРН <***>, в пользу ООО «Домоуправление №1», г.Кисловодск, ОГРН <***>, 3 000 рублей судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Возвратить ООО «Домоуправление №1», г.Кисловодск, ОГРН <***>, из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чек-ордеру от 28.03.2017.

Выдать заявителю справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

ФИО1