Решение от 4 мая 2021 г. по делу № А79-12333/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12333/2019
г. Чебоксары
04 мая 2021 года
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Кузьминой О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, Россия 429320, д. Малые Бикшихи, Канашский район, Чувашская Республика, пер. Ленина д. 10 ,

к акционерному обществу "Тандер", Россия 428005, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Гражданская д. 77

о взыскании долга по арендной плате в размере 1446301 руб. 99 коп., коммунальным платежам в размере 37208 руб. 55 коп., пени в сумме 25241 руб. 36 коп. за период с 11.02.2019 по 24.10.2019 и далее по день фактической оплаты долга, расторжении договора аренды

при участии

от истца: лично индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО3 по доверенности от 25.09.2019, ФИО4 по доверенности от 15.03.2021

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 24.09.2020 № 23 АВ0831536, ФИО6 по доверенности 23АВ0627923 от 28.07.2020

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (истец, арендодатель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" (ответчик, арендатор) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 19.12.2013 № Чбф/745/13, заключенного между истцом и ответчиком с 11.08.2019, о взыскании долга по постоянной части арендной платы в размере 1446301 руб. 09 коп., долга по переменной части арендной платы (коммунальным платежам) в размере 37208 руб. 55 коп., пени за период с 11.02.2019 по 24.10.2019 в сумме 25241 руб. 36 коп.

В ходе рассмотрения дела истец уточнял иск, отказывался от части исковых требований либо дополнял иск новыми требованиями, уточнения принимались либо отклонялись судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального Кодекса РФ; окончательно сформулировал исковые требования в ходатайстве от 07.04.2021, просит взыскать с ответчика 1443614 руб. 16 коп. долга по постоянной части арендной платы за период с февраля 2019 года по 11 августа 2019 года.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято судом.

Истец и его представитель поддержали уточненный иск, пояснив, что 19.12.2013 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества № Чбф/745/13 о передаче ответчику в аренду нежилых помещений № 24, 27, 28 общей площадью 380,7 кв.м., на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...>, под магазин. Неисполнение обязанности по оплате арендной платы послужило основанием для обращения с иском в суд о взыскании задолженности в размере 1443614 руб. 16 коп. за период с февраля 2019 года по 11 августа 2019 года.

Представители ответчика иск не признали по доводам, изложенным в отзывах, пояснив, что ответчик не мог использовать арендуемое помещение под магазин по назначению, поскольку недвижимое имущество находилось в непригодном состоянии, а также ввиду полного ограничения истцом доступа в объект аренды. Просят в иске отказать.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав доказательства в их совокупности и взаимной связи в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, суд удовлетворяет уточненный иск в размере арендной платы 1443614 руб. 16 коп. за период с февраля 2019 года по 11 августа 2019 года.

Материалами дела подтверждено, что 19.12.2013 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № Чбф/745/13, согласно которому ИП ФИО2 передал АО «Тандер» в аренду нежилые помещения № 24, 27, 28 общей площадью 380,7 кв.м., на первом этаже здания, находящегося по адресу: <...>, под магазин торговли.

Согласно п. 5. договора ответчик обязался платить арендную плату, состоящую из постоянной и переменной части. На момент заключения договора постоянная часть арендной платы составила 190350 руб. (500 рублей за 1кв.м.).

Пунктом 5.2.1 договора стороны предусмотрели, что размер постоянной части арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, на индекс роста потребительских цен в Чувашской Республике за предшествующий полный календарный год. Изменение размера постоянной части арендной платы по указанным обстоятельствам осуществляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения к Договору па основании мотивированного обращения стороны Договора, направленного на три месяца до предполагаемой даты увеличения постоянной части арендной платы.

Дополнительным соглашением от 23.12.2015 стороны установили постоянную часть арендной платы в размере 227167 руб. 71 коп. (596,71 руб./кв.м.).

31.10.2017 года истец обратился к ответчику с письменным предложением об увеличении размера постоянной части арендной платы согласно индексу инфляции в России: с 596,71 руб./кв.м до 652,52 руб./кв.м. Ответчик уклонился от заключения дополнительного соглашения, ссылаясь на снижение уровня потребления и неблагоприятную экономическую обстановку.

Письмом от 27.11.2017 года истец повторно предложил ответчику увеличить арендную плату за нежилое помещение до 652,52 руб./кв.м., начиная с 01.12.2017 года. Данное предложение ответчик также оставил без внимания, проект дополнительного соглашения не подписал и истцу не возвратил.

Письмом от 22.05.2018 года истец попросил выслать в его адрес подписанный экземпляр дополнительною соглашения об увеличении постоянной части арендной платы, указал ответчику о том, что между величиной арендной платы, указанной в дополнительном соглашении от 01.12.2017 и фактически производимыми платежами имеется разница, которую истец считает задолженностью по договору аренды.

Ответчик вновь сослался на неблагоприятные рыночные условия и выразил нежелание пересматривать размер арендной платы до 2019 года.

Несмотря на отсутствие соглашения о новом размере постоянной части арендной платы, ответчик продолжил пользоваться нежилым помещением, а истец не потребовал в судебном порядке его изменения и не заявил о расторжении договора.

31.10.2018 года истец обратился к ответчику с предложением заключить соглашение об увеличении размера постоянной части арендной платы с 01.12.2018 года согласно условиям Договора. Письмом от 08.11.2018 года ответчик отказался от заключения соглашения.

В период с ноября 2018 года и далее ответчик продолжил пользоваться переданным нежилым помещением и оплачивать арендные платежи в размере, предусмотренном дополнительным соглашением от 23.12.2015 в размере 227167 руб. 71 коп. (596,71 руб./кв.м.).

В рассматриваемом споре отношения сторон регулируются гражданским законодательством и вытекают из обязательств по договору аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключив договор, стороны приняли на себя обязательства, которые в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. В частности, арендатор принял на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 6.1 договора стороны заключили его на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 610 Гражданского Кодекса РФ в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из пункта 6.8. Договора следует, что истец обязался сообщить ответчику о намерении расторгнуть договор не позднее, чем за 6 месяцев до истечения срока действия Договора.

11 февраля 2019 года истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор с 18 марта 2019 года и предложил передать нежилое помещение по акту приема-передачи. Данное письмо ответчик оставил без ответа.

Поскольку ответчик не согласился с требованием истца о расторжении Договора с 18.03.2019, то в соответствии с пунктом 6.8. договора днем окончания срока действия договора является 11 августа 2019 года.

В период с 11 февраля 2019 года по 11 августа 2019 года ответчик частично освободил арендованное нежилое помещение и перестал оплачивать арендные платежи. Однако от составления соглашения о расторжении Договора и акта приема-передачи нежилого помещения истцу, ответчик уклонился.

Судом отклоняются доводы ответчика относительно невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению в связи с нахождением его в аварийном состоянии, а также в связи с тем, что истец чинил препятствия в пользовании имуществом, поскольку материалами дела данные обстоятельства, указанные ответчиком, не подтверждены.

Согласно договору аренды и акту приема-передачи к нему истец передал, а ответчик принял в аренду нежилые помещения № 24, 27, 28 общей площадью 380,7 кв.м. без претензий к состоянию полученного ответчиком имущества в аренду.

В период со дня заключения договора и до конца 2018 года ответчик осуществлял деятельность в занимаемом им помещении без каких-либо претензий, оплачивал арендную плату, не обращался в адрес арендодателя относительно состояния арендованного имущества.

Поскольку согласно Договору ответчик принял на себя обязательство по осуществлению текущего ремонта помещения, истец потребовал от ответчика проведения такого ремонта. 25.12.2018 истец согласовал ответчику перечень работ по текущему ремонту арендованного помещения.

Ответчик не представил доказательства того, что недостатки нежилого помещения, выявленные в ходе исследования, такие как отсутствие стяжки под кафельной плиткой, необходимость засыпки канализационного колодца, необходимость локальных сварочных работ, демонтажа фрагмента деревянной опалубки - требуют проведение капитального ремонта, влияют на целостность и устойчивость всего здания и не могут быть устранены в ходе выполнения текущего ремонта. Таким образом, ответчик не доказал обстоятельств нахождения арендуемого помещения в аварийном состоянии, требующего капитального ремонта со стороны истца и невозможности использования объекта аренды по назначению, предусмотренными доказательствами, в том числе посредством своего права на предъявление ходатайства в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального Кодекса РФ для проведения соответствующей экспертизы.

Обследование технического состояния конструкций здания магазина, выполненное по заказу АО «Тандер» обществом с ограниченной ответственностью «Инженер» не содержит выводов о том, что здание магазина находится в аварийном состоянии, непригодном для его использования под магазин торговли и требует капитального, а не текущего ремонта. В обследовании не указано, что данным обществом выявлены нарушения, требующие капитального ремонта. Напротив в исследовании указано, что фундамент, несущие стены, внутренние перегородки, перекрытие первого этажа, полы по грунту, оконные и дверные проемы находятся в работоспособном либо ограниченно работоспособном состоянии. Аварийные дефекты выявлены только в отношении козырька над разгрузочной площадкой, который согласно пояснениям истца, установлен самостоятельно ответчиком.

Указанные обстоятельства, не требующие капительного ремонта и отсутствие выводов о необходимости его проведения подтверждены опрошенным судом свидетелем, участвовавшим при исследовании.

В период с февраля по август 2019 года ответчик не выставлял истцу требований о предоставлении ему доступа в арендованное помещение, не ссылался на отсутствие у него ключей и иные препятствия в пользовании.

Акт об отказе и опечатывание помещения были составлены для исследовательских и строительных работ, что следует из текста акта, в котором истец запрещает производить работникам сторонней организации работы по обследованию магазина (том 1 л.д.166-167), а не запрещает ответчику (арендатору) пользоваться объектом аренды.

Не допуск технических работников сторонней организации для исследовательских работ, подтверждается показаниями свидетеля, однако из данных показаний не исследует, что ответчик не был допущен на объект аренды и не мог его использовать для целей аренды.

Акт от 18.12.2019, который ответчик представляет в дело в качестве доказательств недопуска истцом (арендодателем) ответчика (арендатора) на объект аренды, составленный ответчиком и истцом в ходе судебного разбирательства, не имеет отношения к рассматриваемому исковому периоду, поскольку согласно иску взыскивается арендная плата за период с февраля 2019 года по 11 августа 2019 года. (том 1 л.д.179-186).

Кроме того, в акте имеются отметки представителя истца о том, что ответчик имеет доступ в помещение и на момент рассмотрения дела.

Ответчик уклонился от приема-передачи (возврата) нежилого помещения 28 марта 2019 года истцу, когда тот предложил расторгнуть договор, соответственно помещение находилось в пользовании у ответчика, поскольку помещение истцу 28.03.2019 и позднее сдано не было как по акту возврата, так и сдача помещения в исковой период не подтверждена иными доказательствами. Доказательства уклонения истца от приемки помещений в течение искового период ответчик в дело не представил.

После получения копии акта от 28.03.2019 ответчик не выразил позицию по вопросу передачи нежилого помещения истцу. Требования о предоставлении беспрепятственного доступа в нежилое помещение для его использования по назначению, в период действия договора ответчик не предъявлял истцу, в виду отсутствия ограничения в доступе со стороны истца.

ФИО7 – работник ответчика, представившая заявление, точно не смогла пояснить, когда точно просила истца обеспечить доступ в помещение. (том 2 л.д.55), при этом она лично не опрашивалась судом в качестве свидетеля в порядке статьи 56, 88 Арбитражного процессуального Кодекса РФ.

Ответчик использовал часть нежилого помещения для хранения материальных ценностей в период с апреля 2019 года по август 2019 года и продолжает хранить в настоящее время, что подтверждается приложенной истцом фототаблицей.

В исковой период истец не мог использовать спорное нежилое помещение по своему усмотрению ввиду того, что ответчик не привел его в надлежащее состояние, не передал его по акту приема-передачи и не отказался от права аренды. До декабря 2019 года ответчик хранил в помещении строительные материалы и торговое оборудование, не предпринимая попыток вывести и освободить помещение. На момент подачи иска ответчик не отказывался от помещения.

Ссылка ответчика на то, что истец не имеет регистрацию права собственности на арендованное нежилое помещение, не состоятельна. Данное обстоятельство не освобождает ответчика от арендных платежей. Действия по приемке помещения в аренду и его использование для осуществления деятельности в период с 2013 по 2019 годы ответчиком не оспариваются, доказательства того, что арендуемое помещение принадлежит иному лицу, а не истцу, ответчик в материалы дела не представил.

На помещение пристроя, в котором находится арендованное нежилое помещение, истец представил в материалы дела проектную документацию, разрешение на строительство, технический паспорт, технический план и иные документы. Согласно материалам дела в настоящее время истцом производятся меры для регистрации права собственности относительно части здания, в котором располагалось арендуемое помещение, несвоевременная регистрация истцом права собственности не исключает для ответчика обязанности по оплате арендуемых помещений. Отсутствие правоустанавливающих документов у истца не мешало ответчику до января 2019 года использовать нежилое помещение по назначению, заниматься предпринимательской деятельностью в сфере розничной торговли.

Учитывая, что истец начал возведение пристроя к зданию на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с получением необходимых разрешительных документов, исполнение сторонами в течении длительного периода (более 5 лет) сделки по получению ответчиком помещений в аренду, принятие и использование ответчиком арендуемого помещения, оплате арендной платы в течении длительного периода времени, то суд считает необходимым применить положение об эстоппеле, поскольку его выше обозначенные действия свидетельствовали об исполнении сделки по аренде нежилых помещений.

Отсутствие разрешительных документов не освобождает ответчика от платы за пользование помещением, поскольку ответчиком не приведены доказательства о наличии у него права на безвозмездное пользование нежилым помещением, полученным от истца.

Доказательства оплаты за пользование помещениями в ином размере, чем предусмотрено в договоре аренды, ответчик в материалы дела не представил.

На основании изложенного, уточненный иск подлежит удовлетворению.

В части отказа истцом от части требований, производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 4 статьи 151 АПК РФ.

В связи с удовлетворением иска расходы по оплате государственной пошлины в силу статьи 110 Арбитражного процессуального Кодекса РФ подлежат возложению на ответчика.

руководствуясь статьями 49, 110, 150 пункт 4 части 1, 151, 167 – 170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Тандер" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 долг по арендной плате в размере 1 443 614 (Один миллион четыреста сорок три тысячи шестьсот четырнадцать) руб. 16 коп. за период с февраля 2019 года по 11 августа 2019, возмещение расходов по оплате государственной пошлине в сумме 26 875 (Двадцать шесть тысяч восемьсот семьдесят пять) руб.

В остальной части производство по делу прекратить.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 848 (Восемьсот сорок восемь) руб. 51 коп., уплаченную по платежному поручению № 182 от 25.10.2019.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.С. Кузьмина