Решение от 23 марта 2018 г. по делу № А79-9933/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9933/2017
г. Чебоксары
23 марта 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 16.03.2018.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Новожениной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194 г. Чебоксары,

к обществу с ограниченной ответственностью "Техно-Союз", ОГРН:1072124001058 ИНН:2124027834 г. Чебоксары,

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики,

о расторжении договора, освобождении земельного участка и взыскании 72851 руб. 28 коп.,

при участии:

от истца и третьего лица: ФИО2 по доверенностям от 09.01.2018,

от ответчика: ФИО3, директор,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка №226/5413-М от 07.08.2012 и понуждении общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" (далее - ООО "Техно-Союз", ответчик) в 30-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда возвратить Администрации по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:150 общей площадью 1265 кв.м., расположенный по ул.Нижегородская в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, предоставленный для завершения строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест (поз. 6а), а также взыскании 55896 руб. 42 коп. суммы долга по арендной плате, образовавшегося за период с 10.10.2016 по 31.03.2017 в рамках договора аренды земельного участка №226/5413-М от 07.08.2012, 16954 руб. 86 коп. пени за период с 30.09.2016 по 07.04.2017.

Определением от 31.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики.

В заседании суда представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениям к нему.

Заслушав пояснения представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил следующее.

07.08.2012 Администрацией (арендодатель) и ООО "Техно-Союз" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №226/5413-М, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:150 общей площадью 1265 кв.м., для завершения строительства 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест (поз.6а), в том числе: площадью 89 кв.м., площадью 48 кв.м. в охранных зонах газопровода, площадью 126 кв.м. в охранной зоне канализации, расположенный в <...> в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары.

Срок аренды земельного участка устанавливается по 04.06.2018 (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.07.2015).

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что подписанием договора обязательство арендодателя по передаче вышеуказанного земельного участка арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.

В пункте 5.1 договора установлено, что согласно статьям 11 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

Согласно пункту 5.2 договора арендные платежи за использование земельного участка исчисляются с 01.06.2012.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 5.4 договора размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение). Арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки (пункт 5.6 договора).

Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, утвержден постановлением администрации города Чебоксары №293 от 23.12.2009.

Согласно расчетам размера арендной платы на 2016, 2017 годы, произведенным в соответствии с постановлением №293 от 23.12.2009, арендная плата за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составляет 109708 руб. 35 коп., за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 - 113877 руб. 27 коп. Срок оплаты - 10 число расчетного месяца.

Частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, обязательство по оплате ответчиком не исполнено, в результате чего за период с 10.10.2016 по 31.03.2017 образовался долг в размере 55896 руб. 42 коп.

В претензии №29/08-1780 от 11.04.2017, направленной ответчику 15.04.2017, истец предложил погасить задолженность в сумме 152012 руб. 63 коп. в 30-дневный срок со дня получения претензии, образовавшуюся по состоянию на 07.04.2017, и расторгнуть указанный договор.

Наличие задолженности ответчик не оспорил, доказательств оплаты, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.

Согласно пункту 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании суммы задолженности подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о взыскании 16954 руб. 86 коп. пени за период с 30.09.2016 по 07.04.2017.

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае не внесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

Поскольку обязанность по оплате арендной платы ответчиком своевременно не исполнена, требование истца о взыскании начисленной в связи с этим неустойки суд признает обоснованным.

За период с 30.09.2016 по 07.04.2017 пени подлежат взысканию в размере 16936 руб. 58 коп., исходя из следующего расчета:

- с 30.09.2016 по 10.10.2016 (11 дней): 59282,93 * 0,1% * 11 = 652 руб. 11 коп.;

- с 11.10.2016 по 10.11.2016 (31 день): 68425,29 * 0,1% * 31 = 2121 руб. 18 коп.;

- с 11.11.2016 по 12.12.2016 (32 дня): 77567,65 * 0,1% * 32 = 2482 руб. 17 коп.;

- с 13.12.2016 по 10.01.2017 (29 дней): 86710,04 * 0,1% * 29 = 2514 руб. 59 коп.;

- с 11.01.2017 по 10.02.2017 (31 день): 96199,81 * 0,1% * 31 = 2982 руб. 19 коп.;

- с 11.02.2017 по 10.03.2017 (28 дней): 105689,58 * 0,1% * 28 = 2959 руб. 31 коп.;

- с 11.03.2017 по 07.04.2017 (28 дней): 115179,35 * 0,1% * 28 = 3225 руб. 02 коп.

Учитывая, что ответчиком о снижении размера неустойки не заявлено, оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела.

В пункте 23 (абзац 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом; в указанном случае необходимо дать оценку данному факту с точки зрения существенности нарушения договора арендатором земельного участка.

Пунктом 9.3 договора предусмотрено, что досрочное расторжение договора допускается по требованию одной из сторон или по взаимному соглашению сторон, а также по решению судебных органов и в иных случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации и настоящим договором.

Согласно подпункту б) пункта 3.1.1 договора №226/5413-М от 07.08.2012 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного расчетом размера арендной платы, либо в случае систематической недоплаты арендных платежей, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Таким образом, в данном условии договора содержится положение, дающее арендодателю право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением другой стороны об этом.

Данные условия договора позволяют арендодателю расторгнуть договор во внесудебном порядке путем одностороннего отказа от него с обязательным уведомлением об этом арендатора.

В материалы дела истцом представлены претензии от 11.04.20117 и от 04.08.2017, в которых Администрация уведомила ответчика о наличии задолженности по оплате арендной платы, предложила погасить задолженность в 30-дневный срок со дня получения претензии, а также предложила расторгнуть договор аренды на основании пункта 3.1.1 в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд.

Судом установлен факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы в спорный период.

Таким образом, порядок прекращения договора аренды истцом соблюден, следовательно, арендные отношения между истцом и ответчиком прекратились в соответствии с условиями договора и действующим законодательством с соблюдением процедуры уведомления.

Следовательно, основания для удовлетворения требования о расторжении договора у суда отсутствуют.

10.01.2018 МКУ "Земельное управление" муниципального образования г. Чебоксары составлен акт осмотра земельного участка №03-Е. В ходе осмотра установлено, что указанный участок для строительства не используется.

Вопросы предоставления и продления договора аренды спорного земельного участка были предметом рассмотрения в рамках дела №А79-5493/2014. Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по указанному делу отказ Администрации в продлении договора аренды земельного участка был признан незаконным. На Администрацию возложена обязанность по заключению с ООО "Техно-Союз" дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка №226/5413-М от 07.08.2012 о продлении срока аренды на три года.

Из материалов дела №А79-5493/2014 следует, что на основании заявки ООО "Техно-Союз" №23 от 12.12.2008 распоряжением Администрации №3862-р от 16.09.2009 утверждены акт выбора №174 от 26.08.2009, градостроительный план №RU21304000-322 от 22.12.2008 и схема расположения земельного участка площадью 1265 кв.м. на кадастровом плане от 19.08.2009 под размещение 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородская в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а.

Распоряжением Администрации №891-р от 24.03.2010 внесены изменения в распоряжение №3862-р от 16.09.2009, а именно, в связи с измененным проектным решением утверждены акты выбора земельных участков №174 от 26.08.2009 и №174/1 от 21.01.2010, градостроительный план земельного участка №RU21304000-9 от 21.01.2010 и схема расположения земельного участка площадью 1265 кв.м. на кадастровом плане от 21.01.2010 под размещение 7-этажного административно-торгового здания со встроенной подземной стоянкой на 12 машино-мест по ул. Нижегородская в IV микрорайоне центральной части г. Чебоксары, поз. 6а.

04.06.2014 ООО "Техно-Союз" и ООО "Проектный институт "Отделфинстрой" (подрядчик) заключен договор №67/14 на выполнение проектных работ по разработке эскизного проекта, проектной и рабочей документации объекта: 7-этажное административно-торговое здание со встроенной подземной автостоянкой, расположенное по ул.Нижегородская, поз. 6а, в IV микрорайоне центральной части г.Чебоксары.

20.03.2014 ООО "Техно-Союз" заключен договор с ООО "Коммунальные технологии" №179Б об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям; получены технические условия для присоединения к электрическим сетям. Кроме того, ответчиком получены технические условия на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения №939/19; технические условия на присоединение к газораспределительным сетям от 28.02.2014, выданные ОАО "Газпром Газораспределение Чебоксары"; технические условия на отвод поверхностных стоков с территории проектируемого семиэтажного административно-торгового здания с подземной автостоянкой; технические условия №234/13 на телефонизацию, подключение к сетям Интернет, кабельного телевидения и проводного вещания.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчиком предпринимались необходимые меры по освоению земельного участка для использования его по назначению.

Таким образом, из представленных ответчиком доказательств следует, что арендатором ведутся работы по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих бездействие ответчика, а равно несовершение арендатором действий, направленных на использование спорного земельного участка для целей строительства, тогда как ООО "Техно-Союз" в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что им предпринимаются все зависящие от него меры для строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке в установленном законом порядке.

Формальное наличие у истца права на предъявление иска о расторжении договора и освобождении земельного участка, не подразумевает обязанность суда, безусловно, удовлетворить такое требование. В каждом конкретном случае обоснованность предъявленного требования подлежит выяснению с учетом конкретных обстоятельств дела.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив собранные по делу доказательства, учитывая цель предоставления земельного участка, срок действия договора аренды, принимая во внимание подготовку ООО "Техно-Союз" проектной и иной документации в целях строительства объекта капитального строительства на земельном участке, суд не находит оснований для удовлетворения иска о досрочном расторжении договора и освобождении спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" в пользу муниципального образования "город Чебоксары - столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики 55896 (пятьдесят пять тысяч восемьсот девяносто шесть) руб. 42 коп. долга по внесению арендной платы по договору №226/5413-М от 07.08.2012 за период с 10.10.2016 по 31.03.2017, 16936 (шестнадцать тысяч девятьсот тридцать шесть) руб. 58 коп. пени за период с 30.09.2016 по 07.04.2017.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" в доход федерального бюджета 2913 (две тысячи девятьсот тринадцать) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Новоженина