Решение от 15 марта 2024 г. по делу № А07-28299/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-28299/2023
г. Уфа
15 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2024 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Ганеева Р. Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации городского округа город Уфа РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо – МЗИО РБ

об обязании изменить условия договора о развитии застроенной территории


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности № 3 от 08.08. 2023 г.,

от ответчика - ФИО3, представитель по доверенности от 24.03.2024.


Общество с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) третье лицо – МЗИО Республика Башкортостан об обязании изменить условия договора о развитии застроенной территории.

Ответчиком представлен отзыв на заявление, третье лицо отзыв не представило, извещено надлежащим образом.

Представителем истца оглашена суть исковых требований, обоснована позиция по делу, доводы иска поддержаны в полном объеме, полагая требования подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика представил отзыв на исковое заявление, пояснил позицию по отзыву, исковые требования считает необоснованными, в удовлетворении просит отказать.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы сторон, доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, в обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

ООО «Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» (далее – ООО НПП «УфаНефтеПроект», истец), являясь победителем торгов 13.08.2013 г., заключило с Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Администрация ГО г.Уфа РБ, ответчик) договор 39-РТ «о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ленина, Кировоградской, Цюрупы, бульваром Ибрагимова в Советском районе г. Уфы» (далее - договор №39-РТ).

В соответствии с п. 3.1.4. договора №39-РТ ООО «НПП «УфаНефтеПроект» должно было подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и предоставить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ.

Пунктом 3.1.9 договора №39-РТ предусмотрено осуществление строительно-монтажных работ на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания застроенной территории в течении 3(трех) лет с момента заключения договора.

Строительство объектов на застроенной территории затянулось по объективным причинам, совокупный срок задержки строительства, возникший не по вине ООО НПП «УфаНефтеПроект», составил более 3 (трех лет).

Пунктом 4.5. договора №39-РТ стороны установили, что в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине застройщика, сроки по договору по соглашению Сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к договору.

Руководствуясь вышеуказанным пунктом договора, 09.08.2023 г. ООО НПП «УфаНефтеПроект» направило в адрес главы Администрации ГО г.Уфа РБ для рассмотрения проект дополнительного соглашения к договору №39-РТ в части продления сроков действия исполнения обязательств.

В ответ на обращение Общества Администрации ГО г.Уфа РБ направила 23.08.2023 исх. №01-02-10385/11 от 23.08.2023 года отказ в продлении сроков действия исполнения обязательств, предусмотренных п.п.3.1.9, 3.1.19, 3.1.20 договора 39-РТ.

ООО НПП «УфаНефтеПроект» считает отказ Администрации ГО г.Уфа РБ в заключении дополнительного соглашения об изменений условий договора №39-РТ незаконным и противоречащим действующему законодательству по следующим основаниям.

Ответчик с позицией истца не согласился, представил отзыв в обоснование своей позиции.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421

Предметом договора является предоставление Администрацией городского округа город Уфа РБ права на заключение договора о развитии застроенной территории, утвержденным постановлением Администрации городского округа город Уфа РБ от 06.05.2013 года №2042 о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ленина, Кировоградской, Цюрупы, бульваром Ибрагимова в Советском районе г. Уфы и выполнение ООО «Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» указанных в разделе 3.1 Договора обязательств по развитию указанной территории в установленные разделом 3 Договора в сроки, своими силами и за свой счет.

Площадь застроенной территории - ориентировочно 12,4 га.

Согласно приложению № 1 к договору №39 –РТ о развитии застроенной территории от 13.08.2013 года, победитель торгов обязался осуществить за свой счет снос (демонтаж) зданий, сооружений и расселение на территории, предназначенной для развития застроенной территории в течение 3-лет с момента заключения договора. Кроме того, согласно пункта 5.4. договор заключается на 5 лет. Таким образом, сторонами был установлен срок действия договорных обязательств.

В силу статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора о развитии застроенной территории) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи. Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса. (часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что существенными условиями договора являются, в том числе, обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; срок договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с частью 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации ( в редакции, действующей на момент заключения договора от 13.08.2013 № 39-РТ) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

ООО НПП «УфаНефтеПроект» обязалось подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ. Максимальный срок подготовки таких документов – 18 месяцев; Создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 3.17 настоящего договора;

Орган местного самоуправления в свою очередь принял обязательства, принять решение об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости , подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также в пределах застроенной территории.

Согласно п. 3.3.4. предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности.

Образование земельных участков в границах застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, (ст. 11.2 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ и договором, строительство на застроенной территории осуществляется в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Согласно п. 3.2.3 земельные участки предоставляются застройщику после выполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории.

Необходимо отметить, что земельный участок повторно на торги не выставлен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) изменение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенное изменение обстоятельств может являться основанием для расторжения или изменения договора лишь в том случае, когда исполнение взятых на момент заключения договора обязательств вследствие произошедших помимо воли сторон событий будет крайне обременительным. При этом предвидение возможности наступления таких событий на момент заключения договора либо полностью исключало потребность в заключении сторонами договора, либо стороны заключали договор на совершение других условиях.

Из содержания искового заявления усматривается, что под существенным изменением обстоятельств истец подразумевает невыполнение обязательств ответчиком.

Вместе с тем, вышеуказанные доводы истца нашли свое подтверждение:

- в отказе Администрации в предоставлении земельных участков для строительства,

- в нарушении сроков рассмотрения обращений общества, длительным неисполнением судебного акта А07-23684/2021.

- не своевременная постановка на кадастровый учет земельных участков образованных в результате утверждения проекта планировки и межевания территории;

- в затягивании процедуры принятия постановления о предоставлении обществу земельных участков;

- не принятии решения об изъятии путем выкупа жилых помещений.

Таким образом, на получение разрешительной документации обществу потребовалось провести судебный процесс, включая процедуру исполнительного производства. В конечном итоге, земельные участки сформированы спустя 738 дней. В связи с чем освоение территории в предполагаемые сроки для общества стало невозможным.

Таким образом, подтверждается факт существенного нарушения исполнения условий договора со стороны Администрации.

Согласно материалам дела Администрация городского округа город Уфа РБ не исполнила свои обязательства, предусмотренные пунктом 3.3.3 Договора 39-РТ, и существенно нарушило сроки, установленные Договором, что подтверждается письмом №97-04-00490 от 23.08.2023 представленной МБУ «Службы расселения». Непринятие Администрацией решения об изъятии путем выкупа жилых помещений привело к невозможности ООО «Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» исполнить свои обязательства по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения (п. 3.1.8 Договора) и освободить площадку для строительства стартового дома под переселение граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в установленный срок ( п. 3.1.7 Договора).

Согласно п.3.3.3 застройщик обратился с заявлением об изъятии жилых помещений, однако получил отказ в связи с необходимостью представления доказательства необходимости изъятия, в то время как руководствуясь пунктом 8 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 7, 42, 46 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Признание помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" на территории городского округа город Уфа, утвержденного, Постановлением Администрация городского Округа Г. Уфа Республики Башкортостан от 20 сентября 2019 г. N 1481 установлено, что решение о признании обследованных домов аварийными и подлежащими сносу, а также об их расселении администрацией принято не было в отсутствие каких-либо оснований для этого, в данном случае, бездействие администрации является незаконным, влияет на сроки реализации дальнейших мероприятий по развитию застроенной территории ограниченной улицами Ленина, Кировоградской, Цюрупы, бульваром Ибрагимова в Советском районе г. Уфы , что влечет невозможность осуществления расселения многоквартирных домов, а также нарушает законные права граждан собственников и нанимателей жилых помещений в МКД на пригодное для проживания жилье.

Довод Администрации ГО г.Уфа, о том, что ООО «Научно- производственное предприятие «УфаНефтеПроект» не исполнило обязательства по передаче в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для представления гражданам, не состоятелен, так как согласно п. 3.1.7 договора № 39-РТ от 13.08.2013 г. «В течении 36 месяцев с момента заключения настоящего договора создать либо приобрести , а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений , предоставленным по договорам социального найма договорам найма жилого специализированного жилого помещения и /или включения включенных в муниципальную адресную программу «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 05.07.2007 г. № 25/8, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденными решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22.08.2008 г. № 7/4, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии».

ООО «Научно- производственное предприятие «Уфанефтепроект» не представлены соглашения об изъятии квартир и земельных участков для оплаты выкупной цены собственникам таких квартир, а, соответственно, застройщик неосведомлен о размере выкупной цены, собственниках выкупаемого жилья.

Если публично - правовым образованием осуществлены мероприятия по расселению граждан, проживающих в аварийных домах, то застройщиком должна быть осуществлена компенсация в виде уплаты выкупной стоимости за изъятые жилые помещения, расположенные в границах застроенной территории. При этом, право требования с застройщика уплаты выкупной стоимости за изымаемые жилые помещения появляется у публично - правового образования после осуществления последним фактического расселения граждан.

Администрация городского округа город Уфа РБ не исполнило пункт 3.3.3 договора № 39-РТ от 13.08.2013 г., согласно которому Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан обязался принять решение, в соответствии с жилищным законодательством, об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков в пределах застроенной территории, в течении 2-х месяцев со дня получения обращения»

Изъятие помещений в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, осуществляется по правилам, предусмотренным жилищным и земельным законодательством, регламентирующим процедуру изъятия для государственных и муниципальных нужд земельного участка, на котором расположены такие жилые помещения или многоквартирный дом, в котором находятся жилые помещения.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014).

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. При этом собственнику необходимо подписать соглашение и направить его в орган, принявший решение об изъятии, в установленный срок, которым определяются возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия.

Таким образом, из положений статьи 32 ЖК РФ, статей 56.2 - 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, названных норм ГрК РФ следует, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по принятию решения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу и расположенном на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, заключению с собственниками соглашений об изъятии данных помещений, а в случае отказа собственников от подписания соглашений осуществлению действий по принудительному изъятию помещений, расположенных в аварийном многоквартирном доме (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2022 N 301-ЭС22-3451).

С 1 января 2021 года Управление по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан является соответствующим органом государственной власти Республики Башкортостан, осуществляющий полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления. Соответственно, права по предоставлению земельных участков в городе Уфа перешли от Администрации ГО г. Уфа РБ к Управлению по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

19 августа 2021 года ООО «Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» обратилось в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о предоставлении в собственность земельных участков с кадастровыми номерами: 02:55:000000:41366, 02:55:000000:41379, 02:55:010522:2808. Не получив ответа, Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействие Управления по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан выразившееся в не рассмотрении заявления от 19.08.2021. о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» в собственность бесплатно земельных участков с кадастровыми номерами: 02:55:000000:41366, 02:55:000000:41379, 02:55:010522:2808, адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Советский. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2022 года по делу А07-23684/2021 года ( в качестве третьего лица привлечена Администрация городского округа город Уфа), исковые требования Общества удовлетворены. При рассмотрении данного спора, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ссылалось на то что ООО «Н1111 «УфаНефтеПроект» не исполнило обязательства предусмотренные Договором № 39-РТ от 13.08.2013 в полном объеме, представил отзыв в котором ссылается на письмо от 20.02.2020 года направленного Администрацией городского округа город Уфа в адрес ООО «НПП «УфаНефтеПроект» об отказе от исполнения договора 39-РТ от 13.08.2013года. Суд дал оценку представленным доказательствам и отклонил данные доводы как необоснованные. В рамках дела А07-23684/2021 договор не был признан прекращенным или недействующим, встречные требования не заявлялись.

При таких обстоятельствах суд соглашается с доводами истца о том, что своевременное исполнение обязательств застройщиком зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей, в частности, обязанности по принятию решения в установленные законом сроки.

ООО «Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» приступило к исполнению договора развития застроенной территории и уже понесло значительные затраты по его исполнению, в том числе внесение платы по договору, расходы на разработку проекта планировки и проекта межевания территории, в то время как Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не выполнила свои обязательство по договору № 39- РТ от 13.08.2013 г.

Пункт 3.1.

Подпункт

Выполнено/не выполнено

3.1.1

1) Выполнено Стороной 2, что подтверждается письмом Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.12.2023 года №01-02-16033/11

2) Выполнено Стороной 2, что подтверждается письмом Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.12.2023 года №01-02-16033/11

3.1.2, 3.1.3, 3.1.4

Выполнено, подтверждается Постановлением от 19 января 2016 года, об утверждении планировки проекта межевания территории ограниченного улицами Ленина, Кировоградской, Цюрупы, бульваром Ибрагимова в Советском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Утверждено спустя 2.5 года с момента заключения договора № 39-РТ от 13.08.2013 г.

3.1.5

Выполнено, не передавалось

3.1.6. 3.1.7,

3.1.8

________________

Не возможно выполнить, так как в соответствии с договором о развитии застроенной территории в обязанности Истца не входило переселение граждан из аварийных жилых помещений. Данная обязанность возложена федеральным законодательством на Ответчика (ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого




дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.) Ответчиком не принято решение об изъятии путем выкупа жилых помещений (пп. 3.3.3 Договора), что не позволило Истцу исполнить свои обязательства по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения (п.п. 3.1.8 п. 3.1 Договора) и освободить площадку для строительства стартового дома под переселение граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в установленный срок, то есть исполнить п.п. 3.1.6 п. 3.1 Договора.

3.1.9

Не выполнено, так как Ответчик не выполнил п.п. 3.3.4 и не предоставил земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона, в границах застроенной территории, в отношении которого принято решение о развитии. Подтверждается Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07- 23684/2021 от 21.12.2022 ’

3.1.10,3.1.11

Не существенные условия договора

3.1.12

Ответчиком не принято решение об изъятии путем выкупа жилых помещений (пп. 3.3.3 Договора)

3.1.13, 3.1.14

Не существенные условия договора

3.1.15, 3.1.16, 3.1.17, 3.1.18, 3.1.19, 3.1.20, 3.1.21

Выполнение возможно только после выполнения Ответчиком п.п. 3.3.4, о предоставлении земельных участков находящиеся в муниципальной собственности, без проведения аукциона


Согласно п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. В рассматриваемом случае договор №39-РТ договор признается действующим до момента полного исполнения Истцом и Ответчиком своих обязательств, предусмотренных Договором.

Часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на лицо, участвующее в деле, риск наступления неблагоприятных последствий совершения или несовершения этим лицом процессуальных действий. Частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Ответчиком доказательств своевременного исполнения принятых на себя обязательств по договору № 39-РТ в опровержение доводов истца не представлено.

Согласно пункту 4.5. договора № 39-РТ в случае задержки сроков выполнения отдельных этапов работ по проектированию и/или строительству объекта не по вине Истца, сроки по настоящему договору по соглашению Сторон могут быть пересмотрены в сторону увеличения пропорционально периоду задержки. Указанное увеличение сроков оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

Исходя из изложенного, с учетом допущенных ответчиком нарушений по срокам принятия решений, истец сформировать земельные участки в соответствии с проектом планировки и проектом межевания, а также приступить к строительству не мог, в связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца в части требований об изменении условий договора п. 3.1.9, 3.1.19, 3.1.20, договора путем обязания Ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суд, истолковав по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия спорного договора, руководствуясь положениями законодательства, регулирующего спорные правоотношения, исходит из того, что отсутствую основания для расторжения договора, поскольку материалы дела содержат доказательства намерений общества по исполнению условий договора 39-РТ от 13.08.2013; со стороны ООО "БРИЗ" отсутствуют существенные нарушения условий договора.

Судом также было установлено, что из представленных суду документов и пояснений представителей сторон следует, что стороны на день рассмотрения спора продолжают реализацию контракта, повторно территория, ограниченной улицами Ленина, Кировоградской, Цюрупы, бульваром Ибрагимова в Советском районе, на торги для заключения договора о развитии не выставлялась.

Доводы Администрации об истечении срока действия договора подлежит отклонению.

То обстоятельство, что срок действия договора на момент разрешения судом спора истек, не свидетельствует о невозможности изменений условий договора с учетом того, что ненадлежащее исполнение Администрацией встречных обязательств по договору повлекло невозможность своевременного исполнения обязательств истцом.

Судом также приняты во внимание действия сторон, выраженные в представленной в дело переписке в связи с исполнением договора, свидетельствующие о фактическом признании сторонами договора действующим по истечении установленного в нем срока действия.

Помимо этого, суд принял во внимание, что в данном случае при прекращении договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Так, заявителем при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта. Связанность указанных расходов общества с исполнением им обязательств по спорному договору является несомненной (исходя из характера расходов).

Кроме того, договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен в том числе в целях переселения жителей аварийных домов, подлежащих сносу, в новые дома.

Таким образом, судом установлено, что договор о развитии застроенной территории сторонами исполняется, и в настоящий момент значительная часть договорных обязательств выполнена обществом в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Продление сроков исполнения обязательств и самого договора соответствует основной цели и задачам договора о развитии застроенной территории. При этом, предлагаемые заявителем изменения условий договора касаются изменения сроков исполнения договорных обязательств, не влияют на цену договора, не нарушают прав третьих лиц и не создают преимущественного положения общества перед другими участниками рынка.

Заявителем доказано существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора о развитии застроенной территории, требующих внесение в данный договор изменений, касающихся сроков исполнения принятых на себя обязательств.

Как указал истец, согласно выпискам из ЕГРН, кадастровый учет земельных участков произведен в январе 2018 года, в то время как проект планировки утвержден Постановлением Администрации городского округа город Уфа от 19 января 2016 г.

19 января 2016 год по 26 января 2018 год =738 дней просрочки.

Согласно Письма №1892-08 от 20.12.2023 года Проектного института «Башкиргражданпроект» о предоставлении информации по этапам сданных работ, проект межевания в окончательном варианте был передан 05.03.2015 года, утвержден Постановлением Администрации городского округа город Уфа от 19 января 2016 года:

05.03.2015 г. по 19.01.2016=320 дней просрочки.

Срок, на который продлен договор, соразмерен допущенным Администрацией отступлениям от договора.

Обстоятельства, связанные с нарушением обществом (как на то указывает Администрация) условий договора о развитии застроенной территории, не исключают виновного характера поведения Администрации и влияния такого поведения на возможность своевременного исполнения обществом договорных обязательств.


Доводы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о том, что сроки договора являются существенным условием заключенного договора, следовательно изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается и Договор №39-РТ о развитии застроенной территории заключен по результатам аукциона, в связи с чем, оснований для его продления не имеется, судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса (ч. 2 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 данной части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально- бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными иподлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельныхучастков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 данной части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее

исполнение договора.

В силу ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Между тем исходя из положений ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения. Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан изменить условия договора о развитии застроенной территории, ограниченной улицами Ленина, Кировоградской, Цюрупы, бульваром Ибрагимова в Советском районе г. Уфы № 39-РТ от 13.08.2013 г. путем заключения с ООО «НПП «УфаНефтеПроект» дополнительного соглашения в пятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу:

Изложить пункт 3.1.9 договора в следующей редакции:

«Приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки и проектом межевания застроенной территории в течении 3 (трех) лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения».

Изложить пункт 3.1.19 договора в следующей редакции:

«Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п.1.1, настоящего договора в течении 5 лет, с момента заключения настоящего дополнительного соглашения, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Изложить пункт 3.1.20 договора в следующей редакции:

«Осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, а также передать, указанные объекты, в муниципальную собственность в течение одного месяца со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов, но в любом случае не позднее 5 лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения. Строительство и реконструкция таких объектов производиться в соответствии с проектом планировки и застроенной территории, архитектурно-строительной документацией и техническими условиями на подключение к сетям выдаваемыми держателями сетей».

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие «УфаНефтеПроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. сумму расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья Р.Ф. Ганеев