Решение от 12 сентября 2022 г. по делу № А41-73026/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-73026/21
12 сентября 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 29 августа сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 12 сентября 2022 года.


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества "Экспериментальный керамический завод" (141446, <...> ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 14.11.2002)

к Администрации городского округа Химки Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 30.09.1993, адрес: 141411, <...>)

третье лицо: Министерство Строительного Комплекса Московской Области (ИНН: <***> ОГРН: <***>, адрес: 143402, Московская Обл, Красногорск Г, Строителей Б-Р, 1 ) о внесении изменений в Договор о развитии застроенной территории от 30.11.2010г. №ЮО-115,

при участии в судебном заседании, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Экспериментальный керамический завод" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Химки Московской области (далее – Администрация, ответчик) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории от 30.11.2010г. № ЮО-115, а именно:

- Пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции: «По условиям настоящего договора Застройщик обязуется в срок до 31 декабря 2024 года своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства по развитию застроенной территории ориентировочной общей площадью 11,58 га по адресу: Московская область,г. Химки, мкр. Подрезково, в границах улиц Центральная, 1-я Лесная и Садовая (далее по тексту - «Застроенная территория»), а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств»;

- Пункт 3.1.2. Договора изложить в следующей редакции: "Не позднее 31 декабря 2024г. создать, либо приобрести и безвозмездно передать в муниципальную собственность благоустроенные (пригодные для проживания) жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на Застроенной территории. Перечень и характеристика указанных помещений определяются Администрацией на основании норм действующего на момент расселения жилищного и гражданского законодательства РФ»;

- Пункт 3.1.5. Договора изложить в следующей редакции «Не позднее 31 декабря 2024г. осуществить строительство предусмотренных проектом планировки Застроенной территории объектов в соответствии согласованным с Администрацией графиком строительства»;

- Пункт 3.1.6. Договора изложить в следующей редакции «Не позднее 31 декабря 2024г. осуществить проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, в том числе детских дошкольных и общеобразовательных учреждений, предназначенных для обеспечения Застроенной территории. Перечень и характеристики указанных в настоящем пункте объектов определяются на основании утвержденного проекта планировки Застроенной территории и технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения».

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и обществом (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории от 30.11.2010г. № ЮО-115, по условиям которого застройщик обязуется в срок до 31.12.2018г. за счет собственных средств и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц осуществить развитие застроенной территории ориентировочной общей площадью 11,58 га по адресу: Московская область,г. Химки, мкр. Подрезково, в границах улиц Центральная, 1-я Лесная и Садовая (далее по тексту - Застроенная территория), а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

Пунктом 1.3. статьи 1 Договора предусмотрено, что на Застроенной территории расположены следующие здания (строения, сооружения), подлежащие расселению и сносу в ходе исполнения настоящего договора: - жилые дома №№ 2, 3, 4, 5, 6, 8 по ул. Центральной мкр. Подрезковог. Химки Московской области; - жилые дома №№ 5, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 по ул. Садовая мкр. Подрезковог. Химки Московской области; - жилые дома №№ 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 по ул. 1-я Лесная мкр. Подрезковог. Химки Московской области.

Пунктом 3.1.2. статьи 3 Договора предусмотрено, что Застройщик обязуется не позднее 30 июня 2018г. создать, либо приобрести и безвозмездно передать в муниципальную собственность благоустроенные (пригодные для проживания) жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на Застроенной территории. Перечень и характеристика указанных помещений определяются Администрацией на основании норм действующего на момент расселения жилищного и гражданского законодательства РФ.

Пунктом 3.1.5. статьи 3 Договора предусмотрено, что Застройщик обязуется не позднее 31 декабря 2018г. осуществить строительство предусмотренных проектом планировки Застроенной территории объектов в соответствии согласованным с Администрацией графиком строительства.

Пункт 3.1.6. статьи 3 Договора предусмотрено, что Застройщик обязуется не позднее 31 декабря 2018г. осуществить проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, в том числе детских дошкольных и общеобразовательных учреждений, предназначенных для обеспечения Застроенной территории.

Перечень и характеристики указанных в настоящем пункте объектов определяются на основании утвержденного проекта планировки Застроенной территории и технических условий подключения к сетям инженернотехнического обеспечения.

Все сроки приведены с учетом Дополнительного соглашения № 2 от 28.08.2014г. к договору о развитии застроенной территории от 30.11.2010г. № ЮО-115. Также в пункте 4.1 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 19.10.2015г. № П63/1801 утверждена документация по планировке части территории № 1 микрорайона Подрезковог. Химки Московской области в границах: многоэтажная жилая застройка ул. Жаринова - ул. 1-я Лесная - ул. Центральная - ул. Комсомольская – граница г. Москвы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2018 года по делу №А41-68370/18 суд обязал Администрацию городского округа Химки Московской области заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору о развитии застроенной территории от 30.11.2010г. № ЮО-115 и внести изменения в п. 1.1., п. 3.1.2., п. 3.1.5., п. 3.1.6. следующего содержания:

Пункт 1.1. Договора изложить в новой редакции «1.1. По условиям настоящего договора Застройщик обязуется в срок до 31 декабря 2021 года своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства по развитию застроенной 5 18_7785940 территории ориентировочной общей площадью 11,58 га по адресу: Московская область,г. Химки, мкр. Подрезково, в границах улиц Центральная, 1-я Лесная и Садовая (далее по тексту - «Застроенная территория»), а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств». Пункт 3.1.2. Договора изложить в новой редакции «3.1.2. Не позднее 31 декабря 2021г. создать, либо приобрести и безвозмездно передать в муниципальную собственность благоустроенные (пригодные для проживания) жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на Застроенной территории. Перечень и характеристика указанных помещений определяются Администрацией на основании норм действующего на момент расселения жилищного и гражданского законодательства РФ». Пункт 3.1.5. Договора изложить в новой редакции «3.1.5. Не позднее 31 декабря 2021г. осуществить строительство предусмотренных проектом планировки Застроенной территории объектов в соответствии согласованным с Администрацией графиком строительства». Пункт 3.1.6. Договора изложить в новой редакции «3.1.6. Не позднее 31 декабря 2021г. осуществить проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, в том числе детских дошкольных и общеобразовательных учреждений, предназначенных для обеспечения Застроенной территории. Перечень и характеристики указанных в настоящем пункте объектов определяются на основании утвержденного проекта планировки Застроенной территории и технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения».

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пунктом 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) срок договора о развитии застроенной территории является существенным условием такого договора.

Таким образом, при заключении договора о развитии застроенной территории законодатель не допускает изменение условий договора на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон.

Часть 26 ст. 46.3 ГрК РФ устанавливала невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключала возможность применения судом ст. 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п. 1 ст. 451 ГК РФ) (Определение Верховного Суда РФ от 05.11.2019 N 308-ЭС19-19182 по делу N А32-41993/2018, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.07.2019 N Ф05-9502/2019 по делу N А41-59920/2018).

Ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы гражданского и земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории (Постановления Арбитражного суда Московского округа от 25.12.2018 N Ф05-20339/2018 по делу N А40-231567/2017, Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2019 N 10АП-24080/2018 по делу N А41-54748/18).

Таким образом, срок действия договора о развитии застроенной территории может быть изменен судом в процессе исполнения договора при существенном нарушении договора одной из сторон или при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора.

Как указывает истец, на данный момент построены и введены в эксплуатацию 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 очередь строительства, построен и введен в эксплуатацию детский сад. Разрешения на строительство 8 и 9 очереди были выданы Министерством строительного комплекса Московской области только 28.06.2018 года, сроком действия до 28.04.2021г. и 28.06.2021г. соответственно. Договоры аренды земельного участка № ЮА-53 и № ЮА-54 под строительство 8 и 9 очереди были заключены 16.08.2018г. сроком действия до 31.12.2021 года.

Вместе с тем, возможность строительства остальной части жилых домов, предназначенных для отселения граждан из ветхого жилья невозможно, поскольку Администрацией, в нарушение условий договора не принято решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах № 3, 5 по ул. Центральной мкрн. Подрезково, признании их непригодными для проживания.

Не приняты так же и акты об определении перечня и характеристик жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, не издано постановление о запрете на приватизацию, деления лицевых счетов, вселение (регистрацию) граждан, проживаемых в квартирах, подлежащих расселению.

В судебном заседании представитель Администрации указанное не оспаривает.

Наличие существенно изменившихся обстоятельств в ходе исполнения истцом условий договора, в связи с чем он не имеет возможности реализовать проект в установленные сроки является основанием для удовлетворении требований о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа №Ф-05-2152/2014 от 27.03.2014г. по делу №А40-3443/13, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа по делу №А40- 108472/10 от 31.08.2012г., решении Арбитражного суда Московской области по делу №А41-57659/12 от 08.04.2013г., определении ВАС РФ от 03.07.2014 N ВАС-8190/14 по делу N А40-3443/13. При таких обстоятельствах исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Внести изменения в договор о развитии застроенной территории от 30.11.2010г. № ЮО-115.

3. Пункт 1.1. Договора изложить в следующей редакции: «По условиям настоящего договора Застройщик обязуется в срок до 31 декабря 2024 года своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства по развитию застроенной территории ориентировочной общей площадью 11,58 га по адресу: Московская область,г. Химки, мкр. Подрезково, в границах улиц Центральная, 1-я Лесная и Садовая (далее по тексту - «Застроенная территория»), а Администрация обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств».

Пункт 3.1.2. Договора изложить в следующей редакции: "Не позднее 31 декабря 2024г. создать, либо приобрести и безвозмездно передать в муниципальную собственность благоустроенные (пригодные для проживания) жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на Застроенной территории. Перечень и характеристика указанных помещений определяются Администрацией на основании норм действующего на момент расселения жилищного и гражданского законодательства РФ».

Пункт 3.1.5. Договора изложить в следующей редакции «Не позднее 31 декабря 2024г. осуществить строительство предусмотренных проектом планировки Застроенной территории объектов в соответствии согласованным с Администрацией графиком строительства».

Пункт 3.1.6. Договора изложить в следующей редакции «Не позднее 31 декабря 2024г. осуществить проектирование, строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, в том числе детских дошкольных и общеобразовательных учреждений, предназначенных для обеспечения Застроенной территории. Перечень и характеристики указанных в настоящем пункте объектов определяются на основании утвержденного проекта планировки Застроенной территории и технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения».

4. Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу Открытого акционерного общества "Экспериментальный керамический завод" 3 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.


Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.



Судья А.О. Уваров