Решение от 23 августа 2021 г. по делу № А73-7150/2021

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-7150/2021
г. Хабаровск
23 августа 2021 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 11.08.2021.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Е.Н. Серовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Орлан» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 680001, <...>)

к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН: <***>; ИНН: <***>, 680011, Хабаровский край, <...>)

о признании недействительным пункта договора аренды, о внесении изменений договор аренды,

при участии:

от истца - ФИО2, представитель по доверенности от 17.06.2021 №б/н, диплом от 05.07.2006;

от ответчика - К.Г. Червенко, представитель по доверенности от 08.07.2020 № 68, диплом от 26.06.1998;

от третьего лица – ФИО3, представитель по доверенности от 10.11.2020 № 207/4/60д, диплом от 19.06.2008.

Общество с ограниченной ответственностью «Орлан» (далее – ООО «Орлан») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации с требованием о признании недействительным пункта 5.1 Договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью; о внесении изменений в пункт 5.1 Договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 и просит изложить его в следующей редакции: «5.1. Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 101 118,00руб. (НДС не облагается на основании пункта 4.1 части 2 статьи 146 НК РФ)».

Представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований в полном объеме, считая, что удовлетворение требований приведет к приведению договорных условий действующему законодательству.

Представитель ответчика требования не признает.

Представитель третьего лица для приобщения к материалам дела представил отзыв на иск в соответствии с которым просит в иске отказать.

Ответчик и третье лицо считают, что стороны свободны в заключении договора, а поскольку никаких дополнительных соглашений не заключалось, то исковое требование удовлетворению не подлежит.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд

У С Т А Н О В И Л:

01.02.2021 между ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ (арендодатель) и ООО «Орлан» (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/6/АИ-76, по условиям которого, арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять федеральное имущество – часть нежилого функционального помещения I, расположенного в здании «Магазин» (кадастровый номер 27:23:0051205:99) по адресу: <...>, состоящее из комнат 4-9 площадью 266,1 кв. м., для использования в соответствии с целевым назначением (в качестве нежилого).

Указанный договор аренды от 01.02.2021 №141/3/6/АИ-76 заключен в порядке, установленном частями 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в соответствии с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов на основании приказа директора Департамента военного имущества Министерства обороны РФ от 26.01.2021 № 175 «О согласовании ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны РФ сделки по передачи в аренду федерального недвижимого имущества».

Имущество по указанному договору аренды передано во временное владение и пользование ООО «Орлан» по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.1 договор аренды от 01.02.2021 №141/3/6/АИ-76 заключен на срок 5 лет и действует с 01.02.2021 по 01.02.2026.

Пунктом 5.1 договор аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 предусмотрено, что сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 184 940 руб.

Данный размер ежемесячной арендной платы был установлен ответчиком в пункте 5.1 договор аренды от 01.02.2021 №141/3/6/АИ-76 на основании отчета об оценке стоимости права аренды от 02.11.2020 № 1695/2020 подготовленного ООО «АФК-Аудит» по договору заключенному с Министерством обороны РФ.

Поскольку по ранее действующему договору аренды от 08.07.2015 № 141/3/6/АИ-3 этого же имущества согласно отчету об оценке объекта аренды от 19.11.2018 № 136-ОН ежемесячная арендная плата без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 94 102 руб. 60 коп. и на этом основании предполагая, что в новом договоре аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 размер ежемесячной арендной платы является завышенной и не соответствует рыночной ООО «Орлан» приняло решение самостоятельно заказать оценку рыночной стоимости права аренды.

Согласно отчета ООО «Бизнес аудит оценка» от 25.03.2021 № 134/2021 рыночная стоимость ежемесячной арендной платы объекта аренды без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составило 101 118 руб.

01.04.2021 ООО «Орлан» обратилось в адрес ответчика с письмом, в котором предложило внести изменения в пункт 5.1 договоре аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 в части размера ежемесячной арендной платы согласно отчета об оценке от 25.03.2021 № 134/2021 подготовленного ООО «Бизнес аудит оценка».

Письмом от 08.04.2021 № 141/6/04-07/5021 ответчик отказался вносить изменения в пункт 5.1 договора аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76.

Считая, что установленный в пункте 5.1 договора аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 размер ежемесячной арендной платы фактически превышает ее рыночный размер, что не соответствует действующему законодательству, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался следующим.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы после заключения договора аренды предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует, (пункт 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно части 9 статьи 17.1 от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу императивного требования закона при заключении с арендатором договора аренды на новый срок в отношении государственного или муниципального имущества, ранее предоставленного этому арендатору по договору, заключенному по результатам проведения конкурсов или аукционов, условие договора аренды, в части размера арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Данная позиция изложена в Письме ФАС РФ от 04.09.2013 № АЦ/34611/13, содержащихся в пункте 15 Разъяснений ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку, в договоре аренды от 01.02.2021 № 141/3/6/АИ-76 установлена арендная плата в размере, превышающем ее рыночную стоимость, данный пункт признается судом недействительным на основании статей 166 и 168 ГК РФ.

Расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

- признать недействительным пункт 5.1 Договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/6/АИ-76 от 01 февраля 2021 года в части превышения установленной арендной платы над ее рыночной стоимостью;

- внести изменения в пункт 5.1 Договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/6/АИ-76 от 01 февраля 2021 года и изложить его в следующей редакции: «5.1. Сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 101 118 рублей (НДС не облагается на основании пункта 4.1 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации)».

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.


Судья Е.Н. Серова