Решение от 17 ноября 2022 г. по делу № А41-57987/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-57987/22
17 ноября 2022 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 17 ноября 2022 года.


Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" (143985, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, БАЛАШИХА ГОРОД, КАЛИНИНА (САВВИНО МКР.) УЛИЦА, ДОМ 8, ПОМ/ЭТ/РМ I/1/А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2013, ИНН: <***>,)

к КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА (143904, <...>, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.01.2016, ИНН: <***>)

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора аренды,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА (далее – Комитет, ответчик) о (с учетом уточнения):

Считать договор № 6725 от 26.05.2022 в части размера арендных платежей заключенным на следующих условиях:

«3.2. Размер арендной платы по договору № 6725 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8730 определяется в размере не выше размера земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8730 применяется в период действия Договора № 6725 от 26.05.2022.

Размер арендной платы определяется в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора. Сумма ежеквартальной арендной платы устанавливается в размере в размере 49 216,74 (Сорок девять тысяч двести шестнадцать рублей 74 копейки).

Пункты 3.6., 3.7. и 3.8. Договора аренды земельного участка № 6725 от 26.05.2022 исключить.

Приложение № 1 к договору аренды № 6725 от 26 мая 2022 г.

Расчет арендной платы за земельный участок

Кадастровый номер: 50:50:0020601:8730

Исходные данные для расчета ежегодной арендной платы

Кадастровая стоимость Участка (действующая) - 65622321,60руб.

Ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости- 0,3

Расчёт: 65622321,60 руб. х 0,3% = 196 866,96рублей

Арендная плата за земельный участок в год составляет 196 866,96 (Сто девяносто шесть тысяч восемьсот шестьдесят шесть рублей 96 копеек.

Арендная плата в квартал составляет 49 216,74руб. (196 866,96руб. : 4=49 216,74)".

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27 августа 2007 года между ООО «Аврора» и Администрацией заключен Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон «Центр-2».

В рамках указанного Инвестиционного контракта Инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

В рамках указанного Инвестиционного контракта между Комитетом и ООО "Автора" были заключены договоры от 09.12.2010 г. № 4095, № 4096, № 4097, № 4098, № 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52.

На основании Соглашения от 25.04.2019 г. ООО "Аврора" передала права и обязанности по Инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.2010 г. № 4095, № 4096, № 4097, № 4098, № 4100 Обществу.

Судебными актами по делам № А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764 установлено, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007г. соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям Инвестиционного контракта от 27.08.2007 г., договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

В последствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 были образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8730

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В связи с изложенным, на основании заявления Общества Комитет направил проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8730.

Согласно п. 3.2. проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению № 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Апл - арендная плата;

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.2 ч.5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 при предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов для комплексного жилищного строительства размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости данного земельного участка в размере, не превышающем размер земельного налога.

Согласно Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов размер арендной платы за земельный участок устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше размера земельного налога.

Таким образом, поскольку арендная плата за земельный участок по договору является регулируемой, ее размер, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Согласно Выписке из Росреестра, приложенной к договору аренды №6725 от 26.05.2022, кадастровая стоимость земельного участка с КН 50:50:0020601:8730 составляет 65622321,60 рублей.

Размер арендой платы по указанным правилам будет составлять- 984 334,82 руб. из расчета: 65622321,60руб.(кадастровая стоимость)*1,5%.

В соответствии с подп. 5.1 п.5 Решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10 июня 2015 года № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3% , то расчет арендной платы по договору № 6725 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8730 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды №6725 от 26.05.2022 за земельный участок с КН 50:50:0020601:8730 на момент рассмотрения спора должен составлять 196 866,96 рублей в год из следующего расчета: 65622321,60руб.(кадастровая стоимость)*0,3%.

Вместе с тем, поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" и Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха, при заключении договора аренды земельного участка № 6725 от 26.05.2022, изложив пункт 3.2 договора, Приложение № 1 к договору в следующей редакции:

«Размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8730, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере ставки земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка".

Пункты 3.6., 3.7. и 3.8. Договора аренды земельного участка № 6725 от 26.05.2022 исключить.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА в пользу ООО "Главстрой-Саввино"- специализированный застройщик" 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.



Судья А.О. Уваров