Решение от 29 августа 2024 г. по делу № А07-6856/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-6856/2023
г. Уфа
29 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 19.08.2024

Полный текст решения изготовлен 29.08.2024


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Закиевой Л.Ф. , рассмотрев дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Стройземресурс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 2) Прокуратура РБ (ИНН: <***>); 3) «Фонд развития территорий» (ИНН:<***>)

о признании права собственности на жилые квартиры со следующими адресами:

1. Республика Башкортостан, район Уфимский, сельское поселение Миловский сельсовет, <...>, площадью 76,2 кв.м. (кадастровый номер объекта - 02:47:101001:4614);

2. Республика Башкортостан, район Уфимский, сельское поселение Миловский сельсовет, <...>, площадью 58,7 кв.м. (кадастровый номер объекта - 02:47:101001:4649);

3. Республика Башкортостан, район Уфимский, сельское поселение Миловский сельсовет, <...>, площадью 58,5 кв.м. (кадастровый номер объекта - 02:47:101001:4676);

4. Республика Башкортостан, район Уфимский, сельское поселение Миловский сельсовет, <...>, площадью 55,7 кв.м. (кадастровый номер объекта - 02:47:101001:4677) ( с учетом уточнения);

при участии в судебном заседании:

от ответчика-Хисамова Э.Р., доверенность №8 от 06.02.2024,паспорт,диплом.

от третьего лица(2)-от Прокуратуры Республики Башкортостан – ФИО1, удостоверение, доверенность от 17.10.2023г.

от третьего лица(3)-Скоромный С.П., доверенность №08-3/119,паспорт,диплом.


На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Стройземресурс" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании права собственности на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте - строящемся многоквартирном жилом доме по строительному адресу: Республика Башкортостан, муниципальный район Уфимский район, сельское поселение Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал № 11, дом № 1 на земельном участке с кадастровым номером 02:47:101001:618: в виде помещения – трехкомнатной квартиры №7а, общей проектной площадью 80,12 кв.м и право собственности на 8012/615000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства; в виде помещения - двухкомнатной квартиры №25, общей проектной площадью 60,98 кв.м, и право собственности на 6098/615000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства; в виде помещения - трёхкомнатной квартиры № 57, общей проектной площадью 79,96 кв. м и право собственности на 7996/615000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства; в виде помещения - двухкомнатной квартиры №44, общей проектной площадью 58,18 кв.м и право собственности на 5818/615000 доли в общей собственности на объект незавершенного строительства; об обязании Управление Росреестра по РБ провести государственную регистрацию права долевой собственности. Считать основанием для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Одновременно с исковым заявлением от общества с ограниченной ответственностью "Стройземресурс" поступило заявление о принятии обеспечительных мер в виде: запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан совершать любые регистрационные действия со следующими договорами (регистрационными записями):

- договор участия в долевом строительстве жилого дома № 07а-01/011 от 18.05.2015 на приобретение трехкомнатной квартиры №7а, общей проектной площадью 80,12 кв.м, и договор уступки права от 21.1 1.2020 (запись в ЕГРН 02:47:101001:618-02/374/2021 -504 от 08.09.2021);

- договор участия в долевом строительстве жилого дома № 25-01/011-И от 07.04.2015 на приобретение двухкомнатной квартиры №25, общей проектной площадью 60,98 кв.м, и договор уступки права от 21.11.2020 (запись в ЕГРН 02:47:101001:618-02/374/2021-505 от 08.09.2021);

- договор участия в долевом строительстве жилого дома №57-01/011-И от 07.04.2015 на приобретение трёхкомнатной квартиры № 57, общей проектной площадью 79,96 кв. м, и договор уступки права от 21.11.2020 (запись в ЕГРН 02:47:101001:618-02/374/2021 -507 от 08.09.2021);

- договор участия в долевом строительстве жилого дома №44-01/011 от 18.02.2015 на приобретение двухкомнатной квартиры №44, общей проектной площадью 58,18 кв.м, и договор уступки права (запись в ЕГРН 02:47:101001:618-02/374/2021 -499 от 07.09.2021).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2023 ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Стройземресурс" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о принятии обеспечительных мер удовлетворено.

От ответчика в судебном заседании поступило ходатайство о привлечении в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельного требования относительно предмета спора Прокуратуру РБ и ППК «Фонд развития территорий», удовлетворено.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.08.2023 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора 1) Прокуратуру Республики Башкортостан (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), 2) Публично-правовую компанию "Фонд развития территорий" (ИНН:<***>, ОГРН: <***>).

От истца 15.09.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступило уточнение исковых требований, приобщено к материалам дела.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

От третьего лица (3) 26.09.2023 посредством системы «Мой арбитр» поступил отзыв на исковое заявление, приобщено.

От истца в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела, приобщено.

От истца 07.02.2024 посредством системы «Мой арбитр» поступило уточнение исковых требований, данное ходатайство остается открытым.

От истца 07.02.2024 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с рассмотрением аналогичного спора по делу А07-16040/2023, данное ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку данное дело не относится к настоящему спору.

От истца 07.02.2024 посредством системы «Мой арбитр» поступило уточнение исковых требований, данное ходатайство судом отклонено, поскольку истцом одновременно изменяется предмет и основание иска,, по своей сути данные требования являются новыми исковыми требованиями, что не соответствует требованиям статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом, истец не лишен права обратиться с данными требованиями в самостоятельном порядке.

От истца 25.03.2024 посредством системы «Мой арбитр» поступило ходатайство об отложении судебного заседания, удовлетворено.

17.05.2024 от третьего лица (3) посредством системы «Мой арбитр» поступили письменные объяснения по ходатайству об отмене обеспечительных мер, приобщено.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.05.2024 в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью "Стройземресурс" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об отмене обеспечительных мер по делу № А07-6856/2023, принятых определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23 марта 2023 года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) осуществлять любые регистрационные действия со следующими договорами (регистрационными записями):

- договор участия в долевом строительстве жилого дома № 07а-01/011 от 18.05.2015 на приобретение трехкомнатной квартиры №7а, общей проектной площадью 80,12 кв.м, и договор уступки права от 21.1 1.2020 (запись в ЕГРН 02:47:101001:618-02/374/2021 -504 от 08.09.2021);

- договор участия в долевом строительстве жилого дома № 25-01/011-И от 07.04.2015 на приобретение двухкомнатной квартиры №25, общей проектной площадью 60,98 кв.м, и договор уступки права от 21.11.2020 (запись в ЕГРН 02:47:101001:618-02/374/2021-505 от 08.09.2021);

- договор участия в долевом строительстве жилого дома №57-01/011-И от 07.04.2015 на приобретение трёхкомнатной квартиры № 57, общей проектной площадью 79,96 кв. м, и договор уступки права от 21.11.2020 (запись в ЕГРН 02:47:101001:618-02/374/2021 -507 от 08.09.2021);

- договор участия в долевом строительстве жилого дома №44-01/011 от 18.02.2015 на приобретение двухкомнатной квартиры №44, общей проектной площадью 58,18 кв.м, и договор уступки права (запись в ЕГРН 02:47:101001:618-02/374/2021 -499 от 07.09.2021) - отказано.

Ответчик возражает против оставления иска без рассмотрения, в связи с повторной неявкой истца в судебное заседание, просит рассмотреть дело по существу.

Ответчик и третьи лица с исковыми требованиями не согласны ,просят отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из искового заявления, общество с ограниченной ответственностью «СтройЗемРесурс» заключило договора уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве жилого дома № 1 в кв.11 ЖК «Мидовский парк», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:47:101001:618.

Всего между ООО «СтройЗемРесурс» и ООО «СК «Миловский парк» 21.11.2020 было заключено 10 договоров уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве жилого дома № 1 в кв. 11 ЖК «Миловский парк» на сумму 18 924 250,00 руб.

Переход права требования по договорам участия в долевом строительстве на основании заключенных договоров уступки был зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ в установленном законом порядке.

Так же между, ООО «СтройЗемРесурс» и ООО «СК «Миловский парк» 21 ноября 2020 года был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в рамках которого ООО «СтройЗемРесурс» уступило права и обязанности по договору аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 11.07.2013 № ДЗ-63, заключенному между АО «ДОМ.РФ» и Цедентом (далее по тексту - договор аренды), в части следующих земельных участков:

земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:765

земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:766

земельный участок с кадастровым номером 02:47:10 1001:790

земельный участок с кадастровым номером 02:47:101001:823.

В соответствии с п. 3.1 Договора, 3.1. договорная стоимость уступаемых прав и обязанностей по настоящему договору составляет 18 924 250 (восемнадцать миллионов девятьсот двадцать четыре тысячи двести пятьдесят) руб.

Переход права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с заключением вышеперечисленных договоров между юридическими лицами возникли взаимные обязательства по оплате суммы в размере 18 924 250,00 рублей.

При наличии однородных встречных требований, стороны определили подписать акт зачета взаимных требований от «10» октября 2022 года.

В рассматриваемом споре, с учетом уточнения истец - ООО «СтройЗемРесурс» просит признать право собственности на квартиры в разрезе 4-х договоров уступки права требования, заключенных с ООО «СК «Миловский парк».

Общество с ограниченной ответственностью «СтройЗемРесурс» заключило договора уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве жилого дома № 1 в кв. 11 ЖК «Миловский парк» (первоначальный застройщик ООО «КилСтройИнвест») с ООО «Сетевая компания «Миловский парк» при следующих обстоятельствах.

1) Между ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) и ФИО2 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № 07а-01/011 от 18.05.2015.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

По условиям вышеуказанного Договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать участнику квартиру, указанную в договоре.

Во исполнение условий Договора участником строительства произведена оплата застройщику в размере 2 643 960,00 руб.

Многоквартирный жилой дом в эксплуатацию не введен, застройщиком обязательства по передаче квартиры в собственность заявителя не исполнены.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-21667/20217 от 18.04.2019 в реестр требований должника о передаче жилых помещений включено требование ФИО2 о передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве жилого дома №07а-01/011 от 18.05.2015, по строительному адресу: Республика Башкортостан, муниципальный район Уфимский район, сельского поселения Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал 11 дом 1, общей стоимостью 2 643 960 рублей.

04.12.2019 между ФИО2 (Цедент) и ООО «СК «Миловский парк» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования б/н, по которому Цедент передал, а Цессионарий принял право требования к ООО «КилСтройИнвест» по передаче жилого помещения, вытекающее из договора долевого участия №07а-01/011 от 18.05.2015.

Договор уступки права требования зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.

21.11.2020 между ООО «СК «Миловский парк» (Цедент) и ООО «СтройЗемРесурс» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования б/н, согласно которому Цедент передал, а Цессионарий принял право требования к ООО «КСИ» о передаче жилого помещения, вытекающее из договора долевого участия №07а-01/011 от 18.05.2015, а именно о передаче трехкомнатной квартиры №7а, общей проектной площадью 80,12 кв.м, расположенной на 4 этаже 1 подъезда строящегося многоквартирного дома по строительному адресу: Республика Башкортостан, МР Уфимский район РБ, сельское поселение Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал №11, дом № 1.

Между тем, как указывает истец, до настоящего времени застройщиком обязательство по передаче помещения не исполнено, денежные средства не возвращены.

2) Между ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № 25-01/011-И от 07.04.2015.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

По условиям вышеуказанного Договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать участнику квартиру, указанную в договоре, стоимостью 1 829 400 руб.

Во исполнение условий Договора участником строительства произведена оплата застройщику в размере 1 829 400 руб. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-21667/2017 от 23.04.2019 в реестр ООО «КилСтройИнвест» включено требование ФИО3 о передаче двухкомнатной квартиры №25, общей проектной площадью 60,98 кв.м, расположенной на 2 этаже 3 подъезда строящегося многоквартирного дома по строительному адресу: Республика Башкортостан, муниципальный район Уфимский район, сельское поселение Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал №11, дом №1, за которую уплачено 1 829 400 руб.

30 ноября 2019 г. между ФИО3 (Цедент) и ООО «СК «Миловский парк» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Цедент передал, а Цессионарий принял право требования, принадлежащее Цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 25-01/011-И от 07.04.2015 г.

21.11.2020 между ООО «СК «Миловский парк» (Цедент) и ООО «СтройЗемРесурс» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования б/н.

Согласно которому Цедент передал, а Цессионарий принял право требования к ООО «КСИ» о передаче жилого помещения, вытекающее из договора долевого участия № 25-01/011-И от 07.04.2015, а именно о передаче двухкомнатной квартиры №25, общей проектной площадью 60,98 кв.м., расположенной на 2 этаже 3 подъезда строящегося многоквартирного дома по строительному адресу; Республика Башкортостан, МР Уфимский район РБ, сельское поселение Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал №11, дом №1.

3) Между ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) и ФИО4, ФИО5 (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №57-01/011-И от 07.04.2015.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

По условиям вышеуказанного Договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать участнику квартиру, указанную в договоре, стоимостью 2 398 800,00 руб.

Во исполнение условий Договора участниками строительства произведена оплата застройщику в размере 2 398 800,00 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-21667/2017 от 06.05.2019 в реестр требований должника о передаче жилых помещений включено требование ФИО4, ФИО5 о передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 57-01/011-И от 07.04.2015, по строительному адресу; Республика Башкортостан, МР Уфимский район РБ, сельского поселения Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал 11, дом 1, общей стоимостью 2 398 800 рублей.

23.11.2019 г. между ФИО4, ФИО5 (Цедент) и ООО «СК «Миловский парк» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Цедент передал, а Цессионарий принял право требования, принадлежащее Цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 57-01/011-И от 07.04.2015.

21.11.2020 между ООО «СК «Миловский парк» (Цедент) и ООО «СтройЗемРесурс» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования б/н, согласно которому Цедент передал, а Цессионарий принял право требования к ООО «КСИ» о передаче жилого помещения, вытекающее из договора долевого участия № 57-01/011-И от 07.04.2015, а именно о передаче трёхкомнатной квартиры № 57, общей проектной площадью 79,96 кв. м, расположенной на 2 этаже 6 подъезда строящегося многоквартирного дома по строительному адресу; Республика Башкортостан, муниципальный район Уфимский район, сельское поселение Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал №11, дом №1.

4) Между ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) и ФИО6 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома №44-01/011 от 18.02.2015.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.

По условиям вышеуказанного Договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать участнику квартиру, указанную в договоре, стоимостью 1 745 400 руб.

Во исполнение условий Договора участником строительства произведена оплата застройщику в размере 1 745 400 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-21667/2017 от 16.05.2019 в реестр ООО «КилСтройИнвест» включено требование ФИО7 о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры №44, общей проектной площадью 58,18 кв.м., расположенной на 2 этаже 5 подъезда строящегося многоквартирного дома по строительному адресу: Республика Башкортостан, МР Уфимский район РБ, сельское поселение Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал №11, дом №1, за которую уплачено 1 745 400 руб.

23 ноября 2019 г. между ФИО6 (Цедент) и ООО «СК «Миловский парк» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Цедент передал, а Цессионарий принял право требования, принадлежащее Цеденту как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилого дома № 44-01/011 от 18.02.2015.

21.11.2020 между ООО «СК «Миловский парк» (Цедент) и ООО «СтройЗемРесурс» (Цессионарий) был заключен договор уступки права требования б/н, согласно которому Цедент передал, а Цессионарий принял право требования к ООО «КСИ» о передаче жилого помещения, вытекающее из договора долевого участия №44-01/011 от 18.02.2015, а именно о передаче двухкомнатной квартиры №44, общей проектной площадью 58,18 кв.м., расположенной на 2 этаже 5 подъезда строящегося многоквартирного дома по строительному адресу: Республика Башкортостан, МР Уфимский район РБ, сельское поселение Миловский сельсовет, жилой комплекс «Миловский парк», квартал №11, дом № 1.

Из выписки ЕГРН по земельному участку с кадастровым номером 02:47:101001:618, на котором расположен объект незавершенного строительства, что в настоящее время на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, № б/н, выдан 21.05.2021, дата государственной регистрации: 01.06.2021, номер государственной регистрации: 02:47:101001:618-02/374/2021-483, арендатором и застройщиком является Некоммерческая организация Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (ИНН <***>).

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд, с требованием о признании права собственности на жилые квартиры со следующими адресами:

1. Республика Башкортостан, район Уфимский, сельское поселение Миловский сельсовет, <...>, площадью 76,2 кв.м. (кадастровый номер объекта - 02:47:101001:4614);

2. Республика Башкортостан, район Уфимский, сельское поселение Миловский сельсовет, <...>, площадью 58,7 кв.м. (кадастровый номер объекта - 02:47:101001:4649);

3. Республика Башкортостан, район Уфимский, сельское поселение Миловский сельсовет, <...>, площадью 58,5 кв.м. (кадастровый номер объекта - 02:47:101001:4676);

4. Республика Башкортостан, район Уфимский, сельское поселение Миловский сельсовет, <...>, площадью 55,7 кв.м. (кадастровый номер объекта - 02:47:101001:4677).

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) и гражданами - участниками долевого строительства были заключены договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик обязался построить, ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участникам долевого строительства квартиры. Стоимость квартир была в полном объеме уплачена участниками долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2019 по делу № А07-21667/2017 в отношении застройщика - ООО «КилСтройИнвест» была введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.09.2019 по делу № А07-21667/2017 в отношении застройщика - ООО «КилСтройИнвест» была введена процедура внешнего управления.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2020 по делу № А07-21667/2017 застройщик - ООО «КилСтройИнвест» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО8

27.09.2019 в Государственном комитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре было проведено рабочее совещание, на котором был определен механизм восстановления прав граждан - участников долевого строительства 4 и 11 кварталов ЖК «Миловский парк» путем предоставления им жилых помещений в ЖК «Молодежный».

17.10.2019 протоколом заседания Межведомственной комиссии по содействию в защите прав и законных интересов граждан, пострадавших вследствие неисполнения застройщиками обязательств по строительству многоквартирных домов на территории Республики Башкортостан, был утвержден план мероприятий (дорожная карта) по решению вопросов граждан участников строительства ЖК «Миланский парк». Утвержденной дорожной картой предусматривался перевод (переселение) граждан - участников долевого строительства из 393 квартир ЖК «Миловский парк» в ЖК «Молодежный» по схеме: граждане уступают права требования по договорам участия в долевом строительстве ООО «СК «Миловский парк», а полученную от него оплату (выпущенные обществом векселя) передают в оплату за квартиру по договорам купли-продажи квартир, заключенным с застройщиком – Фондом, который впоследствии передает полученные от граждан векселя обратно ООО «СК «Миловский парк» в качестве авансового платежа по договору о подключении (технологическом присоединении) строящихся объектов ЖК «Молодежный» к сетям водоснабжения и водоотведения.

Во исполнение обозначенного протокола между гражданами - участниками долевого строительства (по тексту договоров – цеденты) и ООО «СК «Миловский парк» (по тексту договоров – цессионарий) были заключены договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которых цеденты уступают, а цессионарий принимает в полном объеме право требования, принадлежащее цедентам как участникам долевого строительства по договору участия в долевом строительстве жилого дома, заключенному с застройщиком ООО «КилСтройИнвест».

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности) субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии со статьей 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 8 Закона об инвестиционной деятельности отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государство гарантирует обеспечение равных прав при осуществлении инвестиционной деятельности (статья 15 Закона об инвестиционной деятельности).

В пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

В пунктах 2, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что иск о признании права относится к искам о правах на недвижимое имущество. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В пункте 58 Постановления № 10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, условием удовлетворения иска о признании права собственности на недвижимое имущество является его возникновение, и наличие обстоятельств владения данным имуществом лицом, обратившимся с иском.

В рассматриваемом случае в обоснование заявленного иска истец сослался на то, что между ООО «КилСтройИнвест» (застройщик) и гражданами - участниками долевого строительства были заключены договоры участия в долевом строительстве, по условиям которых застройщик обязался построить, ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участникам долевого строительства квартиры.

Указанное обязательство ООО «КилСтройИнвест» исполнено не было. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2020 по делу № А07-21667/2017 застройщик - ООО «КилСтройИнвест» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. На основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2020 по делу № А07-21667/2017 Фонд является правопреемником по обязательствам застройщика - ООО «КилСтройИнвест». При этом по договорам уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве жилого дома ООО «СК «Миловский парк» (а затем на основании договора цессии в отношении части квартир и ООО «СтройЗемРесурс») приобрело к Фонду право требования передачи готовых квартир.

На основании статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства является физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

То есть юридические лица в силу указанной нормы не относятся к категории участников строительства, и соответственно, законодательно лишены права на получение объектов долевого строительства.

Требования к застройщику в натуральной форме могут иметь только участники строительства, определенные подпунктом 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Законом № 151-ФЗ были внесены изменения и дополнения в Закон о банкротстве и иные законы, регулирующие правоотношения по долевому строительству многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Как следует из норм, содержащихся в Законе № 151-ФЗ, из пояснительной записки к законопроекту № 681472-7, принятого впоследствии в виде Закона № 151-ФЗ, а также из смежных законов, в которые одновременно вносились изменения и дополнения (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии в строительстве), Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о фонде) и другие), законодателем был установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домов на удовлетворение их требований к застройщикам банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов. При этом фонды создавались для реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства (статья 2 Закона о фонде, статья 21.2 Закона о долевом участии в строительстве).

Наряду с прочими изменениями в Законе о банкротстве из понятия участника строительства исключено упоминание о юридических лицах (подпункт «а» пункта 2 статьи 4 Закона № 151-ФЗ).

По общему правилу изменения, внесенные в Закон о банкротстве Законом № 151-ФЗ, применяются при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ (пункт 16 статьи 16 того Закона).

В то же время в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указано, что, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди, то ряд новых норм Закона о банкротстве (пункт 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15- 2-1) применяется при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, возбужденных до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ.

Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342(3), само по себе отсутствие в пункте 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ ссылки на норму, определяющую статус участника строительства (в новой редакции), не может означать сохранение лишенными этого статуса юридическими лицами своих прежних прав на удовлетворение требований к застройщику в натуральном виде после запуска механизма передачи Фонду прав и обязанностей застройщика-банкрота. Кредитор застройщика-банкрота, не являющийся участником строительства, и в силу статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве ранее являвшимся залоговым кредитором застройщика, передавшему предмет залога Фонду, имеет право требования к Фонду в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов. Данное требование подлежит удовлетворению Фондом в порядке, предусмотренном в пункте 4 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П за счет части выручки от реализации помещений в объекте незавершенного строительства а также вне зависимости от реализации указанных помещений посредством выплаты суммы, установленной судом. За таким кредитором застройщика-банкрота также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства в соответствующей очереди таким образом, чтобы совокупное удовлетворение его требований Фондом и в процедуре банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству.

Из материалов дела следует, что в рамках дела № А07-21667/2017 на рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступало заявление ООО «СК «Миловский парк» о замене 109 граждан - участников строительства в реестре требований кредиторов о передаче жилых помещений, часть из которых является объектом спора по настоящему делу.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2020, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2021 по делу № А07-21667/2017, указанное заявление ООО «СК «Миловский парк» было удовлетворено.

Однако постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 10.12.2021 № Ф09-3900/20 указанные судебные акты были отменены, вопрос направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Принимая указанный судебный акт, Арбитражный суд Уральского округа пришел к выводу, что поскольку учет граждан, в отношении которых судами произведено процессуальное правопреемство в настоящем споре, в реестре требований о передаче жилых помещений непосредственно связан с их особым правовым положением в отношениях с обществом «КилСтройИнвест» как застройщиком, установленным специальными правилами о банкротстве застройщиков, предоставляющей названной категории кредиторов особые гарантии защиты их прав и законных интересов, которые в настоящее время на ООО «СК «Миловский парк» в силу ее правового статуса как юридического лица не распространяются, что у судов не имелось достаточных оснований для установления требований ООО «СК «Миловский парк» в части требования о передаче жилого помещения в приоритетной очереди реестра требований кредиторов должника.

При новом рассмотрении заявления ООО «СК «Миловский парк» о замене 109 граждан - участников строительства в реестре требований кредиторов о передаче жилых помещений требования ООО «СК «Миловский парк» по существу рассмотрены не были, требования истцов о передаче жилых помещений не были включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве, поскольку определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.03.2022, от 05.03.2022, от 10.03.2022, от 11.03.2022, от 17.03.2022, от 22.03.2022 по делу № А07-21667/2017 соответствующие заявления ООО «СК «Миловский парк» были оставлены без рассмотрения.

Таким образом, требования истца на момент рассмотрения настоящего дела не были включены в реестр требований участников строительства для их удовлетворения Фондом, а сами истец в силу положений статьи 201.1 Закона о банкротстве участником строительства не обладает статусом участников строительства

Указанные обстоятельства исключает возможность удовлетворения заявленных исковых требований к Фонду.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П «По делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подпунктов 3 и 3.1 пункта 1 статьи 201.1, пункта 5 статьи 201.10, абзаца второго пункта 2 статьи 201.15, подпункта 1 пункта 8 статьи 201.15-1, пункта 11 статьи 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой гражданки ФИО9» (далее – постановление № 34-П) части 14 и 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой они в системе действующего правового регулирования не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства фонду, действующему в целях защиты прав граждан - участников долевого строительства, в деле о банкротстве застройщика.

В названном постановлении Конституционный Суд Российской Федерации установил временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у Фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны Фонда.

Анализ изменений, внесенных в Закон о банкротстве в период с 2017 года по 2019 год, позволяет сделать вывод, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав остается на стороне граждан, а юридические лица (субъекты коммерческой деятельности), вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами.

В пункте 2 мотивировочной части постановления № 34-П, участие в долевом строительстве выступает, прежде всего, формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

Этим объективно, исходя из предписаний статей 7 и 75.1 Конституции Российской Федерации, обусловлена возможность установить в регулировании отношений в области долевого строительства (в том числе в связи с банкротством застройщика) приоритет удовлетворения интересов граждан, приобретающих таким путем жилые помещения или машино-места и нежилые помещения площадью не более семи квадратных метров, которые приобретаются в основном для использования вместе с жилым помещением.

Таким образом, в условиях банкротства застройщика юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, а также гражданин-инвестор, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, не могут получить удовлетворения в одной очереди с гражданами, которые удовлетворяют жилищные потребности (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2022 № 305-ЭС22-7163).

В указанном определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации также отмечено, что приобретение значительного количества квартир свидетельствует о явном характере инвестиционной деятельности.

В рамках реализации установленного государством механизма по защите прав граждан – участников долевого строительства имущество ООО «КилСтройИнвест» было передано Фонду, который за счет бюджетных денежных средств завершил строительство этих объектов без какого-либо участия истца.

Доказательства того, что ООО «СК «Миловский парк» принимало участие в финансировании завершения строительства многоквартирных домов, материалы дела не содержат.

Вышеуказанная позиция подтверждается выводами изложенными в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2024 № 18АП-16402/2023, 18АП-16403/2023, 18АП-16404/2023.

Следовательно, в рассматриваемом случае правовых и фактических оснований для удовлетворения исковых требований, с учетом вышеуказанных выводов суда, не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Стройземресурс" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.03.2023, после вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стройземресурс" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27000 рублей.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.



Судья Е.Т. Вафина