Решение от 26 января 2021 г. по делу № А59-3218/2020

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Южно-Сахалинск

26.01.2021 г.

Дело № А59-3218/20

Резолютивная часть объявлена 19.01.2021г.

Полный текст решения изготовлен 26.01.2021г.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремова Ю. А.,

при ведении протокола помощником судьи Потапенко С.И.,

с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Паллада» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Администрации Корсаковского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) Департаменту имущественных отношений Администрации Корсаковского городского округа о признании права собственности на гаражные боксы, 1963 года постройки, общей площадью 493,3 кв.м., инв. № 3365, кадастровый (условный) № 65:03:0000000:262, расположенные по адресу: Сахалинская область, Корсаковский р-н, с. Охотское, бывший военный городок; о возложении обязанности по формированию земельного участка под указанными гаражными боксами,

при участии: от ООО «Паллада» – представитель ФИО1 по доверенности от 29.01.2020, представлен документ о высшем юридическом образовании.

от Администрации Корсаковского городского округа – представитель ФИО2 по доверенности от 05.08.2020, представлен документ о высшем юридическом образовании,

от Департамента имущественных отношений Администрации Корсаковскго городского округа – представитель ФИО2 по доверенности от 30.12.2019, представлен документ о высшем юридическом образовании,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Паллада»» (далее – истец, ООО «Паллада») обратилось в суд к Администрации Корсаковского городского округа (далее – ответчик, Администрации) с иском о признании права собственности на гаражные боксы, 1963 года постройки, общей площадью 493,3 кв.м., инв. № 3365, кадастровый (условный) № 65:03:0000000:262, расположенные по адресу: Сахалинская область, Корсаковский р-н, с. Охотское, бывший военный городок; о возложении обязанности по формированию земельного участка под указанными гаражными боксами.

Определением суда от 15.07.2020 заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 20.08.2020.

03.08.2020 через канцелярию суда ответчиком предоставлен отзыв на исковое заявление, указано на ничтожность договора купли-продажи и заявлено о пропуске срока исковой давности.

Представитель истца заявил ходатайство об истребовании в Росреестре копии регистрационного дела, а также об истребовании в суде арбитражного дела № А59-332/2016.

Протокольным определением суд удовлетворил ходатайство представителя истца, назначил дело к судебному разбирательству на 20.10.2020.

28.08.2020 через канцелярию суда Управлением Росреестра по Сахалинской области предоставлен отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании представитель истца представил дополнения и уточнение требований, ходатайствует об отложении слушания для предоставления дополнительных доказательств. Изучив материалы дела, выслушав мнение участников процесса, суд протокольным определением привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Росимущество в лице Территориального управления в Сахалинской области и ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России. Слушание отложено на 19.11.2020.

06.11.2020 в суд Управлением Росреестра по Сахалинской области предоставлена копия регистрационного дела относительно объекта недвижимости: гаражные боксы, 1963 года постройки, общей площадью 493,3 кв.м., инв. № 3365, кадастровый (условный) № 65:03:0000000:262, расположенные по адресу: Сахалинская область, Корсаковский р-н, с. Охотское, бывший военный городок.

ФГКУ «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России предоставлена информация.

Представитель истца ходатайствует об отложении слушания для изучения предоставленных доказательств, слушание отложено на 12.01.2021, в судебном заседании объявлен перерыв до 19.01.2021, к участию в деле в качестве соответчика привлечен Департамент имущественных отношений Администрации Корсаковского городского округа.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) общество с ограниченной ответственностью «Паллада», зарегистрировано в качестве юридического лица 30.12.1998 Администрацией г.Южно-Сахалинска, о чем 04.11.2002 Межрайонной инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 1 по Сахалинской области внесена запись в ЕГРЮЛ за основным государственным регистрационным номером <***>, при постановке на налоговый учет присвоен ИНН <***>.

Как установлено судом из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права № № 65-АА № 002414от 21.05.2002 за муниципальным образованием Корсаковского района зарегистрировано право муниципальной собственности на объект недвижимости – гаражные боксы инв. № 5037 литер А, нежилое здание, площадь 493,30 кв.м, адрес объекта – Корсаковский район, село Охотское, условный номер 65:03:00:00:5037:007А (том 2 л.д. 5).

Согласно договору № 116 купли-продажи муниципального имущества физическим и юридическим лицам заключенному 01.04.2003, заключенному между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Корсаковского района (продавец) и ООО «Паллада» (покупатель) заключен (далее – договор), комитет продал, а общество - ООО «Паллада» купило объект недвижимости - полуразрушенное здание гаража расположенного по адресу: п. Охотское, в/г3, под разборку для последующего восстановления.

Указанная сделка продажи исполнена сторонами: имущество было передано заявителю согласно акту приема-передачи от 01.04.2003, а стоимость объекта, определенная сторонами договора в размере 50000 рублей, оплачена обществом комитету по платежному поручению № 2437 от 17.04.2003.

Дополнительным соглашением № 1 от 07.02.2005, оригинал дубликата выдан Департаментом имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа 19.08.2019 (том 2 л.д.6), пункт 1.1. договора стороны изложили в следующей редакции: «Продавец» продает, а «Покупатель» покупает гаражные боксы, площадью 493,30 кв.м., расположенные по адресу: Корсаковский район, село Охотское.

07.02.2005 комитетом по управлению имуществом МО Корсаковского района ООО «Паллада» выдана справка о том, что гаражные боксы 493,3 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2002 № 65-АА № 002414), расположенные по адресу: Корсаковский район, село Охотское, проданы ООО «Паллада» на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 01.04.2003 № 116.

В соответствии с данными кадастрового паспорта от 25.12.2015 гаражные боксы, площадью 493,3 кв.м. поставлены на кадастровый учет и имеют кадастровый номер 65:03:0000000:262. В графе 12 «Сведения о правах» указан правообладатель - Муниципальное образование «Корсаковский городской округ».

09.09.2015 ООО «Паллада» и МО «Корсаковский городской округ» обратились в Управление Росреества по Сахалинской области с заявлением (№ 65/002/015/2015-329 о регистрации права собственности (перехода права собственности) на объект недвижимости: здание гаража, назначение: нежилое, 0-этажный, общая площадь 0 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, Корсаковский район п. Охотское, в/г3.

В качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации предоставлены договор купли-продажи № 116 от 01.04.2003 и дополнительное соглашение № 1 от 07.02.2005.

Письмом от 18.11.2015 № 65/002/015/2015-329,328 регистрирующий орган уведомил заявителей об отказе в государственной регистрации перехода права и права собственности на гаражные боксы общей площадью 493,3 кв. м, кадастровый № 65:03:0000000:262, назначение: нежилое, 1-этажный расположенные по адресу: Сахалинская обл., Корсаковский район, с. Охотское, на основании абзацах 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Отказ мотивирован тем, что представленный на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи не содержит описания недвижимого имущества, подлежащего передаче покупателю (сведения о площади, адресе (местоположении), а также отсутствием в представленном договоре сведений о земельном участке, на котором расположен отчуждаемый объект (его местоположении, кадастровом номере, разрешенном использовании, площади).

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А59- 332/2016 в удовлетворении требования ООО «Паллада» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконным решения, изложенного в сообщении об отказе в государственной регистрации № 65/002/015/2015-329,328 от 18.11.2015 и возложении обязанности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости «Гаражные боксы», площадью 493,3 кв.м., кадастровый номер 65:03:0000000:262, расположенные по адресу: Корсаковский район, село Охотское, отказано.

С момента принятия по акту приема-передачи от 01.04.2003 и по настоящее время (более 15 лет) истец открыто и непрерывно владеет спорным объектом недвижимого имущества (имущество поставлено на баланс общества, отражается в бухгалтерской отчетности ООО «Паллада») поддерживает объект в надлежащем состоянии, несет все расходы по его содержанию

На протяжении всего периода владения спорным зданием оно не выбывало из владения истца и использовалось им для осуществления производственной деятельности. На протяжении указанного периода в адрес истца не поступали какие-либо требования об истребовании данного имущества из его владения.

Отсутствие возможности полноценно пользоваться и распоряжаться спорным объектом, приобретенным на основании договора купли-продажи 01.04.2003, послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности.

В соответствии с положениями части 1 статьи 2 АПК РФ и пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В силу положений статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется установленными в ней, а также иными способами, предусмотренными законом.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с пунктом 58 Постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Исходя из системного толкования статей 12, 209, 301, 302 ГК РФ, иск о признании права собственности может быть рассмотрен и удовлетворен (при наличии правовых оснований) только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, но не являющимся зарегистрированным правообладателем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 8 ГК РФ, пункта 5 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ судебное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, права на которые установлены вступившим в законную силу судебным актом.

Согласно положениям частей 1 и 2 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а в случае неясности оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора, и во внимание принимаются все соответствующие обстоятельства, предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из правовой позиции, изложенной в абзаце 6 пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", при наличии спора о заключенности договора, суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор, который не содержит какого-либо существенного условия, не признается незаключенным на этом основании, если впоследствии стороны своими действиями по исполнению и принятию договора выполнили такое условие.

В судебной практике выработана правовая позиция, согласно которой, если одна сторона совершает действия по исполнению этих обязательств, а другая принимает их без каких-либо возражений, неопределенность в отношении договоренностей сторон отсутствует. В этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными, а сам договор - заключенным (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 12444/12 по делу N А32-24023/2011).

Дав оценку приобщенным к материалам дела доказательствам (договор купли-продажи муниципального имущества от 01.04.2003 № 116; дополнительное соглашение к договору от 07.02.2005 № 1, в котором стороны определил, что предметом покупки являются гаражные боксы, площадью 493,30 кв.м., расположенные по адресу: г. Корсаковский район, село Охотское; справка от 07.02.2005, в соответствии с которой Комитет по управлению имуществом МО Корсаковского района подтверждает факт продажи спорного имущества ООО «Паллада»; ), а также исходя из поведения органа исполнительной власти, который на протяжении более 15 лет не интересовался судьбой спорного имущества (не оспаривал сделку, не обращался с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, не осуществлял никаких действий по распоряжению, владению и пользованию спорным объектом недвижимости, а также действия МО «Корсаковский городской округ» по обращению 09.09.2015 в Управление Росреества по Сахалинской области с заявлением (№ 65/002/015/2015-329 о регистрации права собственности (перехода права собственности), суд приходит к выводу, что действительная воля сторон была направлена на продажу (со стороны продавца) и на приобретение (со стороны покупателя) именно следующего объекта недвижимости - гаражные боксы, общей площадью 493,3 кв.м., расположенные по адресу: Сахалинская область, Корсаковский р-н, с. Охотское,.

Оценив в совокупности, представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что на основании договора купли-продажи от 01.04.2003 № 116, у истца возникло право собственности на гаражные боксы, 1963 года постройки, общей площадью 493,3 кв.м., инв. № 3365, кадастровый (условный) № 65:03:0000000:262, расположенные по адресу: Сахалинская область, Корсаковский р-н, с. Охотское, бывший военный городок, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению на основании статей 12, пункта 2 статьи 218 ГК РФ.

Доводы ответчиков о том, что договор от 01.04.2003 не позволяет установить его предмет, отклоняется судом по вышеизложенным основаниям, а также в связи с тем, у сторон договора при его исполнении не было неопределенности относительно предмета сделки, именно спорный объект передан покупателю, доказательств подтверждающих что был передан иной объект недвижимости в материалы дела не предоставлено.

Не включение спорного имущества в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества, в силу положений гражданского законодательства, не может препятствовать регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Доводы ответчиков о том, что договор купли-продажи от 01.04.2003 № 116 заключен без учета стоимости земельного участка признаются судом необоснованными.

В силу разъяснений п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Исходя из изложенного следует, что вышеназванные нормы права применяются в том случае, когда собственником земельного участка и продаваемой недвижимости является одно и то же лицо. Вместе с тем, доказательств того, что земельный участок под спорным объектом недвижимости на момент заключения договора купли-продажи находился в муниципальной собственности, ответчиком не представлено.

Доказательств того, что одновременно с передачей объектов военного городка № 3 (казарма – столовая, котельная, два двухэтажных жилых дома, гаражные боксы) с. Охотское муниципальному образованию одновременно из федеральной собственности передан земельный участок под объектами военного городка № 3 в материалы дела не предоставлено.

В представленном в материалы дела реестровом деле (копии) на объект недвижимости (гаражные боксы) с кадастровым номером 65:03:0000000:262 не содержится информация относительно земельного участка на котором спорный объект находится. Согласно предоставленной информации из Кадастровой палаты по Сахалинской области земельный участок (земельные участки) на котором находится объекты бывшего военного городка № 3 казарма – столовая, котельная, два двухэтажных жилых дома, гаражные боксы) не поставлены на кадастровый учет.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, покупатель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Заявление ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности не может быть признано обоснованным. В соответствии с абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 данного Кодекса). Поскольку спорное имущество не выбывало из владения истца, нарушение не связано с лишением владения, исковая давность применению не подлежит.

Учитывая вышеизложенное, требования общества, заявленные в настоящем споре, удовлетворяются судом в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесённые в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить полностью.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью Паллада» (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на объект недвижимого имущества – гаражные боксы, 1963 года постройки, общей площадью 493,3 кв.м., инв. № 3365, кадастровый (условный) № 65:03:0000000:262, расположенные по адресу: Сахалинская область, Корсаковский р-н, с. Охотское, бывший военный городок.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области. Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Судья

Ю.А. Дремова