Решение от 26 декабря 2019 г. по делу № А40-230825/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-230825/19-127-1945
26 декабря 2019 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2019 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседаний ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРИОРИТЕТ"

123298, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ХОРОШЁВСКАЯ 3-Я, ДОМ 20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2012, ИНН: <***>, КПП: 773401001

к ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "МЕДИЦИНСКИЙ ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ДЕЛАМИ МЭРА И ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ"

101000, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК СПАСОГЛИНИЩЕВСКИЙ Б., ДОМ 3, СТРОЕНИЕ 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770901001

Третьи лица: 1. Департамент городского имущества города Москвы,

2. Департамент города Москвы по конкурентной политике

3. Департамент здравоохранения города Москвы

о признании недействительным договору купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки

при участии:

от истца – ФИО2 по дов. От 27.05.2019 № 190527-1, ФИО3 по дов. от 28.06.2019 № 28

от ответчика – ФИО4 по дов. от 04.12.2019 № 303

от третьего лица №1 – не явился, извещен

от третьего лица №2 – ФИО5 по доверенности от 01.02.2019 г. № 77-13-14/9-13

от третьего лица №3 – ФИО6 по доверенности от 25.03.2019 г. № 92-18-36/19

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.10.2017 г. № №178fz09081700005 и применении последствий недействительности сделки.

Представители истцов изложили правовую позицию, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал.

Исследовав в полном объеме все представленные в дело письменные доказательства, арбитражный суд пришел к следующему.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ГУП «Медицинский центр» (далее также Продавец) и ООО «Приоритет» (далее также Покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества №178fz09081700005 от 20.10.2017 г. (далее также Договор).

Продажа Объекта была осуществлена с согласия собственника, выраженного в распоряжении Департамента городского имущества города Москвы от 09.10.2015 № 18022 «О согласовании ГУП «Медицинский центр» совершения сделки по продаже нежилого здания по адресу: <...>».

В указанном распоряжении и в конкурсной документации о торгах (извещение №090817/0336103/21) содержалась информация об объекте недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 6222,1 м2, кадастровый номер 77:08:0007008:1055, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с условиями п. 1.1 Договора Продавец передал в собственность Покупателя объект недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 6222,1 м2, кадастровый номер 77:08:0007008:1055, расположенное по адресу: <...> (далее -Объект). Сведения об основных характеристиках Объекта указаны в выписке из ЕГРН от 15.10. 2017г. (приложение к Договору).

Согласно п. 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества №178fz09081700005 от 20.10.2017г. нежилое здание является собственностью города Москвы и принадлежит Продавцу -Государственному унитарному предприятию города Москвы «Медицинский центр Управления делами Мэра и Правительства Москвы» на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 05.02.2014 №1385 и акта приема-передачи объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, государственному унитарному предприятию города Москвы на праве хозяйственного ведения от 03.07.2014г. № 00-00217/14. Согласно разделу 1 выписки из ЕГРН от 05.10.2017 г. площадь здания составляет 6 222,1 кв.м, количество этажей, в т.ч. подземных этажей - 4, а также подземных - 1.

В связи с тем, что нежилое здание находилось в аварийном состоянии и требовало капитального ремонта Покупатель заключил договор на разработку технической, проектной документации.

Покупателем был получен Технический отчет по результатам обследования технического состояния здания, расположенного по адресу: <...>. Техническим отчетом установлено, что до приобретения здания Покупателем в нем проводились работы по реконструкции, высота здания увеличилась и составляет 21,290 м.

В соответствии с Техническим отчетом первоначальное здание имело совмещенное двухскатное покрытие с мягкой кровлей из рубероида, уложенного на стяжке по утеплителю из керамзита. При проведении работ по реконструкции здания над старым покрытием была возведена новая разновысокая крыша - вальмовая, с холодным чердаком и неорганизованным водостоком.

В связи с возникновением сомнений относительно произведенной реконструкции здания, выраженной в возведении новой разновысокой крыши - вальмовая, с холодным чердаком и неорганизованным водостоком, Покупателем были предприняты действия к установлению законности возведенной конструкции, которая ранее отсутствовала в конкурсной документации и заключенном Сторонам Договора купли-продажи недвижимого имущества № 178fz09081700005 от 20.10.2017 г.

20 ноября 2018г. Покупателем была получена копия экспликации из БТИ, согласно экспликации и поэтажному плану (дата обследования 03.10.2014 г.), т.е. после перехода указанного имущества на праве хозяйственного ведения Ответчику в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 05.02.2014г. №1385, в здании имеется мансарда, состоящая из 1 комнаты (помещение подсобное), общей площадью 988,1 кв.м. Сведениями о соблюдении требований пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ГБУ МосгорБТИ не располагает (ком. 1), разрешение на возведение объекта не предъявлено.

Также 20 ноября 2018 г. ГБУ МосгорБТИ предоставило Покупателю технический паспорт на здание (строение). Согласно техническому паспорту по состоянию на 03.10.2014 г. общая площадь Здания составляет 7210,2 кв.м.

При заключении Договора ООО «Приоритет» не получило от Продавца информацию о наличии в составе нежилого здания не зарегистрированных изменений (переоборудования) внутренних помещений и вновь возведенных объектов (мансарда).

В состав Договора Продавцом не были включены в качестве приложений документы, которые содержали бы сведения о существенных изменениях о фактическом состоянии здания, в т.ч. выписка из технического паспорта, поэтажные планы и экспликация.

Скрыв от Покупателя полную информацию о фактическом состояния нежилого здания в момент заключения Договора, Продавец тем самым ввел в заблуждение Покупателя относительно качества объекта недвижимости и лишил возможности использовать в целях, для которых здание приобреталось Покупателем.

После установления указанных обстоятельств и получения документов ГБУ МосгорБТИ, ООО «Приоритет» передало в адрес ГУП «Медицинский центр» претензию №7 от 17.01.2019г., которая была вручена 18.01.2019г., что подтверждается отметкой о приеме, с требованием предоставить необходимую документацию для проведения работ по реконструкции, ввода в эксплуатацию и государственной регистрации.

27 февраля 2019 года ГУП «Медицинский центр» был дан ответ на претензию, в котором Ответчик попросил предоставить доступ в здание представителей ГУП «Медицинский центр», в связи с чем марте 2019 года Стороны прибыли на объект для осмотра.

Как указывает истец, в настоящее время никаких действий со стороны ГУП «Медицинский центр» предпринято не было, недостатки не устранены, иных ответов в адрес ООО «Приоритет» не предоставлялось, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном этим Кодексом.

В силу п. 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как указывает истец, договор купли-продажи от 20.10.2017 г. № №178fz09081700005 является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует положениям ст. 222 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в своем отзыве указывает на то, что оспариваемая сделка является оспоримой, в связи с чем, истцом пропущен срок исковой давности, а также указывает на факт злоупотребления истцом правом на основании ст. 10 ГК РФ.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно ст. ст. 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности. Общий срок исковой давности составляет три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 названного Кодекса).

В силу п. 2 ст. 181 названного Кодекса срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом установлено, что истец, при подписании заявки на участие в аукционе был ознакомлен с характеристиками спорного здания, ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества.

К конкурсной документации также была приложена справка БТИ о состоянии здания на 2015 г, в которой указаны сведения о высоте потолков мансарды.

Таким образом, истец, действуя при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота должен был надлежащим образом провести проверку технической документации, а также осмотреть здание на наличие каких-либо несоответствий технической документации.

Договор купли-продажи заключён 20.10.2017

С иском истец обратился 02.09.2019.

Таким образом годичный срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора истек.

Суд также отклоняет довод истца о том, что спорная сделка является ничтожной, поскольку доказательств того, что указанная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц истцом не представлено.

В настоящий момент спорное здание находится в аварийном состоянии и не эксплуатируется по назначению.

Кроме того суд также усматривает иные основания для отказа в удовлетворении исковых требований как то:

Истцом не доказано, что технические характеристики здания изменились до момента передачи здания истцу.

Также в абзаце 4 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом установлено, что истцом разрабатывалась техническая и проектная документация по реконструкции здания, истец обращался в суд с требованием об установлении сервитута (Дело № А40-224379/18-64-1744).

Указанное является основанием полагать, что истец заинтересован в сохранении сделки по приобретению недвижимого имущества и при заключении договора воля истца была направлена на приобретение указанного имущества.

При этом суд также учитывает, что предметом договора купли-продажи является все здание 6 222,1 кв.м, излишне выявленные площади предметом договора купли-продажи не являются.

При этом, собственник здания вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, в силу ст. 209 ГК РФ, в связи с чем истец, вправе разрешить вопрос о приведении здания в состояние согласно плану БТИ на 2015 год самостоятельно.

На основании изложенного требования истца удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате госпошлины относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65,70,71, 75,110, 167-171, 176, 188 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья:

К.А. Кантор