Решение от 20 ноября 2020 г. по делу № А53-23729/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«20» ноября 2020 года Дело № А53-23729/2020

Резолютивная часть решения объявлена «17» ноября 2020 года

Полный текст решения изготовлен «20» ноября 2020 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черноморовым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Цимлянского района

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Администрация Цимлянского района обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об изъятии объектов незавершенного строительства по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В судебное заседание стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 05.05.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Красноярского сельского поселения заключен договор № 49/15 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям указанного договора арендатору передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:41:0030401:202, находящийся по адресу: <...>, под жилую застройку, общей площадью 1242 кв.м. Срок аренды данного участка установлен договором с 05.05.2015 по 04.05.2018. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером кадастровый номер 61:41:0030401:96, площадь застройки: 101,3 кв.м, степень готовности 44%, адрес: <...>, принадлежащий ответчику. Право собственности зарегистрировано 23.12.2013, номер регистрационной записи 61-61-47/033/2013-22.

28.04.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Красноярского сельского поселения заключен договор № 44/15 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям указанного договора арендатору передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:41:0030401:212, находящийся по адресу: <...>. Срок аренды данного участка установлен договором с 28.04.2015 по 27.04.2018. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства - кадастровый номер 61:41:0030401:117, площадь застройки: 189 кв.м, степень готовности 44%, адрес: <...>, принадлежащий ответчику. Право собственности зарегистрировано 11.01.2014, номер регистрационной записи 61-61- 47/033/2013-335.

05.05.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Красноярского сельского поселения заключен договор № 48/15 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям указанного договора арендатору передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:41:0030401:221, находящийся по адресу: <...>. Срок аренды данного участка установлен договором с 05.05.2015 по 04.05.2018. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства - кадастровый номер 61:41:0030401:113, площадь застройки: 189 кв.м, степень готовности 44%, адрес: <...>, принадлежащий ответчику. Право собственности зарегистрировано 10.01.2014, номер регистрационной записи 61-61-47/033/2013-332.

30.04.2015 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Красноярского сельского поселения заключен договор № 47/15 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям указанного договора арендатору передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:41:0030401:224, находящийся по адресу: <...>, под жилую застройку, общей площадью 928 кв.м. Срок аренды данного участка установлен договором с 30.04.2015 по 28.04.2018. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства - кадастровый номер 61:41:0030401:116, назначение: нежилое, площадь застройки: 212 кв. м., степень готовности 44%, адрес: <...>, принадлежащий ответчику. Право собственности зарегистрировано 11.01.2014, номер регистрационной записи 61- 61-47/033/2013-336.

07.12.2016 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Администрацией Цимлянского района заключен договор № 87/16 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. По условиям указанного договора арендатору передан земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:41:0030402:338, находящийся по адресу: <...>, под жилую застройку, общей площадью 1669 кв.м. Срок аренды данного участка установлен договором с 07.12.2016 по 06.12.2019. На данном земельном участке находится объект незавершенного строительства - кадастровый номер 61:41:0030402:315, назначение: нежилое, площадь застройки: 117,7 кв. м., степень готовности 44%, адрес: <...>, принадлежащий ответчику. Право собственности зарегистрировано 18.11.2016, номер регистрационной записи 61- 61-47-61/047/003/2016-2906/1.

Вышеуказанные договоры, до истечения их срока действия сторонами не расторгались, возражения арендодателем не заявлялись, арендатор продолжал пользоваться земельными участками по истечении их срока, в связи с чем на основании п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в соответствии с п. 2.2, они, возобновились на тех же условиях на неопределенный срок.

13.11.2019 арендатором нарочно получены уведомления об одностороннем отказе арендодателя от договоров аренды: от 05.05.2015 № 49/15 (ул. Алмазная 9), от 28.04.2015 № 44/15 (ул. Красноярская 11), от 05.05.2015 № 48/15 (ул. Красноярская 24), от 30.04.2015 № 47/15 (ул. Красноярская 30), в соответствии с которыми данные договоры аренды прекращены 13.02.2020.

20.12.2019 в адрес арендатора направлено уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды от 07.12.2016 № 87/16 (ул. Степная, 10), в соответствии с которым данный договор аренды прекращен 20.03.2020.

20.12.2019,24.12.2019 в адрес ответчика направлены уведомления о необходимости предоставить в Администрацию Цимлянского района к окончанию срока действия договоров аренды, документы подтверждающие проведение государственной регистрации права собственности на возведенные жилые дома, в соответствии с пунктом 4.4.8 договоров аренды, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Согласно актам обследования земельных участков и выпискам из Единого государственного реестра недвижимости строительство вышеназванных объектов до настоящего времени не завершено.

Администрация Цимлянского района, указывая, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства (пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации) ответчиком реализовано, срок действия вышеуказанных договоров истек, строительство объектов недвижимости не закончено, полагая, что принадлежащие арендатору объекты незавершенного строительства подлежат изъятию по решению суда путем продажи с публичных торгов на основании положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилась в суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований департамента, приняв во внимание следующее.

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.04.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), согласно пункту 33 статьи 34 которого положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона.

Статьей 35 Закона N 171-ФЗ предписано, что настоящий Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых данной статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Вводным законом.

Законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По правилам пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в указанном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющимся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В частности, согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Вводным законом установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Вводного закона).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В связи с этим суд соглашается с выводами истца, о том, что ответчиком право на однократное заключение (продление) указанных договоров аренды без торгов для завершения строительства реализовано. Поскольку договоры аренды заключены после 01.03.2015 и на момент обращения администрации с иском по настоящему делу (31.07.2020) прекращены, строительство объектов недвижимости не закончено, к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, указано на недопустимость определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.

В данном случае вопрос определения начальной цены продажи объектов незавершенного строительства к компетенции суда не отнесен, в связи с чем в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен лишь способ реализации имущества - путем продажи с публичных торгов.

С учетом отсутствия в материалах дела доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что нарушение срока строительства объектов связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должны быть подключены (технологически присоединены) объекты (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ), требования администрации района об изъятии у предпринимателя объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по иску составляет 30 000 рублей.

Истец при обращении с настоящим иском государственную пошлину не уплачивал, поскольку освобожден от ее уплаты.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) путем продажи с публичных торгов следующие объекты незавершенного строительства:

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:41:0030401:96, площадь застройки: 101,3 кв.м, степень готовности 44%, расположенный по адресу: <...> 9;

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:41:0030401:117, площадь застройки: 189,0 кв.м, степень готовности 44%, расположенный по адресу: <...> 11;

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:41:0030401:113, площадь застройки: 189,0 кв.м, степень готовности 44%, расположенный по адресу: <...> 24;

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:41:0030401:116, назначение: нежилое, площадь застройки: 212,0 кв.м, степень готовности 44%, расположенный по адресу: <...> 30;

объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:41:0030402:315, назначение: нежилое, площадь застройки: 117,7 кв.м, степень готовности 44%, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 30 000,00 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук