Решение от 23 декабря 2020 г. по делу № А68-2326/2020

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, г. Тула, Красноармейский пр., 5

тел./факс (4872) 250-800; e-mail: а68.info@arbitr.ru; http://www.tula.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-2326/2020

резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2020 года

полный текст решения изготовлен 23 декабря 2020 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Воронцова И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Щекинский район (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Союз-Тула» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии незавершенного строительством объекта недвижимости,

от сторон: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

АМО Щекинский район обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «ТК «Союз-Тула» об изъятии у ответчика незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым № 71:32:020103:2349 со степенью готовности 5%, площадью застройки 777,3 кв.м., расположенного по адресу: Тульская обл., Щекинский район, МО <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 г. №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (с учетом уточнения иска).

Истец в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении спора в отсутствие представителя. Ответчик в суд представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в том числе путем размещения сведений о времени и месте судебного разбирательства на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Тульской области и в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражных судов Российской Федерации, возражений по существу исковых требований не заявил. В ходе проведенных судебных заседаний по настоящему делу представитель ответчика указывал на обязательность определения при рассмотрении настоящего спора начальной продажной цены объекта незавершенного строительства, степенью готовности 5%, на основании оценки его рыночной стоимости. Представитель истца возражал против заблаговременного определения такой цены.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие сторон.

Как следует из материалов дела, 24 декабря 2013 года между администрацией муниципального образования Щекинский район (Арендодатель) и ООО «ТК «Союз-Тула» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №213/13, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 71:32:020103:1707, площадью застройки 2165 кв.м, расположенного по адресу: Тульская обл., Щекинский район, МО <...> примерно 35 м южнее д.44, для строительства блокированных жилых домов (пункт 1.1.).

В период действия договора аренды Арендатор зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349 со степенью готовности 5%, о чем в ЕГРН 17.01.2017 внесена запись №71:32:020103:2349-71/022/2017.

Пунктом 2.1. договора согласовано, что земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду на срок 3 года. 13 февраля 2017 года между арендодателем и арендатором заключено Соглашение о расторжении Договора аренды земельного участка от 24.12.2013 № 213/13.

В целях завершения арендатором строительства блокированных жилых домов 14 февраля 2017 между арендодателем и арендатором заключен договор аренды №6/17 вышеуказанного земельного участка с кадастровым: номером 71:32:020103:1707.

В п. 1.1. названного договора указано, что арендодатель предоставляет однократно для завершения строительства (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349), а арендатор принимает в аренду земельный участок.

Договор заключен сроком на 3 года. Срок действия договора исчисляется с 14.02.2017 и считается заключенным и вступает в силу со дня его государственной регистрации (п.п. 2.1, 2.2, 2.3 Договора).

03.03.2017 на основании Договора аренды №6/17 от 14.02.2017 зарегистрировано обременение земельного участка с кадастровым номером 71:32:020103:1707 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349) в виде аренды всего объекта на 3 года за ООО «Торговля Комдания «Союз-Тула» о чем внесена запись в ЕГРН за №71:32:020103:1707-71/022/2017-7.

В связи с истечением срока действия Договора в адрес арендатора было направлено уведомление №11-02-08/4642 от 08.11.2019 о прекращении его действия с 14.02.2020 (п.п. 2.1,2.2. Договора).

12.02.2020 от арендатора поступило заявление о предоставлении земельных участков правообладателям зданий, строений, сооружений в собственность, аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное (бессрочное) пользование с просьбой предоставить в аренду для строительства блокированных жилых домов сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым №71:32:020103:1707 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349), расположенного по адресу: <...> примерно 35 м южнее д.74.

Письмом №11-02-08/871 от 21.02.2020 арендодатель сообщил арендатору, что договор аренды указанного земельного участка не может быть заключен на новый срок по причине того, что в соответствии с пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов предоставляется в аренду однократно собственникам объектов незавершенного строительства, расположенных на таком участке, для завершения их строительства.

В связи с тем, что ответчиком не выполнена его обязанность, предусмотренная п.п. 6.5 и 6.6 Договора, по освобождению земельного участка с кадастровым №71:32:020103:1707 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349) и возвращению его истцу по акту приема-передачи, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Рассмотрев и оценив представленные по делу доказательства, суд пришел к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.

Согласно пункту 3.1 части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (часть 1).

Часть 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 названной статьи.

Согласно части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс РФ частью 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (часть 1 статьи 35 Закона № 171-ФЗ).

Из указанного следует, что положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Как указано в пункте 1.1 договора аренды земельного участка №6/17 от 14.02.2017, арендодатель предоставляет однократно для завершения строительства (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349), а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:32:020103:1707, площадью застройки 2165 кв.м, расположенного по адресу: Тульская обл., Щекинский район, МО <...> примерно 35 м южнее д.44.

В силу пунктов 2.1., 2.2. вышеуказанного договора настоящий договор заключен сроком на 3 года. Срок действия договора исчисляется с 14.02.2017.

Таким образом, срок окончания действия договора аренды земельного участка №6/17 от 14.02.2017 наступает с 14.02.2020.

Судом установлено, что в связи с истечением срока действия указанного Договора в адрес арендатора администрацией было направлено уведомление №11-02-08/4642 от 08.11.2019 о прекращении его действия с 14.02.2020. До настоящего времени ответчиком не выполнена его обязанность, предусмотренная п.п. 6.5 и 6.6 названного Договора, по освобождению земельного участка с кадастровым №71:32:020103:1707 (объект незавершенного строительства с кадастровым номером 71:32:020103:2349) и возвращению его истцу по акту приема-передачи.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Таким образом, как установлено судом, ответчиком не оспорено, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения администрации с настоящим иском истек, в связи с чем, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

При этом довод ответчика об обязательности определения при рассмотрении настоящего спора начальной продажной цены объекта незавершенного строительства, степенью готовности 5%, на основании оценки его рыночной стоимости подлежит отклонению в виду следующего.

В силу пункта 7 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, начальная продажная цена имущества определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с такой оценкой, проведенной на основании статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектом оценочной деятельности, ее результаты могут быть оспорены в установленном порядке.

Арбитражный суд считает, что при рассмотрении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ степень готовности такого объекта не имеет решающего значения, поскольку не исключена ситуация, когда строительство объекта ответчиком не приостановлено и будет продолжаться, в том числе в период рассмотрения спора в суде. Кроме того, нет оснований полагать, что реальная степень готовности не будет учтена и не должна приниматься во внимание на стадии подготовки к реализации объекта на торгах, в том числе в силу существующего нормативного регулирования соответствующей процедуры.

В связи с изложенным следует исходить из того, что упомянутая степень готовности должна учитываться при определении начальной продажной цены продаваемого объекта с целью недопущения нарушения прав ответчика и участников торгов.

Ответчик имеет право оспорить цену имущества, определенную уполномоченным органом на основании существующего порядка. В том числе по мотиву неправильного учета степени готовности объекта незавершенного строительства.

Заблаговременное определение такой цены в связи с рассмотрением иска об изъятии возможно только при согласии истца, поскольку сопутствует очевидным рискам последнего. Прежде всего в виде возможности принятия судом решения об отказе в удовлетворении требований об изъятии объекта при несении затрат на указанную оценку, а также необходимости дополнительной оценки стоимости объекта в связи с увеличением степени его готовности.

При таких обстоятельствах суд признает исковые требования полностью обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2019 N Ф04-5860/2019 по делу N А27-9861/2019, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.11.2019 по делу №А75-1305/2019.

Госпошлина по иску в сумме 6 000 руб. относится на ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежит взысканию с последнего в доход федерального бюджета в связи с освобождением истца от ее уплаты при подаче иска в суд на основании закона.

Руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167 - 170, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Союз-Тула» незавершенный строительством объект недвижимости, кадастровый номер 71:32:020103:2349, степень готовности 5%, площадь застройки 777,3 кв.м., расположенный по адресу: Тульская область, Щекинский район, МО г.Щекино, <...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Союз-Тула» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья И.Ю. Воронцов